Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что решением суда в пользу ответчика-2 взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на комнату, между ответчиками заключен договор купли-продажи комнаты, полагает, что отсутствие в договоре условия о праве истицы на пользование комнатой свидетельствует о незаключенности договора, кроме того, договор займа заключен между истицей и ответчиком-2 как с физическим лицом, поэтому обращение взыскания на комнату не является основанием для прекращения права пользования и владения спорным помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Нестерова А.А.
Судья Смаева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А., судей Нестеровой А.А., Филимоновой И.В., при секретаре судебного заседания Л. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Х.Е.А. к О.П.Н., Б. о признании права постоянного пользования жилым помещением, права пожизненного наследуемого владения жилым помещением, признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П. на заочное решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 08 августа 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований Х.Е.А. отказано.
Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия
Х.Е.А. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к О.П.Н., Б. о признании права постоянного пользования, права пожизненного наследуемого владения комнатой N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>, признании договора купли-продажи комнаты N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......> от 13 сентября 2016 года незаключенным.
Требования мотивированы тем, что заочным решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 13 июля 2015 года с Х.Е.А. в пользу Б. взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на комнату N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>. В ходе исполнительного производства Б. передана нереализованная в принудительном порядке спорная комната. 13 сентября 2016 года между Б. и О.П.Н. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты. Истец полагает, что отсутствие в договоре купли-продажи таких существенных условий договора как указание прав истца на пользование продаваемой комнатой свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. Кроме того, договор займа был заключен Б. с Х.Е.А. как с физическим лицом и не носил целевого характера, поэтому обращение взыскания на комнату не является основанием для прекращения права пользования и владения спорным жилым помещением.
Истец Х.Е.А. в судебном заседании не присутствовала, реализовав свое право на участие в деле через представителя - адвоката Ванюкова С.П., который исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Ответчики Б., О.П.Н. и представитель ответчика О.П.Н. - М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебном заседании не обеспечило, в отзыве на исковое заявление содержится просьба о рассмотрении дело без участия их представителя.
Судом постановлено указанное выше заочное решение, обжалованное представителем истца Х.Е.А. адвокатом Ванюковым С.П. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика О.П.Н. М., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец Х.Е.А. являлась собственником комнаты секционного типа N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......> на основании договора мены от 11 февраля 2004 года.
18 февраля 2015 года между Б. (заимодавец) и Х.Е.А. (заемщик) был заключен договор займа денег, по условиям которого заимодавец передал заемщику деньги в сумме <.......> руб., а заемщик обязался возвратить заимодавцу такую же сумму денег в срок до 18 августа 2015 года и уплатить проценты за пользование займом в размерах и порядке, установленных настоящим договором.
Пунктом 4.1 договора займа предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по данному договору заемщик передает заимодавцу в залог, принадлежащую ему на праве собственности комнату общей площадью 12,4 кв. м, расположенную по адресу: <.......>.
18 февраля 2015 года между Б. (залогодержатель) и Х.Е.А. (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому в обеспечение исполнения договора займа денег от 18 февраля 2015 года залогодатель закладывает залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности комнату N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>.
Вступившим в законную силу заочным решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 13 июля 2015 года с Х.Е.А. в пользу Б. взыскано <.......> руб. в счет основного долга по договору займа от 18 февраля 2015 года, <.......> руб. проценты по договору за период с 19 марта 2015 года по 18 апреля 2015 года, и с 19 апреля 2015 года в размере 10% в месяц от суммы остатка займа по день фактического возврата займа, <.......> руб. неустойка на 14 мая 2015 года, <.......> руб. расходы на представителя, возврат госпошлины - <.......> руб., а также обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке от 18 февраля 2015 года имущество: комнату по адресу: <.......>, с установлением начальной продажной цены в размере <.......> руб. путем реализации через публичные торги.
В установленном законом порядке спорная комната не была реализована на торгах, в связи с чем на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 10 августа 2016 года и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 10 августа 2016 года спорное жилое помещение передано взыскателю в счет погашения долга. Б. приобрел в собственность спорную комнату, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 августа 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике сделана соответствующая запись за N <.......>.
13 сентября 2016 года между Б. (продавец) и О.П.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <.......>. Право собственности О.П.Н. на данную комнату зарегистрировано в установленном законом порядке 26 сентября 2016 года.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от 13 сентября 2016 года соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
Согласно основным положениям о заключении договора, установленным статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела следует, что взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по заочному решению суда от 13 июля 2015 года, вступившему в законную силу, поэтому доводы стороны истца о том, что договор займа был заключен с Х.Е.А. как с физическим лицом и не носил целевой характер, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем обоснованно были отклонены судом первой инстанции.
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный 13 сентября 2016 года между Б. и О.П.Н., состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
Истец Х.Е.А. не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения Б., членом семьи собственника жилого помещения не является, в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а поэтому в данной части договор купли-продажи квартиры от 13 сентября 2016 года соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При таком положении законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения от 13 сентября 2016 года незаключенным, признании за истцом права постоянного пользования и права пожизненно наследуемого владения спорной комнатой у суда первой инстанции не имелось.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит необходимым отметить, что согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 13-О-О "По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судам надлежит придерживаться следующей практики при толковании приведенных правовых норм.
Верховный Суд Российской Федерации, отменяя ранее состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2011 года N 5-П).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (часть первая статьи 24 ГК Российской Федерации), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 819 ГК Российской Федерации; статьи 1 и 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК Российской Федерации).
Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда быть не могут, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции и не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Апелляционную жалобу представителя Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П. на заочное решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 08 августа 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 11.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5172/2017
Требование: О признании права постоянного пользования, права пожизненного наследуемого владения, признании договора купли-продажи незаключенным.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что решением суда в пользу ответчика-2 взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на комнату, между ответчиками заключен договор купли-продажи комнаты, полагает, что отсутствие в договоре условия о праве истицы на пользование комнатой свидетельствует о незаключенности договора, кроме того, договор займа заключен между истицей и ответчиком-2 как с физическим лицом, поэтому обращение взыскания на комнату не является основанием для прекращения права пользования и владения спорным помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 октября 2017 г. по делу N 33-5172/2017
Докладчик Нестерова А.А.
Судья Смаева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А., судей Нестеровой А.А., Филимоновой И.В., при секретаре судебного заседания Л. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Х.Е.А. к О.П.Н., Б. о признании права постоянного пользования жилым помещением, права пожизненного наследуемого владения жилым помещением, признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П. на заочное решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 08 августа 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований Х.Е.А. отказано.
Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия
установила:
Х.Е.А. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к О.П.Н., Б. о признании права постоянного пользования, права пожизненного наследуемого владения комнатой N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>, признании договора купли-продажи комнаты N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......> от 13 сентября 2016 года незаключенным.
Требования мотивированы тем, что заочным решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 13 июля 2015 года с Х.Е.А. в пользу Б. взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на комнату N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>. В ходе исполнительного производства Б. передана нереализованная в принудительном порядке спорная комната. 13 сентября 2016 года между Б. и О.П.Н. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты. Истец полагает, что отсутствие в договоре купли-продажи таких существенных условий договора как указание прав истца на пользование продаваемой комнатой свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. Кроме того, договор займа был заключен Б. с Х.Е.А. как с физическим лицом и не носил целевого характера, поэтому обращение взыскания на комнату не является основанием для прекращения права пользования и владения спорным жилым помещением.
Истец Х.Е.А. в судебном заседании не присутствовала, реализовав свое право на участие в деле через представителя - адвоката Ванюкова С.П., который исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Ответчики Б., О.П.Н. и представитель ответчика О.П.Н. - М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебном заседании не обеспечило, в отзыве на исковое заявление содержится просьба о рассмотрении дело без участия их представителя.
Судом постановлено указанное выше заочное решение, обжалованное представителем истца Х.Е.А. адвокатом Ванюковым С.П. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика О.П.Н. М., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец Х.Е.А. являлась собственником комнаты секционного типа N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......> на основании договора мены от 11 февраля 2004 года.
18 февраля 2015 года между Б. (заимодавец) и Х.Е.А. (заемщик) был заключен договор займа денег, по условиям которого заимодавец передал заемщику деньги в сумме <.......> руб., а заемщик обязался возвратить заимодавцу такую же сумму денег в срок до 18 августа 2015 года и уплатить проценты за пользование займом в размерах и порядке, установленных настоящим договором.
Пунктом 4.1 договора займа предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по данному договору заемщик передает заимодавцу в залог, принадлежащую ему на праве собственности комнату общей площадью 12,4 кв. м, расположенную по адресу: <.......>.
18 февраля 2015 года между Б. (залогодержатель) и Х.Е.А. (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому в обеспечение исполнения договора займа денег от 18 февраля 2015 года залогодатель закладывает залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности комнату N <.......> в доме N <.......> по ул. <.......>.
Вступившим в законную силу заочным решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 13 июля 2015 года с Х.Е.А. в пользу Б. взыскано <.......> руб. в счет основного долга по договору займа от 18 февраля 2015 года, <.......> руб. проценты по договору за период с 19 марта 2015 года по 18 апреля 2015 года, и с 19 апреля 2015 года в размере 10% в месяц от суммы остатка займа по день фактического возврата займа, <.......> руб. неустойка на 14 мая 2015 года, <.......> руб. расходы на представителя, возврат госпошлины - <.......> руб., а также обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке от 18 февраля 2015 года имущество: комнату по адресу: <.......>, с установлением начальной продажной цены в размере <.......> руб. путем реализации через публичные торги.
В установленном законом порядке спорная комната не была реализована на торгах, в связи с чем на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 10 августа 2016 года и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 10 августа 2016 года спорное жилое помещение передано взыскателю в счет погашения долга. Б. приобрел в собственность спорную комнату, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 августа 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике сделана соответствующая запись за N <.......>.
13 сентября 2016 года между Б. (продавец) и О.П.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <.......>. Право собственности О.П.Н. на данную комнату зарегистрировано в установленном законом порядке 26 сентября 2016 года.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от 13 сентября 2016 года соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
Согласно основным положениям о заключении договора, установленным статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела следует, что взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по заочному решению суда от 13 июля 2015 года, вступившему в законную силу, поэтому доводы стороны истца о том, что договор займа был заключен с Х.Е.А. как с физическим лицом и не носил целевой характер, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем обоснованно были отклонены судом первой инстанции.
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный 13 сентября 2016 года между Б. и О.П.Н., состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
Истец Х.Е.А. не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения Б., членом семьи собственника жилого помещения не является, в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а поэтому в данной части договор купли-продажи квартиры от 13 сентября 2016 года соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При таком положении законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения от 13 сентября 2016 года незаключенным, признании за истцом права постоянного пользования и права пожизненно наследуемого владения спорной комнатой у суда первой инстанции не имелось.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит необходимым отметить, что согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 13-О-О "По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судам надлежит придерживаться следующей практики при толковании приведенных правовых норм.
Верховный Суд Российской Федерации, отменяя ранее состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2011 года N 5-П).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (часть первая статьи 24 ГК Российской Федерации), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 819 ГК Российской Федерации; статьи 1 и 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК Российской Федерации).
Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда быть не могут, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции и не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя Х.Е.А. адвоката Ванюкова С.П. на заочное решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 08 августа 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.БЛИНОВА
М.А.БЛИНОВА
Судьи
А.А.НЕСТЕРОВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
А.А.НЕСТЕРОВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)