Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Бодунковой С.А., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3730/2017) финансового управляющего Синякова Василия Андреевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению финансового управляющего Синякова Василия Андреевича о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05 мая 2015 года, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной и применении последствий недействительности сделки,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Акционерного общества "Собинбанк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, в рамках дела о признании Адамовой Наталии Германовны несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании представителей:
- финансовый управляющий Синяков Василий Андреевич - лично (паспорт);
- Кунау Снежана Юрьевна - лично (паспорт);
17.03.2016 Абамеликов Артур Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании Адамовой Наталии Германовне несостоятельной (банкротом) в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 1 346 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18.03.2016 указанное заявление принято судом. Возбуждено производство по делу.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.05.2016 в отношении Адамовой Н.Г. введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден Синяков Василий Андреевич.
17.10.2016 в Арбитражный суд Тюменской области обратился финансовый управляющий с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05.05.2015, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной, и применении последствий недействительности сделки.
Заявленные требования основаны на положениях пункта 1 статьи 61.2 и пункта 1 статьи 213.32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и мотивированы тем, что оспариваемая сделка, совершенная в течение годичного срока до возбуждения дела о банкротстве Адамовой Н.Г. совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.02.2017 по делу N А70-3054/2016 в удовлетворении заявления финансового управляющего Синякова В.А. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий Синяков В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции от 20.02.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ее податель указал следующее.
- вывод суд первой инстанции о возмездном характере сделки и оплате стоимости квартиры в сумме 2 150 000 руб. не соответствует обстоятельствам дела.
- Адамова Н.Г. не представила доказательства расходования денежных средств, которые должна была получить на руки в размере разницы между 2 150 000 руб. и 378 985 руб. (771 015 руб.).
- выводы суда первой инстанции о то, что цена квартиры по спорному договору в сумме 2 150 000 руб. является фактически рыночной, не обоснован. В представленном в материалы дела отчете не исследовалась рыночная стоимость квартиры на момент совершения сделки.
- судом первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделан необоснованный вывод о встречном исполнении обязательств в пользу Адамовой Н.Г.
- судом сделан необоснованный вывод об отсутствии признаков подозрительной сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку по мнению суда, не представлены доказательства заинтересованности Кунау С.Ю. или доказательства осведомленности об ущемлении прав иных кредиторов.
В письменном отзыве Кунау С.Ю. возразила против доводов апелляционной жалобы, просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции финансовый управляющий Синяков В.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Кунау С.Ю. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
До начала судебного заседания от Управления Росреестра по Тюменской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, изучив его материалы, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на апелляционную жалобу, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Адамова Н.Н. до 31.05.2016 являлась индивидуальным предпринимателем (л.д. 58-60 том 5).
05.05.2015 между должником и Кунау С.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец (Адамова Н.Г.) продала покупателю (Кунау С.Ю.) квартиру по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей дом 18, кв. 240, площадью 52,6 м2, кадастровый номер N 72:23:0221002:2089 (том 5 л.д. 19-20).
Как указано в пункте 3 договора, стороны оценили указанную квартиру в 1 380 000 руб.
Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г. пояснили, что фактически квартира по оспариваемой сделке продана за 2 150 000 руб.
Полагая, что договор купли-продажи квартиры от 05.05.2015 совершен при неравноценном встречном исполнении для должника, финансовый управляющий обратился с заявлением по настоящему делу об оспаривании сделки должника на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в отношении оспариваемой сделки отсутствует признак неравноценного встречного исполнения.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц (пункт 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.
С учетом разъяснений пункта 13 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" поскольку Адамова Н.Г. на момент совершения сделки и признания ее несостоятельной (банкротом) была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, спорная сделка может быть оспорена по специальным основаниям статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные обстоятельства:
- - сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрительности, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);
- - в сделке должно иметь место неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
По смыслу указанных норм значение имеет не просто неравноценность предоставления, а такая неравноценность, которая свидетельствует о существенном превышении стоимости полученного контрагентом должника над стоимостью встречного исполнения контрагента.
Спорный договор купли-продажи заключен 05.05.2015, производство по делу о банкротстве Адамомой Н.Г. возбуждено определением суда от 18.03.2016, то есть сделка совершена в пределах годичного срока, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению финансового управляющего, спорная сделка содержит нерыночные условия о цене, то есть совершена с неравноценным встречным исполнением.
Как установлено судом, 25.06.2006 между Адамовой Н.Г. и АО "Собинбанк" был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N 06501ИКР/18/06 (далее - Кредитный договор) в соответствии с которым Адамовой Н.Г. был выдан кредит в размере 1 629 000 руб. на приобретение квартиры по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей, д. 18, кв. 240.
27.04.2015 между Адамовой (Продавец) и Кунау (Покупатель) заключено соглашение о задатке (том 9 л.д. 11-12).
Согласно пункту 1.1 соглашения о задатке Покупатель передал, а Продавец принял задаток в размере 50 000 руб. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи принадлежащей Продавцу на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей, д. 18, кв. 240.
В соответствии с пунктом 1.2 соглашения о задатке, стороны определили полную стоимость реализуемой (подлежащей продаже) квартиры, в размере 2 150 000 руб.
Получение Адамовой Н.Г. задатка подтверждается соответствующей распиской от 27.04.2015 (том 9 л.д. 13), в которой Адамова Н.Г. указала, что получила 50 000 руб. в качестве задатка за квартиру стоимостью 2 150 000 руб.
29.04.2015 Кунау С.Ю. погасила оставшуюся задолженность Адамовой Н.Г. по кредитному договору в размере 1 378 985 руб., что подтверждается представленным в дело платежным поручением N 74 от 29.04.2015 (л.д. 78 том 5, л.д. 14-15 том 9).
05.05.2015 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры.
В пункте 3 договора стороны указали стоимость квартиры в размере 1 380 000 руб.
В этот же день продавец (Адамова Н.Г.) передала покупателю (Кунау С.Ю.) названную квартиру на основании передаточного акта (л.д. 18 том 9).
05.05.2015 Адамова Н.Г. выдала Кунау С.Ю. расписку о том, что получила от Кунау С.Ю. 2 150 000 руб. по спорному договору купли-продажи (л.д. 19 том 9).
В суде первой инстанции Адамова Н.Г. пояснила, что квартира по оспариваемой сделке ею фактически продана за 2 150 000 руб. С ее слов, в спорном договоре цена 1 380 000 руб. указана была лицом, составлявшим проект договора, во время государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
В суде апелляционной инстанции Кунау С.Ю. пояснила, что в договоре купли-продажи указали цену в размере 1 380 000 руб., поскольку на этом настаивал АО "Собинбанк" и сама продавец.
Кунау С.Ю. также пояснила, что изначально Адамова Н.Г. предлагала покупателям спорную квартиру за 2 450 000 руб., но если Кунау С.Ю. согласится указать в договоре стоимость 1 380 000 руб. как настаивал банк (в размере остатка по кредитному договору), Адамова Н.Г. была готова продать квартиру за 2 150 000 руб. с тем, чтобы разница была внесена ей наличными денежными средствами.
У Кунау С.Ю. больше суммы не было, поскольку свою двухкомнатную квартиру в г. Омске она продала за 2 285 000 руб. (л.д. 70 том 10), поэтому Кунау С.Ю. согласилась на условия продавца и заключила предложенную сделку. В общей сумме она передала Адамовой Н.Г. 2 150 000 руб., из которых в сумме 1 378 985 руб. погашена задолженность по ипотеке за Адамову Н.Г., 721 015 руб. (за минусом задатка) передано наличными денежными средствами продавцу.
Расчет производился с двух лицевых счетов в Сбербанке (том 10 лист дела 75, 81).
Как пояснила Кунау С.Ю. и как подтверждается условиями договора, свою квартиру она продала за 2 285 000 руб.
Часть этой суммы в размере, согласованном в договоре, поступила на один лицевой счет Кунау С.Ю. (том 10 лист дела 75) от банка покупателя, прокредитовавшего покупку (пункт 9 договора купли-продажи от 17.04.2015). С этого лицевого был осуществлен платеж в сумме 1 378 985 руб. в пользу АО "Собинбанк" с целью снятия ипотеки Адамовой Н.Г.
Часть стоимости своей проданной квартиры в размере 457 000 руб. Кунау С.Ю. получила от покупателя на руки наличными 17.04.2015 года (том 10 лист дела 73).
Из них она поместила в этот же день на другой лицевой счет (том 10 лист дела 81) 312 000 руб., из которых 50 000 руб. было снято в целях выдачи аванса 27.04.2015, а остаток снят 05.05.2015 в день окончательного расчета.
Как пояснила Кунау С.Ю., лицевой счет (том 10 лист дела 75) также был впоследствии обнулен в целях окончательных расчетов за квартиру 05.05.2015 года, что не отражено в выписке, так как выписка выдана за период с 28.04.2015 по 28.04.2015 года.
Поэтому суд считает пояснения Кунау С.Ю. о расчетах по договору достоверными. Представленные расписки не противоречат операциям, проводившимся по лицевым счетам покупателя.
В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" N 401/16 от 06.12.2016, по состоянию на 06.12.2016, рыночная стоимость квартиры по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей дом 18, кв. 240 составляет 2 174 000 руб. (л.д. 20-52 том 9).
Согласно заключению эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 10.01.2017 рыночная стоимость указанной квартира на дату заключения договора купли-продажи от 05.05.2017 и на дату назначения судебной экспертизы (20.12.2016) составляет 2 817 000 руб. 2 726 000 руб., соответственно (л.д. 138-147 том 9, л.д. 1-50 том 10).
Как было указано выше, по смыслу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве значение имеет не просто неравноценность предоставления, а такая неравноценность которая свидетельствует о существенном превышении стоимости полученного контрагентом должника над стоимостью встречного исполнения контрагента.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).
При этом отчет об оценке позволяет определить лишь рекомендуемую цену сделки. Реальная цена определяется по результатам сделки незаинтересованных продавцов и покупателей.
С учетом представленных доказательств и пояснений сторон, суд апелляционной инстанции считает, что существенного превышения рыночной стоимости квартиры не имелось.
К тому же из представленного отчета об оценке следует, что как состав передаваемых прав, так и условия финансирования для объектов-аналогов определялись оценщиком без учета того, что Кунау С.Ю. вступала в отношения с должником и согласовывала цену путем передачи задатка еще до заключения договора, в отношении квартиры, обремененной ипотекой, неся риск непогашения такой ипотеки. Это также не могло не сказаться на цене сделки.
Финансовым управляющим не опровергнуты пояснения и доказательства Кунау С.Ю.
В материалах дела нет никаких сведений о том, что Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г. могли находиться в сговоре, и указание заниженной цены в договоре отвечало интересам самой Кунау С.Ю. или совместным интересам Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г., а не было навязано продавцом Адамовой Н.Г. в качестве условия заключения сделки.
Поскольку большая часть суммы сделки была внесена банку до заключения договора купли-продажи, у Кунау С.Ю. практически не было возможности диктовать свои условия непосредственно при заключении договора, в частности, касающиеся указания цены договора в договоре.
Конкурсный управляющий не представил доказательств того, что Кунау С.Ю. в силу своих личных и профессиональных особенностей должна была осознавать цели Адамовой Н.Г. при занижении цены сделки.
В данном случае Кунау С.Ю. выступала обычным потребителем на рынке недвижимости. Она раскрыла суду свой потребительский и экономический интерес в заключении договора на условиях продавца.
Поэтому к ней не может быть применен стандарт разумности и добросовестности поведения участника регулярной хозяйственной деятельности (юридического лица или предпринимателя).
При этом сделка должна была быть совершена в пределах двух недель (том 9 лист дела 11).
Длительное кредитование продавца со стороны Кунау С.Ю. не предполагалось, а оставшаяся часть денежных средств должна была быть внесена продавцу при условии заключения договора, обращения с заявлением о регистрации перехода права и передачи квартиры Кунау С.Ю.
В данном случае условия оборота не предполагали необходимости проверки наличия кредиторов у продавца.
Соответственно, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о недоказанности конкурсным управляющим того обстоятельства, что Кунау С.Ю. знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки о противоправной цели Адамовой Н.Г. укрыть наличные денежные средства, полученные от Кунау С.Ю. от своего кредитора Абамеликова Артура Евгеньевича.
С учетом представленных доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что покупателем реально произведена в размере 2 150 000 руб., то есть указанную сумму в общем Кунау С.Ю. передала за приобретение квартиры по спорной сделке.
Поскольку неравноценность встречного предоставления со стороны Кунау С.Ю. в пользу должника не доказана, оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 05.05.2015 недействительной сделкой по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве у суда апелляционной инстанции не имеется.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (абзац первый).
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии условий, указанных в данном пункте.
В отношении применения пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве также даны разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (пункты 5 - 7), согласно которым пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления).
По правилам обозначенной нормы права недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.
В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.
Кунау С.Ю. не относится к категории заинтересованных лиц, для установления презумпции осведомленности о цели причинения вреда кредиторам.
Оспариваемая сделка совершена (05.05.2015) до возбуждения производства по делу о банкротстве предпринимателя (определение от 18.03.2016) - во временной удаленности от даты принятия к производству заявления о признании должника банкротом.
Как указал финансовый управляющий, никаких иных правоотношений между Адамовой Н.Г. и Кунау С.Ю. не было.
Проверка общедоступной информации о неблагоприятном финансовом состоянии Адамовой Н.Г. не является стандартом поведения обычного гражданина-потребителя, тем более в ситуации, когда длительное кредитование продавца не предполагалось, а встречное предоставление было сопряжено в передачей оставшихся денежных средств.
Доказательств того, что Кунау С.Ю. на момент заключения договора купли-продажи знала о наличии у должника неисполненных денежных обязательств, не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что Кунау С.Ю. не могла не знать о цели должника причинить вред кредиторам, поскольку приобретала имущество по заведомо заниженной цене, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как уже было сказано, существенное занижение цены не доказано.
А потребительский интерес Кунау С.Ю. в приобретении двухкомнатной квартиры по привлекательной для нее цене и в этой связи осуществление расчетов путем погашения ипотеки за продавца и выплаты наличными денежными средствами разницы между суммой, оплаченной за ипотеку, и ценой, о которой стороны договорились по сделке, Кунау С.Ю. обоснован.
В связи с чем, оснований считать Кунау С.Ю. недобросовестной и приобретшей квартиру заведомо по заниженной цене с целью причинения вреда кредиторам продавца, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Само по себе занижение цены имущества в договоре при продаже не может являться безусловным доказательством недобросовестности покупателя-потребителя, поскольку в отсутствие у него конкретной информации о нарушении сделкой прав третьих лиц или возможности такого нарушения мотивы продавца в вопросе указания нереальной цены в договоре для покупателя значения не имеют, если при этом он располагает доказательствами расчета по действительной цене.
А доказательств сговора покупателя и продавца или большей осведомленности покупателя о состоянии дел продавца, чем при продаже квартиры случайному покупателю, в деле нет.
Довод о том, что Кунау С.Ю. и должник находились в близких и доверительных отношениях, поскольку покупатель погасил ипотеку за должника до момента заключения спорного договора купли-продажи, что, по мнению управляющего, указывает на осведомленность о цели должника причинить вред кредиторам, безоснователен, поскольку заключение соглашения о задатке до погашения ипотеки опровергает наличие такого доверия. При этом нежелание банков давать согласие на заключение сделок с объектом ипотеки до погашения ипотеки является поведением стандартным.
Таким образом, финансовым управляющим не доказано, что другая сторона сделки (Кунау С.Ю.) знала или должна была знать о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов и даже о наличии самих кредиторов.
Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в признании спорного договору недействительным и по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба финансового управляющего Синякова Василия Андреевича удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению финансового управляющего Синякова Василия Андреевича о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05 мая 2015 года, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной и применении последствий недействительности сделки, оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3730/2017) финансового управляющего Синякова Василия Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 08АП-3730/2017 ПО ДЕЛУ N А70-3054/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. N 08АП-3730/2017
Дело N А70-3054/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Бодунковой С.А., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3730/2017) финансового управляющего Синякова Василия Андреевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению финансового управляющего Синякова Василия Андреевича о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05 мая 2015 года, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной и применении последствий недействительности сделки,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Акционерного общества "Собинбанк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, в рамках дела о признании Адамовой Наталии Германовны несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании представителей:
- финансовый управляющий Синяков Василий Андреевич - лично (паспорт);
- Кунау Снежана Юрьевна - лично (паспорт);
- установил:
17.03.2016 Абамеликов Артур Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании Адамовой Наталии Германовне несостоятельной (банкротом) в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 1 346 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18.03.2016 указанное заявление принято судом. Возбуждено производство по делу.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.05.2016 в отношении Адамовой Н.Г. введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден Синяков Василий Андреевич.
17.10.2016 в Арбитражный суд Тюменской области обратился финансовый управляющий с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05.05.2015, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной, и применении последствий недействительности сделки.
Заявленные требования основаны на положениях пункта 1 статьи 61.2 и пункта 1 статьи 213.32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и мотивированы тем, что оспариваемая сделка, совершенная в течение годичного срока до возбуждения дела о банкротстве Адамовой Н.Г. совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.02.2017 по делу N А70-3054/2016 в удовлетворении заявления финансового управляющего Синякова В.А. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий Синяков В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции от 20.02.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ее податель указал следующее.
- вывод суд первой инстанции о возмездном характере сделки и оплате стоимости квартиры в сумме 2 150 000 руб. не соответствует обстоятельствам дела.
- Адамова Н.Г. не представила доказательства расходования денежных средств, которые должна была получить на руки в размере разницы между 2 150 000 руб. и 378 985 руб. (771 015 руб.).
- выводы суда первой инстанции о то, что цена квартиры по спорному договору в сумме 2 150 000 руб. является фактически рыночной, не обоснован. В представленном в материалы дела отчете не исследовалась рыночная стоимость квартиры на момент совершения сделки.
- судом первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделан необоснованный вывод о встречном исполнении обязательств в пользу Адамовой Н.Г.
- судом сделан необоснованный вывод об отсутствии признаков подозрительной сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку по мнению суда, не представлены доказательства заинтересованности Кунау С.Ю. или доказательства осведомленности об ущемлении прав иных кредиторов.
В письменном отзыве Кунау С.Ю. возразила против доводов апелляционной жалобы, просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции финансовый управляющий Синяков В.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Кунау С.Ю. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
До начала судебного заседания от Управления Росреестра по Тюменской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, изучив его материалы, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на апелляционную жалобу, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Адамова Н.Н. до 31.05.2016 являлась индивидуальным предпринимателем (л.д. 58-60 том 5).
05.05.2015 между должником и Кунау С.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец (Адамова Н.Г.) продала покупателю (Кунау С.Ю.) квартиру по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей дом 18, кв. 240, площадью 52,6 м2, кадастровый номер N 72:23:0221002:2089 (том 5 л.д. 19-20).
Как указано в пункте 3 договора, стороны оценили указанную квартиру в 1 380 000 руб.
Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г. пояснили, что фактически квартира по оспариваемой сделке продана за 2 150 000 руб.
Полагая, что договор купли-продажи квартиры от 05.05.2015 совершен при неравноценном встречном исполнении для должника, финансовый управляющий обратился с заявлением по настоящему делу об оспаривании сделки должника на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в отношении оспариваемой сделки отсутствует признак неравноценного встречного исполнения.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц (пункт 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.
С учетом разъяснений пункта 13 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" поскольку Адамова Н.Г. на момент совершения сделки и признания ее несостоятельной (банкротом) была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, спорная сделка может быть оспорена по специальным основаниям статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные обстоятельства:
- - сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрительности, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);
- - в сделке должно иметь место неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
По смыслу указанных норм значение имеет не просто неравноценность предоставления, а такая неравноценность, которая свидетельствует о существенном превышении стоимости полученного контрагентом должника над стоимостью встречного исполнения контрагента.
Спорный договор купли-продажи заключен 05.05.2015, производство по делу о банкротстве Адамомой Н.Г. возбуждено определением суда от 18.03.2016, то есть сделка совершена в пределах годичного срока, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению финансового управляющего, спорная сделка содержит нерыночные условия о цене, то есть совершена с неравноценным встречным исполнением.
Как установлено судом, 25.06.2006 между Адамовой Н.Г. и АО "Собинбанк" был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N 06501ИКР/18/06 (далее - Кредитный договор) в соответствии с которым Адамовой Н.Г. был выдан кредит в размере 1 629 000 руб. на приобретение квартиры по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей, д. 18, кв. 240.
27.04.2015 между Адамовой (Продавец) и Кунау (Покупатель) заключено соглашение о задатке (том 9 л.д. 11-12).
Согласно пункту 1.1 соглашения о задатке Покупатель передал, а Продавец принял задаток в размере 50 000 руб. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи принадлежащей Продавцу на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей, д. 18, кв. 240.
В соответствии с пунктом 1.2 соглашения о задатке, стороны определили полную стоимость реализуемой (подлежащей продаже) квартиры, в размере 2 150 000 руб.
Получение Адамовой Н.Г. задатка подтверждается соответствующей распиской от 27.04.2015 (том 9 л.д. 13), в которой Адамова Н.Г. указала, что получила 50 000 руб. в качестве задатка за квартиру стоимостью 2 150 000 руб.
29.04.2015 Кунау С.Ю. погасила оставшуюся задолженность Адамовой Н.Г. по кредитному договору в размере 1 378 985 руб., что подтверждается представленным в дело платежным поручением N 74 от 29.04.2015 (л.д. 78 том 5, л.д. 14-15 том 9).
05.05.2015 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры.
В пункте 3 договора стороны указали стоимость квартиры в размере 1 380 000 руб.
В этот же день продавец (Адамова Н.Г.) передала покупателю (Кунау С.Ю.) названную квартиру на основании передаточного акта (л.д. 18 том 9).
05.05.2015 Адамова Н.Г. выдала Кунау С.Ю. расписку о том, что получила от Кунау С.Ю. 2 150 000 руб. по спорному договору купли-продажи (л.д. 19 том 9).
В суде первой инстанции Адамова Н.Г. пояснила, что квартира по оспариваемой сделке ею фактически продана за 2 150 000 руб. С ее слов, в спорном договоре цена 1 380 000 руб. указана была лицом, составлявшим проект договора, во время государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
В суде апелляционной инстанции Кунау С.Ю. пояснила, что в договоре купли-продажи указали цену в размере 1 380 000 руб., поскольку на этом настаивал АО "Собинбанк" и сама продавец.
Кунау С.Ю. также пояснила, что изначально Адамова Н.Г. предлагала покупателям спорную квартиру за 2 450 000 руб., но если Кунау С.Ю. согласится указать в договоре стоимость 1 380 000 руб. как настаивал банк (в размере остатка по кредитному договору), Адамова Н.Г. была готова продать квартиру за 2 150 000 руб. с тем, чтобы разница была внесена ей наличными денежными средствами.
У Кунау С.Ю. больше суммы не было, поскольку свою двухкомнатную квартиру в г. Омске она продала за 2 285 000 руб. (л.д. 70 том 10), поэтому Кунау С.Ю. согласилась на условия продавца и заключила предложенную сделку. В общей сумме она передала Адамовой Н.Г. 2 150 000 руб., из которых в сумме 1 378 985 руб. погашена задолженность по ипотеке за Адамову Н.Г., 721 015 руб. (за минусом задатка) передано наличными денежными средствами продавцу.
Расчет производился с двух лицевых счетов в Сбербанке (том 10 лист дела 75, 81).
Как пояснила Кунау С.Ю. и как подтверждается условиями договора, свою квартиру она продала за 2 285 000 руб.
Часть этой суммы в размере, согласованном в договоре, поступила на один лицевой счет Кунау С.Ю. (том 10 лист дела 75) от банка покупателя, прокредитовавшего покупку (пункт 9 договора купли-продажи от 17.04.2015). С этого лицевого был осуществлен платеж в сумме 1 378 985 руб. в пользу АО "Собинбанк" с целью снятия ипотеки Адамовой Н.Г.
Часть стоимости своей проданной квартиры в размере 457 000 руб. Кунау С.Ю. получила от покупателя на руки наличными 17.04.2015 года (том 10 лист дела 73).
Из них она поместила в этот же день на другой лицевой счет (том 10 лист дела 81) 312 000 руб., из которых 50 000 руб. было снято в целях выдачи аванса 27.04.2015, а остаток снят 05.05.2015 в день окончательного расчета.
Как пояснила Кунау С.Ю., лицевой счет (том 10 лист дела 75) также был впоследствии обнулен в целях окончательных расчетов за квартиру 05.05.2015 года, что не отражено в выписке, так как выписка выдана за период с 28.04.2015 по 28.04.2015 года.
Поэтому суд считает пояснения Кунау С.Ю. о расчетах по договору достоверными. Представленные расписки не противоречат операциям, проводившимся по лицевым счетам покупателя.
В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" N 401/16 от 06.12.2016, по состоянию на 06.12.2016, рыночная стоимость квартиры по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей дом 18, кв. 240 составляет 2 174 000 руб. (л.д. 20-52 том 9).
Согласно заключению эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 10.01.2017 рыночная стоимость указанной квартира на дату заключения договора купли-продажи от 05.05.2017 и на дату назначения судебной экспертизы (20.12.2016) составляет 2 817 000 руб. 2 726 000 руб., соответственно (л.д. 138-147 том 9, л.д. 1-50 том 10).
Как было указано выше, по смыслу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве значение имеет не просто неравноценность предоставления, а такая неравноценность которая свидетельствует о существенном превышении стоимости полученного контрагентом должника над стоимостью встречного исполнения контрагента.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).
При этом отчет об оценке позволяет определить лишь рекомендуемую цену сделки. Реальная цена определяется по результатам сделки незаинтересованных продавцов и покупателей.
С учетом представленных доказательств и пояснений сторон, суд апелляционной инстанции считает, что существенного превышения рыночной стоимости квартиры не имелось.
К тому же из представленного отчета об оценке следует, что как состав передаваемых прав, так и условия финансирования для объектов-аналогов определялись оценщиком без учета того, что Кунау С.Ю. вступала в отношения с должником и согласовывала цену путем передачи задатка еще до заключения договора, в отношении квартиры, обремененной ипотекой, неся риск непогашения такой ипотеки. Это также не могло не сказаться на цене сделки.
Финансовым управляющим не опровергнуты пояснения и доказательства Кунау С.Ю.
В материалах дела нет никаких сведений о том, что Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г. могли находиться в сговоре, и указание заниженной цены в договоре отвечало интересам самой Кунау С.Ю. или совместным интересам Кунау С.Ю. и Адамова Н.Г., а не было навязано продавцом Адамовой Н.Г. в качестве условия заключения сделки.
Поскольку большая часть суммы сделки была внесена банку до заключения договора купли-продажи, у Кунау С.Ю. практически не было возможности диктовать свои условия непосредственно при заключении договора, в частности, касающиеся указания цены договора в договоре.
Конкурсный управляющий не представил доказательств того, что Кунау С.Ю. в силу своих личных и профессиональных особенностей должна была осознавать цели Адамовой Н.Г. при занижении цены сделки.
В данном случае Кунау С.Ю. выступала обычным потребителем на рынке недвижимости. Она раскрыла суду свой потребительский и экономический интерес в заключении договора на условиях продавца.
Поэтому к ней не может быть применен стандарт разумности и добросовестности поведения участника регулярной хозяйственной деятельности (юридического лица или предпринимателя).
При этом сделка должна была быть совершена в пределах двух недель (том 9 лист дела 11).
Длительное кредитование продавца со стороны Кунау С.Ю. не предполагалось, а оставшаяся часть денежных средств должна была быть внесена продавцу при условии заключения договора, обращения с заявлением о регистрации перехода права и передачи квартиры Кунау С.Ю.
В данном случае условия оборота не предполагали необходимости проверки наличия кредиторов у продавца.
Соответственно, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о недоказанности конкурсным управляющим того обстоятельства, что Кунау С.Ю. знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки о противоправной цели Адамовой Н.Г. укрыть наличные денежные средства, полученные от Кунау С.Ю. от своего кредитора Абамеликова Артура Евгеньевича.
С учетом представленных доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что покупателем реально произведена в размере 2 150 000 руб., то есть указанную сумму в общем Кунау С.Ю. передала за приобретение квартиры по спорной сделке.
Поскольку неравноценность встречного предоставления со стороны Кунау С.Ю. в пользу должника не доказана, оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 05.05.2015 недействительной сделкой по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве у суда апелляционной инстанции не имеется.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (абзац первый).
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии условий, указанных в данном пункте.
В отношении применения пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве также даны разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (пункты 5 - 7), согласно которым пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления).
По правилам обозначенной нормы права недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.
В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.
Кунау С.Ю. не относится к категории заинтересованных лиц, для установления презумпции осведомленности о цели причинения вреда кредиторам.
Оспариваемая сделка совершена (05.05.2015) до возбуждения производства по делу о банкротстве предпринимателя (определение от 18.03.2016) - во временной удаленности от даты принятия к производству заявления о признании должника банкротом.
Как указал финансовый управляющий, никаких иных правоотношений между Адамовой Н.Г. и Кунау С.Ю. не было.
Проверка общедоступной информации о неблагоприятном финансовом состоянии Адамовой Н.Г. не является стандартом поведения обычного гражданина-потребителя, тем более в ситуации, когда длительное кредитование продавца не предполагалось, а встречное предоставление было сопряжено в передачей оставшихся денежных средств.
Доказательств того, что Кунау С.Ю. на момент заключения договора купли-продажи знала о наличии у должника неисполненных денежных обязательств, не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что Кунау С.Ю. не могла не знать о цели должника причинить вред кредиторам, поскольку приобретала имущество по заведомо заниженной цене, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как уже было сказано, существенное занижение цены не доказано.
А потребительский интерес Кунау С.Ю. в приобретении двухкомнатной квартиры по привлекательной для нее цене и в этой связи осуществление расчетов путем погашения ипотеки за продавца и выплаты наличными денежными средствами разницы между суммой, оплаченной за ипотеку, и ценой, о которой стороны договорились по сделке, Кунау С.Ю. обоснован.
В связи с чем, оснований считать Кунау С.Ю. недобросовестной и приобретшей квартиру заведомо по заниженной цене с целью причинения вреда кредиторам продавца, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Само по себе занижение цены имущества в договоре при продаже не может являться безусловным доказательством недобросовестности покупателя-потребителя, поскольку в отсутствие у него конкретной информации о нарушении сделкой прав третьих лиц или возможности такого нарушения мотивы продавца в вопросе указания нереальной цены в договоре для покупателя значения не имеют, если при этом он располагает доказательствами расчета по действительной цене.
А доказательств сговора покупателя и продавца или большей осведомленности покупателя о состоянии дел продавца, чем при продаже квартиры случайному покупателю, в деле нет.
Довод о том, что Кунау С.Ю. и должник находились в близких и доверительных отношениях, поскольку покупатель погасил ипотеку за должника до момента заключения спорного договора купли-продажи, что, по мнению управляющего, указывает на осведомленность о цели должника причинить вред кредиторам, безоснователен, поскольку заключение соглашения о задатке до погашения ипотеки опровергает наличие такого доверия. При этом нежелание банков давать согласие на заключение сделок с объектом ипотеки до погашения ипотеки является поведением стандартным.
Таким образом, финансовым управляющим не доказано, что другая сторона сделки (Кунау С.Ю.) знала или должна была знать о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов и даже о наличии самих кредиторов.
Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в признании спорного договору недействительным и по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба финансового управляющего Синякова Василия Андреевича удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тюменской области от 20 февраля 2017 года по делу N А70-3054/2016 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению финансового управляющего Синякова Василия Андреевича о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05 мая 2015 года, заключенного между Адамовой Наталией Германовной и Кунау Снежаной Юрьевной и применении последствий недействительности сделки, оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3730/2017) финансового управляющего Синякова Василия Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
О.В.ЗОРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
С.А.БОДУНКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)