Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в полном объеме исполнил обязательства по предварительным договорам купли-продажи квартир, которые в установленный срок не переданы и оформлены в собственность ответчика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Богданова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Ничковой С.С., Охотской Н.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании от 20 сентября 2017 года гражданское дело N 2-159/2016 по апелляционной жалобе В. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года по иску В. к ООО "Карат" о признании права собственности на квартиры, прекращении права собственности, взыскании неустойки, по встречному иску ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения представителя истца В. - С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Карат" - П., возражавшей против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия городского суда
В. обратился в суд с иском к ООО "Карат" (далее - Общество) и с учетом уточнения исковых требований просил признать за ним право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...>, прекратить право собственности ответчика и признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Общества на вышеуказанные квартиры, взыскать с ответчика неустойку за период с 01 октября 2008 года по 22 октября 2014 года в связи с нарушением предусмотренных договорами сроков передачи квартир в сумме 6 851 647 рублей, судебные расходы.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 ноября 2007 года сторонами заключены предварительные договоры купли-продажи указанных квартир. Обязательства по их оплате истцом выполнены в полном объеме, однако ответчик нарушил сроки передачи квартир покупателю - многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в IV квартале 2014 года вместо III квартала 2008 года. Квартиры переданы истцу в фактическое пользование, однако основные договоры купли-продажи не заключены и право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за Обществом.
ООО "Карат" исковые требования не признало и обратилось к В. со встречным иском о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства квартир <...> и <...>, в сумме 373 278 рублей 24 копейки и 460 376 рублей 50 копеек соответственно, указав, что понесло дополнительные затраты на возведение многоквартирного жилого дома.
Решением Сестрорецкого районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года исковые требования В. удовлетворены частично, за ним признано право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...>, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Встречные исковые требования ООО "Карат" удовлетворены. Суд взыскал с В. в пользу ответчика денежные средства, затраченные на завершение строительства в размере 833 654 рублей 74 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 536,55 руб.
Этим же решением суд взыскал с ООО "Карат" в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 258 рублей 29 копеек.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 года решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04 июля 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения встречных исковых требований, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований истца о взыскании неустойки, полагает, что решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон апелляционного процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 июня 2005 г. N 939 ООО "6-й трест" являлось инвестором строительства многоквартирного жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания по адресу: <...> (<...>).
30 января 2006 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ООО "6-трест" заключен договор N 19/ЗКС-01236 аренды земельного участка на инвестиционных условиях по вышеуказанному адресу.
09 июля 2007 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "6-й трест" выдано разрешение на строительство данного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания.
23 апреля 2007 года между ООО "6-й трест" и ООО "Карат" заключен договор инвестирования строительства N <...> многоквартирного дома, в том числе квартир с условными номерами <...> и <...>.
13 ноября 2007 года между ООО "Карат" и В. заключены предварительные договоры купли-продажи квартир N <...> и <...> (далее - предварительные договоры), в соответствии с пунктами 1.1 которых стороны обязались заключить в будущем договоры купли-продажи квартир соответственно с условными номерами <...> и <...> общей площадью 67,64 и 55,37 кв. м, расположенных по указанному выше адресу.
Пунктами 3.1, 3.3 предварительных договоров стоимость квартир определялась исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади многоквартирного жилого дома (<...> руб.) и составила соответственно <...> рублей и <...> рублей.
В. во исполнение указанных предварительных договоров 14 ноября 2007 года перечислены ООО "Карат" денежные средства в полном объеме.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 г. N 229 произведена замена инвестора строительства многоквартирного дома с ООО "6-й трест" на ООО "Карат". Решение имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами, возложено на ответчика за счет собственных средств (пункты 3.1, 3.2).
30 апреля 2013 года между ООО "6-й трест" и ООО "Карат" составлен акт приема-передачи незавершенного строительством многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания.
06 мая 2013 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ООО "6-й трест" и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 января 2006 г., в соответствии с которым арендатор (ООО "6-й трест") уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "Карат".
19 сентября 2014 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-4710в-2014 на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: г. <...>.
22 октября 2014 г. между ООО "Карат" и В. составлены акты на заселение квартир <...> и <...>.
15 января 2016 года зарегистрировано право собственности ООО "Карат" на квартиры <...> и <...>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу, что имеются основания для удовлетворения требований истца в части признания за ним право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...> одновременно суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности Общества на спорные квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, полагает их основанными на требованиях закона и фактических обстоятельствах дела. В данной части решение суда сторонами не обжалуется.
Так же суд пришел к выводу, что имеются основания для удовлетворения встречных требований ООО "Карат", поскольку оплата строительства объектов в полном объеме В. не произведена, Общество понесло убытки в виде дополнительного инвестирования строительства многоквартирного дома и действовало в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир.
С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
На основании пункта 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не устанавливается иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как указывалось выше, 13.11.2007 между ООО "Карат" и В. были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир N <...> и N <...>.
Свои обязательства по договору истец исполнил, уплатив ответчику сумму в размере <...> рублей и <...> рублей, что подтверждается материалами дела.
Как следует из предварительных договоров, стороны определили цены квартир, а также условия их изменения в случае различия между проектными площадями квартир и фактически получившимися площадями (пункты 3.1 и 3.2).
Пункт 7.1 предварительных договоров содержит условие, что любые изменения и дополнения к данным договорам действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и оформлены в виде дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договоров.
Каких-либо данных о заключении сторонами дополнительных соглашений, в том числе об увеличении цены, в материалах дела не имеется, обратного ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено.
Поскольку истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, а иных дополнительных соглашений, предусматривающих изменение стоимости квартиры не заключались, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, В. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав.
Таким образом, встречные исковые требований о взыскании с истца в пользу ООО "Карат" денежных средств затраченных на завершение строительства в размере <...> рублей <...> копейки, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ-214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу положений ст. 10 указанного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Принимая во внимание, что квартиры в установленный срок истцу не переданы, учитывая положения ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу об обязанности ответчика уплатить истцу неустойку.
Истец произвел расчет неустойки за период с 01 октября 2008 года по 22 октября 2014 года на основании положений ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214 и просил взыскать сумму <...> рублей.
Стороной ответчика заявлено ходатайство о снижении неустойки.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Определяя размер взыскиваемой неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, причины этой просрочки и последствия нарушения, размер заявленной неустойки, а также компенсационную природу неустойки, с учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признает заявленный размер явно не соразмерным последствиям нарушенных ответчиком обязательств, и приходит к выводу о снижении размера неустойки до <...> рублей.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей").
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу В. надлежит взыскать штраф в размере <...> рублей.
Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, уплачивается в зависимости от цены иска.
В соответствии с абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1000000 рублей уплачивается в размере 13200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1000000 рублей, но не более 60000 рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что с ООО "Карат" в пользу В. надлежит взыскать государственную пошлину в размере <...> рублей, уплаченную им при подаче в суд искового заявления.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства, судебных расходов, в части отказа в удовлетворении требований В. к ООО "Карат" о взыскании неустойки.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства - отказать.
Взыскать с ООО "Карат" в пользу В. неустойку в размере 2000000 рублей, штраф в размере 1000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей.
В остальной части решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.09.2017 N 33-19264/2017 ПО ДЕЛУ N 2-159/2016
Требование: О признании права собственности на квартиры, прекращении права собственности ответчика и признании недействительной записи о государственной регистрации, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартир, судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в полном объеме исполнил обязательства по предварительным договорам купли-продажи квартир, которые в установленный срок не переданы и оформлены в собственность ответчика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2017 г. N 33-19264/2017
Судья: Богданова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Ничковой С.С., Охотской Н.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании от 20 сентября 2017 года гражданское дело N 2-159/2016 по апелляционной жалобе В. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года по иску В. к ООО "Карат" о признании права собственности на квартиры, прекращении права собственности, взыскании неустойки, по встречному иску ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения представителя истца В. - С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Карат" - П., возражавшей против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия городского суда
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Карат" (далее - Общество) и с учетом уточнения исковых требований просил признать за ним право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...>, прекратить право собственности ответчика и признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Общества на вышеуказанные квартиры, взыскать с ответчика неустойку за период с 01 октября 2008 года по 22 октября 2014 года в связи с нарушением предусмотренных договорами сроков передачи квартир в сумме 6 851 647 рублей, судебные расходы.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 ноября 2007 года сторонами заключены предварительные договоры купли-продажи указанных квартир. Обязательства по их оплате истцом выполнены в полном объеме, однако ответчик нарушил сроки передачи квартир покупателю - многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в IV квартале 2014 года вместо III квартала 2008 года. Квартиры переданы истцу в фактическое пользование, однако основные договоры купли-продажи не заключены и право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за Обществом.
ООО "Карат" исковые требования не признало и обратилось к В. со встречным иском о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства квартир <...> и <...>, в сумме 373 278 рублей 24 копейки и 460 376 рублей 50 копеек соответственно, указав, что понесло дополнительные затраты на возведение многоквартирного жилого дома.
Решением Сестрорецкого районного суда г. Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года исковые требования В. удовлетворены частично, за ним признано право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...>, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Встречные исковые требования ООО "Карат" удовлетворены. Суд взыскал с В. в пользу ответчика денежные средства, затраченные на завершение строительства в размере 833 654 рублей 74 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 536,55 руб.
Этим же решением суд взыскал с ООО "Карат" в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 258 рублей 29 копеек.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 года решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04 июля 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения встречных исковых требований, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований истца о взыскании неустойки, полагает, что решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон апелляционного процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 июня 2005 г. N 939 ООО "6-й трест" являлось инвестором строительства многоквартирного жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания по адресу: <...> (<...>).
30 января 2006 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ООО "6-трест" заключен договор N 19/ЗКС-01236 аренды земельного участка на инвестиционных условиях по вышеуказанному адресу.
09 июля 2007 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "6-й трест" выдано разрешение на строительство данного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания.
23 апреля 2007 года между ООО "6-й трест" и ООО "Карат" заключен договор инвестирования строительства N <...> многоквартирного дома, в том числе квартир с условными номерами <...> и <...>.
13 ноября 2007 года между ООО "Карат" и В. заключены предварительные договоры купли-продажи квартир N <...> и <...> (далее - предварительные договоры), в соответствии с пунктами 1.1 которых стороны обязались заключить в будущем договоры купли-продажи квартир соответственно с условными номерами <...> и <...> общей площадью 67,64 и 55,37 кв. м, расположенных по указанному выше адресу.
Пунктами 3.1, 3.3 предварительных договоров стоимость квартир определялась исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади многоквартирного жилого дома (<...> руб.) и составила соответственно <...> рублей и <...> рублей.
В. во исполнение указанных предварительных договоров 14 ноября 2007 года перечислены ООО "Карат" денежные средства в полном объеме.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 г. N 229 произведена замена инвестора строительства многоквартирного дома с ООО "6-й трест" на ООО "Карат". Решение имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами, возложено на ответчика за счет собственных средств (пункты 3.1, 3.2).
30 апреля 2013 года между ООО "6-й трест" и ООО "Карат" составлен акт приема-передачи незавершенного строительством многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания.
06 мая 2013 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ООО "6-й трест" и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 января 2006 г., в соответствии с которым арендатор (ООО "6-й трест") уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "Карат".
19 сентября 2014 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-4710в-2014 на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: г. <...>.
22 октября 2014 г. между ООО "Карат" и В. составлены акты на заселение квартир <...> и <...>.
15 января 2016 года зарегистрировано право собственности ООО "Карат" на квартиры <...> и <...>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу, что имеются основания для удовлетворения требований истца в части признания за ним право собственности на квартиры <...> и <...>, расположенные по адресу: г. <...> одновременно суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности Общества на спорные квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, полагает их основанными на требованиях закона и фактических обстоятельствах дела. В данной части решение суда сторонами не обжалуется.
Так же суд пришел к выводу, что имеются основания для удовлетворения встречных требований ООО "Карат", поскольку оплата строительства объектов в полном объеме В. не произведена, Общество понесло убытки в виде дополнительного инвестирования строительства многоквартирного дома и действовало в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир.
С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
На основании пункта 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не устанавливается иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как указывалось выше, 13.11.2007 между ООО "Карат" и В. были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир N <...> и N <...>.
Свои обязательства по договору истец исполнил, уплатив ответчику сумму в размере <...> рублей и <...> рублей, что подтверждается материалами дела.
Как следует из предварительных договоров, стороны определили цены квартир, а также условия их изменения в случае различия между проектными площадями квартир и фактически получившимися площадями (пункты 3.1 и 3.2).
Пункт 7.1 предварительных договоров содержит условие, что любые изменения и дополнения к данным договорам действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и оформлены в виде дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договоров.
Каких-либо данных о заключении сторонами дополнительных соглашений, в том числе об увеличении цены, в материалах дела не имеется, обратного ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено.
Поскольку истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, а иных дополнительных соглашений, предусматривающих изменение стоимости квартиры не заключались, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, В. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав.
Таким образом, встречные исковые требований о взыскании с истца в пользу ООО "Карат" денежных средств затраченных на завершение строительства в размере <...> рублей <...> копейки, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ-214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу положений ст. 10 указанного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Принимая во внимание, что квартиры в установленный срок истцу не переданы, учитывая положения ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу об обязанности ответчика уплатить истцу неустойку.
Истец произвел расчет неустойки за период с 01 октября 2008 года по 22 октября 2014 года на основании положений ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214 и просил взыскать сумму <...> рублей.
Стороной ответчика заявлено ходатайство о снижении неустойки.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Определяя размер взыскиваемой неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, причины этой просрочки и последствия нарушения, размер заявленной неустойки, а также компенсационную природу неустойки, с учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признает заявленный размер явно не соразмерным последствиям нарушенных ответчиком обязательств, и приходит к выводу о снижении размера неустойки до <...> рублей.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей").
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу В. надлежит взыскать штраф в размере <...> рублей.
Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, уплачивается в зависимости от цены иска.
В соответствии с абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1000000 рублей уплачивается в размере 13200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1000000 рублей, но не более 60000 рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что с ООО "Карат" в пользу В. надлежит взыскать государственную пошлину в размере <...> рублей, уплаченную им при подаче в суд искового заявления.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства, судебных расходов, в части отказа в удовлетворении требований В. к ООО "Карат" о взыскании неустойки.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Карат" к В. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства - отказать.
Взыскать с ООО "Карат" в пользу В. неустойку в размере 2000000 рублей, штраф в размере 1000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей.
В остальной части решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)