Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Светланы Петровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2017 по делу N А07-18344/2016 (судья Проскурякова С.В.).
Индивидуальный предприниматель Сакаев Рим Венерович (далее - ИП Сакаев, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Соколовой Светлане Петровне (далее - ИП Соколова, ответчик) о взыскании задолженности за аренду помещения в размере 143 202 руб. 48 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.02.2017
(резолютивная часть объявлена 06.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Соколова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что уведомил арендодателя о расторжении договора аренды с 20.12.2015, уведомление получено арендодателем 30.11.2015 лично. Фактически помещение было освобождено арендатором 20.12.2015. При этом факт освобождения ответчиком помещения подтверждается и документами самого истца. Таким образом, по мнению ответчика, материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора аренды арендатор прекратил использование арендованного имущества, помещение выбыло из его владения. Несмотря на это только спустя месяц (29.01.2016) истец направил ответчику письмо, которым определил дату и время подписания акта возврата помещения - 16.02.2016. По мнению подателя жалобы, совокупность представленных в материалы дела доказательств дает основание полагать, что истец намеренно уклонялся от своевременной приемки помещения из аренды и, злоупотребляя своими правами, искусственно отсрочил дату подписания акта возврата помещения. В настоящем случае само по себе неподписание сторонами акта возврата помещения 31.12.2015 еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.02.2015 между ИП Сакаевым (арендодатель) и ИП Соколовой (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование сроком на 11 месяцев следующее имущество: офисное помещение площадью 74 кв. м и складское помещение площадью 372 кв. м (имущество), находящееся по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/7, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора) (л. д. 9-11).
В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 297 руб. за кв. м офисного помещения и 189 руб. за кв. м складского помещения, что составляет 92 286 руб. в месяц.
Оплата по настоящему договору производится ежемесячно авансовым платежом на основании выставленного арендодателем счета путем перечисления денежных средств арендатором на расчетный счет арендодателя, оплата производится до 25-го числа предыдущего месяца при условии выставления арендодателем счета до 15-го числа предыдущего месяца (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 4.5 договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.
Срок аренды имущества начинается с 01.02.2015 и заканчивается 31.12.2015 (пункт 7.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.02.2015 арендодатель передал арендатору арендуемые помещения (л. д. 12).
Письмом от 13.11.2015 N 36 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.03.2010, начиная с 15.12.2015 (л. д. 38).
На указанное письмо поступил ответ истца от 30.11.2015 о том, что в уведомлении о расторжении указан договор от 01.03.2010, а не договор от 01.02.2015, ввиду чего уведомление ответчика ничтожно (л. д. 39).
Письмом от 30.11.2015 N 40 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.02.2015 на основании пункта 6.3 договора с 20.12.2015. Указанное уведомление было получено истцом 30.11.2015 (л. д. 40).
31 декабря 2015 года ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи помещения (л. д. 41). В данном акте имеется указание на то, что арендодатель на подписании акта не присутствовал. Также на акте имеется отметка о получении его истцом по делу 16.02.2016.
Истец в связи с прекращением срока действия договора аренды и невозвратом помещения из аренды направил в адрес ответчика письмо от 29.01.2016 с предложением ответчику явиться 16.02.2017 в 11:00 для оформления акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю (л. д. 13, 14). В письме, среди прочего, указано, что в связи с прекращением использования помещения арендатором без уведомления арендодателя последним был произведен осмотр помещения, при котором в помещении обнаружены повреждения, а также вещи арендатора.
Помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи 16.02.2016 (л. д. 15). При этом в акте имеются замечания арендатора, в которых указано на освобождение помещения до 31.12.2015.
13 апреля 2016 года истец направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность в заявленном размере (л. д. 16, 17).
Ответчик указанную претензию оставил без удовлетворения.
Истец указывает, что в связи с передачей помещения 16.02.2016 за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 01.01.2016 по 16.02.2016 в размере 143 202 руб. 48 коп., что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 01.02.2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору аренды, стороны не отрицают.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом решении.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 указанной статьи).
Согласно пункту 4.5 исследуемого договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.
Из указанного следует, что арендатор обязан был предпринять необходимые действия по возврату занимаемого помещения арендодателю, при которых стороны имели бы возможность совместно произвести осмотр передаваемого помещения.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
В настоящем случае срок действия договора аренды истек 31.12.2015.
В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязан был возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней по истечении срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального естественного износа.
Однако, помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи только 16.02.2016.
Довод ответчика о том, что арендодатель уклонился от принятия помещения 31.12.2015, не может быть принят.
Так, ИП Соколова в обоснование своих доводов представила в материалы дела письмо от 30.11.2015 N 40, в котором уведомила истца о расторжении договора аренды от 01.02.2015 с 20.12.2015. При этом в письме арендатор сослался на пункт 6.3 договора аренды. Указанное уведомление было получено истцом 30.11.2015.
Между тем, в пункте 6.3 договора аренды указано на право арендодателя на односторонний отказ от договора при неоплате арендатором в установленный срок арендной платы.
Из условий договора аренды не следует, что право на односторонний отказ от договора установлено и для арендатора.
При этом с иском о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным в законе (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик не обращался.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 названного Кодекса, пункт 13 информационного письма N 66).
Податель жалобы указывает, что совокупность представленных в материалы дела доказательств дает основание полагать, что истец намеренно уклонялся от своевременной приемки помещения из аренды и, злоупотребляя своими правами, искусственно отсрочил дату подписания акта возврата помещения.
Действительно, в пункте 37 названного информационного письма N 66 также разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858).
Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, из материалов дела не следует, что ИП Сакаев уклонялся от приемки арендованного имущества и злоупотребил своими правами.
Так, 31.12.2015 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи помещения (л. д. 41). В данном акте имеется указание на то, что арендодатель на подписании акта не присутствовал. При этом на акте имеется отметка о получении его истцом по делу только 16.02.2016.
Доказательства того, что ответчик приглашал истца на принятие помещения 31.12.2015, в материалах дела отсутствуют.
Также истец направил в адрес ответчика письмо от 29.01.2016 с предложением ответчику явиться 16.02.2017 в 11:00 для оформления акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю (л. д. 13, 14). Из содержания данного письма, действительно, следует, что арендодатель при осмотре помещения установил, что арендатор прекратил использование помещения. Однако, при осмотре помещения арендодатель также обнаружил, что в помещении остались вещи арендатора, имеются повреждения.
При таких обстоятельствах в настоящем случае неосуществление ответчиком в помещении собственно хозяйственной деятельности не свидетельствует об освобождении арендуемого ранее помещения и о возврате его в беспрепятственное владение и пользование арендодателя в смысле, придаваемом нормами статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств оплаты суммы задолженности за период с 01.01.2016 по 16.02.2016, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 143 202 руб. 48 коп. являются обоснованными.
В силу изложенного ранее доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве верных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2017 по делу N А07-18344/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Светланы Петровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 18АП-2643/2017 ПО ДЕЛУ N А07-18344/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. N 18АП-2643/2017
Дело N А07-18344/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Светланы Петровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2017 по делу N А07-18344/2016 (судья Проскурякова С.В.).
Индивидуальный предприниматель Сакаев Рим Венерович (далее - ИП Сакаев, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Соколовой Светлане Петровне (далее - ИП Соколова, ответчик) о взыскании задолженности за аренду помещения в размере 143 202 руб. 48 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.02.2017
(резолютивная часть объявлена 06.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Соколова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что уведомил арендодателя о расторжении договора аренды с 20.12.2015, уведомление получено арендодателем 30.11.2015 лично. Фактически помещение было освобождено арендатором 20.12.2015. При этом факт освобождения ответчиком помещения подтверждается и документами самого истца. Таким образом, по мнению ответчика, материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора аренды арендатор прекратил использование арендованного имущества, помещение выбыло из его владения. Несмотря на это только спустя месяц (29.01.2016) истец направил ответчику письмо, которым определил дату и время подписания акта возврата помещения - 16.02.2016. По мнению подателя жалобы, совокупность представленных в материалы дела доказательств дает основание полагать, что истец намеренно уклонялся от своевременной приемки помещения из аренды и, злоупотребляя своими правами, искусственно отсрочил дату подписания акта возврата помещения. В настоящем случае само по себе неподписание сторонами акта возврата помещения 31.12.2015 еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.02.2015 между ИП Сакаевым (арендодатель) и ИП Соколовой (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование сроком на 11 месяцев следующее имущество: офисное помещение площадью 74 кв. м и складское помещение площадью 372 кв. м (имущество), находящееся по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/7, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора) (л. д. 9-11).
В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 297 руб. за кв. м офисного помещения и 189 руб. за кв. м складского помещения, что составляет 92 286 руб. в месяц.
Оплата по настоящему договору производится ежемесячно авансовым платежом на основании выставленного арендодателем счета путем перечисления денежных средств арендатором на расчетный счет арендодателя, оплата производится до 25-го числа предыдущего месяца при условии выставления арендодателем счета до 15-го числа предыдущего месяца (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 4.5 договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.
Срок аренды имущества начинается с 01.02.2015 и заканчивается 31.12.2015 (пункт 7.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.02.2015 арендодатель передал арендатору арендуемые помещения (л. д. 12).
Письмом от 13.11.2015 N 36 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.03.2010, начиная с 15.12.2015 (л. д. 38).
На указанное письмо поступил ответ истца от 30.11.2015 о том, что в уведомлении о расторжении указан договор от 01.03.2010, а не договор от 01.02.2015, ввиду чего уведомление ответчика ничтожно (л. д. 39).
Письмом от 30.11.2015 N 40 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.02.2015 на основании пункта 6.3 договора с 20.12.2015. Указанное уведомление было получено истцом 30.11.2015 (л. д. 40).
31 декабря 2015 года ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи помещения (л. д. 41). В данном акте имеется указание на то, что арендодатель на подписании акта не присутствовал. Также на акте имеется отметка о получении его истцом по делу 16.02.2016.
Истец в связи с прекращением срока действия договора аренды и невозвратом помещения из аренды направил в адрес ответчика письмо от 29.01.2016 с предложением ответчику явиться 16.02.2017 в 11:00 для оформления акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю (л. д. 13, 14). В письме, среди прочего, указано, что в связи с прекращением использования помещения арендатором без уведомления арендодателя последним был произведен осмотр помещения, при котором в помещении обнаружены повреждения, а также вещи арендатора.
Помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи 16.02.2016 (л. д. 15). При этом в акте имеются замечания арендатора, в которых указано на освобождение помещения до 31.12.2015.
13 апреля 2016 года истец направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность в заявленном размере (л. д. 16, 17).
Ответчик указанную претензию оставил без удовлетворения.
Истец указывает, что в связи с передачей помещения 16.02.2016 за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 01.01.2016 по 16.02.2016 в размере 143 202 руб. 48 коп., что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 01.02.2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору аренды, стороны не отрицают.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом решении.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 указанной статьи).
Согласно пункту 4.5 исследуемого договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.
Из указанного следует, что арендатор обязан был предпринять необходимые действия по возврату занимаемого помещения арендодателю, при которых стороны имели бы возможность совместно произвести осмотр передаваемого помещения.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
В настоящем случае срок действия договора аренды истек 31.12.2015.
В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязан был возвратить имущество арендодателю в течение 3 дней по истечении срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального естественного износа.
Однако, помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи только 16.02.2016.
Довод ответчика о том, что арендодатель уклонился от принятия помещения 31.12.2015, не может быть принят.
Так, ИП Соколова в обоснование своих доводов представила в материалы дела письмо от 30.11.2015 N 40, в котором уведомила истца о расторжении договора аренды от 01.02.2015 с 20.12.2015. При этом в письме арендатор сослался на пункт 6.3 договора аренды. Указанное уведомление было получено истцом 30.11.2015.
Между тем, в пункте 6.3 договора аренды указано на право арендодателя на односторонний отказ от договора при неоплате арендатором в установленный срок арендной платы.
Из условий договора аренды не следует, что право на односторонний отказ от договора установлено и для арендатора.
При этом с иском о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным в законе (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик не обращался.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 названного Кодекса, пункт 13 информационного письма N 66).
Податель жалобы указывает, что совокупность представленных в материалы дела доказательств дает основание полагать, что истец намеренно уклонялся от своевременной приемки помещения из аренды и, злоупотребляя своими правами, искусственно отсрочил дату подписания акта возврата помещения.
Действительно, в пункте 37 названного информационного письма N 66 также разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858).
Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, из материалов дела не следует, что ИП Сакаев уклонялся от приемки арендованного имущества и злоупотребил своими правами.
Так, 31.12.2015 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи помещения (л. д. 41). В данном акте имеется указание на то, что арендодатель на подписании акта не присутствовал. При этом на акте имеется отметка о получении его истцом по делу только 16.02.2016.
Доказательства того, что ответчик приглашал истца на принятие помещения 31.12.2015, в материалах дела отсутствуют.
Также истец направил в адрес ответчика письмо от 29.01.2016 с предложением ответчику явиться 16.02.2017 в 11:00 для оформления акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю (л. д. 13, 14). Из содержания данного письма, действительно, следует, что арендодатель при осмотре помещения установил, что арендатор прекратил использование помещения. Однако, при осмотре помещения арендодатель также обнаружил, что в помещении остались вещи арендатора, имеются повреждения.
При таких обстоятельствах в настоящем случае неосуществление ответчиком в помещении собственно хозяйственной деятельности не свидетельствует об освобождении арендуемого ранее помещения и о возврате его в беспрепятственное владение и пользование арендодателя в смысле, придаваемом нормами статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств оплаты суммы задолженности за период с 01.01.2016 по 16.02.2016, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 143 202 руб. 48 коп. являются обоснованными.
В силу изложенного ранее доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве верных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2017 по делу N А07-18344/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Светланы Петровны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)