Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец полагает, что наделен правом бессрочного пользования жилым помещением и имеет право на его приватизацию. Ответчик ссылается на предоставление жилья на время трудовых отношений, с прекращением которых истец вместе с членами семьи подлежит выселению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пучинина Д.А.
членов президиума Волковой Е.И., Морозова Н.А., Подносовой И.Л., Стрижакова А.А.,
с участием первого заместителя прокурора Ленинградской области Дибирова М.Д.,
при секретаре М.,
рассмотрев по поступившей в Ленинградский областной суд 26 апреля 2017 года кассационной жалобе председателя сельскохозяйственного производственного кооператива "<данные изъяты>" - <данные изъяты> М.М. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года истребованное гражданское дело N 2-5041/2016 Выборгского городского суда Ленинградской области по иску М.К. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации и по встречному иску сельскохозяйственного производственного кооператива "<данные изъяты>" (СПК "<данные изъяты>") к М.К., В.П., Д.М. о признании договора найма недействительным в части, расторжении договора найма служебного помещения, выселении со снятием с регистрационного учета,
переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г. от 08 июня 2017 года,
14 июля 2006 года <данные изъяты> М.К. был принят на работу в СПК "<данные изъяты>" и в тот же день с ним СПК "<данные изъяты>" был заключен договор найма жилого помещения, поименованный сторонами как договор социального найма (служебного жилого помещения), в соответствии с которым СПК "<данные изъяты>" (Наймодатель) предоставил <данные изъяты> М.К. (Наниматель) во владение и пользование для проживания жилое помещение по адресу: <данные изъяты> (пункт 1.1 договора).
Из условий договора также следует, что с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи наниматель имеет право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством о приватизации (пункт 3.2.3 договора), сохранять за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 3.2.4 договора). Пунктом 6.1 договора определено, что договор является бессрочным, вступает в силу через 15 дней с даты вручения договора нанимателю.
Обращаясь в суд с иском к СПК "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации и не оспаривая, что жилое помещение было предоставлено в 2006 году в связи с трудовыми отношениями, <данные изъяты> М.К., ссылается на условия договора (пункты 3.2.3 и 6.1 договора от 14 июля 2006 года), полагая, что у него возникло право пользования жилым помещением бессрочно, в связи с чем в силу статей 2, 4, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", он имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, а отказ в приватизации занимаемого жилого помещения является незаконным.
Возражая против иска и заявляя встречный иск о признании договора найма от 14 июля 2006 года заключенного между СПК "<данные изъяты>" и <данные изъяты> М.К. недействительным в части, расторжении договора найма служебного помещения, выселении со снятием с регистрационного учета, СПК "<данные изъяты>" полагал, что между сторонами возникли отношения по найму жилого помещения на время трудовых отношений, но не более чем на 5 лет, и в связи с прекращением трудовых отношений семья <данные изъяты> подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года, в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> М.К., а также встречного иска СПК "<данные изъяты>" отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе председателем СПК "<данные изъяты>" - <данные изъяты> М.М., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений суда первой и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований СПК "<данные изъяты>", как постановленных с существенным нарушением норм материального и процессуального права, принятии нового судебного решения об удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель СПК "<данные изъяты>" указывает, что судами правильно установлены обстоятельства принадлежности спорного жилого помещения СПК "<данные изъяты>" на праве собственности, а также о том, что жилое помещение предоставлено <данные изъяты> М.К. при приеме на работу, однако судом не учтено, что 22 января 2016 года СПК "<данные изъяты>" направил уведомление о прекращении действия договора найма жилого помещения. Суды первой и второй инстанции неверно применили положения статьи 431 ГК РФ, нарушив права собственника жилого помещения. Совокупность представленных СПК "<данные изъяты>" письменных доказательств дает основание считать заключенный договор найма жилого помещения исключительно на время действия трудовых отношений.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы 18 мая 2017 года судьей Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г. дело было истребовано для проверки, поступило в Ленинградский областной суд 24 мая 2017 года и определением судьи от 08 июня 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Ленинградского областного суда.
В возражениях на кассационную жалобу <данные изъяты> М.К. ссылаясь на положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора, указывает, что договора заключен 14 июля 2006 года, с условиями договора обе стороны были знакомы, в связи с чем полагает судом обоснованно применен срок исковой давности для оспаривания условий договора и отказано в иске в полном объеме.
В возражениях на кассационную жалобу СПК "<данные изъяты>" прокурор, участвовавший в деле в суде апелляционной инстанции, полагает, что предметом спора по иску СПК "<данные изъяты>" являются условия договора найма трехкомнатной квартиры, а поскольку при оформлении договора найма жилого помещения техническим исполнителем был использован текст договора, заключаемого с гражданами, вселенными в жилой фонд совхоза "<данные изъяты>" до его реорганизации, то суд правильно исходил из того, что истцом СПК "<данные изъяты>" пропущен срок давности для оспаривания в суде условий договора в части указания срока его действия, неотражения в тексте, что спорное жилое помещение предоставляется <данные изъяты> М.К. на период трудовых отношений с СПК "<данные изъяты>", в связи с чем оснований для расторжения договора и выселения семьи <данные изъяты> М.К. без предоставления другого жилого помещения не имеется. С учетом избранного СПК "<данные изъяты>" способа защиты права и заявленного ходатайства <данные изъяты> М.М., не оспаривающего факта предоставления ему жилья в связи с трудовыми отношениями с СПУ "<данные изъяты>", о применении последствий пропуска срока обращения в суд с иском, считает дополнительное изучение взаимоотношений сторон перед заключением спорного договора найма жилого помещения, уточнение обстоятельств его заключения, выяснение действительной воли сторон и цели договора найма жилого помещения не повлечет за собой принятия иного решения по иску СПК "<данные изъяты>".
Проверив дело в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав пояснения представителей СПК "<данные изъяты>" - адвоката <данные изъяты> Е.В. и по доверенности <данные изъяты> И.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения <данные изъяты> М.К. и его представителя - адвоката <данные изъяты> Е.В., полагавших жалобу необоснованной, а решение законным и не подлежащим отмене, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ); решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. п. 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд, на что указано в части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Данные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом выполнены не были.
<данные изъяты> М.К. обращаясь в суд с иском к СПК "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации ссылаясь на условия договора (пункты 3.2.3 и 6.1 договора от 14 июля 2006 года) и положения статей 2, 4, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", полагал между сторонами заключен договор социального найма, следовательно отказ в приватизации занимаемого жилого помещения является незаконным.
Заявляя со своей стороны встречный иск о расторжении договора СПК "<данные изъяты>" считает, что между сторонами возникли отношения по найму жилого помещения на время трудовых отношений, но не более чем на 5 лет, и в связи с прекращением трудовых отношений семья <данные изъяты> подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора по настоящему делу является установление правоотношений сторон, выяснение действительной воли сторон при заключении договора найма жилого помещения 14 июля 2006 года между <данные изъяты> М.К. и СПК "<данные изъяты>".
Из истории строения следует, что одноэтажный жилой дом по адресу: <данные изъяты> представляет собой здание бывшего детского сада, которое учтено первоначально за совхозом "<данные изъяты>", которое в связи с реорганизацией в 1992 году совхоза "<данные изъяты>" в ТОО "<данные изъяты>", а затем в 1999 году в СПК "<данные изъяты>" (сельскохозяйственная артель) учтено как принадлежащее СПК "<данные изъяты>". Здание бывшего детского сада переоборудовано на изолированные двух- и трехкомнатные квартиры.
Из установленных судом фактических обстоятельств следует, что 14 июля 2006 года <данные изъяты> М.К. был принят на работу в СПК "<данные изъяты>" и в тот же день с ним СПК "<данные изъяты>" был заключен договор социального найма (служебного жилого помещения), в соответствии с которым СПК "<данные изъяты>" (Наймодатель) предоставил <данные изъяты> М.К. (Наниматель) во владение и пользование для проживания жилое помещение по адресу: <данные изъяты> (пункт 1.1 договора). Из условий договора также следует, что с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи наниматель имеет право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством о приватизации (пункт 3.2.3 договора), сохранять за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 3.2.4 договора). Пунктом 6.1 договора определено, что договор является бессрочным, вступает в силу через 15 дней с даты вручения договора нанимателю. Установлено, что в спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства <данные изъяты> М.К., его супруга <данные изъяты> В.П. и сын <данные изъяты> Д.М.
Разрешая заявленный спор суд первой инстанции пришел к выводу о том, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению, поскольку спорное жилое помещение не относится к муниципальной или государственной собственности, к сложившимся отношениям положения статьи 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" не могут быть применены, вопрос о передаче спорного жилого помещения в собственность <данные изъяты> М.В. бесплатно возможно разрешить только при согласии собственника жилого помещения СПК "<данные изъяты>", в то же время отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходил из того, что истек срок давности для требований о признании условий договора недействительными в части срока его действия, а при наличии соглашения о бессрочном предоставлении во владение и пользование жилого помещения и отсутствии в договоре условия о предоставлении жилого помещения на период трудовых отношений, оснований для расторжения договора и выселения семьи <данные изъяты> М.К. без предоставления другого жилого помещения не имеется.
Судебная коллегия по гражданским делам, проверив дело по апелляционной жалобе СПК "<данные изъяты>", согласилась с выводами суда первой инстанции по мотивам, приведенным в решении суда, указав, что стороны свободны в заключении договора и согласовании его существенных условий, заключая оспариваемый в части договор, СПК "<данные изъяты>", являясь юридическим лицом, не могло не знать, что из условий договора усматривается, что он является бессрочным, является договором найма жилого помещения и не содержит условий о предоставлении спорного жилого помещения на период трудовых отношений сторон, отметив также, что СПК "<данные изъяты>" в силу закона не наделено полномочиями по формированию специализированного жилищного фонда.
Между тем судебные постановления первой и апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными в части отказа в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" о расторжении договора найма и выселении, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
При выселении из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и тем порядком предоставления жилых помещений, который установлен в коммерческой организации.
Как указано в пункте 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со статьей 688 данного кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
По итогам проведенного судами толкования условий договора от 14 июля 2006 года, суды квалифицировали сделку как договор бессрочный, сделав вывод о том, что основания для расторжения договора и выселения ответчиков отсутствуют.
Между тем ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не установлены правоотношения сторон.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности, в соответствии с частью 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что органами управления СПК "<данные изъяты>" установлен порядок предоставления и использования жилых помещений.
Поскольку договор, поименованный сторонами как договор "социального найма (служебного жилого помещения)", содержит неясные условия, в таком случае суду, исходя из требований статьи 431 ГК РФ, следовало установить действительную волю сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон.
Однако суд условиям предоставления жилого помещения правовой оценки не дал, не определил характер спорных правоотношений сторон с учетом условий заключенного сторонами договора найма, неправильно применил нормы материального и процессуального права, что привело к неверному разрешению спора.
Принимая во внимание, что указанные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года в части оставления без изменения решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года об отказе в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" в части расторжения договора найма и выселении, подлежит отмене, с направлением дела в указанной части на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года, которым оставлено без изменения решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года в части отказа в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" о расторжении договора найма и выселении отменить, дело в указанной части направить на новое апелляционное рассмотрение.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя СПК "<данные изъяты>" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 44Г-46/2017 ПО ДЕЛУ N 2-5041/2016
Требование: О признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец полагает, что наделен правом бессрочного пользования жилым помещением и имеет право на его приватизацию. Ответчик ссылается на предоставление жилья на время трудовых отношений, с прекращением которых истец вместе с членами семьи подлежит выселению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N 44г-46/2017
Президиум Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пучинина Д.А.
членов президиума Волковой Е.И., Морозова Н.А., Подносовой И.Л., Стрижакова А.А.,
с участием первого заместителя прокурора Ленинградской области Дибирова М.Д.,
при секретаре М.,
рассмотрев по поступившей в Ленинградский областной суд 26 апреля 2017 года кассационной жалобе председателя сельскохозяйственного производственного кооператива "<данные изъяты>" - <данные изъяты> М.М. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года истребованное гражданское дело N 2-5041/2016 Выборгского городского суда Ленинградской области по иску М.К. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации и по встречному иску сельскохозяйственного производственного кооператива "<данные изъяты>" (СПК "<данные изъяты>") к М.К., В.П., Д.М. о признании договора найма недействительным в части, расторжении договора найма служебного помещения, выселении со снятием с регистрационного учета,
переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г. от 08 июня 2017 года,
установил:
14 июля 2006 года <данные изъяты> М.К. был принят на работу в СПК "<данные изъяты>" и в тот же день с ним СПК "<данные изъяты>" был заключен договор найма жилого помещения, поименованный сторонами как договор социального найма (служебного жилого помещения), в соответствии с которым СПК "<данные изъяты>" (Наймодатель) предоставил <данные изъяты> М.К. (Наниматель) во владение и пользование для проживания жилое помещение по адресу: <данные изъяты> (пункт 1.1 договора).
Из условий договора также следует, что с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи наниматель имеет право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством о приватизации (пункт 3.2.3 договора), сохранять за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 3.2.4 договора). Пунктом 6.1 договора определено, что договор является бессрочным, вступает в силу через 15 дней с даты вручения договора нанимателю.
Обращаясь в суд с иском к СПК "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации и не оспаривая, что жилое помещение было предоставлено в 2006 году в связи с трудовыми отношениями, <данные изъяты> М.К., ссылается на условия договора (пункты 3.2.3 и 6.1 договора от 14 июля 2006 года), полагая, что у него возникло право пользования жилым помещением бессрочно, в связи с чем в силу статей 2, 4, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", он имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, а отказ в приватизации занимаемого жилого помещения является незаконным.
Возражая против иска и заявляя встречный иск о признании договора найма от 14 июля 2006 года заключенного между СПК "<данные изъяты>" и <данные изъяты> М.К. недействительным в части, расторжении договора найма служебного помещения, выселении со снятием с регистрационного учета, СПК "<данные изъяты>" полагал, что между сторонами возникли отношения по найму жилого помещения на время трудовых отношений, но не более чем на 5 лет, и в связи с прекращением трудовых отношений семья <данные изъяты> подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года, в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> М.К., а также встречного иска СПК "<данные изъяты>" отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе председателем СПК "<данные изъяты>" - <данные изъяты> М.М., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений суда первой и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований СПК "<данные изъяты>", как постановленных с существенным нарушением норм материального и процессуального права, принятии нового судебного решения об удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель СПК "<данные изъяты>" указывает, что судами правильно установлены обстоятельства принадлежности спорного жилого помещения СПК "<данные изъяты>" на праве собственности, а также о том, что жилое помещение предоставлено <данные изъяты> М.К. при приеме на работу, однако судом не учтено, что 22 января 2016 года СПК "<данные изъяты>" направил уведомление о прекращении действия договора найма жилого помещения. Суды первой и второй инстанции неверно применили положения статьи 431 ГК РФ, нарушив права собственника жилого помещения. Совокупность представленных СПК "<данные изъяты>" письменных доказательств дает основание считать заключенный договор найма жилого помещения исключительно на время действия трудовых отношений.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы 18 мая 2017 года судьей Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г. дело было истребовано для проверки, поступило в Ленинградский областной суд 24 мая 2017 года и определением судьи от 08 июня 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Ленинградского областного суда.
В возражениях на кассационную жалобу <данные изъяты> М.К. ссылаясь на положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора, указывает, что договора заключен 14 июля 2006 года, с условиями договора обе стороны были знакомы, в связи с чем полагает судом обоснованно применен срок исковой давности для оспаривания условий договора и отказано в иске в полном объеме.
В возражениях на кассационную жалобу СПК "<данные изъяты>" прокурор, участвовавший в деле в суде апелляционной инстанции, полагает, что предметом спора по иску СПК "<данные изъяты>" являются условия договора найма трехкомнатной квартиры, а поскольку при оформлении договора найма жилого помещения техническим исполнителем был использован текст договора, заключаемого с гражданами, вселенными в жилой фонд совхоза "<данные изъяты>" до его реорганизации, то суд правильно исходил из того, что истцом СПК "<данные изъяты>" пропущен срок давности для оспаривания в суде условий договора в части указания срока его действия, неотражения в тексте, что спорное жилое помещение предоставляется <данные изъяты> М.К. на период трудовых отношений с СПК "<данные изъяты>", в связи с чем оснований для расторжения договора и выселения семьи <данные изъяты> М.К. без предоставления другого жилого помещения не имеется. С учетом избранного СПК "<данные изъяты>" способа защиты права и заявленного ходатайства <данные изъяты> М.М., не оспаривающего факта предоставления ему жилья в связи с трудовыми отношениями с СПУ "<данные изъяты>", о применении последствий пропуска срока обращения в суд с иском, считает дополнительное изучение взаимоотношений сторон перед заключением спорного договора найма жилого помещения, уточнение обстоятельств его заключения, выяснение действительной воли сторон и цели договора найма жилого помещения не повлечет за собой принятия иного решения по иску СПК "<данные изъяты>".
Проверив дело в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав пояснения представителей СПК "<данные изъяты>" - адвоката <данные изъяты> Е.В. и по доверенности <данные изъяты> И.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения <данные изъяты> М.К. и его представителя - адвоката <данные изъяты> Е.В., полагавших жалобу необоснованной, а решение законным и не подлежащим отмене, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ); решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. п. 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд, на что указано в части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Данные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом выполнены не были.
<данные изъяты> М.К. обращаясь в суд с иском к СПК "<данные изъяты>" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации ссылаясь на условия договора (пункты 3.2.3 и 6.1 договора от 14 июля 2006 года) и положения статей 2, 4, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", полагал между сторонами заключен договор социального найма, следовательно отказ в приватизации занимаемого жилого помещения является незаконным.
Заявляя со своей стороны встречный иск о расторжении договора СПК "<данные изъяты>" считает, что между сторонами возникли отношения по найму жилого помещения на время трудовых отношений, но не более чем на 5 лет, и в связи с прекращением трудовых отношений семья <данные изъяты> подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора по настоящему делу является установление правоотношений сторон, выяснение действительной воли сторон при заключении договора найма жилого помещения 14 июля 2006 года между <данные изъяты> М.К. и СПК "<данные изъяты>".
Из истории строения следует, что одноэтажный жилой дом по адресу: <данные изъяты> представляет собой здание бывшего детского сада, которое учтено первоначально за совхозом "<данные изъяты>", которое в связи с реорганизацией в 1992 году совхоза "<данные изъяты>" в ТОО "<данные изъяты>", а затем в 1999 году в СПК "<данные изъяты>" (сельскохозяйственная артель) учтено как принадлежащее СПК "<данные изъяты>". Здание бывшего детского сада переоборудовано на изолированные двух- и трехкомнатные квартиры.
Из установленных судом фактических обстоятельств следует, что 14 июля 2006 года <данные изъяты> М.К. был принят на работу в СПК "<данные изъяты>" и в тот же день с ним СПК "<данные изъяты>" был заключен договор социального найма (служебного жилого помещения), в соответствии с которым СПК "<данные изъяты>" (Наймодатель) предоставил <данные изъяты> М.К. (Наниматель) во владение и пользование для проживания жилое помещение по адресу: <данные изъяты> (пункт 1.1 договора). Из условий договора также следует, что с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи наниматель имеет право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством о приватизации (пункт 3.2.3 договора), сохранять за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 3.2.4 договора). Пунктом 6.1 договора определено, что договор является бессрочным, вступает в силу через 15 дней с даты вручения договора нанимателю. Установлено, что в спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства <данные изъяты> М.К., его супруга <данные изъяты> В.П. и сын <данные изъяты> Д.М.
Разрешая заявленный спор суд первой инстанции пришел к выводу о том, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению, поскольку спорное жилое помещение не относится к муниципальной или государственной собственности, к сложившимся отношениям положения статьи 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" не могут быть применены, вопрос о передаче спорного жилого помещения в собственность <данные изъяты> М.В. бесплатно возможно разрешить только при согласии собственника жилого помещения СПК "<данные изъяты>", в то же время отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходил из того, что истек срок давности для требований о признании условий договора недействительными в части срока его действия, а при наличии соглашения о бессрочном предоставлении во владение и пользование жилого помещения и отсутствии в договоре условия о предоставлении жилого помещения на период трудовых отношений, оснований для расторжения договора и выселения семьи <данные изъяты> М.К. без предоставления другого жилого помещения не имеется.
Судебная коллегия по гражданским делам, проверив дело по апелляционной жалобе СПК "<данные изъяты>", согласилась с выводами суда первой инстанции по мотивам, приведенным в решении суда, указав, что стороны свободны в заключении договора и согласовании его существенных условий, заключая оспариваемый в части договор, СПК "<данные изъяты>", являясь юридическим лицом, не могло не знать, что из условий договора усматривается, что он является бессрочным, является договором найма жилого помещения и не содержит условий о предоставлении спорного жилого помещения на период трудовых отношений сторон, отметив также, что СПК "<данные изъяты>" в силу закона не наделено полномочиями по формированию специализированного жилищного фонда.
Между тем судебные постановления первой и апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными в части отказа в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" о расторжении договора найма и выселении, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
При выселении из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и тем порядком предоставления жилых помещений, который установлен в коммерческой организации.
Как указано в пункте 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со статьей 688 данного кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
По итогам проведенного судами толкования условий договора от 14 июля 2006 года, суды квалифицировали сделку как договор бессрочный, сделав вывод о том, что основания для расторжения договора и выселения ответчиков отсутствуют.
Между тем ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не установлены правоотношения сторон.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности, в соответствии с частью 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что органами управления СПК "<данные изъяты>" установлен порядок предоставления и использования жилых помещений.
Поскольку договор, поименованный сторонами как договор "социального найма (служебного жилого помещения)", содержит неясные условия, в таком случае суду, исходя из требований статьи 431 ГК РФ, следовало установить действительную волю сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон.
Однако суд условиям предоставления жилого помещения правовой оценки не дал, не определил характер спорных правоотношений сторон с учетом условий заключенного сторонами договора найма, неправильно применил нормы материального и процессуального права, что привело к неверному разрешению спора.
Принимая во внимание, что указанные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года в части оставления без изменения решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года об отказе в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" в части расторжения договора найма и выселении, подлежит отмене, с направлением дела в указанной части на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года, которым оставлено без изменения решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года в части отказа в удовлетворении встречного иска СПК "<данные изъяты>" о расторжении договора найма и выселении отменить, дело в указанной части направить на новое апелляционное рассмотрение.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 24 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя СПК "<данные изъяты>" - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.А.ПУЧИНИН
Д.А.ПУЧИНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)