Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шалагиновой Д.С.
при участии:
от истца: представитель Кравченко Е.И. (доверенность от 13.12.2015),
от ответчика: представитель Иванов Е.Н. (доверенность от 16.12.2013),
от 3-го лица: представитель Савчук Т.В. (доверенность от 30.10.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16838/2016) ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2016 по делу N А56-6768/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации
к ООО "Торговый Дом Материк"
3-е лицо: Министерство обороны Российской Федерации
о расторжении договора, выселении,
Федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны (далее - истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Материк" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за истцом на праве оперативного управления от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1, и обязании ответчика возвратить истцу недвижимое имущество, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А, Б, В, общей площадью 948 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2016 в иске отказано.
ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на незаконность и необоснованность решения, на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просило решение от 10.05.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы истец сослался на нарушение ответчиком пунктов 3.2.2, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.18 договора аренды, что дает право арендодателям (Минобороны России, учреждению) обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора. Как указано в жалобе, в нарушение пункта 3.2.2 договора из представленного ответчиком договора N 5820-Т (на размещение отходов хозяйствующего субъекта) не ясна дата его заключения и объекты, в отношении которых он заключен, представленный договор N 5820-Т не является договором на вывоз твердых бытовых отходов; в нарушение пункта 3.2.7 договора до настоящего времени ответчик не представил ни одного платежного документа по договору N 5820-Т, подтверждающего исполнение договора, по договору на вывоз твердых бытовых отходов не имеется доказательств, свидетельствующих об исполнении; в нарушение пункта 3.2.9 договора в письме от 25.12.2015 не указаны ни даты, ни нарушения, выявленные в результате проверки МЧС РФ и Роспотребнадзора, не отражены итоги их устранения в целях соблюдения требований этих органов; в нарушение пункта 3.2.18 договора арендуемый объект застрахован обществом позднее 17.06.2014, срок действия страхового полиса от 02.10.2015 до 02.10.2016 (в то время как должен быть на весь срок действия договора аренды, то есть до 12.05.2019), сведения об оплате полиса ответчиком не представлены, сведения о страховании объекта в период с 12.06.2014 до 02.10.2015 отсутствуют. Учреждение полагало, что суд первой инстанции, установив, что ответчиком были допущены нарушения договора, влекущие досрочное его расторжение, необоснованно счел их незначительными и недостаточными для расторжения договора.
Министерство в отзыве на жалобу поддержало правовую позицию учреждения, просило апелляционную жалобу удовлетворить. Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, полагая, что со стороны истца имеет место классический случай злоупотребления правом, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель учреждения доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представитель Министерства поддержал позицию истца.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установил суд первой инстанции, учреждением 22.02.2013 проведен открытый аукцион (извещение N 240113/0345176/01 лот N 1) на право заключения договора аренды нежилых зданий (сайт с аукционной документацией - torgi.gov.ru), находящихся в федеральной собственности и расположенных по адресам: г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А; г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер Б; г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер В (далее - здания). Согласно протоколу аукциона открытый аукцион признан несостоявшимся. Комиссия приняла решение заключить договор аренды с единственным претендентом на участие в аукционе, зарегистрированным в журнале участников аукциона, с ценой за объект в месяц 371 808 руб. 34 коп. (л.д. 21-25).
Генеральный директор общества 28.02.2013 прибыл в соответствии с уведомлением от 26.02.2013 N 141/2-2839 по местонахождению истца и подписал со своей стороны 4 экземпляра проекта договора аренды.
Ответчик со ссылкой на уклонение истца от подписания договора направил претензию от 28.06.2013 в Департамент имущественных отношений Министерства обороны с требованием подписать проект договора и направить его в адрес общества. Ответчик 09.12.2013 повторно направил 4 подписанных экземпляра проекта договора аренды в адрес истца.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вступившим в законную силу решением от 16.04.2014 по делу N А56-77423/2013 обязал учреждение и Министерство в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом договор аренды нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А; Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер Б, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер В, на условиях и по цене, предусмотренной аукционной документацией (извещение N 240113/0345176/01 лот N 1). Между сторонами заключен договор от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления (далее - договор), в соответствии с условиями которого истец предоставил, а ответчик принял для использования на условиях аренды под складские и торговые помещения имущество, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литеры А, Б, В, общей площадью 948 кв. м (далее - объекты), что подтверждено актом приема-передачи от 12.05.2014, подписанным сторонами (л.д. 12-20, 32-33).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 по делу N А56-26892/2015 учреждению отказано в удовлетворении требования о взыскании с общества неосновательного обогащения в связи с использованием обществом спорных зданий хранилищ и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках настоящего спора учреждением заявлено требование о расторжении договора и обязании общества возвратить объекты в связи с нарушением обществом пунктов 3.2.2, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.18 договора. Требование о расторжении договора истец мотивировал ссылкой на пункт 7.3 договора, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Министерства или учреждения при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2 - 3.2.4, 3.2.7 - 3.2.10, 3.2.17, 3.2.18, 3.2.20 договора.
В обоснование предъявленных требований истец указал, что ответчик в нарушение требований договора не представил истцу в пятидневный срок после вступления в силу договора надлежащим образом заверенные копии договоров на предоставление услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (в том числе водоотведения ливневых стоков), договор на вывоз твердых бытовых отходов (пункт 3.2.2 договора); надлежащим образом заверенные копии доказательств оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг (пункт 3.2.7 договора); сведения о соблюдении в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора; также не сообщил о датах проведения последних проверок вышеуказанных требований органами пожарного надзора и Роспотребнадзором (пункт 3.2.9 договора); в пятидневный срок после завершения процедуры страхования нотариально заверенные копии оформленного страхового полиса на арендуемый объект, при этом ответчик, как полагал истец, должен был застраховать арендуемый объект от рисков гибели и повреждения в пользу учреждения в течение 30-ти дней после подписания акта приема-передачи арендуемого объекта (пункт 3.2.18 договора).
Истец направил ответчику письмо от 14.12.2015, в котором учреждение просило общество представить документы и информацию, а в случае непредставления таких документов, требовало расторгнуть договор (л.д. 10-11).
Указав, что требования истца ответчик оставил без удовлетворения, учреждение также предъявило требование о выселении.
Общество, возражая против удовлетворения иска, заявило, что 25.12.2015 в ответ на эту претензию было направлено письмо от 24.12.2015 N 85/15 с подробным ответом на все требования истца, с приложением запрашиваемых учреждением документов (платежные поручения об оплате аренды, страховой полис, договор на вывоз мусора). Данное письмо с приложениями согласно сайту "Почта России" получено истцом 30.12.2015. Ответчик 01.02.2016 повторно направил по почте письмо с соответствующими приложениями, 16.03.2016 доставил в учреждение нарочным (вх. N 5-2062) (л.д. 98-109).
Рассмотрев данный спор с применением относящихся к предмету требований положений гражданского законодательства, также процессуальных норм, суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1, было предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из материалов дела следует, что в пункте 3.2.2 договора оговорена обязанность арендатора в пятидневный срок после вступления в силу настоящего договора заключить прямые договоры на оплату услуг с поставщиками данных услуг. В связи с этим истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии договоров на предоставление услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (в том числе водоотведения ливневых стоков), договор на вывоз твердых бытовых отходов.
В пункте 3.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, в силу чего истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии доказательств оплаты вышеназванных услуг.
Вместе с тем суд первой инстанции правомерно указал, что согласно приложению N 2 к договору объекты аренды не оснащены электричеством, канализацией (ливневой канализацией), отоплением, водопроводом. Каких-либо обязательств по подведению указанных коммунальных ресурсов к объектам ответчик по договору не имеет (л.д. 24-25). Договор на вывоз мусора представлен в материалы дела и согласно приложению был приложен к письму от 24.12.2015.
На основании пункта 3.2.6 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца представлять арендодателям копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы, предусмотренной договором, поэтому истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии платежных поручений за весь период действия договора с доказательствами направления этих документов в учреждение и Министерство.
Суд первой инстанции установил, что данное требование выполнено ответчиком, и 25.12.2015 в адрес истца были отправлены все надлежащим образом заверенные платежные поручения об оплате аренды (за весь период аренды) (л.д. 108-109). Учитывая, что о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей учреждение и Министерство в течение действия договора не заявляли, арбитражный суд согласился с доводом ответчика о наличии у истца информации о надлежащем исполнении обществом обязательства по оплате.
Пунктом 3.2.9 договора на арендатора возложена обязанность по соблюдению в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативных актов по технике безопасности и эксплуатации. На основании этого во взаимосвязи с пунктом 3.2.17 договора, предусматривающим обязательство арендатора представлять арендодателю необходимую документацию, связанную с исполнением договора, истец потребовал представить сведения о соблюдении в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора; сообщить о датах проведения последних проверок вышеуказанных требований органами пожарного надзора и Роспотребнадзором.
Материалами дела подтверждено, что письмом от 24.12.2015 ответчик сообщил истцу о датах проведения последних проверок МЧС РФ и Роспотребнадзора, в результате которых нарушения требований действующего законодательства на объекте аренды контролирующими органами не обнаружены.
Как указал ответчик, все незначительные замечания по результатам проверок были устранены. Доказательства привлечения ответчика к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации суду не представлены. Кроме того, названным письмом от 24.12.2015 в адрес истца направлено заключение о независимой экспертизе собственности, которое подтверждает добросовестность и соблюдение регламентов безопасности ответчиком на объекте аренды (л.д. 105-107).
В соответствии с пунктом 3.2.12 договора истец потребовал представить документально подтвержденные сведения о наличии неотделимых улучшений арендуемого объекта.
Письмом от 24.12.2015 ответчик подтвердил, что за период действия договора с его стороны никаких неотделимых улучшений предмета договора не производилось. Суд первой инстанции правомерно указал, что истец не мог не знать этого, так как в августе 2015 года представителем учреждения производилась проверка порядка использования объектов аренды. По итогам проверки никаких замечаний и предложений в адрес ответчика представлено не было.
Пунктом 3.2.18 договора предусмотрено обязательство арендатора в течение 30 дней после подписания акта приема-передачи арендуемого объекта застраховать в пользу учреждения риски гибели и повреждения арендуемого объекта, и в пятидневный срок после завершения процедуры страхования представить арендодателям нотариально заверенные копии оформленного страхового полиса. В связи с этим истец потребовал представить надлежащим образом заверенную копию страхового полиса.
Судом установлено, что арендуемое имущество застраховано в ООО "Адвант-Страхование" на основании договора добровольного страхования имущества N 4564/15. Страхователь - ООО "Торговый Дом Материк", выгодоприобретатель - учреждение. Письмом от 24.12.2015 ответчик направил в адрес истца копию страхового полиса.
Апелляционный суд полагает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии достаточных оснований для принудительного прекращения договорных отношений, соответственно, доводы жалобы подлежат отклонению. Суд первой инстанции установил, что истцом в письме-требовании установлен срок в пять календарных дней на направление в его адрес всех запрашиваемых документов и информации, вместе с тем 26, 27, 31 декабря 2015 являлись выходными днями. Кроме того, истец потребовал до 31.12.2015 явиться к нему для расторжения договора.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установленные истцом в претензии сроки нельзя назвать разумными, а все нарушения, на которые сослался истец в обоснование предъявленных требований, либо отсутствовали как таковые, либо являлись незначительными, были устранены ответчиком.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров. Установленным в результате всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, юридически значимые обстоятельства выяснены в полном объеме.
Доводы, повторно изложенные в апелляционной жалобе, были исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, несовпадение выводов суда с мнением учреждения об обстоятельствах дела не может повлечь отмену решения суда первой инстанции.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 мая 2016 года по делу N А56-6768/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 13АП-16838/2016 ПО ДЕЛУ N А56-6768/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. N 13АП-16838/2016
Дело N А56-6768/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шалагиновой Д.С.
при участии:
от истца: представитель Кравченко Е.И. (доверенность от 13.12.2015),
от ответчика: представитель Иванов Е.Н. (доверенность от 16.12.2013),
от 3-го лица: представитель Савчук Т.В. (доверенность от 30.10.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16838/2016) ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2016 по делу N А56-6768/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации
к ООО "Торговый Дом Материк"
3-е лицо: Министерство обороны Российской Федерации
о расторжении договора, выселении,
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны (далее - истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Материк" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за истцом на праве оперативного управления от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1, и обязании ответчика возвратить истцу недвижимое имущество, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А, Б, В, общей площадью 948 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2016 в иске отказано.
ФГКУ "СЗТУИО" Министерства обороны Российской Федерации подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на незаконность и необоснованность решения, на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просило решение от 10.05.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы истец сослался на нарушение ответчиком пунктов 3.2.2, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.18 договора аренды, что дает право арендодателям (Минобороны России, учреждению) обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора. Как указано в жалобе, в нарушение пункта 3.2.2 договора из представленного ответчиком договора N 5820-Т (на размещение отходов хозяйствующего субъекта) не ясна дата его заключения и объекты, в отношении которых он заключен, представленный договор N 5820-Т не является договором на вывоз твердых бытовых отходов; в нарушение пункта 3.2.7 договора до настоящего времени ответчик не представил ни одного платежного документа по договору N 5820-Т, подтверждающего исполнение договора, по договору на вывоз твердых бытовых отходов не имеется доказательств, свидетельствующих об исполнении; в нарушение пункта 3.2.9 договора в письме от 25.12.2015 не указаны ни даты, ни нарушения, выявленные в результате проверки МЧС РФ и Роспотребнадзора, не отражены итоги их устранения в целях соблюдения требований этих органов; в нарушение пункта 3.2.18 договора арендуемый объект застрахован обществом позднее 17.06.2014, срок действия страхового полиса от 02.10.2015 до 02.10.2016 (в то время как должен быть на весь срок действия договора аренды, то есть до 12.05.2019), сведения об оплате полиса ответчиком не представлены, сведения о страховании объекта в период с 12.06.2014 до 02.10.2015 отсутствуют. Учреждение полагало, что суд первой инстанции, установив, что ответчиком были допущены нарушения договора, влекущие досрочное его расторжение, необоснованно счел их незначительными и недостаточными для расторжения договора.
Министерство в отзыве на жалобу поддержало правовую позицию учреждения, просило апелляционную жалобу удовлетворить. Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, полагая, что со стороны истца имеет место классический случай злоупотребления правом, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель учреждения доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представитель Министерства поддержал позицию истца.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установил суд первой инстанции, учреждением 22.02.2013 проведен открытый аукцион (извещение N 240113/0345176/01 лот N 1) на право заключения договора аренды нежилых зданий (сайт с аукционной документацией - torgi.gov.ru), находящихся в федеральной собственности и расположенных по адресам: г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А; г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер Б; г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер В (далее - здания). Согласно протоколу аукциона открытый аукцион признан несостоявшимся. Комиссия приняла решение заключить договор аренды с единственным претендентом на участие в аукционе, зарегистрированным в журнале участников аукциона, с ценой за объект в месяц 371 808 руб. 34 коп. (л.д. 21-25).
Генеральный директор общества 28.02.2013 прибыл в соответствии с уведомлением от 26.02.2013 N 141/2-2839 по местонахождению истца и подписал со своей стороны 4 экземпляра проекта договора аренды.
Ответчик со ссылкой на уклонение истца от подписания договора направил претензию от 28.06.2013 в Департамент имущественных отношений Министерства обороны с требованием подписать проект договора и направить его в адрес общества. Ответчик 09.12.2013 повторно направил 4 подписанных экземпляра проекта договора аренды в адрес истца.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вступившим в законную силу решением от 16.04.2014 по делу N А56-77423/2013 обязал учреждение и Министерство в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом договор аренды нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер А; Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер Б, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литер В, на условиях и по цене, предусмотренной аукционной документацией (извещение N 240113/0345176/01 лот N 1). Между сторонами заключен договор от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления (далее - договор), в соответствии с условиями которого истец предоставил, а ответчик принял для использования на условиях аренды под складские и торговые помещения имущество, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 17, корп. 2, литеры А, Б, В, общей площадью 948 кв. м (далее - объекты), что подтверждено актом приема-передачи от 12.05.2014, подписанным сторонами (л.д. 12-20, 32-33).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 по делу N А56-26892/2015 учреждению отказано в удовлетворении требования о взыскании с общества неосновательного обогащения в связи с использованием обществом спорных зданий хранилищ и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках настоящего спора учреждением заявлено требование о расторжении договора и обязании общества возвратить объекты в связи с нарушением обществом пунктов 3.2.2, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.18 договора. Требование о расторжении договора истец мотивировал ссылкой на пункт 7.3 договора, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Министерства или учреждения при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2 - 3.2.4, 3.2.7 - 3.2.10, 3.2.17, 3.2.18, 3.2.20 договора.
В обоснование предъявленных требований истец указал, что ответчик в нарушение требований договора не представил истцу в пятидневный срок после вступления в силу договора надлежащим образом заверенные копии договоров на предоставление услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (в том числе водоотведения ливневых стоков), договор на вывоз твердых бытовых отходов (пункт 3.2.2 договора); надлежащим образом заверенные копии доказательств оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг (пункт 3.2.7 договора); сведения о соблюдении в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора; также не сообщил о датах проведения последних проверок вышеуказанных требований органами пожарного надзора и Роспотребнадзором (пункт 3.2.9 договора); в пятидневный срок после завершения процедуры страхования нотариально заверенные копии оформленного страхового полиса на арендуемый объект, при этом ответчик, как полагал истец, должен был застраховать арендуемый объект от рисков гибели и повреждения в пользу учреждения в течение 30-ти дней после подписания акта приема-передачи арендуемого объекта (пункт 3.2.18 договора).
Истец направил ответчику письмо от 14.12.2015, в котором учреждение просило общество представить документы и информацию, а в случае непредставления таких документов, требовало расторгнуть договор (л.д. 10-11).
Указав, что требования истца ответчик оставил без удовлетворения, учреждение также предъявило требование о выселении.
Общество, возражая против удовлетворения иска, заявило, что 25.12.2015 в ответ на эту претензию было направлено письмо от 24.12.2015 N 85/15 с подробным ответом на все требования истца, с приложением запрашиваемых учреждением документов (платежные поручения об оплате аренды, страховой полис, договор на вывоз мусора). Данное письмо с приложениями согласно сайту "Почта России" получено истцом 30.12.2015. Ответчик 01.02.2016 повторно направил по почте письмо с соответствующими приложениями, 16.03.2016 доставил в учреждение нарочным (вх. N 5-2062) (л.д. 98-109).
Рассмотрев данный спор с применением относящихся к предмету требований положений гражданского законодательства, также процессуальных норм, суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 12.05.2014 N 141/3/2/АИ-1, было предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из материалов дела следует, что в пункте 3.2.2 договора оговорена обязанность арендатора в пятидневный срок после вступления в силу настоящего договора заключить прямые договоры на оплату услуг с поставщиками данных услуг. В связи с этим истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии договоров на предоставление услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (в том числе водоотведения ливневых стоков), договор на вывоз твердых бытовых отходов.
В пункте 3.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, в силу чего истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии доказательств оплаты вышеназванных услуг.
Вместе с тем суд первой инстанции правомерно указал, что согласно приложению N 2 к договору объекты аренды не оснащены электричеством, канализацией (ливневой канализацией), отоплением, водопроводом. Каких-либо обязательств по подведению указанных коммунальных ресурсов к объектам ответчик по договору не имеет (л.д. 24-25). Договор на вывоз мусора представлен в материалы дела и согласно приложению был приложен к письму от 24.12.2015.
На основании пункта 3.2.6 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца представлять арендодателям копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы, предусмотренной договором, поэтому истец потребовал представить надлежащим образом заверенные копии платежных поручений за весь период действия договора с доказательствами направления этих документов в учреждение и Министерство.
Суд первой инстанции установил, что данное требование выполнено ответчиком, и 25.12.2015 в адрес истца были отправлены все надлежащим образом заверенные платежные поручения об оплате аренды (за весь период аренды) (л.д. 108-109). Учитывая, что о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей учреждение и Министерство в течение действия договора не заявляли, арбитражный суд согласился с доводом ответчика о наличии у истца информации о надлежащем исполнении обществом обязательства по оплате.
Пунктом 3.2.9 договора на арендатора возложена обязанность по соблюдению в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативных актов по технике безопасности и эксплуатации. На основании этого во взаимосвязи с пунктом 3.2.17 договора, предусматривающим обязательство арендатора представлять арендодателю необходимую документацию, связанную с исполнением договора, истец потребовал представить сведения о соблюдении в арендуемом объекте требований органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора; сообщить о датах проведения последних проверок вышеуказанных требований органами пожарного надзора и Роспотребнадзором.
Материалами дела подтверждено, что письмом от 24.12.2015 ответчик сообщил истцу о датах проведения последних проверок МЧС РФ и Роспотребнадзора, в результате которых нарушения требований действующего законодательства на объекте аренды контролирующими органами не обнаружены.
Как указал ответчик, все незначительные замечания по результатам проверок были устранены. Доказательства привлечения ответчика к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации суду не представлены. Кроме того, названным письмом от 24.12.2015 в адрес истца направлено заключение о независимой экспертизе собственности, которое подтверждает добросовестность и соблюдение регламентов безопасности ответчиком на объекте аренды (л.д. 105-107).
В соответствии с пунктом 3.2.12 договора истец потребовал представить документально подтвержденные сведения о наличии неотделимых улучшений арендуемого объекта.
Письмом от 24.12.2015 ответчик подтвердил, что за период действия договора с его стороны никаких неотделимых улучшений предмета договора не производилось. Суд первой инстанции правомерно указал, что истец не мог не знать этого, так как в августе 2015 года представителем учреждения производилась проверка порядка использования объектов аренды. По итогам проверки никаких замечаний и предложений в адрес ответчика представлено не было.
Пунктом 3.2.18 договора предусмотрено обязательство арендатора в течение 30 дней после подписания акта приема-передачи арендуемого объекта застраховать в пользу учреждения риски гибели и повреждения арендуемого объекта, и в пятидневный срок после завершения процедуры страхования представить арендодателям нотариально заверенные копии оформленного страхового полиса. В связи с этим истец потребовал представить надлежащим образом заверенную копию страхового полиса.
Судом установлено, что арендуемое имущество застраховано в ООО "Адвант-Страхование" на основании договора добровольного страхования имущества N 4564/15. Страхователь - ООО "Торговый Дом Материк", выгодоприобретатель - учреждение. Письмом от 24.12.2015 ответчик направил в адрес истца копию страхового полиса.
Апелляционный суд полагает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии достаточных оснований для принудительного прекращения договорных отношений, соответственно, доводы жалобы подлежат отклонению. Суд первой инстанции установил, что истцом в письме-требовании установлен срок в пять календарных дней на направление в его адрес всех запрашиваемых документов и информации, вместе с тем 26, 27, 31 декабря 2015 являлись выходными днями. Кроме того, истец потребовал до 31.12.2015 явиться к нему для расторжения договора.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установленные истцом в претензии сроки нельзя назвать разумными, а все нарушения, на которые сослался истец в обоснование предъявленных требований, либо отсутствовали как таковые, либо являлись незначительными, были устранены ответчиком.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров. Установленным в результате всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, юридически значимые обстоятельства выяснены в полном объеме.
Доводы, повторно изложенные в апелляционной жалобе, были исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, несовпадение выводов суда с мнением учреждения об обстоятельствах дела не может повлечь отмену решения суда первой инстанции.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 мая 2016 года по делу N А56-6768/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)