Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 9 марта 2017 года по делу N А05-725/2017 (судья Бабичев О.П.),
индивидуальный предприниматель Житнухина Галина Владимировна (место жительства: 165150, Архангельская обл., г. Вельск; ОГРНИП 304290735900256, ИНН 290700136200, далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию "Вельский муниципальный район" Архангельской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381, далее - Комитет) о взыскании 1 585 851 руб. 13 коп. убытков, возникших вследствие просрочки заключения договора купли-продажи арендуемых помещений.
Решением суда от 7 марта 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, с муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области за счет казны данного муниципального образования в пользу Предпринимателя взыскано 1 585 851 руб. 13 коп. убытков, а также 28 858 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Указывает, что при отказе в предоставлении Предпринимателю в собственность нежилых помещений Комитет руководствовался действующим законодательством, судебной практикой его применения, а также следовал целям дальнейшего планируемого использования здания. Право истца на приватизацию арендуемых помещений установлено в судебном порядке решением суда от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции. Во исполнение данного решения суда Комитетом приняты все необходимые меры по совершению действий, направленных на заключение договора купли-продажи нежилых помещений с истцом. Считает, что платежи, внесенные Предпринимателем за пользование имуществом на основании действующих договоров аренды, не могут быть признаны убытками, причиненными истцу вследствие неправомерных действий ответчика. Полагает, что Предпринимателем не доказаны факт наличия убытков, противоправность действий или бездействия ответчика и их причинно-следственная связь.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, представителей в суд не направили. Комитет в ходатайстве от 25.04.2017, а Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просили рассмотреть жалобу в отсутствие их представителей. Таким образом, судебное разбирательство состоялось без участия представителей сторон в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, Предприниматель являлся арендатором нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Вельский муниципальный район".
По договору аренды от 14.01.2005 N 4, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (Арендодатель), в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011 Предпринимателю (Арендатор) во временное владение и пользование для организации магазина передано нежилое помещение, площадью 171,3 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане 21, 22, 23, 24, 25, 26.
Договор аренды N 4 заключен на неопределенный срок.
Размер арендной платы по договору N 4 установлен в пункте 4.1 договора и составляет 15 000 руб. в месяц.
По договору аренды от 30.06.2008 N 63 в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011 Предпринимателю (Арендатор) в аренду муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (Арендодатель) для демонстрационного зала передано нежилое помещение, общей площадью 215,2 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане 12, 13.
Данный договор аренды также заключен на неопределенный срок.
Размер арендной платы по договору N 63 с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору с 01.06.2013 определен в сумме 93 047 руб. в месяц (пункт 1 дополнительного соглашения от 23.04.2013).
Предприниматель 16.04.2015 обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с приложением документов, подтверждающих это право, и заявления о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Комитет в письме от 14.05.2015 N 03-11/675 отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку собственником решение о приватизации данного имущества не принималось, и собственник планирует дальнейшее его использование в целях решения вопросов местного значения муниципального образования "Вельский муниципальный район".
Отказ Комитета в предоставлении в собственность занимаемых по договорам аренды нежилых помещений обжалован Предпринимателем в суде.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 отказ Комитета в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение вышеуказанных помещений, оформленный письмом от 14.05.2015 N 03-11/675, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами 29:01:190140:206, 29:01:190140:207; принять решение об условиях приватизации помещений в двухнедельный срок со дня принятия отчета об оценке; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемых помещений в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного суда от 30 октября 2015 года решение суда по делу N А05-6367/2015 оставлено без изменения и вступило в законную силу.
С сопроводительным письмом от 26.02.2016 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Предпринимателем договор подписан с протоколом разногласий от 04.03.2016 относительно стоимости выкупаемого имущества, условий договора о неустойке, об обязанности покупателя застраховать выкупаемые помещения, об основаниях и порядке расторжения договора.
Комитет в письме от 16.03.2016 отказал в принятии предложенных Предпринимателем условий договора купли-продажи помещений и подписании протокола согласования разногласий.
Возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласия переданы на рассмотрение суда.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 суд урегулировал разногласия сторон по спорным пунктам договора купли-продажи нежилых помещений.
Указанное решение суда вступило в законную силу 21 сентября 2016 года после обжалования в суд апелляционной инстанции.
На основании данного решения суда сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 18.10.2016.
Государственная регистрация права собственности Предпринимателя на нежилые помещения произведена 22.11.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Предприниматель, считая, что вследствие неправомерных действий Комитета, препятствовавшего приобретению арендуемых помещений в собственность, ему причинены убытки в размере арендной платы, внесенной за пользование помещениями в период с 11.07.2015 по 21.11.2015 в сумме 1 585 851 руб. 13 коп., обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Предпринимателя правомерными и удовлетворил иск в заявленном размере.
Апелляционная инстанция полагает, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064 и 1069 ГК РФ.
На основании пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу положений статьи 16 названного Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Статьей 1069 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Из приведенных положений ГК РФ следует, что применение меры ответственности, предусмотренной статьями 16, 1069 настоящего Кодекса, возможно при доказанности наличия совокупности нескольких условий, а именно: несения истцом убытков и их размера; неправомерности действий (бездействия) органов публичной власти; причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступившим вредом. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий влечет отказ в удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив представленные сторонами доказательства и доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что между заявленными к взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика не имеется причинно-следственной связи, равно как не подтверждено и виновное бездействие Комитета.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела видно, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность подано 16.04.2015 Предпринимателем в Комитет.
Обращение Предпринимателя Комитетом рассмотрено, в письме от 14.05.2015 Комитет сообщил истцу об отказе в предоставлении в собственность арендуемых помещений со ссылкой на отсутствие решения собственника об их приватизации и намерение собственника по окончании действия договоров аренды использовать помещения для муниципальных нужд.
Данный отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обжалован Предпринимателем в судебном порядке.
Из вышеизложенного следует, что фактически между сторонами имелся спор о возможности выкупа арендуемых истцом нежилых помещений, который рассмотрен судом.
Решением суда от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 на Комитет возложена обязанность по совершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ и направленных на передачу Предпринимателю в собственность арендуемых нежилых помещений. Данное решение суда вступило в законную силу 30 октября 2015 года.
Исходя из сроков, установленных приведенной выше нормой статьи 9 Закона N 159-ФЗ, Комитет должен был обеспечить в срок до 30.12.2015 заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В данном случае, как видно из материалов дела, во исполнение указанного решения суда договор N 109-ПО на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых истцом нежилых помещений заключен Комитетом (Заказчик) с обществом с ограниченной ответственностью "Первая Архангельская оценочная компания" (Исполнитель) 10.12.2015, то есть в пределах установленных Законом N 159-ФЗ сроков.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что Исполнитель обязуется оказать услуги в течение 30 рабочих дней со дня получения необходимой документации.
Отчеты об оценке от 15.01.2015 N 109/1-ПО-2015, N 109/2-ПО-2015 направлены экспертом-оценщиком в Комитет с сопроводительными письмами от 1 февраля 2016 года. Заказчиком и Исполнителем 01.02.2016 подписан акт оказанных услуг. Таким образом, до указанной даты Комитет не располагал отчетом об оценке, необходимым для заключения договора купли-продажи согласно требованиям Закона N 159-ФЗ.
С учетом данного обстоятельства и предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроков решение об условиях приватизации подлежало принятию уполномоченным органом в срок до 15.02.2016, а проект договора купли-продажи следовало в срок до 25.02.2016 направить Предпринимателю.
В материалах дела усматривается, что условия приватизации арендуемого истцом имущества определены постановлениями главы муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области от 18.02.2016 N 160, 161. Проект договора купли-продажи нежилых помещений направлен Предпринимателю с сопроводительным письмом от 26.02.2016.
Между тем Предприниматель не согласился с условиями договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества, условиями о неустойке, об обязанности покупателя застраховать выкупаемые помещения, об основаниях и порядке расторжения договора и подписал договор с протоколом разногласий от 04.03.2016.
Комитет протокол разногласий не подписал, в связи с этим возникший между сторонами спор относительно условий договора купли-продажи арендуемых помещений передан на разрешение суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В данном случае решением суда от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
Апелляционный суд отмечает, что передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу статей 445, 446 ГК РФ является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные рассмотрением такого спора. Наличие преддоговорного спора не может служить основанием для возложения ответственности за его возникновение на одну из сторон.
Решение суда, урегулировавшее разногласия сторон по спорным условиям договора купли-продажи, вступило в законную силу 21 сентября 2016 года.
Подготовленный в соответствии с решением суда договор купли-продажи нежилых помещений от 18.10.2016 направлен Комитетом Предпринимателю на подписание с сопроводительным письмом от 24.10.2016.
Право собственности истца на выкупаемые нежилые помещения 22.11.2016 зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии вины Комитета в длительном заключении договора купли-продажи арендуемых Предпринимателем помещений. Просрочка в подписании договора связана с наличием спора относительно возможности выкупа нежилых помещений, а также спора, касающегося отдельных условий данного договора, которые разрешены судом.
Апелляционный суд считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие умышленное уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи занимаемых истцом помещений. Факт злоупотребления правом со стороны Комитета также не установлен.
При принятии настоящего постановления судебная коллегия также учитывает, что в спорный период действовали заключенные в установленном порядке договоры аренды нежилых помещений от 14.01.2005 N 4, от 30.06.2008 N 63, предусматривающие в том числе обязанность Арендатора по своевременному внесению арендных платежей.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Предприниматель, занимая выкупаемые помещения в спорный период на условиях действующих договоров аренды, в силу положений статей 606, 614 ГК РФ и условий договоров аренды обязан вносить плату за пользование имуществом.
При таких обстоятельствах расходы по внесению в заявленный период арендной платы за пользование помещением не могут быть квалифицированы как убытки, возникшие вследствие незаконных действий (бездействия) ответчика. Указанные платежи не могут быть квалифицированы как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Изложенный вывод согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Северо-Западного округа, содержащейся в постановлениях от 11.09.2015 N Ф07-6042/2015, от 05.10.2016 N Ф07-8273/2016, от 19.10.2016 N Ф07-8610/2016 по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Таким образом, поскольку факт причинения истцу убытков и неправомерность действий (бездействия) Комитета не доказаны, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
С учетом изложенного решение суда, которым удовлетворены исковые требования Предпринимателя, подлежит отмене, во взыскании убытков истцу следует отказать.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение иска, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с Предпринимателя в доход федерального бюджета не взыскивается на основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 9 марта 2017 года по делу N А05-725/2017 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2017 ПО ДЕЛУ N А05-725/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N А05-725/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 9 марта 2017 года по делу N А05-725/2017 (судья Бабичев О.П.),
установил:
индивидуальный предприниматель Житнухина Галина Владимировна (место жительства: 165150, Архангельская обл., г. Вельск; ОГРНИП 304290735900256, ИНН 290700136200, далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию "Вельский муниципальный район" Архангельской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381, далее - Комитет) о взыскании 1 585 851 руб. 13 коп. убытков, возникших вследствие просрочки заключения договора купли-продажи арендуемых помещений.
Решением суда от 7 марта 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, с муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области за счет казны данного муниципального образования в пользу Предпринимателя взыскано 1 585 851 руб. 13 коп. убытков, а также 28 858 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Указывает, что при отказе в предоставлении Предпринимателю в собственность нежилых помещений Комитет руководствовался действующим законодательством, судебной практикой его применения, а также следовал целям дальнейшего планируемого использования здания. Право истца на приватизацию арендуемых помещений установлено в судебном порядке решением суда от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции. Во исполнение данного решения суда Комитетом приняты все необходимые меры по совершению действий, направленных на заключение договора купли-продажи нежилых помещений с истцом. Считает, что платежи, внесенные Предпринимателем за пользование имуществом на основании действующих договоров аренды, не могут быть признаны убытками, причиненными истцу вследствие неправомерных действий ответчика. Полагает, что Предпринимателем не доказаны факт наличия убытков, противоправность действий или бездействия ответчика и их причинно-следственная связь.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, представителей в суд не направили. Комитет в ходатайстве от 25.04.2017, а Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просили рассмотреть жалобу в отсутствие их представителей. Таким образом, судебное разбирательство состоялось без участия представителей сторон в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, Предприниматель являлся арендатором нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Вельский муниципальный район".
По договору аренды от 14.01.2005 N 4, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (Арендодатель), в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011 Предпринимателю (Арендатор) во временное владение и пользование для организации магазина передано нежилое помещение, площадью 171,3 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане 21, 22, 23, 24, 25, 26.
Договор аренды N 4 заключен на неопределенный срок.
Размер арендной платы по договору N 4 установлен в пункте 4.1 договора и составляет 15 000 руб. в месяц.
По договору аренды от 30.06.2008 N 63 в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011 Предпринимателю (Арендатор) в аренду муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (Арендодатель) для демонстрационного зала передано нежилое помещение, общей площадью 215,2 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане 12, 13.
Данный договор аренды также заключен на неопределенный срок.
Размер арендной платы по договору N 63 с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору с 01.06.2013 определен в сумме 93 047 руб. в месяц (пункт 1 дополнительного соглашения от 23.04.2013).
Предприниматель 16.04.2015 обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с приложением документов, подтверждающих это право, и заявления о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Комитет в письме от 14.05.2015 N 03-11/675 отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку собственником решение о приватизации данного имущества не принималось, и собственник планирует дальнейшее его использование в целях решения вопросов местного значения муниципального образования "Вельский муниципальный район".
Отказ Комитета в предоставлении в собственность занимаемых по договорам аренды нежилых помещений обжалован Предпринимателем в суде.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 отказ Комитета в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение вышеуказанных помещений, оформленный письмом от 14.05.2015 N 03-11/675, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами 29:01:190140:206, 29:01:190140:207; принять решение об условиях приватизации помещений в двухнедельный срок со дня принятия отчета об оценке; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемых помещений в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного суда от 30 октября 2015 года решение суда по делу N А05-6367/2015 оставлено без изменения и вступило в законную силу.
С сопроводительным письмом от 26.02.2016 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Предпринимателем договор подписан с протоколом разногласий от 04.03.2016 относительно стоимости выкупаемого имущества, условий договора о неустойке, об обязанности покупателя застраховать выкупаемые помещения, об основаниях и порядке расторжения договора.
Комитет в письме от 16.03.2016 отказал в принятии предложенных Предпринимателем условий договора купли-продажи помещений и подписании протокола согласования разногласий.
Возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласия переданы на рассмотрение суда.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 суд урегулировал разногласия сторон по спорным пунктам договора купли-продажи нежилых помещений.
Указанное решение суда вступило в законную силу 21 сентября 2016 года после обжалования в суд апелляционной инстанции.
На основании данного решения суда сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 18.10.2016.
Государственная регистрация права собственности Предпринимателя на нежилые помещения произведена 22.11.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Предприниматель, считая, что вследствие неправомерных действий Комитета, препятствовавшего приобретению арендуемых помещений в собственность, ему причинены убытки в размере арендной платы, внесенной за пользование помещениями в период с 11.07.2015 по 21.11.2015 в сумме 1 585 851 руб. 13 коп., обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Предпринимателя правомерными и удовлетворил иск в заявленном размере.
Апелляционная инстанция полагает, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064 и 1069 ГК РФ.
На основании пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу положений статьи 16 названного Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Статьей 1069 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Из приведенных положений ГК РФ следует, что применение меры ответственности, предусмотренной статьями 16, 1069 настоящего Кодекса, возможно при доказанности наличия совокупности нескольких условий, а именно: несения истцом убытков и их размера; неправомерности действий (бездействия) органов публичной власти; причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступившим вредом. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий влечет отказ в удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив представленные сторонами доказательства и доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что между заявленными к взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика не имеется причинно-следственной связи, равно как не подтверждено и виновное бездействие Комитета.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела видно, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность подано 16.04.2015 Предпринимателем в Комитет.
Обращение Предпринимателя Комитетом рассмотрено, в письме от 14.05.2015 Комитет сообщил истцу об отказе в предоставлении в собственность арендуемых помещений со ссылкой на отсутствие решения собственника об их приватизации и намерение собственника по окончании действия договоров аренды использовать помещения для муниципальных нужд.
Данный отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обжалован Предпринимателем в судебном порядке.
Из вышеизложенного следует, что фактически между сторонами имелся спор о возможности выкупа арендуемых истцом нежилых помещений, который рассмотрен судом.
Решением суда от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 на Комитет возложена обязанность по совершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ и направленных на передачу Предпринимателю в собственность арендуемых нежилых помещений. Данное решение суда вступило в законную силу 30 октября 2015 года.
Исходя из сроков, установленных приведенной выше нормой статьи 9 Закона N 159-ФЗ, Комитет должен был обеспечить в срок до 30.12.2015 заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В данном случае, как видно из материалов дела, во исполнение указанного решения суда договор N 109-ПО на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых истцом нежилых помещений заключен Комитетом (Заказчик) с обществом с ограниченной ответственностью "Первая Архангельская оценочная компания" (Исполнитель) 10.12.2015, то есть в пределах установленных Законом N 159-ФЗ сроков.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что Исполнитель обязуется оказать услуги в течение 30 рабочих дней со дня получения необходимой документации.
Отчеты об оценке от 15.01.2015 N 109/1-ПО-2015, N 109/2-ПО-2015 направлены экспертом-оценщиком в Комитет с сопроводительными письмами от 1 февраля 2016 года. Заказчиком и Исполнителем 01.02.2016 подписан акт оказанных услуг. Таким образом, до указанной даты Комитет не располагал отчетом об оценке, необходимым для заключения договора купли-продажи согласно требованиям Закона N 159-ФЗ.
С учетом данного обстоятельства и предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроков решение об условиях приватизации подлежало принятию уполномоченным органом в срок до 15.02.2016, а проект договора купли-продажи следовало в срок до 25.02.2016 направить Предпринимателю.
В материалах дела усматривается, что условия приватизации арендуемого истцом имущества определены постановлениями главы муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области от 18.02.2016 N 160, 161. Проект договора купли-продажи нежилых помещений направлен Предпринимателю с сопроводительным письмом от 26.02.2016.
Между тем Предприниматель не согласился с условиями договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества, условиями о неустойке, об обязанности покупателя застраховать выкупаемые помещения, об основаниях и порядке расторжения договора и подписал договор с протоколом разногласий от 04.03.2016.
Комитет протокол разногласий не подписал, в связи с этим возникший между сторонами спор относительно условий договора купли-продажи арендуемых помещений передан на разрешение суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В данном случае решением суда от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
Апелляционный суд отмечает, что передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу статей 445, 446 ГК РФ является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные рассмотрением такого спора. Наличие преддоговорного спора не может служить основанием для возложения ответственности за его возникновение на одну из сторон.
Решение суда, урегулировавшее разногласия сторон по спорным условиям договора купли-продажи, вступило в законную силу 21 сентября 2016 года.
Подготовленный в соответствии с решением суда договор купли-продажи нежилых помещений от 18.10.2016 направлен Комитетом Предпринимателю на подписание с сопроводительным письмом от 24.10.2016.
Право собственности истца на выкупаемые нежилые помещения 22.11.2016 зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии вины Комитета в длительном заключении договора купли-продажи арендуемых Предпринимателем помещений. Просрочка в подписании договора связана с наличием спора относительно возможности выкупа нежилых помещений, а также спора, касающегося отдельных условий данного договора, которые разрешены судом.
Апелляционный суд считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие умышленное уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи занимаемых истцом помещений. Факт злоупотребления правом со стороны Комитета также не установлен.
При принятии настоящего постановления судебная коллегия также учитывает, что в спорный период действовали заключенные в установленном порядке договоры аренды нежилых помещений от 14.01.2005 N 4, от 30.06.2008 N 63, предусматривающие в том числе обязанность Арендатора по своевременному внесению арендных платежей.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Предприниматель, занимая выкупаемые помещения в спорный период на условиях действующих договоров аренды, в силу положений статей 606, 614 ГК РФ и условий договоров аренды обязан вносить плату за пользование имуществом.
При таких обстоятельствах расходы по внесению в заявленный период арендной платы за пользование помещением не могут быть квалифицированы как убытки, возникшие вследствие незаконных действий (бездействия) ответчика. Указанные платежи не могут быть квалифицированы как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Изложенный вывод согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Северо-Западного округа, содержащейся в постановлениях от 11.09.2015 N Ф07-6042/2015, от 05.10.2016 N Ф07-8273/2016, от 19.10.2016 N Ф07-8610/2016 по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Таким образом, поскольку факт причинения истцу убытков и неправомерность действий (бездействия) Комитета не доказаны, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
С учетом изложенного решение суда, которым удовлетворены исковые требования Предпринимателя, подлежит отмене, во взыскании убытков истцу следует отказать.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение иска, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с Предпринимателя в доход федерального бюджета не взыскивается на основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 9 марта 2017 года по делу N А05-725/2017 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)