Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 по делу N А07-10330/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Юлия" - Горбатов В.И. (доверенность от 21.05.2015), Усов М.В. (доверенность от 05.05.2015),
государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан "Белорецкая психиатрическая больница" - Начаров В.Ю. (главный врач, приказ от 15.01.2010 N 7-Л), Колчина Н.Н. (доверенность от 24.12.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Юлия" (далее - общество "Юлия", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Башкортостан "Белорецкая психиатрическая больница" (далее - ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница", учреждение, ответчик) о взыскании 11 755 200 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство здравоохранения Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 (резолютивная часть от 29.09.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Юлия" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, взыскать с учреждения задолженность по арендной плате в сумме 11 755 200 руб.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 01.01.2012 и возобновлении действия договора аренды от 01.01.2010 на неопределенный срок. Судом не дана оценка договорам аренды от 01.07.2010, от 01.09.2010, от 01.01.2011, от 01.07.2011, подписанным в период между окончанием срока действия договора от 01.01.2010 и оформлением договора от 01.01.2012. Судом также не учтено, что арендодатель неоднократно возражал против продолжения пользования арендатором имуществом, направляя письма и претензии об увеличении арендной платы. Кроме того, договор аренды от 01.01.2010 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, следовательно, не может считаться заключенным и впоследствии возобновленным на неопределенный срок.
Апеллянт ссылается на то, что ответчик оплачивал арендную плату в большем размере, чем это было предусмотрено договором аренды от 01.01.2010, то есть фактически производил частичное исполнение договора аренды от 01.01.2012. Указывает, что ссылка ответчика на увеличение бюджетного финансирования как на основание увеличение размера арендных платежей не является обоснованной, поскольку размер бюджетного финансирования позволял исполнять условия договора аренды от 01.01.2012.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом дана неправильная оценка заключенности договора аренды от 01.01.2012, поскольку суд ошибочно посчитал направленные ответчиком письма от 17.01.2012, от 02.08.2012, от 28.12.2012, от 05.07.2013, от 14.01.2014 как акцепт на иных условиях, поскольку письма не содержат существенных условий договора аренды недвижимости, ввиду чего не могут считаться новой офертой.
От ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились; третьим лицом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Юлия" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 2 480 кв. м, этаж: подвал: с 1 по 18; 1 этаж: с 1 по 16, с 22 по 43; 2 этаж: с 4 по 21; 3 этаж: с 4 по 22; 4 этаж: с 4 по 22, а также нежилое помещение общей площадью 295 кв. м, этаж: этажи N N 1, 2, 3, номера на поэтажном плане 70-75, 31, 32, 38, 39, 28-33, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АГ 159542 от 29.04.2011 и серии 04 АД 765380 от 06.03.2014, т. 3 л.д. 60, 61).
01.01.2012 между обществом "Юлия" (арендодатель) и ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" (арендатор) с протоколом разногласий подписан договор аренды помещения N 1, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, принадлежащие на праве собственности арендодателю, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, а арендатор обязуется принять в аренду объект недвижимости и выплачивать арендодателю арендную плату в сумме и порядке, предусмотренным настоящим договором (т. 1 л.д. 11-15).
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за месяц составляет 646 750 руб.
Согласно протоколу разногласий от 11.01.2012, направленному арендатором арендодателю, ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" среди прочего предложен иной размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 17).
Согласно протоколу согласования разногласий от 11.01.2012 общество "Юлия" не согласилось с предложенными учреждением условиями и указало, что размер арендной платы определяется на основании п. 3.1 договора аренды (в первоначальной редакции), то есть 646 750 руб. (т. 1 л.д. 18).
Арендатором указанный протокол согласования разногласий от 11.01.2012 не подписан.
На аналогичных условиях с протоколом разногласий арендатора и протоколом согласования разногласий арендодателя, не подписанным арендатором, между сторонами были оформлены:
- - договор аренды помещения N 272 от 01.07.2012, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 646 750 руб., срок аренды - до 31.12.2012 (т. 1 л.д. 19-23). Протоколом разногласий от 31.07.2012 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 25);
- - договор аренды помещения N 1 от 01.01.2013, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 711 425 руб., срок аренды - до 30.06.2013 (т. 1 л.д. 28-32). Протоколом разногласий от 27.12.2012 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 34-35);
- - договор аренды помещения N 1 от 01.07.2013, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 711 425 руб., срок аренды - до 31.12.2013 (т. 1 л.д. 37-40). Протоколом разногласий от 02.07.2013 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 42-43);
- - дополнительное соглашение N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013, согласно п. п. 1, 2 которого размер арендной платы в месяц составил 782 568 руб., срок аренды - с 01.01.2014 по 31.12.2014 (т. 1 л.д. 44). Протоколом разногласий от 26.12.2013 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 45-46).
К названным договорам аренды арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи нежилых помещений ответчику (т. 1 л.д. 24, 33, 41).
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 18.02.2015 (т. 1 л.д. 48), актам по приемке оказанных услуг по аренде и платежным поручениям (т. 4 л.д. 7-82, 86-120), оплата арендной платы ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" за пользование нежилыми помещениями общей площадью 2 587 кв. м, находящимися по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, производилась исходя из размера, равного 363 333,33 руб.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность арендатора по оплате арендной платы в размере, определенном оформленными между сторонами договорами аренды нежилого помещения, в связи с чем в период с 01.01.2012 по 31.12.2014 у учреждения возникла задолженность по арендной плате в виде разницы между начисленной и уплаченной суммами, общество "Юлия" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности подписанных сторонами договора аренды от 01.01.2012 и последующих договоров аренды в силу отсутствия достижения соглашения относительно размера арендной платы, в силу чего истец не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы в заявленном размере. Судом установлено наличие между сторонами ранее возникших арендных отношений на основании договора от 01.01.2010, которым согласованы все существенные условия договора, который был возобновлен на неопределенный срок, в силу чего стороны связаны условиями данного договора. Суд пришел к выводу, что, поскольку учреждением обязательства по оплате арендной платы по договору от 01.01.2010 исполнены, оснований для взыскания арендной платы в большем размере не имеется.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из указанных правовых норм следует, что обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), в размере определенном договором аренды, возникает у арендатора с момента возникновения соответствующих обязательственных правоотношений и фактической передачи ему объекта аренды.
Заявленные обществом "Юлия" исковые требования к ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 основаны на подписанных сторонами договоре аренды помещения N 1 от 01.01.2012 (т. 1 л.д. 11-15), договоре аренды помещения N 272 от 01.07.2012 (т. 1 л.д. 19-23), договоре аренды помещения N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 28-32), договоре аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 37-40) и дополнительном соглашении N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 44).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Как усматривается из материалов дела, вышеназванные договоры аренды помещения и дополнительное соглашение N 1 от 25.12.2013 были подписаны обществом "Юлия" и ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" с протоколами разногласий со стороны арендатора (т. 1 л.д. 17, 25, 34-35, 42-43, 45-46). Ответчик не согласился с предлагаемым истцом размером арендной платы за нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, и последовательно предлагал установить арендную плату за пользование помещениями в спорный период в размере, равном 363 333,33 руб.
Согласно представленным протоколам согласования разногласий от 11.01.2012, от 01.07.2012, от 01.01.2013, от 04.07.2013 (т. 1 л.д. 18, 27, 36, 47) общество "Юлия" не согласилось с предложенными учреждением условиями о размере арендной платы и настаивало на своих условиях.
Названные протоколы согласования разногласий со стороны арендатора подписаны не были.
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1 ст. 438 ГК РФ).
В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Доказательства того, что предложенные арендатором или арендодателем в протоколах разногласий и протоколах согласования разногласий условия о размере арендной плате за пользование нежилыми помещениями площадью 2 587 кв. м по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78 были приняты противоположной стороной, материалы дела не содержат и истцом не представлены.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны спора подтвердили, что арендодатель и арендатор не согласовали существенное условие договора аренды - условие о размере арендной платы.
Последнее обстоятельство подтверждено также перепиской сторон (т. 1 л.д. 113, 115, 119, т. 3 л.д. 138-144, 151-158), из которой следует, что в течение всего спорного периода ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" не приняло условия общества "Юлия" по размеру арендной платы.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), и он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.
С учетом положений п. 1 ст. 432 ГК РФ и изложенных разъяснений, в отсутствие доказательств достижения сторонами взаимного соглашения относительно размера арендной платы по вышеназванным договорам аренды помещения и дополнительному соглашению N 1 от 25.12.2013, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности указанных договоров.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" были совершены действия по исполнению условий договора аренды от 01.01.2012 в части внесения арендной платы, отклоняются апелляционной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из материалов дела, в частности, акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 18.02.2015 (т. 1 л.д. 48), акта по приемке оказанных услуг по аренде и платежным поручениям (т. 4 л.д. 7-82, 86-120) оплата арендной платы за пользование нежилыми помещениями производилась учреждением, исходя из ставки, предложенной арендатором в размере 363 333,33 руб.
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
При изложенных обстоятельствах оплата ответчиком пользования помещениями в ином размере, нежели было предложено арендодателем в направленной оферте, нельзя признать акцептом, и как следствие - считать заключенным на таких условиях договор.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, что направленные учреждением письма от 17.01.2012, от 02.08.2012, от 28.12.2012, от 05.07.2013, от 14.01.2014 не могут быть расценены как акцепт на иных условиях, поскольку не содержат существенных условий договора аренды недвижимости, ввиду чего не могут считаться новой офертой, поскольку по смыслу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие выраженного в любой форме несогласия с предложенными условиями оферента влекут несогласованность существенных условий договора, и в силу этого - его незаключенность.
Поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон правовых последствий (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы в заявленном размере, исходя из условий незаключенных договоров аренды помещения N 1 от 01.01.2012 (т. 1 л.д. 11-15), N 272 от 01.07.2012 (т. 1 л.д. 19-23), N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 28-32), N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 37-40) и дополнительного соглашения N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 44).
На основании п. п. 1, 3 ст. 423, ст. 1102 ГК РФ пользование чужим имуществом является возмездным.
Из материалов дела следует обстоятельство существования длительных отношений, связанных с использованием ответчиком недвижимого имущества, принадлежащего истцу.
Согласно договору аренды помещения N 1 от 01.01.2010 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2010 - т. 4 л.д. 136, 139) общество "Юлия" передало ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" во временное пользование на срок с 01.01.2010 по 30.06.2010 за плату в размере 349 245 руб. (135 руб. / кв. м) нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78.
Стороны согласовали существенные условия договора аренды, ввиду чего названный договор аренды является заключенным и порождающим для его сторон взаимные права и обязанности.
В материалы дела также представлены: договор аренды помещения N 1 от 01.07.2010 (т. 4 л.д. 140) и дополнительное соглашение N 1 от 01.07.2010 к нему (т. 4 л.д. 144), договор аренды помещения N 1 от 01.09.2010 (т. 4 л.д. 146) и дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2010 к нему (т. 5 л.д. 1), договор аренды помещения N 1 от 01.01.2011 (т. 5 л.д. 2), договор аренды помещения N 1 от 01.07.2011 (т. 5 л.д. 6).
Данные договора аренды и дополнительные соглашения подписаны с протоколами разногласий со стороны арендатора, что с учетом отсутствия доказательств урегулирования между сторонами таких разногласий по арендной плате и вышеизложенных мотивов позволяет апелляционной коллегии признать указанные сделки также незаключенными и отклонить соответствующие доводы апелляционной жалобы общества об их ненадлежащей оценке.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 5.3 договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010 его стороны установили, что в случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не последует заявления об изменении условий договора или его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий календарный год.
Доказательства направления сторонами заявления об изменении либо прекращении договора в порядке, предусмотренном в п. 5.3 договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010, равно как и доказательств освобождения арендуемых помещений учреждением, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о сохранении в спорный период действия условий договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010 в том числе в части установленного договором размера арендной платы, и в силу оплаты ее учреждением в полном объеме обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апеллянта о наличии возражений арендодателя против продолжения пользования арендатором имуществом противоречат фактически обстоятельствам дела, поскольку из представленной в дело переписки (т. 1 л.д. 113, 115, 119, т. 3 л.д. 138-144, 151-158), оцененной судом применительно к требованиям ст. 431 ГК РФ, указанное обстоятельство не усматривается, в силу изложения сторонами в анализируемых письмах своих позиций исключительно относительно изменения размера арендной платы.
Ссылки апеллянта на указанные письма как на предусмотренное условиями п. 5.3. договора аренды заявление арендодателя об изменении арендной платы, что, по мнению апеллянта, исключает продолжение действия договора на новый срок, также признаются необоснованными, поскольку доказательств направления соответствующих возражений за 30 дней до окончания срока действия договора аренды от 01.01.2010 (30.06.2010), в материалы дела не представлено, тогда как анализируемые письма датированы периодом 2012-2014 гг.
Ссылки апеллянта на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.2010 не принимаются апелляционным судом, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" само по себе отсутствие государственной регистрации аренды не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между арендодателем и арендатором на добровольно согласованных между ними условиях.
В силу вышеизложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 по делу N А07-10330/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 18АП-15214/2015 ПО ДЕЛУ N А07-10330/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 18АП-15214/2015
Дело N А07-10330/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 по делу N А07-10330/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Юлия" - Горбатов В.И. (доверенность от 21.05.2015), Усов М.В. (доверенность от 05.05.2015),
государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан "Белорецкая психиатрическая больница" - Начаров В.Ю. (главный врач, приказ от 15.01.2010 N 7-Л), Колчина Н.Н. (доверенность от 24.12.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Юлия" (далее - общество "Юлия", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Башкортостан "Белорецкая психиатрическая больница" (далее - ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница", учреждение, ответчик) о взыскании 11 755 200 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство здравоохранения Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 (резолютивная часть от 29.09.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Юлия" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, взыскать с учреждения задолженность по арендной плате в сумме 11 755 200 руб.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 01.01.2012 и возобновлении действия договора аренды от 01.01.2010 на неопределенный срок. Судом не дана оценка договорам аренды от 01.07.2010, от 01.09.2010, от 01.01.2011, от 01.07.2011, подписанным в период между окончанием срока действия договора от 01.01.2010 и оформлением договора от 01.01.2012. Судом также не учтено, что арендодатель неоднократно возражал против продолжения пользования арендатором имуществом, направляя письма и претензии об увеличении арендной платы. Кроме того, договор аренды от 01.01.2010 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, следовательно, не может считаться заключенным и впоследствии возобновленным на неопределенный срок.
Апеллянт ссылается на то, что ответчик оплачивал арендную плату в большем размере, чем это было предусмотрено договором аренды от 01.01.2010, то есть фактически производил частичное исполнение договора аренды от 01.01.2012. Указывает, что ссылка ответчика на увеличение бюджетного финансирования как на основание увеличение размера арендных платежей не является обоснованной, поскольку размер бюджетного финансирования позволял исполнять условия договора аренды от 01.01.2012.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом дана неправильная оценка заключенности договора аренды от 01.01.2012, поскольку суд ошибочно посчитал направленные ответчиком письма от 17.01.2012, от 02.08.2012, от 28.12.2012, от 05.07.2013, от 14.01.2014 как акцепт на иных условиях, поскольку письма не содержат существенных условий договора аренды недвижимости, ввиду чего не могут считаться новой офертой.
От ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились; третьим лицом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Юлия" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 2 480 кв. м, этаж: подвал: с 1 по 18; 1 этаж: с 1 по 16, с 22 по 43; 2 этаж: с 4 по 21; 3 этаж: с 4 по 22; 4 этаж: с 4 по 22, а также нежилое помещение общей площадью 295 кв. м, этаж: этажи N N 1, 2, 3, номера на поэтажном плане 70-75, 31, 32, 38, 39, 28-33, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АГ 159542 от 29.04.2011 и серии 04 АД 765380 от 06.03.2014, т. 3 л.д. 60, 61).
01.01.2012 между обществом "Юлия" (арендодатель) и ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" (арендатор) с протоколом разногласий подписан договор аренды помещения N 1, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, принадлежащие на праве собственности арендодателю, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, а арендатор обязуется принять в аренду объект недвижимости и выплачивать арендодателю арендную плату в сумме и порядке, предусмотренным настоящим договором (т. 1 л.д. 11-15).
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за месяц составляет 646 750 руб.
Согласно протоколу разногласий от 11.01.2012, направленному арендатором арендодателю, ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" среди прочего предложен иной размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 17).
Согласно протоколу согласования разногласий от 11.01.2012 общество "Юлия" не согласилось с предложенными учреждением условиями и указало, что размер арендной платы определяется на основании п. 3.1 договора аренды (в первоначальной редакции), то есть 646 750 руб. (т. 1 л.д. 18).
Арендатором указанный протокол согласования разногласий от 11.01.2012 не подписан.
На аналогичных условиях с протоколом разногласий арендатора и протоколом согласования разногласий арендодателя, не подписанным арендатором, между сторонами были оформлены:
- - договор аренды помещения N 272 от 01.07.2012, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 646 750 руб., срок аренды - до 31.12.2012 (т. 1 л.д. 19-23). Протоколом разногласий от 31.07.2012 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 25);
- - договор аренды помещения N 1 от 01.01.2013, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 711 425 руб., срок аренды - до 30.06.2013 (т. 1 л.д. 28-32). Протоколом разногласий от 27.12.2012 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 34-35);
- - договор аренды помещения N 1 от 01.07.2013, согласно п. п. 3.1, 5.1 которого размер арендной платы в месяц составил 711 425 руб., срок аренды - до 31.12.2013 (т. 1 л.д. 37-40). Протоколом разногласий от 02.07.2013 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 42-43);
- - дополнительное соглашение N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013, согласно п. п. 1, 2 которого размер арендной платы в месяц составил 782 568 руб., срок аренды - с 01.01.2014 по 31.12.2014 (т. 1 л.д. 44). Протоколом разногласий от 26.12.2013 арендатор предложил размер арендной платы за арендуемые нежилые помещения в сумме 363 333,33 руб. (т. 1 л.д. 45-46).
К названным договорам аренды арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи нежилых помещений ответчику (т. 1 л.д. 24, 33, 41).
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 18.02.2015 (т. 1 л.д. 48), актам по приемке оказанных услуг по аренде и платежным поручениям (т. 4 л.д. 7-82, 86-120), оплата арендной платы ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" за пользование нежилыми помещениями общей площадью 2 587 кв. м, находящимися по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, производилась исходя из размера, равного 363 333,33 руб.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность арендатора по оплате арендной платы в размере, определенном оформленными между сторонами договорами аренды нежилого помещения, в связи с чем в период с 01.01.2012 по 31.12.2014 у учреждения возникла задолженность по арендной плате в виде разницы между начисленной и уплаченной суммами, общество "Юлия" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности подписанных сторонами договора аренды от 01.01.2012 и последующих договоров аренды в силу отсутствия достижения соглашения относительно размера арендной платы, в силу чего истец не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы в заявленном размере. Судом установлено наличие между сторонами ранее возникших арендных отношений на основании договора от 01.01.2010, которым согласованы все существенные условия договора, который был возобновлен на неопределенный срок, в силу чего стороны связаны условиями данного договора. Суд пришел к выводу, что, поскольку учреждением обязательства по оплате арендной платы по договору от 01.01.2010 исполнены, оснований для взыскания арендной платы в большем размере не имеется.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из указанных правовых норм следует, что обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), в размере определенном договором аренды, возникает у арендатора с момента возникновения соответствующих обязательственных правоотношений и фактической передачи ему объекта аренды.
Заявленные обществом "Юлия" исковые требования к ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 основаны на подписанных сторонами договоре аренды помещения N 1 от 01.01.2012 (т. 1 л.д. 11-15), договоре аренды помещения N 272 от 01.07.2012 (т. 1 л.д. 19-23), договоре аренды помещения N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 28-32), договоре аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 37-40) и дополнительном соглашении N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 44).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Как усматривается из материалов дела, вышеназванные договоры аренды помещения и дополнительное соглашение N 1 от 25.12.2013 были подписаны обществом "Юлия" и ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" с протоколами разногласий со стороны арендатора (т. 1 л.д. 17, 25, 34-35, 42-43, 45-46). Ответчик не согласился с предлагаемым истцом размером арендной платы за нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78, и последовательно предлагал установить арендную плату за пользование помещениями в спорный период в размере, равном 363 333,33 руб.
Согласно представленным протоколам согласования разногласий от 11.01.2012, от 01.07.2012, от 01.01.2013, от 04.07.2013 (т. 1 л.д. 18, 27, 36, 47) общество "Юлия" не согласилось с предложенными учреждением условиями о размере арендной платы и настаивало на своих условиях.
Названные протоколы согласования разногласий со стороны арендатора подписаны не были.
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1 ст. 438 ГК РФ).
В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Доказательства того, что предложенные арендатором или арендодателем в протоколах разногласий и протоколах согласования разногласий условия о размере арендной плате за пользование нежилыми помещениями площадью 2 587 кв. м по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78 были приняты противоположной стороной, материалы дела не содержат и истцом не представлены.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны спора подтвердили, что арендодатель и арендатор не согласовали существенное условие договора аренды - условие о размере арендной платы.
Последнее обстоятельство подтверждено также перепиской сторон (т. 1 л.д. 113, 115, 119, т. 3 л.д. 138-144, 151-158), из которой следует, что в течение всего спорного периода ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" не приняло условия общества "Юлия" по размеру арендной платы.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), и он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.
С учетом положений п. 1 ст. 432 ГК РФ и изложенных разъяснений, в отсутствие доказательств достижения сторонами взаимного соглашения относительно размера арендной платы по вышеназванным договорам аренды помещения и дополнительному соглашению N 1 от 25.12.2013, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности указанных договоров.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" были совершены действия по исполнению условий договора аренды от 01.01.2012 в части внесения арендной платы, отклоняются апелляционной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из материалов дела, в частности, акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 18.02.2015 (т. 1 л.д. 48), акта по приемке оказанных услуг по аренде и платежным поручениям (т. 4 л.д. 7-82, 86-120) оплата арендной платы за пользование нежилыми помещениями производилась учреждением, исходя из ставки, предложенной арендатором в размере 363 333,33 руб.
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
При изложенных обстоятельствах оплата ответчиком пользования помещениями в ином размере, нежели было предложено арендодателем в направленной оферте, нельзя признать акцептом, и как следствие - считать заключенным на таких условиях договор.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, что направленные учреждением письма от 17.01.2012, от 02.08.2012, от 28.12.2012, от 05.07.2013, от 14.01.2014 не могут быть расценены как акцепт на иных условиях, поскольку не содержат существенных условий договора аренды недвижимости, ввиду чего не могут считаться новой офертой, поскольку по смыслу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие выраженного в любой форме несогласия с предложенными условиями оферента влекут несогласованность существенных условий договора, и в силу этого - его незаключенность.
Поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон правовых последствий (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы в заявленном размере, исходя из условий незаключенных договоров аренды помещения N 1 от 01.01.2012 (т. 1 л.д. 11-15), N 272 от 01.07.2012 (т. 1 л.д. 19-23), N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 28-32), N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 37-40) и дополнительного соглашения N 1 от 25.12.2013 к договору аренды помещения N 1 от 01.07.2013 (т. 1 л.д. 44).
На основании п. п. 1, 3 ст. 423, ст. 1102 ГК РФ пользование чужим имуществом является возмездным.
Из материалов дела следует обстоятельство существования длительных отношений, связанных с использованием ответчиком недвижимого имущества, принадлежащего истцу.
Согласно договору аренды помещения N 1 от 01.01.2010 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2010 - т. 4 л.д. 136, 139) общество "Юлия" передало ГБУЗ РБ "Белорецкая психиатрическая больница" во временное пользование на срок с 01.01.2010 по 30.06.2010 за плату в размере 349 245 руб. (135 руб. / кв. м) нежилые помещения общей площадью 2 587 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. 50 лет Октября, д. 78.
Стороны согласовали существенные условия договора аренды, ввиду чего названный договор аренды является заключенным и порождающим для его сторон взаимные права и обязанности.
В материалы дела также представлены: договор аренды помещения N 1 от 01.07.2010 (т. 4 л.д. 140) и дополнительное соглашение N 1 от 01.07.2010 к нему (т. 4 л.д. 144), договор аренды помещения N 1 от 01.09.2010 (т. 4 л.д. 146) и дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2010 к нему (т. 5 л.д. 1), договор аренды помещения N 1 от 01.01.2011 (т. 5 л.д. 2), договор аренды помещения N 1 от 01.07.2011 (т. 5 л.д. 6).
Данные договора аренды и дополнительные соглашения подписаны с протоколами разногласий со стороны арендатора, что с учетом отсутствия доказательств урегулирования между сторонами таких разногласий по арендной плате и вышеизложенных мотивов позволяет апелляционной коллегии признать указанные сделки также незаключенными и отклонить соответствующие доводы апелляционной жалобы общества об их ненадлежащей оценке.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 5.3 договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010 его стороны установили, что в случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не последует заявления об изменении условий договора или его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий календарный год.
Доказательства направления сторонами заявления об изменении либо прекращении договора в порядке, предусмотренном в п. 5.3 договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010, равно как и доказательств освобождения арендуемых помещений учреждением, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о сохранении в спорный период действия условий договора аренды помещения N 1 от 01.01.2010 в том числе в части установленного договором размера арендной платы, и в силу оплаты ее учреждением в полном объеме обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апеллянта о наличии возражений арендодателя против продолжения пользования арендатором имуществом противоречат фактически обстоятельствам дела, поскольку из представленной в дело переписки (т. 1 л.д. 113, 115, 119, т. 3 л.д. 138-144, 151-158), оцененной судом применительно к требованиям ст. 431 ГК РФ, указанное обстоятельство не усматривается, в силу изложения сторонами в анализируемых письмах своих позиций исключительно относительно изменения размера арендной платы.
Ссылки апеллянта на указанные письма как на предусмотренное условиями п. 5.3. договора аренды заявление арендодателя об изменении арендной платы, что, по мнению апеллянта, исключает продолжение действия договора на новый срок, также признаются необоснованными, поскольку доказательств направления соответствующих возражений за 30 дней до окончания срока действия договора аренды от 01.01.2010 (30.06.2010), в материалы дела не представлено, тогда как анализируемые письма датированы периодом 2012-2014 гг.
Ссылки апеллянта на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.2010 не принимаются апелляционным судом, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" само по себе отсутствие государственной регистрации аренды не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между арендодателем и арендатором на добровольно согласованных между ними условиях.
В силу вышеизложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 по делу N А07-10330/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)