Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи здания конторы лесхоза обязательство по оплате стоимости приобретенного имущества ответчиком до сих пор не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бутакова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Тимофеевой С.В.,
судей Богдановой О.Н., Голубь Е.С.,
при секретаре Б.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 21.07.2016 гражданское дело по иску Т. к К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении объектов недвижимого имущества и признании права собственности на них
по апелляционной жалобе К. на решение Катайского районного суда Курганской области от 29.04.2016, которым постановлено: исковые требования Т. к К. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении объектов недвижимости и признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор купли-продажи от 23.07.2015, заключенный между Т. к К., на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...> находящееся по адресу: <адрес>.
Вернуть Т. здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, отменив переход права собственности на спорное недвижимое имущество к К.
Прекратить право собственности К. на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>.
Признать за Т. право собственности на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>.
Взыскать с Т. в пользу К. <...>, уплаченных по договору купли-продажи от 23.07.2015.
Заслушав доклад судьи Голубь Е.С., объяснения истца Т. и его представителя Р.О.О., ответчика К. и ее представителя Т.Н.С., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении объектов недвижимого имущества и признании права собственности на них
В обоснование требований указал, что 23.07.2015 заключил с К. договор купли-продажи здания конторы лесхоза площадью <...> кв. м и здания сарая с подсобным помещением площадью <...> кв. м, расположенных по <адрес>.
Согласно договору стоимость здания конторы составила <...> руб., здания сарая - <...> руб., общая цена договора - <...> руб. Часть суммы в размере <...> руб. К. уплатила до подписания договора, остальную часть в размере <...> руб. обязалась выплатить после регистрации договора к 23.09.2015.
Обязательство в этой части ответчиком до сих пор не исполнено. Он неоднократно обращался к К. с требованием о передаче оставшейся суммы оплаты по договору, однако ответчик отказалась соблюдать условия договора.
16.02.2016 он обратился к ответчику с требованием о добровольном расторжении договора купли-продажи, ответчик на требование не ответила. Полагал, что неисполнение покупателем обязательства об оплате товара является существенным нарушением договора в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считал, что полученное ответчиком по сделке является неосновательным обогащением и подлежит возврату. Полагал, что нормы п. 4 ст. 453 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку к моменту расторжения договора одна сторона осуществила исполнение по договору, а другая - нет.
Просил расторгнуть договор купли-продажи от 23.07.2015; вернуть ему неосновательное обогащение в виде спорного имущества, отменить переход права собственности на спорное имущество к ответчику К. и признать за ним право собственности на это имущество.
В судебном заседании истец Т. и его представители по доверенности Р.О.О. и по устному ходатайству О.А.В. исковые требования поддержали. Дополнительно пояснили, что Т. продал спорную недвижимость с целью приобретения на полученные от сделки денежные средства табуна жеребых лошадей, от которых в последующем рассчитывал получить приплод и соответственно прибыль.
Ответчик К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, настаивала на том, что полностью рассчиталась с Т. за приобретенные объекты недвижимости, 15.12.2015 передала ему всю сумму.
В судебном заседании представители ответчика по доверенности З.Д.В. и по устному ходатайству Т.Н.С. исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В отзыве указали, что оплата по договору купли-продажи произведена К. в полном объеме. Денежные средства в сумме <...> руб. были переданы истцу без составления расписки, так как между сторонами были доверительные отношения. Обратили внимание, что расчет по договору подтверждается наличием именно у К. долгового документа, возвращенного ей кредитором в связи с исполнением обязательства. Ссылались на то, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного по договору купли-продажи товара продавец в соответствии с п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК РФ вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов. Полагали, что оснований для расторжения договора не имеется, поскольку доказательств причинения истцу значительного, по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ, ущерба не представлено.
Третье лицо Н. в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что при заключении договора купли-продажи спорных объектов она действовала от имени продавца Т. по доверенности. При ней оплата по договору купли-продажи не производилась, также она не принимала от К. денежных сумм в качестве оплаты договора.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия. В отзыве указал, что в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированном праве собственности на спорные здания конторы лесхоза и сарая за К. 05.08.2015 на основании договора купли-продажи от 23.07.2015. За государственной регистрацией перехода права и прав собственности на указанные здания по договору купли-продажи обратились 24.07.2015 действующая по доверенности от имени Т. Н. и К. Все необходимые документы были ими представлены, оснований для отказа в государственной регистрации не было (л. д. 32).
Судом удовлетворены исковые требования, постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в части просит К.
В обоснование жалобы указывает, что истец не представил суду доказательств причинения ему значительного ущерба по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком приобретенного имущества.
Истец ссылается на то, что имущество им продавалось для покупки табуна жеребых кобыл для дальнейшего получения прибыли, что, по мнению ответчика, не может являться основанием для признания нарушения договора существенным, влекущим значительный ущерб для другой стороны.
Ссылается на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора.
Указывает, что в деле имеется копия телеграммы истца от 16.02.2016 с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Исковое заявление подано в суд 03.03.2016, то есть с несоблюдением установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневного срока для получения ответа другой стороной.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Т. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик К. и ее представитель по доверенности Т.Н.С. поддержали апелляционную жалобу, ссылались на изложенные в ней доводы. К. настаивала на том, что полностью рассчиталась с Т. за приобретенные объекты недвижимости, что может подтвердить свидетельскими показаниями.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Т. и его представитель по доверенности Р.О.О. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, ссылались на ранее представленные возражения.
Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном процессуальным законом порядке, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте его рассмотрения.
Проверив решение суда первой инстанции в полном объеме, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Т. на праве собственности принадлежали здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением кадастровые номера N, расположенные по <адрес>.
23.07.2015 между Т., от имени которого на основании доверенности действовала Н., и К. заключен договор купли-продажи здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением кадастровые номера N, расположенные по указанному адресу.
По условиям договора здание конторы лесхоза оценено сторонами в размере <...> руб., здание сарая - <...> руб. Общая сумма оплаты по договору составила <...> руб., из которых <...> руб. уплачены до подписания договора, остальные <...> руб. должны быть уплачены после регистрации договора к 23.09.2015 всей суммой.
05.08.2015 за К. зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что ответчиком К. было не представлено письменных доказательств, подтверждающих факт передачи Т. денежных средств в сумме <...> руб.
Суд исходил из существенности нарушения договора К. в соответствии с положениями абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что договор купли-продажи был фактически исполнен: здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением переданы истцом во владение К., договор и переход права собственности объекты недвижимости к К. зарегистрированы.
16.02.2016 Т. направил К. телеграмму о расторжении договора купли-продажи (л.д. 6).
Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из их содержания следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Т. и К. договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе, при неуплате покупателем денег за приобретенное недвижимое имущество). В ГК РФ (гл. 30, § 7 "Продажа недвижимости", ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Согласно данной норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, посчитав таковым факт неоплаты ответчиком К. оставшейся цены имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что неоплата ответчиком спорного имущества, длительное неисполнение обязательств по оплате повлекли для продавца значительный ущерб, поскольку как установлено по делу обязательство по оплате оставшейся цены договора - <...> руб. ответчиком не исполнено, а с учетом положений п. 2 ст. 450 ГК РФ сама по себе невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение.
Ссылка истца на то, что имущество им продавалось для покупки табуна жеребых лошадей с целью дальнейшего получения прибыли от продажи приплода, не дает оснований для вывода о том, что неисполнение К. обязательства по оплате повлекло причинение истцу значительного ущерба. В данном случае не усматривается наличие причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком обязательства и причинением истцу значительного ущерба в виде неполучения дохода, поскольку причитающимися ему как продавцу по сделке с ответчиком денежными средствами Т. мог распорядиться любым иным образом.
В связи с чем, предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между Т. и К. договора купли-продажи не имеется.
Также необоснованно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неверно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.
Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ относительно договора продажи товара в рассрочку закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что направленная Т. в адрес К. телеграмма с просьбой расторгнуть договор купли-продажи (л.д. 6) не свидетельствует об отказе Т. от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку не содержит требования о возврате проданных объектов недвижимости.
Таким образом, правом отказа от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 489 ГК РФ, продавец не воспользовался.
Наряду с требованием о расторжении договора, Т. не было заявлено требование о возврате спорного имущества.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права. В связи с чем, решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Катайского районного суда Курганской области от 29.04.2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований Т. к К. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении объектов недвижимости и признании права собственности на них отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2577/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении объектов недвижимости и признании права собственности на объекты недвижимости.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи здания конторы лесхоза обязательство по оплате стоимости приобретенного имущества ответчиком до сих пор не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу N 33-2577/2016
Судья: Бутакова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Тимофеевой С.В.,
судей Богдановой О.Н., Голубь Е.С.,
при секретаре Б.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 21.07.2016 гражданское дело по иску Т. к К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении объектов недвижимого имущества и признании права собственности на них
по апелляционной жалобе К. на решение Катайского районного суда Курганской области от 29.04.2016, которым постановлено: исковые требования Т. к К. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении объектов недвижимости и признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор купли-продажи от 23.07.2015, заключенный между Т. к К., на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...> находящееся по адресу: <адрес>.
Вернуть Т. здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, отменив переход права собственности на спорное недвижимое имущество к К.
Прекратить право собственности К. на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>.
Признать за Т. право собственности на здание конторы лесхоза, <...>, находящееся по адресу: <адрес>, и здание сарая с подсобным помещением, <...>, находящееся по адресу: <адрес>.
Взыскать с Т. в пользу К. <...>, уплаченных по договору купли-продажи от 23.07.2015.
Заслушав доклад судьи Голубь Е.С., объяснения истца Т. и его представителя Р.О.О., ответчика К. и ее представителя Т.Н.С., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении объектов недвижимого имущества и признании права собственности на них
В обоснование требований указал, что 23.07.2015 заключил с К. договор купли-продажи здания конторы лесхоза площадью <...> кв. м и здания сарая с подсобным помещением площадью <...> кв. м, расположенных по <адрес>.
Согласно договору стоимость здания конторы составила <...> руб., здания сарая - <...> руб., общая цена договора - <...> руб. Часть суммы в размере <...> руб. К. уплатила до подписания договора, остальную часть в размере <...> руб. обязалась выплатить после регистрации договора к 23.09.2015.
Обязательство в этой части ответчиком до сих пор не исполнено. Он неоднократно обращался к К. с требованием о передаче оставшейся суммы оплаты по договору, однако ответчик отказалась соблюдать условия договора.
16.02.2016 он обратился к ответчику с требованием о добровольном расторжении договора купли-продажи, ответчик на требование не ответила. Полагал, что неисполнение покупателем обязательства об оплате товара является существенным нарушением договора в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считал, что полученное ответчиком по сделке является неосновательным обогащением и подлежит возврату. Полагал, что нормы п. 4 ст. 453 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку к моменту расторжения договора одна сторона осуществила исполнение по договору, а другая - нет.
Просил расторгнуть договор купли-продажи от 23.07.2015; вернуть ему неосновательное обогащение в виде спорного имущества, отменить переход права собственности на спорное имущество к ответчику К. и признать за ним право собственности на это имущество.
В судебном заседании истец Т. и его представители по доверенности Р.О.О. и по устному ходатайству О.А.В. исковые требования поддержали. Дополнительно пояснили, что Т. продал спорную недвижимость с целью приобретения на полученные от сделки денежные средства табуна жеребых лошадей, от которых в последующем рассчитывал получить приплод и соответственно прибыль.
Ответчик К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, настаивала на том, что полностью рассчиталась с Т. за приобретенные объекты недвижимости, 15.12.2015 передала ему всю сумму.
В судебном заседании представители ответчика по доверенности З.Д.В. и по устному ходатайству Т.Н.С. исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В отзыве указали, что оплата по договору купли-продажи произведена К. в полном объеме. Денежные средства в сумме <...> руб. были переданы истцу без составления расписки, так как между сторонами были доверительные отношения. Обратили внимание, что расчет по договору подтверждается наличием именно у К. долгового документа, возвращенного ей кредитором в связи с исполнением обязательства. Ссылались на то, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного по договору купли-продажи товара продавец в соответствии с п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК РФ вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов. Полагали, что оснований для расторжения договора не имеется, поскольку доказательств причинения истцу значительного, по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ, ущерба не представлено.
Третье лицо Н. в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что при заключении договора купли-продажи спорных объектов она действовала от имени продавца Т. по доверенности. При ней оплата по договору купли-продажи не производилась, также она не принимала от К. денежных сумм в качестве оплаты договора.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия. В отзыве указал, что в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированном праве собственности на спорные здания конторы лесхоза и сарая за К. 05.08.2015 на основании договора купли-продажи от 23.07.2015. За государственной регистрацией перехода права и прав собственности на указанные здания по договору купли-продажи обратились 24.07.2015 действующая по доверенности от имени Т. Н. и К. Все необходимые документы были ими представлены, оснований для отказа в государственной регистрации не было (л. д. 32).
Судом удовлетворены исковые требования, постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в части просит К.
В обоснование жалобы указывает, что истец не представил суду доказательств причинения ему значительного ущерба по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком приобретенного имущества.
Истец ссылается на то, что имущество им продавалось для покупки табуна жеребых кобыл для дальнейшего получения прибыли, что, по мнению ответчика, не может являться основанием для признания нарушения договора существенным, влекущим значительный ущерб для другой стороны.
Ссылается на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора.
Указывает, что в деле имеется копия телеграммы истца от 16.02.2016 с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Исковое заявление подано в суд 03.03.2016, то есть с несоблюдением установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневного срока для получения ответа другой стороной.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Т. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик К. и ее представитель по доверенности Т.Н.С. поддержали апелляционную жалобу, ссылались на изложенные в ней доводы. К. настаивала на том, что полностью рассчиталась с Т. за приобретенные объекты недвижимости, что может подтвердить свидетельскими показаниями.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Т. и его представитель по доверенности Р.О.О. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, ссылались на ранее представленные возражения.
Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном процессуальным законом порядке, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте его рассмотрения.
Проверив решение суда первой инстанции в полном объеме, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Т. на праве собственности принадлежали здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением кадастровые номера N, расположенные по <адрес>.
23.07.2015 между Т., от имени которого на основании доверенности действовала Н., и К. заключен договор купли-продажи здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением кадастровые номера N, расположенные по указанному адресу.
По условиям договора здание конторы лесхоза оценено сторонами в размере <...> руб., здание сарая - <...> руб. Общая сумма оплаты по договору составила <...> руб., из которых <...> руб. уплачены до подписания договора, остальные <...> руб. должны быть уплачены после регистрации договора к 23.09.2015 всей суммой.
05.08.2015 за К. зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что ответчиком К. было не представлено письменных доказательств, подтверждающих факт передачи Т. денежных средств в сумме <...> руб.
Суд исходил из существенности нарушения договора К. в соответствии с положениями абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что договор купли-продажи был фактически исполнен: здания конторы лесхоза и сарая с подсобным помещением переданы истцом во владение К., договор и переход права собственности объекты недвижимости к К. зарегистрированы.
16.02.2016 Т. направил К. телеграмму о расторжении договора купли-продажи (л.д. 6).
Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из их содержания следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Т. и К. договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе, при неуплате покупателем денег за приобретенное недвижимое имущество). В ГК РФ (гл. 30, § 7 "Продажа недвижимости", ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Согласно данной норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, посчитав таковым факт неоплаты ответчиком К. оставшейся цены имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что неоплата ответчиком спорного имущества, длительное неисполнение обязательств по оплате повлекли для продавца значительный ущерб, поскольку как установлено по делу обязательство по оплате оставшейся цены договора - <...> руб. ответчиком не исполнено, а с учетом положений п. 2 ст. 450 ГК РФ сама по себе невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение.
Ссылка истца на то, что имущество им продавалось для покупки табуна жеребых лошадей с целью дальнейшего получения прибыли от продажи приплода, не дает оснований для вывода о том, что неисполнение К. обязательства по оплате повлекло причинение истцу значительного ущерба. В данном случае не усматривается наличие причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком обязательства и причинением истцу значительного ущерба в виде неполучения дохода, поскольку причитающимися ему как продавцу по сделке с ответчиком денежными средствами Т. мог распорядиться любым иным образом.
В связи с чем, предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между Т. и К. договора купли-продажи не имеется.
Также необоснованно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неверно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд первой инстанции.
Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ относительно договора продажи товара в рассрочку закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что направленная Т. в адрес К. телеграмма с просьбой расторгнуть договор купли-продажи (л.д. 6) не свидетельствует об отказе Т. от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку не содержит требования о возврате проданных объектов недвижимости.
Таким образом, правом отказа от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 489 ГК РФ, продавец не воспользовался.
Наряду с требованием о расторжении договора, Т. не было заявлено требование о возврате спорного имущества.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права. В связи с чем, решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Катайского районного суда Курганской области от 29.04.2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований Т. к К. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении объектов недвижимости и признании права собственности на них отказать.
Председательствующий судья
С.В.ТИМОФЕЕВА
Судьи
О.Н.БОГДАНОВА
Е.С.ГОЛУБЬ
С.В.ТИМОФЕЕВА
Судьи
О.Н.БОГДАНОВА
Е.С.ГОЛУБЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)