Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, проведение перепланировки арендованного нежилого помещения без согласования с арендодателем и уполномоченным органом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зорикова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.
при секретаре К.А.
рассмотрела в судебном заседании 11 октября 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе И. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Индивидуального предпринимателя Л. (далее по тексту - ИП Л.) к И. о взыскании арендной платы, встречному исковому заявлению И. к ИП Л. о возмещении затрат на реконструкцию.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения ответчика, истца по встречному иску И., представителя ответчика, истца по встречному иску И. - адвоката Ивашкова В.Г., действующего на основании адвокатского ордера N... от <дата> и доверенности от <дата>, сроком действия доверенности на <дата>, истца, ответчика по встречному иску ИП Л., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Истец ИП Л. обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный сторонами, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее по тексту - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> в размере 1320000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14800 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей.
Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец является собственником помещения по адресу: <адрес>. 10 марта 2014 года стороны заключили договор аренды обозначенного нежилого помещения сроком на десять лет. Договор аренды от 10 марта 2014 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) 29 марта 2014 года, номер регистрации N.... Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора на И. возложена обязанность оплачивать арендную плату ежемесячно в размере 60000 рублей. Истец указывал, что ответчик не оплачивает арендную плату с июля 2014 года, кроме того, произвела, без согласования с истцом и Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением "Жилищное агентство Красносельского района Санкт-Петербурга", перепланировку. 31 мая 2016 года в адрес ответчика истцом направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства ответчик И. предъявила встречные исковые требования к ИП Л., просила взыскать с ответчика в счет возмещения затрат, произведенных на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, 1320000 рублей, обязать зачесть затраты, произведенные истцом в счет арендной платы за период с июля 2014 года по май 2016 года, то есть за 22 месяца, взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 15400 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на то, что к договору аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от 10 марта 2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года на проведение реконструкции и модернизации арендуемого нежилого помещения, в соответствии с которым на И. возложена обязанность произвести реконструкцию и модернизацию арендуемого помещения за свой счет своими силами и из своих материалов, а на ИП Л. обязательство зачесть указанные затраты в счет арендной платы. 31 мая 2016 года ответчик ограничил доступ в арендуемое нежилое помещение, 22 августа 2016 года направлена претензия о нечинении препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением.
Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> принят отказ ИП Л. от требований к И. о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> А, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:
"Исковые требования Индивидуального предпринимателя Л. удовлетворить частично.
Взыскать с И. в пользу Индивидуального предпринимателя Л. задолженность по договору аренды в размере 1 140 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 900 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований И. отказать".
С решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> не согласна ответчик И., ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права, просит решение суда отменить.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика и ее представителя, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Л. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м по адресу: <адрес> (т. N..., л.д. N...).
10 марта 2014 года между ИП Л. и И. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. N..., л.д. N...). Цель использования: Физкультурно-оздоровительный центр.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 10 лет. (пп. 1.3 п. 1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 29 марта 2014 года, номер регистрации N....
Пунктом 2 договора предусмотрено, что размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 60000 рублей.
Арендная плата вносится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя.
Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменной форме (дополнительное соглашение).
Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений возмещаются арендодателю арендатором пропорционально занимаемым площадям.
Арендатор обязан не производить без согласования с арендодателем работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений (пп. 5 п. 3 договора).
Арендатор имеет право с согласия арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологически процессов в рамках своей деятельности в соответствии с пп. 1.1, стоимость улучшений не возмещается (пп. 3 п. 3.2 договора).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт (пп. 3 п. 3.3 договора).
06 июня 2016 года истцом в адрес И. направлена претензия с требованием до 20 июня 2016 года полностью произвести расчет по договору.
Согласно выписке из ЕГРП от 10 октября 2016 года ограничения (обременение) права собственности Л. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес> отсутствует.
30 сентября 2016 года в ЕГРП погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за N... (т. N..., л.д. N...)
Возражая против заявленных требований ИП Л., ответчик И. указала, что 29 марта 2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение N... на проведение реконструкции и модернизации, в соответствии с которым на нее возложена обязанность произвести неотделимые улучшения арендуемого помещения, а ИП Л. зачесть стоимость неотделимых улучшений в стоимость арендной платы.
И. в материалы дела представлено дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года, согласно которому между сторонами согласовано проведение всех видов улучшений, перепланировка помещений, замена окон и отделки откосов, восстановление санузлов, демонтаж и укладка плиточных полов, замена (установка) дверей, замена (установка) внутренних коммуникаций, пожарная сигнализация, система вентиляции, устройство отдельного входа. Сроки работ с 29 марта 2014 года до 29 августа 2014 года. Стороны договорились зачесть стоимость улучшений в счет арендной платы. Неотделимые улучшения подлежат передаче арендодателю, отделимые улучшения подлежат изъятию (демонтажу) (т. N..., л.д. N...)
ИП Л. факт подписания дополнительного соглашения N... от 29 марта 2014 года не оспаривал, однако указал, указанное соглашение в установленном законом порядке не прошло государственную регистрацию, в связи с чем полагал его незаключенным.
Согласно представленному ИП Л. расчету И. имеет задолженность за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август 2016 года, а всего 1320000 рублей (л.д. N...).
Из представленных выписок по счетам Л. в ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие", ПАО "Сбербанк России" усматривается, что платежей в соответствии с договором аренды от 10 марта 2014 года на счет истца не поступало.
28 мая 2015 года И. была составлена расписка, согласно которой ответчик обязуется выплатить Л. 720000 рублей (т. N..., л.д. N...).
И. представила расчет задолженности, согласно которому имеет задолженность за ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май 2016 года, одновременно указав, что с 31 мая 2016 года не имеет доступа в спорное нежилое помещение.
В подтверждение внесения арендной платы И. представлены расписки, согласно которым Л. получены денежные средства в размере 60000 рублей в марте, апреле, мае, июне, июле, 2014 года, а всего - на общую сумму 300000 рублей (60000 рублей х 5 месяцев). Истец в судебном заседании факт внесения указанных платежей не оспаривал, требований о взыскании задолженности за указанный период суду не заявлял.
Кроме того, ответчиком И. представлен чек от 14 июля 2015 года на сумму 120000 рублей. Истец ИП Л. факт внесения указанного платежа также не оспаривал, указанный платеж учтен при расчете за июль - август 2015 года (т. N..., л.д. N...).
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 28 августа 2016 года, И. просила привлечь к ответственности Л., который 31 мая 2016 года вскрыл арендуемое помещение и не дает доступа к вещам, находящимся в нем. Из объяснений Л., данных в ходе проверки правоохранительными органами, следует, что истец заказным письмом уведомил ответчика о расторжении договора аренды спорного помещения, ввиду нарушений условий договора аренды и указал, что уже имеются новые арендаторы (т. N..., л.д. N...).
Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями свидетеля К., допрошенного судом в рамках настоящего дела по ходатайству истца, который пояснил, что по просьбе Л. 31 мая 2016 года произвел замену замка на двери в помещение по адресу: <адрес>.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь нормами действующего гражданского законодательства об аренде помещений, суд пришел к выводу о том, что требования ИП Л. о взыскании задолженности за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, 2016 года в размере 1140000 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд счел необоснованными и подлежащими отклонению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с июня по август 2016 года, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не опровергнуто истцом ИП Л., что с 31 мая 2016 года ответчик не имела доступа в спорное помещение.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, находит их правильными, постановленными при правильном установлении обстоятельств дела и применении норм действующего гражданского законодательства.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст. 606 ГК РФ)
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.
При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая приведенные обстоятельства дела, принимая во внимание, что И. доказательств оплаты арендных платежей в большем размере, чем 420000 рублей (60000 рублей, уплаченные арендатором за март, апрель, май, июнь, июль 2014 года и чек от 14 июля 2015 года на сумму 120000 рублей) не представила, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о взыскании с И. в пользу ИП Л. задолженности по арендным платежам в размере 1140000 рублей.
Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд пришел к выводу об их необоснованности и отклонению, исходя из того, что факт несения И. в заявленном размере убытков не доказан, проведение реконструкции не было согласованно ни с Л. ни, в установленном законом порядке, с государственными органами и собственниками дома, более того, на Л. решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований арендатора о возмещении расходов, понесенных на ремонт спорного помещения, исходя из следующего.
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из положений глав 3 и 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), вопрос о проведении переустройства и (или) перепланировки может разрешаться как в качестве самостоятельного, так и при проведении процедуры перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В Санкт-Петербурге полномочия по согласованию проектов переустройства и перепланировки помещений, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, возложены на межведомственные комиссии, созданные администрацией района Санкт-Петербурга (пункт 2.1.6.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04 февраля 2005 года N 112).
Статья 26 ЖК Российской Федерации установлен перечень документов и порядок рассмотрения заявления о согласовании перепланировки.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Как видно из материалов дела, согласно акту приема-передачи от 29 марта 2014 года на момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии: стены помещения окрашены водоэмульсией, требуется косметический ремонт, перегородки отсутствуют. Стены в санузлах плиточные 80-х годов постройки, 100% замена, потолки (перекрытия) железобетонные, окрашены. Полы деревянные, частично плитка. Требуется капитальный ремонт, замена плиточного пола 100%. Окна: материал - дерево, требуется полная замена в количестве 16 штук, в том числе отделка откосов с учетом всех окон помещения в количестве 19 штук. Двери входные железные, требуется замена для увеличения проема согласно пожарным нормам. Межкомнатные двери отсутствуют, двери в санузлы требуют 100% замены. Внутренние коммуникации: частичная замена батарей отопления, требуется подводка воды к четырем санузлам также установка унитазов и раковин. Система пожарная и вентиляционная отсутствует. Оценка общего состояния помещения удовлетворительная (т. 1, л.д. 205).
В подтверждение несения расходов на ремонт помещения И. представлена локальная смета N... от 20 марта 2014 года (т. N..., л.д. N...), подписанная и проверенная самой И.
Из актов Межведомственной комиссии от 13 мая 2015 года, 16 сентября 2015 года следует, что при обследовании спорного нежилого помещения зафиксированы самовольно выполненные работы, а именно: смонтированы новые перегородки из газобетонных блоков, пробит новый проем в несущей стене, расширен проем в несущей продольной стене дома, смонтированы площадки со ступенями в помещении при входе, со стороны дворового фасада здания организован приямок у входной двери в помещение N..., смонтирован козырек над дверью, со стороны лицевого фасада здания заложено окно, изменена система электроснабжения, установлены сантехнические приборы (унитазы, раковины, душ), оборудована сауна. Также, в помещениях установлено банное оборудование и бильярдные столы, висит прейскурант на услуги сауны.
В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Как установлено ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу 06 июня 2017 года решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> на Л. возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние, и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: <адрес>, а именно: демонтировать оставшиеся самовольно возведенные перегородки в соответствии с планом помещения, демонтировать площадки со ступенями, восстановить несущую способность капитальных стен, утраченную из-за самовольно устроенных проемов в несущих стенах, демонтировать оставшееся самовольно установленное сантехническое оборудование (унитазы, раковины, душ) и трубопроводы, демонтировать самовольно смонтированные электрические сети и установленное оборудование, восстановить инженерное оборудование сети, восстановить фасад здания в соответствии с проектным положением, раскрыть заложенное окно, демонтировать козырек и приямок.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> установлено, что разрешительная документация на производство работ отсутствует.
Свидетели Н., П., допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции в рамках настоящего дела, пояснили суду, что в помещении по адресу: <адрес>, ремонт отсутствовал. Свидетели К., Х. указали, что в спорном помещении проводились ремонтные работы, однако, кем именно и за счет каких средств, пояснить не смогли.
И. в подтверждение расходов на реконструкцию представлены товарные накладные, кассовые чеки, договоры подряда.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчик по встречному иску ИП Л. в ходе судебного процесса не отрицал тот факт, что истцом по встречному иску И. были произведены некоторые работы по перепланировке в спорном нежилом помещении, однако данные работы в нарушение условий договора аренды были произведены И. без согласования с ИП Л., как собственником помещения, а также с нарушениями действующего жилищного и градостроительного законодательства без согласования с компетентными государственными органами, в связи с чем на основании вступившего в законную силу решения суда ИП Л. понес существенные расходы на устранение самовольной перепланировки и приведение нежилого помещения в прежнее состояние.
Оценивая произведенные ремонтные работы И. в нежилом помещении, принадлежащем ИП Л., обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от <дата> по гражданскому делу N..., судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции, что данные расходы на реконструкцию взысканы не могут быть с ответчика, так как это не оговоренные при заключении договора аренды между сторонами работы по реконструкции помещения, данные ремонтные работы истцом были произведены самовольно, вопреки договору аренды, впоследствии администрация Красносельского района Санкт-Петербурга обязала Л. как собственника устранить незаконную перепланировку, самовольно произведенную арендатором И. Л. понес расходы по исполнению судебного акта и устранению незаконной перепланировки и приведению помещения в первоначальное состояние, поэтому на основании ст. 623 ГК РФ стоимость незаконных ремонтных работ арендованного имущества, произведенных арендатором И. за свой счет без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.
Также коллегия обращает внимание, что Л. пояснил в суде апелляционной инстанции, а И. оспорено не было, что всю перепланировку арендатор произвел в отсутствие уведомления собственника помещения, и в отсутствие согласования с органами власти.
Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года, устанавливающее условие зачета ежемесячной арендной платы за произведенные арендатором улучшения нежилого помещения, изменяет существенные условия договора от 10 марта 2014 года, в том числе в части порядка оплаты аренды, в установленном законом порядке в ЕГРП зарегистрировано не было, в связи с чем оно не может быть признано заключенным.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, встречные исковые требования о взыскании с ответчика ИП Л. в счет возмещения затрат, произведенных на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, 1320000 рублей, обязании зачесть затраты, произведенные истцом в счет арендной платы за период с июля 2014 года по май 2016 года, то есть за 22 месяца, взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 15400 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, правомерно и обоснованно отклонены судом.
Ссылка апеллянта на то, что суд при рассмотрении настоящего спора нарушил правила подведомственности при принятии искового заявления Л. к производству суда, поскольку обе стороны спора являются субъектами предпринимательской деятельности - индивидуальными предпринимателями, договор аренды заключался ими с целью извлечения прибыли, отклоняются судебной коллегией, исходя из следующего.
К подведомственности арбитражных судов отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.
Для отнесения гражданского дела к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.
С учетом приведенных правовых норм для отнесения спора к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие двух условий - экономический характер спора, участие в споре юридических лиц и граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, настоящий спор возник между индивидуальным предпринимателем Л. и физическим лицом И. по поводу неисполнения последней обязательств по договору аренды нежилого помещения.
На момент заключения договора аренды И. как арендатор помещения действовала в своих личных интересах, выступая физическим лицам, а не субъектом предпринимательской деятельности. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу так же как заключенный между ИП Л. и физическим лицом И. Кроме того, в материалы дела не представлены надлежащие документы, подтверждающие наличие у И. статуса индивидуального предпринимателя (выписка из ЕГРИП).
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, исходя из субъектного состава, пришел к правильному выводу о том, что настоящий спор не носит экономический характер.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции имелись законные основания для принятия настоящих исковых требований к своему производству и рассмотрения их по существу.
С учетом установления вступившим в законную силу решением суда и являющимся обязательным для всех государственных органов, факта проведения арендатором И. в спорном нежилом помещении незаконной и несогласованной как с собственником помещения, так и с компетентными органами реконструкции, судебная коллегия отклоняет ссылки в жалобе на то, что суд незаконно и необоснованно отказал в возмещении убытков, понесенных И. в связи с ремонтными работами в арендованном помещении. По этим же основаниям являются несостоятельными ссылки апеллянта на неправомерный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении по встречному иску судебной строительной экспертизы, поскольку результаты такой экспертизы не имели бы правового значения для разрешения настоящего спора по существу с учетом установления факта самовольной несогласованной перепланировки арендатором помещения.
Ссылки на то, что решение суда подлежит отмене в связи с допущенными судом нарушениями процессуального права, выразившимися в постановлении итогового судебного акта без предоставления И. для обозрения оригиналов документов, несмотря на то, что такое ходатайство было заявлено ответчиком, его рассмотрение было отложено судом, однако оно так и не было разрешено по существу, не могут являться основанием для отмены правосудного решения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 39 Постановления N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" указал, что необходимо иметь в виду, что в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
Исходя из положений указанного Постановления, факт того, что суд первый инстанции отложил рассмотрение ходатайства ответчика И., но так и не разрешил его по существу, относится к формальным нарушениям и не может служить основанием для отмены судебного решения. Кроме того судебная коллегия отмечает, что обозрение судом оригиналов строительной платежной документации не могло повлиять на существо принятого судом решения в силу недоказанности И. согласования и проведения строительных работ по перепланировке на законных к тому основаниях.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию обстоятельств проведения ремонтных работ и их объема в спорном нежилом помещении, что недопустимо, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлен факт самовольной, несогласованной как с собственником помещения, так и с уполномоченными органами государственной власти, и незаконной перепланировки, проведенной силами арендатора в помещении, принадлежащем на праве собственности Л., направлены на иную оценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решение суда и судом первой инстанции в рамках настоящего дела, в связи с чем отклоняются судебной коллегией.
Судебные расходы взысканы судом первой инстанции по правилам главы 7 ГПК РФ.
Исходя из требований разумности и справедливости, суд первой инстанции обоснованно учитывал объем услуг, оказанных представителем, длительность рассмотрения дела, правомерно взыскал с ответчика расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, им дана должная правовая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене не подлежит.
Апелляционная жалоба по существу содержит доводы, которые были предметом судебного рассмотрения и получили оценку в решении, а также доводы, которые направлены на иное, неправильное толкование норм материального права, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.10.2017 N 33-22144/2017
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, судебных расходов.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, проведение перепланировки арендованного нежилого помещения без согласования с арендодателем и уполномоченным органом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 октября 2017 г. N 33-22144/2017
Судья: Зорикова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.
при секретаре К.А.
рассмотрела в судебном заседании 11 октября 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе И. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Индивидуального предпринимателя Л. (далее по тексту - ИП Л.) к И. о взыскании арендной платы, встречному исковому заявлению И. к ИП Л. о возмещении затрат на реконструкцию.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения ответчика, истца по встречному иску И., представителя ответчика, истца по встречному иску И. - адвоката Ивашкова В.Г., действующего на основании адвокатского ордера N... от <дата> и доверенности от <дата>, сроком действия доверенности на <дата>, истца, ответчика по встречному иску ИП Л., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец ИП Л. обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный сторонами, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее по тексту - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> в размере 1320000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14800 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей.
Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец является собственником помещения по адресу: <адрес>. 10 марта 2014 года стороны заключили договор аренды обозначенного нежилого помещения сроком на десять лет. Договор аренды от 10 марта 2014 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) 29 марта 2014 года, номер регистрации N.... Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора на И. возложена обязанность оплачивать арендную плату ежемесячно в размере 60000 рублей. Истец указывал, что ответчик не оплачивает арендную плату с июля 2014 года, кроме того, произвела, без согласования с истцом и Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением "Жилищное агентство Красносельского района Санкт-Петербурга", перепланировку. 31 мая 2016 года в адрес ответчика истцом направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства ответчик И. предъявила встречные исковые требования к ИП Л., просила взыскать с ответчика в счет возмещения затрат, произведенных на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, 1320000 рублей, обязать зачесть затраты, произведенные истцом в счет арендной платы за период с июля 2014 года по май 2016 года, то есть за 22 месяца, взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 15400 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на то, что к договору аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от 10 марта 2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года на проведение реконструкции и модернизации арендуемого нежилого помещения, в соответствии с которым на И. возложена обязанность произвести реконструкцию и модернизацию арендуемого помещения за свой счет своими силами и из своих материалов, а на ИП Л. обязательство зачесть указанные затраты в счет арендной платы. 31 мая 2016 года ответчик ограничил доступ в арендуемое нежилое помещение, 22 августа 2016 года направлена претензия о нечинении препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением.
Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> принят отказ ИП Л. от требований к И. о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> А, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:
"Исковые требования Индивидуального предпринимателя Л. удовлетворить частично.
Взыскать с И. в пользу Индивидуального предпринимателя Л. задолженность по договору аренды в размере 1 140 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 900 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований И. отказать".
С решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> не согласна ответчик И., ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права, просит решение суда отменить.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика и ее представителя, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Л. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м по адресу: <адрес> (т. N..., л.д. N...).
10 марта 2014 года между ИП Л. и И. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. N..., л.д. N...). Цель использования: Физкультурно-оздоровительный центр.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 10 лет. (пп. 1.3 п. 1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 29 марта 2014 года, номер регистрации N....
Пунктом 2 договора предусмотрено, что размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 60000 рублей.
Арендная плата вносится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя.
Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменной форме (дополнительное соглашение).
Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений возмещаются арендодателю арендатором пропорционально занимаемым площадям.
Арендатор обязан не производить без согласования с арендодателем работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений (пп. 5 п. 3 договора).
Арендатор имеет право с согласия арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологически процессов в рамках своей деятельности в соответствии с пп. 1.1, стоимость улучшений не возмещается (пп. 3 п. 3.2 договора).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт (пп. 3 п. 3.3 договора).
06 июня 2016 года истцом в адрес И. направлена претензия с требованием до 20 июня 2016 года полностью произвести расчет по договору.
Согласно выписке из ЕГРП от 10 октября 2016 года ограничения (обременение) права собственности Л. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес> отсутствует.
30 сентября 2016 года в ЕГРП погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за N... (т. N..., л.д. N...)
Возражая против заявленных требований ИП Л., ответчик И. указала, что 29 марта 2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение N... на проведение реконструкции и модернизации, в соответствии с которым на нее возложена обязанность произвести неотделимые улучшения арендуемого помещения, а ИП Л. зачесть стоимость неотделимых улучшений в стоимость арендной платы.
И. в материалы дела представлено дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года, согласно которому между сторонами согласовано проведение всех видов улучшений, перепланировка помещений, замена окон и отделки откосов, восстановление санузлов, демонтаж и укладка плиточных полов, замена (установка) дверей, замена (установка) внутренних коммуникаций, пожарная сигнализация, система вентиляции, устройство отдельного входа. Сроки работ с 29 марта 2014 года до 29 августа 2014 года. Стороны договорились зачесть стоимость улучшений в счет арендной платы. Неотделимые улучшения подлежат передаче арендодателю, отделимые улучшения подлежат изъятию (демонтажу) (т. N..., л.д. N...)
ИП Л. факт подписания дополнительного соглашения N... от 29 марта 2014 года не оспаривал, однако указал, указанное соглашение в установленном законом порядке не прошло государственную регистрацию, в связи с чем полагал его незаключенным.
Согласно представленному ИП Л. расчету И. имеет задолженность за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август 2016 года, а всего 1320000 рублей (л.д. N...).
Из представленных выписок по счетам Л. в ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие", ПАО "Сбербанк России" усматривается, что платежей в соответствии с договором аренды от 10 марта 2014 года на счет истца не поступало.
28 мая 2015 года И. была составлена расписка, согласно которой ответчик обязуется выплатить Л. 720000 рублей (т. N..., л.д. N...).
И. представила расчет задолженности, согласно которому имеет задолженность за ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май 2016 года, одновременно указав, что с 31 мая 2016 года не имеет доступа в спорное нежилое помещение.
В подтверждение внесения арендной платы И. представлены расписки, согласно которым Л. получены денежные средства в размере 60000 рублей в марте, апреле, мае, июне, июле, 2014 года, а всего - на общую сумму 300000 рублей (60000 рублей х 5 месяцев). Истец в судебном заседании факт внесения указанных платежей не оспаривал, требований о взыскании задолженности за указанный период суду не заявлял.
Кроме того, ответчиком И. представлен чек от 14 июля 2015 года на сумму 120000 рублей. Истец ИП Л. факт внесения указанного платежа также не оспаривал, указанный платеж учтен при расчете за июль - август 2015 года (т. N..., л.д. N...).
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 28 августа 2016 года, И. просила привлечь к ответственности Л., который 31 мая 2016 года вскрыл арендуемое помещение и не дает доступа к вещам, находящимся в нем. Из объяснений Л., данных в ходе проверки правоохранительными органами, следует, что истец заказным письмом уведомил ответчика о расторжении договора аренды спорного помещения, ввиду нарушений условий договора аренды и указал, что уже имеются новые арендаторы (т. N..., л.д. N...).
Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями свидетеля К., допрошенного судом в рамках настоящего дела по ходатайству истца, который пояснил, что по просьбе Л. 31 мая 2016 года произвел замену замка на двери в помещение по адресу: <адрес>.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь нормами действующего гражданского законодательства об аренде помещений, суд пришел к выводу о том, что требования ИП Л. о взыскании задолженности за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, 2016 года в размере 1140000 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд счел необоснованными и подлежащими отклонению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с июня по август 2016 года, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не опровергнуто истцом ИП Л., что с 31 мая 2016 года ответчик не имела доступа в спорное помещение.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, находит их правильными, постановленными при правильном установлении обстоятельств дела и применении норм действующего гражданского законодательства.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст. 606 ГК РФ)
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.
При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая приведенные обстоятельства дела, принимая во внимание, что И. доказательств оплаты арендных платежей в большем размере, чем 420000 рублей (60000 рублей, уплаченные арендатором за март, апрель, май, июнь, июль 2014 года и чек от 14 июля 2015 года на сумму 120000 рублей) не представила, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о взыскании с И. в пользу ИП Л. задолженности по арендным платежам в размере 1140000 рублей.
Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд пришел к выводу об их необоснованности и отклонению, исходя из того, что факт несения И. в заявленном размере убытков не доказан, проведение реконструкции не было согласованно ни с Л. ни, в установленном законом порядке, с государственными органами и собственниками дома, более того, на Л. решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований арендатора о возмещении расходов, понесенных на ремонт спорного помещения, исходя из следующего.
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из положений глав 3 и 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), вопрос о проведении переустройства и (или) перепланировки может разрешаться как в качестве самостоятельного, так и при проведении процедуры перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В Санкт-Петербурге полномочия по согласованию проектов переустройства и перепланировки помещений, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, возложены на межведомственные комиссии, созданные администрацией района Санкт-Петербурга (пункт 2.1.6.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04 февраля 2005 года N 112).
Статья 26 ЖК Российской Федерации установлен перечень документов и порядок рассмотрения заявления о согласовании перепланировки.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Как видно из материалов дела, согласно акту приема-передачи от 29 марта 2014 года на момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии: стены помещения окрашены водоэмульсией, требуется косметический ремонт, перегородки отсутствуют. Стены в санузлах плиточные 80-х годов постройки, 100% замена, потолки (перекрытия) железобетонные, окрашены. Полы деревянные, частично плитка. Требуется капитальный ремонт, замена плиточного пола 100%. Окна: материал - дерево, требуется полная замена в количестве 16 штук, в том числе отделка откосов с учетом всех окон помещения в количестве 19 штук. Двери входные железные, требуется замена для увеличения проема согласно пожарным нормам. Межкомнатные двери отсутствуют, двери в санузлы требуют 100% замены. Внутренние коммуникации: частичная замена батарей отопления, требуется подводка воды к четырем санузлам также установка унитазов и раковин. Система пожарная и вентиляционная отсутствует. Оценка общего состояния помещения удовлетворительная (т. 1, л.д. 205).
В подтверждение несения расходов на ремонт помещения И. представлена локальная смета N... от 20 марта 2014 года (т. N..., л.д. N...), подписанная и проверенная самой И.
Из актов Межведомственной комиссии от 13 мая 2015 года, 16 сентября 2015 года следует, что при обследовании спорного нежилого помещения зафиксированы самовольно выполненные работы, а именно: смонтированы новые перегородки из газобетонных блоков, пробит новый проем в несущей стене, расширен проем в несущей продольной стене дома, смонтированы площадки со ступенями в помещении при входе, со стороны дворового фасада здания организован приямок у входной двери в помещение N..., смонтирован козырек над дверью, со стороны лицевого фасада здания заложено окно, изменена система электроснабжения, установлены сантехнические приборы (унитазы, раковины, душ), оборудована сауна. Также, в помещениях установлено банное оборудование и бильярдные столы, висит прейскурант на услуги сауны.
В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Как установлено ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу 06 июня 2017 года решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> на Л. возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние, и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: <адрес>, а именно: демонтировать оставшиеся самовольно возведенные перегородки в соответствии с планом помещения, демонтировать площадки со ступенями, восстановить несущую способность капитальных стен, утраченную из-за самовольно устроенных проемов в несущих стенах, демонтировать оставшееся самовольно установленное сантехническое оборудование (унитазы, раковины, душ) и трубопроводы, демонтировать самовольно смонтированные электрические сети и установленное оборудование, восстановить инженерное оборудование сети, восстановить фасад здания в соответствии с проектным положением, раскрыть заложенное окно, демонтировать козырек и приямок.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> установлено, что разрешительная документация на производство работ отсутствует.
Свидетели Н., П., допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции в рамках настоящего дела, пояснили суду, что в помещении по адресу: <адрес>, ремонт отсутствовал. Свидетели К., Х. указали, что в спорном помещении проводились ремонтные работы, однако, кем именно и за счет каких средств, пояснить не смогли.
И. в подтверждение расходов на реконструкцию представлены товарные накладные, кассовые чеки, договоры подряда.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчик по встречному иску ИП Л. в ходе судебного процесса не отрицал тот факт, что истцом по встречному иску И. были произведены некоторые работы по перепланировке в спорном нежилом помещении, однако данные работы в нарушение условий договора аренды были произведены И. без согласования с ИП Л., как собственником помещения, а также с нарушениями действующего жилищного и градостроительного законодательства без согласования с компетентными государственными органами, в связи с чем на основании вступившего в законную силу решения суда ИП Л. понес существенные расходы на устранение самовольной перепланировки и приведение нежилого помещения в прежнее состояние.
Оценивая произведенные ремонтные работы И. в нежилом помещении, принадлежащем ИП Л., обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от <дата> по гражданскому делу N..., судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции, что данные расходы на реконструкцию взысканы не могут быть с ответчика, так как это не оговоренные при заключении договора аренды между сторонами работы по реконструкции помещения, данные ремонтные работы истцом были произведены самовольно, вопреки договору аренды, впоследствии администрация Красносельского района Санкт-Петербурга обязала Л. как собственника устранить незаконную перепланировку, самовольно произведенную арендатором И. Л. понес расходы по исполнению судебного акта и устранению незаконной перепланировки и приведению помещения в первоначальное состояние, поэтому на основании ст. 623 ГК РФ стоимость незаконных ремонтных работ арендованного имущества, произведенных арендатором И. за свой счет без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.
Также коллегия обращает внимание, что Л. пояснил в суде апелляционной инстанции, а И. оспорено не было, что всю перепланировку арендатор произвел в отсутствие уведомления собственника помещения, и в отсутствие согласования с органами власти.
Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, дополнительное соглашение N... от 29 марта 2014 года, устанавливающее условие зачета ежемесячной арендной платы за произведенные арендатором улучшения нежилого помещения, изменяет существенные условия договора от 10 марта 2014 года, в том числе в части порядка оплаты аренды, в установленном законом порядке в ЕГРП зарегистрировано не было, в связи с чем оно не может быть признано заключенным.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, встречные исковые требования о взыскании с ответчика ИП Л. в счет возмещения затрат, произведенных на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, 1320000 рублей, обязании зачесть затраты, произведенные истцом в счет арендной платы за период с июля 2014 года по май 2016 года, то есть за 22 месяца, взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 15400 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, правомерно и обоснованно отклонены судом.
Ссылка апеллянта на то, что суд при рассмотрении настоящего спора нарушил правила подведомственности при принятии искового заявления Л. к производству суда, поскольку обе стороны спора являются субъектами предпринимательской деятельности - индивидуальными предпринимателями, договор аренды заключался ими с целью извлечения прибыли, отклоняются судебной коллегией, исходя из следующего.
К подведомственности арбитражных судов отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.
Для отнесения гражданского дела к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.
С учетом приведенных правовых норм для отнесения спора к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие двух условий - экономический характер спора, участие в споре юридических лиц и граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, настоящий спор возник между индивидуальным предпринимателем Л. и физическим лицом И. по поводу неисполнения последней обязательств по договору аренды нежилого помещения.
На момент заключения договора аренды И. как арендатор помещения действовала в своих личных интересах, выступая физическим лицам, а не субъектом предпринимательской деятельности. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу так же как заключенный между ИП Л. и физическим лицом И. Кроме того, в материалы дела не представлены надлежащие документы, подтверждающие наличие у И. статуса индивидуального предпринимателя (выписка из ЕГРИП).
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, исходя из субъектного состава, пришел к правильному выводу о том, что настоящий спор не носит экономический характер.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции имелись законные основания для принятия настоящих исковых требований к своему производству и рассмотрения их по существу.
С учетом установления вступившим в законную силу решением суда и являющимся обязательным для всех государственных органов, факта проведения арендатором И. в спорном нежилом помещении незаконной и несогласованной как с собственником помещения, так и с компетентными органами реконструкции, судебная коллегия отклоняет ссылки в жалобе на то, что суд незаконно и необоснованно отказал в возмещении убытков, понесенных И. в связи с ремонтными работами в арендованном помещении. По этим же основаниям являются несостоятельными ссылки апеллянта на неправомерный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении по встречному иску судебной строительной экспертизы, поскольку результаты такой экспертизы не имели бы правового значения для разрешения настоящего спора по существу с учетом установления факта самовольной несогласованной перепланировки арендатором помещения.
Ссылки на то, что решение суда подлежит отмене в связи с допущенными судом нарушениями процессуального права, выразившимися в постановлении итогового судебного акта без предоставления И. для обозрения оригиналов документов, несмотря на то, что такое ходатайство было заявлено ответчиком, его рассмотрение было отложено судом, однако оно так и не было разрешено по существу, не могут являться основанием для отмены правосудного решения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 39 Постановления N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" указал, что необходимо иметь в виду, что в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
Исходя из положений указанного Постановления, факт того, что суд первый инстанции отложил рассмотрение ходатайства ответчика И., но так и не разрешил его по существу, относится к формальным нарушениям и не может служить основанием для отмены судебного решения. Кроме того судебная коллегия отмечает, что обозрение судом оригиналов строительной платежной документации не могло повлиять на существо принятого судом решения в силу недоказанности И. согласования и проведения строительных работ по перепланировке на законных к тому основаниях.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию обстоятельств проведения ремонтных работ и их объема в спорном нежилом помещении, что недопустимо, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлен факт самовольной, несогласованной как с собственником помещения, так и с уполномоченными органами государственной власти, и незаконной перепланировки, проведенной силами арендатора в помещении, принадлежащем на праве собственности Л., направлены на иную оценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решение суда и судом первой инстанции в рамках настоящего дела, в связи с чем отклоняются судебной коллегией.
Судебные расходы взысканы судом первой инстанции по правилам главы 7 ГПК РФ.
Исходя из требований разумности и справедливости, суд первой инстанции обоснованно учитывал объем услуг, оказанных представителем, длительность рассмотрения дела, правомерно взыскал с ответчика расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, им дана должная правовая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене не подлежит.
Апелляционная жалоба по существу содержит доводы, которые были предметом судебного рассмотрения и получили оценку в решении, а также доводы, которые направлены на иное, неправильное толкование норм материального права, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)