Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, согласно которым стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи. Истица выполнила свои обязательства по оплате, однако до настоящего времени у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Т.Е.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе третьего лица Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года, которым постановлено:
исковые требования Р.Л.Б. к Закрытому акционерному обществу "Собор-СМ" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать право собственности за Р.Л.Б. на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: *: помещение *, комната *, кадастровый номер *; подвал *: помещение *, комната *, кадастровый номер *.
Право собственности на указанные нежилые помещения подлежат регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
истец Р.Л.Б. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Собор-СМ", в котором просила признать за ней право собственности на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: *: помещение *, комната *, кадастровый номер *; подвал *: помещение *, комната *, кадастровый номер *, ссылаясь на то, что 31 мая 2010 г. между ней и ЗАО "Собор-СМ" были заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, согласно которым, с учетом дополнительных соглашений к данным договорам, стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи в отношении спорных машино-мест. Р.Л.Б. во исполнение указанных договоров и дополнительных соглашений к ним, выполнила свои обязательства по оплате указанных помещений. Таким образом, как указывают истец, она оплатила стоимость указанных нежилых помещения, однако, до настоящего времени у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Представитель истца - И., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика - Г., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования признал.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) - Л. по доверенности в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) - Ш., по доверенности в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.
Представители третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Москвы, ООО "РАС", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит третье лицо Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ), ссылаясь на то, что стороны не подписали акт реализации инвестиционного проекта, а протокол предварительного распределения площадей от 10 сентября 2007 года содержит ссылку на помещения, которых нет в построенном объекте; после получения документов БТИ о фактических обмерах распределение площадей не проводилось; за ответчиком не были закреплены площади, о признании права на которые просит истец; в Арбитражном суде г. Москвы имеется спор по распределению площадей, до настоящего времени третьему лицу площади в полном объеме не переданы; предварительные договоры не действительны в силу их ничтожности, поскольку ЗАО "Собор-СМ" не имел оснований на распоряжение имуществом; ЗАО "Собор - СМ", выводя площади из общей массы, подлежащей разделу, допустил недобросовестное поведение; между ЗАО "Собор-СМ" и НИУ ВШЭ сложились правоотношения, вытекающие из договора простого товарищества и в силу требований закона ЗАО не вправе передавать в собственность третьих лиц построенный объект до подписания акта реализации; до момента государственной регистрации объекты признаются долевой собственностью сторон; судом необоснованно отказано в приостановлении производства по делу до разрешения спора в Арбитражном суде г. Москвы и в привлечении НИУ ВШЭ в качестве соответчика по делу.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" по доверенности Л. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец, представители ответчика и третьих лиц в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав представителя третьего лица НИУ ВШЭ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Судом первой инстанции установлено, что в рамках постановления Правительства Москвы от 03 июня 2008 г. N 463 "О реализации проекта строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО)" и на основании договора N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ЗАО "Собор-СМ", с учетом дополнительных соглашений к данному договору N *, производилось строительство многофункционального административного комплекса с многоярусным подземным гаражом-стоянкой по адресу: *.
10 сентября 2007 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы, ЗАО "Собор-СМ" и ООО "РАС" подписан протокол о предварительном распределении площадей в многофункциональном административном комплексе, расположенном по адресу: *, согласно которому стороны установили следующее предварительное распределение нежилой площади: ООО "РАС" в собственность 6 000. кв. м общей нежилой площади в надземной части здания; Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке - 5% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей; ЗАО "Собор-СМ" в собственность 95% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей.
28 апреля 2008 г. между Управлением по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (правопреемник Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы), Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, и ЗАО "Собор-СМ" подписано соглашение о замене лица в обязательстве по Договору N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., в соответствии с которым, Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы приобрел права и обязательства Управления по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы.
01 ноября 2010 г. между ООО "РАС" и ЗАО "Собор-СМ" заключен договор N 11/2010 уступки права требования, согласно которому ООО "РАС" уступило, а ЗАО "Собор-СМ" приняло на себя права (требования) на нежилые помещения (машино-места), общей площадью 6 000,00 кв. м, находящиеся в объекте, расположенном по строительному адресу: *.
Таким образом, ЗАО "Собор-СМ" стало правообладателем 96,5% площадей в многофункционально административно комплексе, расположенном по адресу: *.
Дополнительным соглашением N 6 к Договору N * от 08 июля 2005 г., заключенным 04 сентября 2014 г., установлено распределение общей нежилой площади, в том числе машино-мест в подземной автостоянке, по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта: в собственность ЗАО "Собор-СМ" и привлеченных им соинвесторов - 96,5% общей нежилой площади и 95% машино-мест в подземной автостоянке; в федеральную собственность с последующей передачей Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" - 3,5% общей нежилой площади и 5% Машино-мест в подземной автостоянке.
Данным дополнительным соглашением N 6 и указанным выше протоколом о предварительном распределении площадей, определено имущество, передаваемое НИУ ВШЭ, в следующем составе: часть помещения N * на * этаже, общей площадью 251,44 кв. м, 10 машино-мест, площадью 123 кв. м на "минус" 4 этаже, соответствующая доля (443,67 кв. м) в местах общего пользования и технических помещениях, в том числе места общего пользования 373,12 кв. м, технические помещения 70,55 кв. м.
28 декабря 2013 г. Мосгосстройнадзор выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: *, имеющего строительный адрес: *, в эксплуатацию.
31 мая 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. заключен предварительный договор N * купли-продажи машино-места, согласно которому, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с условным N *, общей площадью 21,3 кв. м, расположенного на 4 подземном этаже многофункционального административного комплекса, находящегося по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных настоящим Договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями - п. 1.1 Договора.
Согласно условиям Предварительного договора, Р.Л.Б. обязалась оплатить обусловленный настоящим Договором обеспечительный платеж, который является гарантией исполнения покупателем обязательств по настоящему Договору в размере * руб.
26 августа 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на машино-место N * (Помещение N *, комната N *), общей площадью 20,5 кв. м, расположенное на этаже ПЗ многофункционального административного комплекса по адресу: <...>.
В связи с получением 18 марта 2015 года кадастрового паспорта, 18 марта 2015 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 2 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на нежилое помещение: подвал *, помещение *, комната *, общей площадью 20,5 кв. м, находящегося по адресу: * многофункционального административного комплекса.
Между сторонами договора подписаны проекты договора купли-продажи нежилого помещения и акта приема-передачи нежилого помещения.
31 мая 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. заключен предварительный договор N * купли-продажи машино-места, согласно которому, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с условным N *, общей площадью 21,3 кв. м, расположенного на 4 подземном этаже многофункционального административного комплекса, находящегося по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных настоящим Договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями - п. 1.1 Договора.
Согласно условиям Предварительного договора, Р.Л.Б. обязалась оплатить обусловленный настоящим Договором обеспечительный платеж, который является гарантией исполнения покупателем обязательств по настоящему Договору в размере 5 296 175 руб.
26 августа 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на машино-место N * (Помещение N *, комната N *), общей площадью 22,8 кв. м, расположенное на этаже ПЗ многофункционального административного комплекса по адресу: *.
В связи с получением 18 марта 2015 года кадастрового паспорта, 18 марта 2015 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 2 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на нежилое помещение: подвал *, помещение *, комната *, общей площадью 22,8 кв. м, находящегося по адресу: * многофункционального административного комплекса.
Между сторонами договора подписаны проекты договора купли-продажи нежилого помещения и акта приема-передачи нежилого помещения.
Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 309 - 310, 421, 429, 432, 549, 550, 556 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд первой инстанции, с учетом установленных обстоятельств, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из того, что предварительные договоры, заключенные между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б., фактически исполнены сторонами в соответствии с их условиями, а именно истцом внесены оплаты по указанным договорам, нежилые помещения переданы ей ответчиком по актам приема-передачи помещений, в связи с чем, вне зависимости от наименования договора к нему применяются условия, соответствующие его содержанию. Вышеуказанные договоры и соглашения никем не оспорены, недействительными не признаны, согласно сообщениям Управления Росреестра по Москве, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на указанные нежилые помещения, отсутствуют. Здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, в установленном законом порядке введено в эксплуатацию, сведения об указанных нежилых помещениях внесены в государственный кадастр недвижимости, им присвоены кадастровые номера, нежилые помещения переданы истцу в пользование и владение, их полная стоимость истцами оплачена, ответчик исковые требования признал, третьи лица не заявляют о своих правах на спорные нежилые помещение. Оценивая возражения представителей третьих лиц, суд признал их не состоятельными, поскольку обстоятельство того, что по не зависящим от сторон причинам до настоящего времени Акт о результатах реализации инвестиционного контракта не оформлен, не может повлечь для истца ограничение в реализации его прав собственности на имущество.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. ч. 1 - 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Поскольку судом установлено, что истцом добросовестно исполнены обязательства по договорам, однако она лишена возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им машино-места по не зависящим от нее обстоятельствам, из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств, а предварительные договоры, заключенные между истцом и ответчиком, содержит все существенные условия основных договоров, являются реальными, истец фактически приняла в пользование машино-места, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Оценивая доводы апелляционной жалобы третьего лица относительно того, что не определены конкретные помещения, подлежащие передаче ответчику и третьему лицу, акт реализации инвестиционного контракта не подписан, а спорные помещения являются объектом общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта, судебная коллегия признает их не состоятельными.
В ходе рассмотрения дела третье лицо НИУ ВШЭ фактически не оспаривало правомерность заключенных с истцом предварительных договоров, не заявляло притязаний на машино-места, являвшиеся предметом исковых требований истца.
Кроме того, как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 г., к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 г. (п. 8), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с истцом по существу были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, оплата которых истцом произведена в полном объеме, машино-места переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.
Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26 декабря 2012 г.).
Доводы апелляционной жалобы относительно ничтожности предварительных договоров, заключенных с истцом, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку на указанные обстоятельства в суде первой инстанции заявитель жалобы не ссылался и права истца по заключенному договору не оспаривал.
Также не влечет за собой отмену решения суда довод апелляционной жалобы о не привлечении НИУ ВШЭ к участию в деле в качестве соответчика.
В соответствии со ст. 40 ГПК РФ иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).
В случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
Таким образом, привлечение к участию в деле соответчиков возможно либо по инициативе истца, либо в случае невозможности рассмотрения дела без привлечения соответчика.
При рассмотрении настоящего дела истец ходатайства о привлечении к участию в деле соответчика не заявляла. НИУ ВШЭ принимал участие в деле в качестве третьего лица, самостоятельных требований на предмет спора не заявлял, в связи с чем рассмотрение дела было возможно без привлечения НИУ ВШЭ в качестве соответчика.
Отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по делу не может являться основанием к отмене решения суда, поскольку в силу требований ст. 215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении.
Между тем, рассмотрение спора между ЗАО "Собор-СМ" и НИУ ВШЭ в Арбитражном суде г. Москвы по поводу подписания акта реализации к договору не препятствовало рассмотрению иска Р.Л.Б.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2016 года НИУ ВШЭ обязан подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по которому машино-места, являющиеся предметом настоящего спора, переданы в собственность ЗАО "Собор-СМ".
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Национальный исследовательский институт "Высшая школа экономики" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.05.2016 ПО ДЕЛУ N 33-19146/2016
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, согласно которым стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи. Истица выполнила свои обязательства по оплате, однако до настоящего времени у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. по делу N 33-19146
Судья Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Т.Е.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе третьего лица Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года, которым постановлено:
исковые требования Р.Л.Б. к Закрытому акционерному обществу "Собор-СМ" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать право собственности за Р.Л.Б. на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: *: помещение *, комната *, кадастровый номер *; подвал *: помещение *, комната *, кадастровый номер *.
Право собственности на указанные нежилые помещения подлежат регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
установила:
истец Р.Л.Б. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Собор-СМ", в котором просила признать за ней право собственности на следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: *: помещение *, комната *, кадастровый номер *; подвал *: помещение *, комната *, кадастровый номер *, ссылаясь на то, что 31 мая 2010 г. между ней и ЗАО "Собор-СМ" были заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, согласно которым, с учетом дополнительных соглашений к данным договорам, стороны обязались заключить основные договоры купли-продажи в отношении спорных машино-мест. Р.Л.Б. во исполнение указанных договоров и дополнительных соглашений к ним, выполнила свои обязательства по оплате указанных помещений. Таким образом, как указывают истец, она оплатила стоимость указанных нежилых помещения, однако, до настоящего времени у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.
Представитель истца - И., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика - Г., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования признал.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) - Л. по доверенности в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) - Ш., по доверенности в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.
Представители третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Москвы, ООО "РАС", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит третье лицо Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ), ссылаясь на то, что стороны не подписали акт реализации инвестиционного проекта, а протокол предварительного распределения площадей от 10 сентября 2007 года содержит ссылку на помещения, которых нет в построенном объекте; после получения документов БТИ о фактических обмерах распределение площадей не проводилось; за ответчиком не были закреплены площади, о признании права на которые просит истец; в Арбитражном суде г. Москвы имеется спор по распределению площадей, до настоящего времени третьему лицу площади в полном объеме не переданы; предварительные договоры не действительны в силу их ничтожности, поскольку ЗАО "Собор-СМ" не имел оснований на распоряжение имуществом; ЗАО "Собор - СМ", выводя площади из общей массы, подлежащей разделу, допустил недобросовестное поведение; между ЗАО "Собор-СМ" и НИУ ВШЭ сложились правоотношения, вытекающие из договора простого товарищества и в силу требований закона ЗАО не вправе передавать в собственность третьих лиц построенный объект до подписания акта реализации; до момента государственной регистрации объекты признаются долевой собственностью сторон; судом необоснованно отказано в приостановлении производства по делу до разрешения спора в Арбитражном суде г. Москвы и в привлечении НИУ ВШЭ в качестве соответчика по делу.
Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" по доверенности Л. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец, представители ответчика и третьих лиц в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав представителя третьего лица НИУ ВШЭ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Судом первой инстанции установлено, что в рамках постановления Правительства Москвы от 03 июня 2008 г. N 463 "О реализации проекта строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО)" и на основании договора N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ЗАО "Собор-СМ", с учетом дополнительных соглашений к данному договору N *, производилось строительство многофункционального административного комплекса с многоярусным подземным гаражом-стоянкой по адресу: *.
10 сентября 2007 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы, ЗАО "Собор-СМ" и ООО "РАС" подписан протокол о предварительном распределении площадей в многофункциональном административном комплексе, расположенном по адресу: *, согласно которому стороны установили следующее предварительное распределение нежилой площади: ООО "РАС" в собственность 6 000. кв. м общей нежилой площади в надземной части здания; Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке - 5% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей; ЗАО "Собор-СМ" в собственность 95% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей.
28 апреля 2008 г. между Управлением по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (правопреемник Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы), Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, и ЗАО "Собор-СМ" подписано соглашение о замене лица в обязательстве по Договору N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., в соответствии с которым, Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы приобрел права и обязательства Управления по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы.
01 ноября 2010 г. между ООО "РАС" и ЗАО "Собор-СМ" заключен договор N 11/2010 уступки права требования, согласно которому ООО "РАС" уступило, а ЗАО "Собор-СМ" приняло на себя права (требования) на нежилые помещения (машино-места), общей площадью 6 000,00 кв. м, находящиеся в объекте, расположенном по строительному адресу: *.
Таким образом, ЗАО "Собор-СМ" стало правообладателем 96,5% площадей в многофункционально административно комплексе, расположенном по адресу: *.
Дополнительным соглашением N 6 к Договору N * от 08 июля 2005 г., заключенным 04 сентября 2014 г., установлено распределение общей нежилой площади, в том числе машино-мест в подземной автостоянке, по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта: в собственность ЗАО "Собор-СМ" и привлеченных им соинвесторов - 96,5% общей нежилой площади и 95% машино-мест в подземной автостоянке; в федеральную собственность с последующей передачей Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" - 3,5% общей нежилой площади и 5% Машино-мест в подземной автостоянке.
Данным дополнительным соглашением N 6 и указанным выше протоколом о предварительном распределении площадей, определено имущество, передаваемое НИУ ВШЭ, в следующем составе: часть помещения N * на * этаже, общей площадью 251,44 кв. м, 10 машино-мест, площадью 123 кв. м на "минус" 4 этаже, соответствующая доля (443,67 кв. м) в местах общего пользования и технических помещениях, в том числе места общего пользования 373,12 кв. м, технические помещения 70,55 кв. м.
28 декабря 2013 г. Мосгосстройнадзор выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: *, имеющего строительный адрес: *, в эксплуатацию.
31 мая 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. заключен предварительный договор N * купли-продажи машино-места, согласно которому, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с условным N *, общей площадью 21,3 кв. м, расположенного на 4 подземном этаже многофункционального административного комплекса, находящегося по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных настоящим Договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями - п. 1.1 Договора.
Согласно условиям Предварительного договора, Р.Л.Б. обязалась оплатить обусловленный настоящим Договором обеспечительный платеж, который является гарантией исполнения покупателем обязательств по настоящему Договору в размере * руб.
26 августа 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на машино-место N * (Помещение N *, комната N *), общей площадью 20,5 кв. м, расположенное на этаже ПЗ многофункционального административного комплекса по адресу: <...>.
В связи с получением 18 марта 2015 года кадастрового паспорта, 18 марта 2015 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 2 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на нежилое помещение: подвал *, помещение *, комната *, общей площадью 20,5 кв. м, находящегося по адресу: * многофункционального административного комплекса.
Между сторонами договора подписаны проекты договора купли-продажи нежилого помещения и акта приема-передачи нежилого помещения.
31 мая 2010 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. заключен предварительный договор N * купли-продажи машино-места, согласно которому, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи машино-места с условным N *, общей площадью 21,3 кв. м, расположенного на 4 подземном этаже многофункционального административного комплекса, находящегося по строительному адресу: *, на условиях предусмотренных настоящим Договором, действующим совместно с приложениями, являющимися его неотъемлемыми частями - п. 1.1 Договора.
Согласно условиям Предварительного договора, Р.Л.Б. обязалась оплатить обусловленный настоящим Договором обеспечительный платеж, который является гарантией исполнения покупателем обязательств по настоящему Договору в размере 5 296 175 руб.
26 августа 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на машино-место N * (Помещение N *, комната N *), общей площадью 22,8 кв. м, расположенное на этаже ПЗ многофункционального административного комплекса по адресу: *.
В связи с получением 18 марта 2015 года кадастрового паспорта, 18 марта 2015 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б. подписано дополнительное соглашение N 2 к Предварительному договору N * купли-продажи машино-места от 31 мая 2010 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на нежилое помещение: подвал *, помещение *, комната *, общей площадью 22,8 кв. м, находящегося по адресу: * многофункционального административного комплекса.
Между сторонами договора подписаны проекты договора купли-продажи нежилого помещения и акта приема-передачи нежилого помещения.
Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 309 - 310, 421, 429, 432, 549, 550, 556 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд первой инстанции, с учетом установленных обстоятельств, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из того, что предварительные договоры, заключенные между ЗАО "Собор-СМ" и Р.Л.Б., фактически исполнены сторонами в соответствии с их условиями, а именно истцом внесены оплаты по указанным договорам, нежилые помещения переданы ей ответчиком по актам приема-передачи помещений, в связи с чем, вне зависимости от наименования договора к нему применяются условия, соответствующие его содержанию. Вышеуказанные договоры и соглашения никем не оспорены, недействительными не признаны, согласно сообщениям Управления Росреестра по Москве, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на указанные нежилые помещения, отсутствуют. Здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, в установленном законом порядке введено в эксплуатацию, сведения об указанных нежилых помещениях внесены в государственный кадастр недвижимости, им присвоены кадастровые номера, нежилые помещения переданы истцу в пользование и владение, их полная стоимость истцами оплачена, ответчик исковые требования признал, третьи лица не заявляют о своих правах на спорные нежилые помещение. Оценивая возражения представителей третьих лиц, суд признал их не состоятельными, поскольку обстоятельство того, что по не зависящим от сторон причинам до настоящего времени Акт о результатах реализации инвестиционного контракта не оформлен, не может повлечь для истца ограничение в реализации его прав собственности на имущество.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. ч. 1 - 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Поскольку судом установлено, что истцом добросовестно исполнены обязательства по договорам, однако она лишена возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им машино-места по не зависящим от нее обстоятельствам, из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств, а предварительные договоры, заключенные между истцом и ответчиком, содержит все существенные условия основных договоров, являются реальными, истец фактически приняла в пользование машино-места, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Оценивая доводы апелляционной жалобы третьего лица относительно того, что не определены конкретные помещения, подлежащие передаче ответчику и третьему лицу, акт реализации инвестиционного контракта не подписан, а спорные помещения являются объектом общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта, судебная коллегия признает их не состоятельными.
В ходе рассмотрения дела третье лицо НИУ ВШЭ фактически не оспаривало правомерность заключенных с истцом предварительных договоров, не заявляло притязаний на машино-места, являвшиеся предметом исковых требований истца.
Кроме того, как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 г., к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 г. (п. 8), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с истцом по существу были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, оплата которых истцом произведена в полном объеме, машино-места переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.
Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26 декабря 2012 г.).
Доводы апелляционной жалобы относительно ничтожности предварительных договоров, заключенных с истцом, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку на указанные обстоятельства в суде первой инстанции заявитель жалобы не ссылался и права истца по заключенному договору не оспаривал.
Также не влечет за собой отмену решения суда довод апелляционной жалобы о не привлечении НИУ ВШЭ к участию в деле в качестве соответчика.
В соответствии со ст. 40 ГПК РФ иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).
В случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
Таким образом, привлечение к участию в деле соответчиков возможно либо по инициативе истца, либо в случае невозможности рассмотрения дела без привлечения соответчика.
При рассмотрении настоящего дела истец ходатайства о привлечении к участию в деле соответчика не заявляла. НИУ ВШЭ принимал участие в деле в качестве третьего лица, самостоятельных требований на предмет спора не заявлял, в связи с чем рассмотрение дела было возможно без привлечения НИУ ВШЭ в качестве соответчика.
Отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по делу не может являться основанием к отмене решения суда, поскольку в силу требований ст. 215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении.
Между тем, рассмотрение спора между ЗАО "Собор-СМ" и НИУ ВШЭ в Арбитражном суде г. Москвы по поводу подписания акта реализации к договору не препятствовало рассмотрению иска Р.Л.Б.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2016 года НИУ ВШЭ обязан подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по которому машино-места, являющиеся предметом настоящего спора, переданы в собственность ЗАО "Собор-СМ".
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Национальный исследовательский институт "Высшая школа экономики" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)