Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грэй" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 по делу N А07-2916/2017 (судья Асадуллина С.Х.).
Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Грэй" (далее - ООО "Грэй", общество, ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор N 1 от 25.12.2012 об изложении приложения к договору (график платежей) в новой редакции (л.д. 5-6).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 (резолютивная часть от 24.05.2017) исковые требования Администрации удовлетворены (л.д. 69-75).
С указанным решением суда не согласилось ООО "Грэй" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что в договоре от 25.12.2012, заключенном между истцом и ответчиком, сторонами согласована цена и график платежей. При этом п. 3.1 договора сторонами установлено, что размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей, составленным истцом. Требование истца, заявленное в настоящем деле, фактически направлено на увеличение цены договора купли-продажи, без указания мотивированных оснований.
Апеллянт указывает, что в обжалуемом судебном акте отсутствует ссылка на основание начисления процентов по ставке рефинансирования с 2017 года на 2012 год. По мнению ответчика рост процентов за просрочку платежа с 1951 руб. 65 коп. до 9 487 руб. 04 коп. безоснователен.
Апеллянт не согласен с позицией суда о неприменении срока исковой давности к спорным правоотношениям.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились. в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 25.12.2012 между Администрацией (продавец) и ООО "Грэй" (покупатель) подписан договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты (л.д. 7-9), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - надземную часть на первом этаже пятиэтажного жилого дома (далее - "Имущество"), расположенное в здании (строении), именуемом в дальнейшем "объект", имеющем следующие основные характеристики: адрес Республика Башкортостан, Туймазинский район, с. Кандры, ул. Нефтяников, д. 12; инвентарный номер 7061; литера А, общая площадь 198,3 кв. м, этажность 1/5, год постройки 1979, материал стен - кирпичные, коммуникации - отопление от групповой (квартальной) котельной, водоснабжение, канализация. Передаваемое покупателю имущество состоит из следующего нежилого помещения: надземная строено-пристроенная часть на 1 этаже 5 этажного жилого дома, площадью 198,3 кв. м (п. 2.1 договора).
Рыночная стоимость Имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ИП Шарафутдиновой Гульфией Фаритовной, по состоянию на 09.11.2012 по настоящему договору составляет 4 310 000 руб.
В соответствии с условиями договора купли-продажи о цене и порядке оплаты (раздел 3) оплата имущества осуществляется в рассрочку на семь лет с 25.01.2013 платежами, равными 1/84 части цены Имущества, перечисляемыми покупателем ежемесячно до 25 числа месяца следующего за истекший период.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стороны согласовали начисление процентов на сумму рассрочки, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России.
Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (Приложение), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с п. 7.1 договора на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с п. 3.3 договора процентов), по уплате которой покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, за каждый день просрочки.
Имущество передано по акту приема-передачи (л.д. 10).
Стороны подписали график платежей к договору купли-продажи (л.д. 11-12).
В силу обнаруженного несоответствия порядка начисления процентов в графике платежей условиям пункта 3.1. договора купли-продажи N 1 Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по Туймазинскому району и г. Туймазы письмом N 3436 от 15.11.2016 (л.д. 13) предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о внесении изменений в график платежей, а также уточненный график платежей, согласно которому образовавшаяся на текущую дату задолженность распределена равными долями на оставшийся период рассрочки оплаты стоимости муниципального имущества.
Комитетом в адрес предпринимателя направлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи о внесении изменений в график платежей, а также уточненный график платежей (л.д. 18-19).
Указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что в графике платежей к договору купли-продажи при расчете процентов на сумму рассрочки допущена арифметическая ошибка, в силу чего установлен размер процентов, не соответствующий требованиям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ). Поскольку в добровольном порядке ответчиком дополнительное соглашение об изменении договора купли-продажи не подписано, суд принял решение об изменении условий договора купли-продажи в силу необходимости их приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку; договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, может осуществляться в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом; к коммерческому кредиту соответственно применяются правила гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, оформлен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2012, которым согласован выкуп обществом недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа (п. 3.1. договора).
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стороны согласовали начисление процентов на сумму рассрочки, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, что соответствует норме ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
Таким образом, с учетом положений п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 455, п. 1 ст. 489 ГК РФ существенные условия договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа сторонами согласованы, договор купли-продажи считается заключенным.
Однако из содержания приложения к договору купли-продажи - графика платежей (л.д. 11) следует, что при определении размера ежемесячного платежа, включающего в себя, в том числе, проценты на сумму денежного долга в порядке ст. 809 и ст. 823 ГК РФ, допущена арифметическая ошибка, поскольку проценты начислены, исходя из одной седьмой ставки рефинансирования Центрального банка России.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о недоказанности истцом факта допущенной арифметической ошибки отклоняются как противоречащие материалам дела.
Таким образом, содержание графика платежей не только не соответствует норме ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, но и условиям пункта 3.1. договора купли-продажи, что создает ситуацию правовой неопределенности в объеме взаимных обязательственных предоставлений сторон договора.
В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса некорректность сформулированных требований и отсутствие прямого правового регулирования спорных правоотношений не может являться основанием для отказа в судебной защите.
Учитывая, что размер процентов, начисляемых на рассрочку платежа, нормативно установлен Федеральным законом N 159-ФЗ, положения которой являются императивными, исходя из принципа запрета необоснованным предпочтений при отчуждении публичного имущества, принимая во внимание, что существенные условия договора купли-продажи N 1 от 25.12.2012 сторонами согласованы, следует признать, что заявленные истцом требования направлены на устранение правовой неопределенности в правоотношениях сторон в части обязательств общества по оплате приобретенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к норме п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Поскольку судом установлен факт несоответствия размера платежей согласно графику платежей - приложению к договору купли-продажи N 1 от 25.12.2012, условиям пункта 3.1. договора, а также требованиям ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ в результате допущенной технической ошибки, условия графика платежей подлежат изменению путем определения ставки процентов, начисляемых на рассрочку платежа, в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России.
Между тем, по смыслу нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ в ее нормативном единстве с нормой п. 3 ст. 452 ГК РФ правовые последствия, связанные с изменением правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.
Более того, из исковых требований и нового графика платежей следует, что расчет процентов на сумму рассрочки за период с января 2017 года истец произвел путем применения арифметического алгоритма расчета, позволяющего компенсировать за оставшийся период действия договора сумму платежей, недополученную муниципальным образованием за предыдущий период в результате неправильного расчета процентов.
С учетом изложенных правовых норм такой подход не может быть признан обоснованным, и кроме того, в таком случае ответчик лишается права заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний истца по договору купли-продажи с учетом срока исковой давности.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ выбор истцом способа защиты нарушенного права не может быть произвольным, и должен быть адекватен допущенному правонарушению, то есть быть соразмерным степени умаления субъективных прав истца.
В силу этого, право муниципального образования на компенсацию недополученных выкупных платежей за период, предшествующий принятию настоящего судебного акта, не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.
При изложенных обстоятельствах и с учетом материально-правовой направленности иска коллегия считает возможным признать обоснованными требования истца, настаивающего на изменении графика платежей путем приведения его в соответствие с требованиями ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ и условиями п. 3.1. договора купли-продажи, однако восстановить нарушенные права истца путем обязания ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение N 1 к договору N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества о внесении изменений в график платежей, распространив правовые последствия такого соглашения на оставшуюся неоплаченной сумму платежей с даты вступления в силу настоящего постановления и с определением размера процентов на сумму платежа в соответствии с пунктом 3.1. договора N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы по иску распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу удовлетворения иска относятся на ответчика.
Поскольку исковые требования Администрации по существу признаны обоснованными, а доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска не нашли своего подтверждения, государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит отнесению на истца в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 по делу N А07-2916/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Грэй" заключить с Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан дополнительное соглашение N 1 к договору N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества о внесении с даты вступления в силу настоящего постановления изменений в график платежей, размер которых подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1. договора N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Грэй" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 18АП-10381/2017 ПО ДЕЛУ N А07-2916/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 18АП-10381/2017
Дело N А07-2916/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грэй" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 по делу N А07-2916/2017 (судья Асадуллина С.Х.).
Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Грэй" (далее - ООО "Грэй", общество, ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор N 1 от 25.12.2012 об изложении приложения к договору (график платежей) в новой редакции (л.д. 5-6).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 (резолютивная часть от 24.05.2017) исковые требования Администрации удовлетворены (л.д. 69-75).
С указанным решением суда не согласилось ООО "Грэй" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что в договоре от 25.12.2012, заключенном между истцом и ответчиком, сторонами согласована цена и график платежей. При этом п. 3.1 договора сторонами установлено, что размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей, составленным истцом. Требование истца, заявленное в настоящем деле, фактически направлено на увеличение цены договора купли-продажи, без указания мотивированных оснований.
Апеллянт указывает, что в обжалуемом судебном акте отсутствует ссылка на основание начисления процентов по ставке рефинансирования с 2017 года на 2012 год. По мнению ответчика рост процентов за просрочку платежа с 1951 руб. 65 коп. до 9 487 руб. 04 коп. безоснователен.
Апеллянт не согласен с позицией суда о неприменении срока исковой давности к спорным правоотношениям.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились. в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 25.12.2012 между Администрацией (продавец) и ООО "Грэй" (покупатель) подписан договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты (л.д. 7-9), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - надземную часть на первом этаже пятиэтажного жилого дома (далее - "Имущество"), расположенное в здании (строении), именуемом в дальнейшем "объект", имеющем следующие основные характеристики: адрес Республика Башкортостан, Туймазинский район, с. Кандры, ул. Нефтяников, д. 12; инвентарный номер 7061; литера А, общая площадь 198,3 кв. м, этажность 1/5, год постройки 1979, материал стен - кирпичные, коммуникации - отопление от групповой (квартальной) котельной, водоснабжение, канализация. Передаваемое покупателю имущество состоит из следующего нежилого помещения: надземная строено-пристроенная часть на 1 этаже 5 этажного жилого дома, площадью 198,3 кв. м (п. 2.1 договора).
Рыночная стоимость Имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ИП Шарафутдиновой Гульфией Фаритовной, по состоянию на 09.11.2012 по настоящему договору составляет 4 310 000 руб.
В соответствии с условиями договора купли-продажи о цене и порядке оплаты (раздел 3) оплата имущества осуществляется в рассрочку на семь лет с 25.01.2013 платежами, равными 1/84 части цены Имущества, перечисляемыми покупателем ежемесячно до 25 числа месяца следующего за истекший период.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стороны согласовали начисление процентов на сумму рассрочки, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России.
Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (Приложение), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с п. 7.1 договора на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с п. 3.3 договора процентов), по уплате которой покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, за каждый день просрочки.
Имущество передано по акту приема-передачи (л.д. 10).
Стороны подписали график платежей к договору купли-продажи (л.д. 11-12).
В силу обнаруженного несоответствия порядка начисления процентов в графике платежей условиям пункта 3.1. договора купли-продажи N 1 Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по Туймазинскому району и г. Туймазы письмом N 3436 от 15.11.2016 (л.д. 13) предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о внесении изменений в график платежей, а также уточненный график платежей, согласно которому образовавшаяся на текущую дату задолженность распределена равными долями на оставшийся период рассрочки оплаты стоимости муниципального имущества.
Комитетом в адрес предпринимателя направлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи о внесении изменений в график платежей, а также уточненный график платежей (л.д. 18-19).
Указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что в графике платежей к договору купли-продажи при расчете процентов на сумму рассрочки допущена арифметическая ошибка, в силу чего установлен размер процентов, не соответствующий требованиям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ). Поскольку в добровольном порядке ответчиком дополнительное соглашение об изменении договора купли-продажи не подписано, суд принял решение об изменении условий договора купли-продажи в силу необходимости их приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку; договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, может осуществляться в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом; к коммерческому кредиту соответственно применяются правила гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, оформлен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2012, которым согласован выкуп обществом недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа (п. 3.1. договора).
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стороны согласовали начисление процентов на сумму рассрочки, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, что соответствует норме ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
Таким образом, с учетом положений п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 455, п. 1 ст. 489 ГК РФ существенные условия договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа сторонами согласованы, договор купли-продажи считается заключенным.
Однако из содержания приложения к договору купли-продажи - графика платежей (л.д. 11) следует, что при определении размера ежемесячного платежа, включающего в себя, в том числе, проценты на сумму денежного долга в порядке ст. 809 и ст. 823 ГК РФ, допущена арифметическая ошибка, поскольку проценты начислены, исходя из одной седьмой ставки рефинансирования Центрального банка России.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о недоказанности истцом факта допущенной арифметической ошибки отклоняются как противоречащие материалам дела.
Таким образом, содержание графика платежей не только не соответствует норме ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, но и условиям пункта 3.1. договора купли-продажи, что создает ситуацию правовой неопределенности в объеме взаимных обязательственных предоставлений сторон договора.
В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса некорректность сформулированных требований и отсутствие прямого правового регулирования спорных правоотношений не может являться основанием для отказа в судебной защите.
Учитывая, что размер процентов, начисляемых на рассрочку платежа, нормативно установлен Федеральным законом N 159-ФЗ, положения которой являются императивными, исходя из принципа запрета необоснованным предпочтений при отчуждении публичного имущества, принимая во внимание, что существенные условия договора купли-продажи N 1 от 25.12.2012 сторонами согласованы, следует признать, что заявленные истцом требования направлены на устранение правовой неопределенности в правоотношениях сторон в части обязательств общества по оплате приобретенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к норме п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Поскольку судом установлен факт несоответствия размера платежей согласно графику платежей - приложению к договору купли-продажи N 1 от 25.12.2012, условиям пункта 3.1. договора, а также требованиям ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ в результате допущенной технической ошибки, условия графика платежей подлежат изменению путем определения ставки процентов, начисляемых на рассрочку платежа, в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России.
Между тем, по смыслу нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ в ее нормативном единстве с нормой п. 3 ст. 452 ГК РФ правовые последствия, связанные с изменением правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.
Более того, из исковых требований и нового графика платежей следует, что расчет процентов на сумму рассрочки за период с января 2017 года истец произвел путем применения арифметического алгоритма расчета, позволяющего компенсировать за оставшийся период действия договора сумму платежей, недополученную муниципальным образованием за предыдущий период в результате неправильного расчета процентов.
С учетом изложенных правовых норм такой подход не может быть признан обоснованным, и кроме того, в таком случае ответчик лишается права заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний истца по договору купли-продажи с учетом срока исковой давности.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ выбор истцом способа защиты нарушенного права не может быть произвольным, и должен быть адекватен допущенному правонарушению, то есть быть соразмерным степени умаления субъективных прав истца.
В силу этого, право муниципального образования на компенсацию недополученных выкупных платежей за период, предшествующий принятию настоящего судебного акта, не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.
При изложенных обстоятельствах и с учетом материально-правовой направленности иска коллегия считает возможным признать обоснованными требования истца, настаивающего на изменении графика платежей путем приведения его в соответствие с требованиями ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ и условиями п. 3.1. договора купли-продажи, однако восстановить нарушенные права истца путем обязания ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение N 1 к договору N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества о внесении изменений в график платежей, распространив правовые последствия такого соглашения на оставшуюся неоплаченной сумму платежей с даты вступления в силу настоящего постановления и с определением размера процентов на сумму платежа в соответствии с пунктом 3.1. договора N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы по иску распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу удовлетворения иска относятся на ответчика.
Поскольку исковые требования Администрации по существу признаны обоснованными, а доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска не нашли своего подтверждения, государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит отнесению на истца в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2017 по делу N А07-2916/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Грэй" заключить с Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан дополнительное соглашение N 1 к договору N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества о внесении с даты вступления в силу настоящего постановления изменений в график платежей, размер которых подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1. договора N 1 от 25.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Грэй" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)