Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, им был передан ответчику задаток в счет оплаты стоимости квартиры. В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчиком не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Справка: судья Проскурякова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Нурмухаметовой Р.Р.,
судей Хайрутдинова Д.С.,
Киньягуловой Т.М.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 10 апреля 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Д.Е. к З. о взыскании суммы предварительной оплаты и сумму госпошлины удовлетворить.
Взыскать с З. в пользу Д.Е. денежную сумму в размере 100000 (Ста тысяч) рублей, госпошлину в сумме 3200 рублей.
Заслушав доклад судьи Нурмухаметовой Р.Р., судебная коллегия
установила:
Д.Е. обратилась в суд с иском к З. о взыскании суммы предварительной оплаты, судебных расходов, указав, что 30 марта 2016 года между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью 850000 рублей, определив срок заключения основного договора до 17 июня 2016 года. По соглашению о задатке ею был передан З. задаток в размере 100000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчиком не возвращена.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
З., не согласившись с вынесенным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований истицы, указав на нарушение условий договора самой истицей.
В заседание судебной коллегии суда истица не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив представленные материалы, выслушав З., его представителя Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из материалов дела, 30 марта 2016 года между З. и Д.Е. в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 8, общей площадью 20,7 кв. м, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 850000 рублей, определив срок заключения основного договора до 17 июня 2016 года. В этот день сторонами было заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчику задаток в размере 100000 рублей в счет приобретения указанной квартиры в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения.
Основной договор купли-продажи в срок до 17 июня 2016 года сторонами заключен не был, денежные средства в размере 100000 рублей ответчик истице не возвратил.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался не по вине истицы, так как ею направлялась в адрес ответчика претензия с указанием причины отказа от сделки, а именно отказ банка предоставить кредит. Ответчик, в свою очередь, принял данный отказ и продал квартиру иным лицам. При этом суд также указал, что ответчик не принял меры для заключения основного договора.
Действительно, к материалам дела в подтверждение неисполнения обязательства по заключению договора купли-продажи истица представила претензию от 21 сентября 2016 года. В ней истица ответчику сообщает о том, что соглашение о задатке было подписано под давлением риэлторов; при подписании договора не предполагала, что банк откажет в предоставлении кредита и просит вернуть уплаченный ответчику аванс (л.д. 36).
Таким образом, поскольку стороны не исполнили указанное обязательство и не заключили в установленный срок основной договор купли-продажи, то в соответствии с приведенными выше положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены уже 18 июня 2016 года.
Вместе с тем, с выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Сумма 100000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя Д.Е. перед продавцом З. заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию - аванса, о чем истица подтвердила в своей претензии.
В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего явился бы возврат аванса.
Требование о возврате суммы аванса Д.К. обосновала истечением срока заключения основного договора купли-продажи, в течение которого он должен был быть заключен, а стороны сделки не направили соответствующего предложения, требование о понуждении к заключению основного договора ни одной из сторон не заявлено, следовательно, отсутствуют законные основания у ответчика для удержания суммы аванса.
В качестве причиной незаключения основной сделки истица указывает на отказ банка выдать кредит. При этом она не указывает, какой банк отказал в выдаче кредитных средств на приобретение квартиры. Данный аргумент истицы, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.
В нарушение условий предварительного договора 26 июня 2016 года истица зарегистрировала право собственности на квартиру 14, общей площадью 35,5 кв. м, в доме N 70а по ул. Социалистическая г. Нефтекамска, приобретенную в ипотеку по договору купли-продажи от 21 июня 2016 года. Кредит предоставлен АО "Российский сельскохозяйственный банк". Данная квартира имеет площадь больше на 14,8 кв. м, чем квартира, обусловленная по предварительному договору (20,7 кв. м). В результате истица утратила интерес в заключении основного договора по приобретению квартиры ответчика.
Более того, 08 июня 2016 года ответчик направил истице, по указанному ею в предварительном договоре и соглашении о задатке адресу, уведомление явиться 17 июня 2016 года в 14.00 часов в многофункциональный центр для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Данное заказное письмо истица получила 10 июня 2016 года (л.д. 51), однако не явилась для заключения договора купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства ответчик представил заявление о том, что он предложил истице заключить основанной договор купли-продажи квартиры, представив ксерокопию чека об отправке заказного письма.
Однако суд не исследовал данные обстоятельства и не выяснил, дав ответчику возможность представить имеющиеся доказательства.
Анализируя установленные обстоятельства судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица не исполнила принятые на себя обязательства, вследствие чего договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по ее вине, кроме того истицей не представлены относимые и допустимые доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора и нарушения ответчиком обязательств по предварительному договору. При этом судебная коллегия принимает во внимание то, что ответчик направил покупателю (истице) письменное предложение с просьбой заключить основной договор до истечения указанного в предварительном договоре срока, тем самым выполнил условия договора, в то время как истица уклонилась от заключения договора купли-продажи квартиры. Квартира ответчика не реализована.
Со стороны ответчика какие-либо виновные действия, связанные с уклонением от заключения основного договора купли-продажи, истицей не доказаны.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства и нормы права не были приняты во внимание судом первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтекамского городского суда г. Уфа Республики Башкортостан от 10 апреля 2017 года отменить
Принять по делу новое решение.
В иске Д.Е. к З. о взыскании суммы предварительной оплаты - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 25.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13025/2017
Требование: О взыскании суммы предварительной оплаты.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, им был передан ответчику задаток в счет оплаты стоимости квартиры. В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчиком не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. по делу N 33-13025/2017
Справка: судья Проскурякова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Нурмухаметовой Р.Р.,
судей Хайрутдинова Д.С.,
Киньягуловой Т.М.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 10 апреля 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Д.Е. к З. о взыскании суммы предварительной оплаты и сумму госпошлины удовлетворить.
Взыскать с З. в пользу Д.Е. денежную сумму в размере 100000 (Ста тысяч) рублей, госпошлину в сумме 3200 рублей.
Заслушав доклад судьи Нурмухаметовой Р.Р., судебная коллегия
установила:
Д.Е. обратилась в суд с иском к З. о взыскании суммы предварительной оплаты, судебных расходов, указав, что 30 марта 2016 года между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью 850000 рублей, определив срок заключения основного договора до 17 июня 2016 года. По соглашению о задатке ею был передан З. задаток в размере 100000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчиком не возвращена.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
З., не согласившись с вынесенным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований истицы, указав на нарушение условий договора самой истицей.
В заседание судебной коллегии суда истица не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив представленные материалы, выслушав З., его представителя Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из материалов дела, 30 марта 2016 года между З. и Д.Е. в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 8, общей площадью 20,7 кв. м, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 850000 рублей, определив срок заключения основного договора до 17 июня 2016 года. В этот день сторонами было заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчику задаток в размере 100000 рублей в счет приобретения указанной квартиры в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения.
Основной договор купли-продажи в срок до 17 июня 2016 года сторонами заключен не был, денежные средства в размере 100000 рублей ответчик истице не возвратил.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался не по вине истицы, так как ею направлялась в адрес ответчика претензия с указанием причины отказа от сделки, а именно отказ банка предоставить кредит. Ответчик, в свою очередь, принял данный отказ и продал квартиру иным лицам. При этом суд также указал, что ответчик не принял меры для заключения основного договора.
Действительно, к материалам дела в подтверждение неисполнения обязательства по заключению договора купли-продажи истица представила претензию от 21 сентября 2016 года. В ней истица ответчику сообщает о том, что соглашение о задатке было подписано под давлением риэлторов; при подписании договора не предполагала, что банк откажет в предоставлении кредита и просит вернуть уплаченный ответчику аванс (л.д. 36).
Таким образом, поскольку стороны не исполнили указанное обязательство и не заключили в установленный срок основной договор купли-продажи, то в соответствии с приведенными выше положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены уже 18 июня 2016 года.
Вместе с тем, с выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Сумма 100000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя Д.Е. перед продавцом З. заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию - аванса, о чем истица подтвердила в своей претензии.
В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего явился бы возврат аванса.
Требование о возврате суммы аванса Д.К. обосновала истечением срока заключения основного договора купли-продажи, в течение которого он должен был быть заключен, а стороны сделки не направили соответствующего предложения, требование о понуждении к заключению основного договора ни одной из сторон не заявлено, следовательно, отсутствуют законные основания у ответчика для удержания суммы аванса.
В качестве причиной незаключения основной сделки истица указывает на отказ банка выдать кредит. При этом она не указывает, какой банк отказал в выдаче кредитных средств на приобретение квартиры. Данный аргумент истицы, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.
В нарушение условий предварительного договора 26 июня 2016 года истица зарегистрировала право собственности на квартиру 14, общей площадью 35,5 кв. м, в доме N 70а по ул. Социалистическая г. Нефтекамска, приобретенную в ипотеку по договору купли-продажи от 21 июня 2016 года. Кредит предоставлен АО "Российский сельскохозяйственный банк". Данная квартира имеет площадь больше на 14,8 кв. м, чем квартира, обусловленная по предварительному договору (20,7 кв. м). В результате истица утратила интерес в заключении основного договора по приобретению квартиры ответчика.
Более того, 08 июня 2016 года ответчик направил истице, по указанному ею в предварительном договоре и соглашении о задатке адресу, уведомление явиться 17 июня 2016 года в 14.00 часов в многофункциональный центр для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Данное заказное письмо истица получила 10 июня 2016 года (л.д. 51), однако не явилась для заключения договора купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства ответчик представил заявление о том, что он предложил истице заключить основанной договор купли-продажи квартиры, представив ксерокопию чека об отправке заказного письма.
Однако суд не исследовал данные обстоятельства и не выяснил, дав ответчику возможность представить имеющиеся доказательства.
Анализируя установленные обстоятельства судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица не исполнила принятые на себя обязательства, вследствие чего договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по ее вине, кроме того истицей не представлены относимые и допустимые доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора и нарушения ответчиком обязательств по предварительному договору. При этом судебная коллегия принимает во внимание то, что ответчик направил покупателю (истице) письменное предложение с просьбой заключить основной договор до истечения указанного в предварительном договоре срока, тем самым выполнил условия договора, в то время как истица уклонилась от заключения договора купли-продажи квартиры. Квартира ответчика не реализована.
Со стороны ответчика какие-либо виновные действия, связанные с уклонением от заключения основного договора купли-продажи, истицей не доказаны.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства и нормы права не были приняты во внимание судом первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтекамского городского суда г. Уфа Республики Башкортостан от 10 апреля 2017 года отменить
Принять по делу новое решение.
В иске Д.Е. к З. о взыскании суммы предварительной оплаты - отказать.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Д.С.ХАЙРУТДИНОВ
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Д.С.ХАЙРУТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)