Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16, принятое судьей Болиевой В.З.
по иску ООО "НАТОЛИР"
к ДГИ г. Москвы
о взыскании убытков в размере 7 144 836 руб. 53 коп. по договору на аренду нежилого фонда от 16.04.1999 No 08-116/99 по встречным исковым требованиям о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку платежа
при участии в судебном заседании:
от истца: Колотильщикова Е.В. (по доверенности от 01.09.2016)
от ответчика: Блистанова А.А. (по доверенности от 13.10.2016)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Натолир" (далее - истец, ООО "НАТОЛИР") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с требованием о взыскании убытков в размере 7.144.836 руб. 53 коп. по договору на аренду нежилого фонда от 16.04.1999 N 08-116/99 (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений заявленных требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16, взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в ООО "НАТОЛИР" убытки в размере 2 345 439 05 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 руб. В остальной части требования по первоначальному иску оставлены без удовлетворения.
Взыскано с ООО "НАТОЛИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 560 руб. Встречный иск Департамента городского имущества города Москвы удовлетворен в части. Взыскано с ООО "НАТОЛИР" в пользу Департамента городского имущества города Москвы долг по арендой плате в размере 1 346 349 руб. 05 коп.; пени в размере 161 192 руб. 85 коп. а также, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 546 руб. В остальной части в удовлетворении требований по встречному иску отказано.
Произведен зачет первоначальных встречных требований. В результате произведенного зачета: взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "НАТОЛИР" убытки в размере 837 896 руб. 07 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 руб., с ООО "НАТОЛИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 106 руб.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить, в исковых требованиях ООО "НАТОЛИР" отказать, исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить в полном объеме.
Истец возражал на доводы жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, в рамках дела А40-205660/16-133-1830 Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд к ООО "Натолир" о взыскании долга. Неустойки по договору от 16.04.1999 г. N 08-00116/99 за период с сентября 2014 г. по 31.05.2016 г. в общей сумме 3.464.616 руб. 60 коп., в том числе: задолженность по арендной платы 3.224.973 руб. 06 коп., пени в сумме 239.643 руб. 54 коп.
Определением суда от 21.11.2016 г. в порядке ст. 130 АПК РФ дело N А40-20660/16-133-183 было объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом А40-184707/16-82-1458.
Требования Департамента мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды от 16.04.1999 г. N 08-116/99.
16 апреля 1999 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО "НАТОЛИР" (арендатор, истец) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы N 08-116/99, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33, для использования под магазин и склад. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Москве за N 77-01/00-02/1999-13405. В силу п. 2.1. срок договора аренды установлен до 01 июля 2015 г. Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
02.04.2014 г. общество обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 40 544 068 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2014 г. N 738 Г/664, выполненным ООО "АБН-Консалт". Кроме того, при определении выкупной стоимости объекта не была учтена стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период аренды испрашиваемых к выкупу помещений ООО "НАТОЛИР" с разрешения Департамента имущества города Москвы.
Не согласившись с ценой предлагаемой ответчика, 24.09.2014 г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы.
Поскольку ответа от Департамента не последовало, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникший при заключении договора купли-продажи указанного выше имущества, принятого к рассмотрению Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела А40-176999/14.
Решением суда от 27.07.2015 суд удовлетворил требования истца урегулировав разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "НАТОЛИР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33, по цене, установленной в ходе судебного разбирательства с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.
Общество обратилось в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что в результате незаконных действий департамента, выразившихся в несоблюдении срока направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения, ему причинены убытки, составившие сумму перечисленных арендных платежей за период с 01.07.2014 г. по 01.06.2016 г. в сумме 7.144.836 руб. 53 коп., как поясняет истец, на 26.08.2015 г. (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суд г. Москвы по делу А40-176999/2014), начиная с 01.07.2014 г., а также с учетом имеющейся переплаты в сумме 12.076 руб. 35 коп., убытки оставили 4.812.456 руб. 45 коп., и за период с 27.08.2015 г. до 01.06.2016 г. (дата заключения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) убытки составили 2.332.380 руб. 08 коп.
Судом не установлено обстоятельств наличия в действиях истца действий по уклонению о предоставлении в адрес Департамента документов, необходимых для совершения действий, установленных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суд признал требование истца подлежащими частичному удовлетворению, с даты следующий за датой вступления решения суда в законную силу по делу А40-176999/2014, а именно с 28.08.2015 г. по 01.06.2016 г., принимая во внимание, что в рамках дела А40-137360/2014 судом не было установлено необоснованного отказа от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предметом рассмотрения не были бездействие ответчика и незаключение договора по истечении сроков, установленных вышеназванным законом N 159-ФЗ, спор касался именно урегулирования вопросы цены выкупаемого объекта и включение в цену, стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, проект был предоставлены истцу 28.08.2014.2014 г., что не отрицается истцом, а вопрос нерегулируемости цены выкупаемого объекта был передан на рассмотрение арбитражному суду в рамках дела А40-176999/14, таким образом, за период с 28.08.2015 (датой, следующей за датой вступления решения в законную силу 27.08.2015) по 01.06.2016 г. Суд пришел к выводу, что совокупность представленных истцом доказательств позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба в сумме 2.345.439 руб. 05 коп., исходя из расчетов сторон, представленных в материалы дела. В оставшейся части суд на основании ст. ст. 15, 16 ГК РФ отказал в удовлетворении требований.
Решением арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-176999/2014, рассмотрен именно спор о разногласиях, возникших при заключении договора купли-продажи, в результате которого были урегулированы разногласия относительно размера выкупной стоимости, обстоятельства виновности действий/бездействия Департамента городского имущества г. Москвы судом не устанавливались, при этом согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения суда о понуждении к заключению договора (указанная норма в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в соответствии с которым внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.), т.е. в данном случае 27.08.2015 г., и именно до этого момента сохранялась обязанность ответчика по внесению арендной платы на основании договора аренды от 16.04.1999 N 08-00116/99.
Согласно представленным документам, с учетом представленных расчетов сторон, долг ответчика за период с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. составил 1.346.349 руб. 50 коп.
Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 06.09.2014 г. по 31.05.2016 составила 239.643 руб. 54 коп.
Между тем, с учетом вышеуказанных обстоятельств и признания правомерным требования о взыскании долга по арендной плате за период с сентября 2014 по 27.08.2015 г., суд признал расчет неустойки подлежащим корректировке, в связи с чем неустойка, будут составлять 161.192 руб. 85 коп.
Материалами дела подтверждается, что условия для начисления ответчику неустойки истцом соблюдены.
В связи с изложенным, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению в части в сумме 161.192 руб. 85 коп.
При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно вынес оспариваемое решение.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 указанного Кодекса).
Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер последних.
Обязательным условием наступления ответственности за вред является наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения и вину причинителя вреда, а также причинную связь между поведением причинителя вреда и наступившим ущербом. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности Как указывалось выше, в рамках дела А40-176999/14 рассмотрены требования общества к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33.
Решение вступило в законную силу 27.08.2015 г.
Согласно разъяснениям, содержащимся Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды" (пункты 5, 6) согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доказательств нарушения порядка рассмотрения обращения ответчика, установленного ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в материалы дела не представлено, ответчик обратился с заявлением, спор в рамках дела А40-176999/2014 касался лишь разногласий относительно выкупной цены объекта недвижимости. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, договор считается заключенным с момента вступления такого судебного акта в законную силу (т.е. 27.08.2015 г.).
Доказательств оплаты за указанные месяцы ответчик не представил, в связи с чем долг подлежит взысканию в сумме 1.346.349 руб. 50 коп.. с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. в удовлетворении остальной части долга суд отказывает (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку именно в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 16.04.1999 N 08-00116/99, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст. 330, 331 Гражданского кодекса).
В соответствии с п. 7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке равной 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 06.09.2014 г. по 31.05.2016 составила 239.643 руб. 54 коп.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2017 N 09АП-19728/2017 ПО ДЕЛУ N А40-184707/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. N 09АП-19728/2017
Дело N А40-184707/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16, принятое судьей Болиевой В.З.
по иску ООО "НАТОЛИР"
к ДГИ г. Москвы
о взыскании убытков в размере 7 144 836 руб. 53 коп. по договору на аренду нежилого фонда от 16.04.1999 No 08-116/99 по встречным исковым требованиям о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку платежа
при участии в судебном заседании:
от истца: Колотильщикова Е.В. (по доверенности от 01.09.2016)
от ответчика: Блистанова А.А. (по доверенности от 13.10.2016)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Натолир" (далее - истец, ООО "НАТОЛИР") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с требованием о взыскании убытков в размере 7.144.836 руб. 53 коп. по договору на аренду нежилого фонда от 16.04.1999 N 08-116/99 (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений заявленных требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16, взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в ООО "НАТОЛИР" убытки в размере 2 345 439 05 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 руб. В остальной части требования по первоначальному иску оставлены без удовлетворения.
Взыскано с ООО "НАТОЛИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 560 руб. Встречный иск Департамента городского имущества города Москвы удовлетворен в части. Взыскано с ООО "НАТОЛИР" в пользу Департамента городского имущества города Москвы долг по арендой плате в размере 1 346 349 руб. 05 коп.; пени в размере 161 192 руб. 85 коп. а также, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 546 руб. В остальной части в удовлетворении требований по встречному иску отказано.
Произведен зачет первоначальных встречных требований. В результате произведенного зачета: взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "НАТОЛИР" убытки в размере 837 896 руб. 07 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 руб., с ООО "НАТОЛИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 106 руб.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить, в исковых требованиях ООО "НАТОЛИР" отказать, исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить в полном объеме.
Истец возражал на доводы жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, в рамках дела А40-205660/16-133-1830 Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд к ООО "Натолир" о взыскании долга. Неустойки по договору от 16.04.1999 г. N 08-00116/99 за период с сентября 2014 г. по 31.05.2016 г. в общей сумме 3.464.616 руб. 60 коп., в том числе: задолженность по арендной платы 3.224.973 руб. 06 коп., пени в сумме 239.643 руб. 54 коп.
Определением суда от 21.11.2016 г. в порядке ст. 130 АПК РФ дело N А40-20660/16-133-183 было объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом А40-184707/16-82-1458.
Требования Департамента мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды от 16.04.1999 г. N 08-116/99.
16 апреля 1999 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО "НАТОЛИР" (арендатор, истец) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы N 08-116/99, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33, для использования под магазин и склад. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Москве за N 77-01/00-02/1999-13405. В силу п. 2.1. срок договора аренды установлен до 01 июля 2015 г. Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
02.04.2014 г. общество обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 40 544 068 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2014 г. N 738 Г/664, выполненным ООО "АБН-Консалт". Кроме того, при определении выкупной стоимости объекта не была учтена стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период аренды испрашиваемых к выкупу помещений ООО "НАТОЛИР" с разрешения Департамента имущества города Москвы.
Не согласившись с ценой предлагаемой ответчика, 24.09.2014 г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы.
Поскольку ответа от Департамента не последовало, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникший при заключении договора купли-продажи указанного выше имущества, принятого к рассмотрению Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела А40-176999/14.
Решением суда от 27.07.2015 суд удовлетворил требования истца урегулировав разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "НАТОЛИР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33, по цене, установленной в ходе судебного разбирательства с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.
Общество обратилось в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что в результате незаконных действий департамента, выразившихся в несоблюдении срока направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения, ему причинены убытки, составившие сумму перечисленных арендных платежей за период с 01.07.2014 г. по 01.06.2016 г. в сумме 7.144.836 руб. 53 коп., как поясняет истец, на 26.08.2015 г. (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суд г. Москвы по делу А40-176999/2014), начиная с 01.07.2014 г., а также с учетом имеющейся переплаты в сумме 12.076 руб. 35 коп., убытки оставили 4.812.456 руб. 45 коп., и за период с 27.08.2015 г. до 01.06.2016 г. (дата заключения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) убытки составили 2.332.380 руб. 08 коп.
Судом не установлено обстоятельств наличия в действиях истца действий по уклонению о предоставлении в адрес Департамента документов, необходимых для совершения действий, установленных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суд признал требование истца подлежащими частичному удовлетворению, с даты следующий за датой вступления решения суда в законную силу по делу А40-176999/2014, а именно с 28.08.2015 г. по 01.06.2016 г., принимая во внимание, что в рамках дела А40-137360/2014 судом не было установлено необоснованного отказа от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предметом рассмотрения не были бездействие ответчика и незаключение договора по истечении сроков, установленных вышеназванным законом N 159-ФЗ, спор касался именно урегулирования вопросы цены выкупаемого объекта и включение в цену, стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, проект был предоставлены истцу 28.08.2014.2014 г., что не отрицается истцом, а вопрос нерегулируемости цены выкупаемого объекта был передан на рассмотрение арбитражному суду в рамках дела А40-176999/14, таким образом, за период с 28.08.2015 (датой, следующей за датой вступления решения в законную силу 27.08.2015) по 01.06.2016 г. Суд пришел к выводу, что совокупность представленных истцом доказательств позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба в сумме 2.345.439 руб. 05 коп., исходя из расчетов сторон, представленных в материалы дела. В оставшейся части суд на основании ст. ст. 15, 16 ГК РФ отказал в удовлетворении требований.
Решением арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-176999/2014, рассмотрен именно спор о разногласиях, возникших при заключении договора купли-продажи, в результате которого были урегулированы разногласия относительно размера выкупной стоимости, обстоятельства виновности действий/бездействия Департамента городского имущества г. Москвы судом не устанавливались, при этом согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения суда о понуждении к заключению договора (указанная норма в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в соответствии с которым внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.), т.е. в данном случае 27.08.2015 г., и именно до этого момента сохранялась обязанность ответчика по внесению арендной платы на основании договора аренды от 16.04.1999 N 08-00116/99.
Согласно представленным документам, с учетом представленных расчетов сторон, долг ответчика за период с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. составил 1.346.349 руб. 50 коп.
Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 06.09.2014 г. по 31.05.2016 составила 239.643 руб. 54 коп.
Между тем, с учетом вышеуказанных обстоятельств и признания правомерным требования о взыскании долга по арендной плате за период с сентября 2014 по 27.08.2015 г., суд признал расчет неустойки подлежащим корректировке, в связи с чем неустойка, будут составлять 161.192 руб. 85 коп.
Материалами дела подтверждается, что условия для начисления ответчику неустойки истцом соблюдены.
В связи с изложенным, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению в части в сумме 161.192 руб. 85 коп.
При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно вынес оспариваемое решение.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 указанного Кодекса).
Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер последних.
Обязательным условием наступления ответственности за вред является наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения и вину причинителя вреда, а также причинную связь между поведением причинителя вреда и наступившим ущербом. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности Как указывалось выше, в рамках дела А40-176999/14 рассмотрены требования общества к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 33.
Решение вступило в законную силу 27.08.2015 г.
Согласно разъяснениям, содержащимся Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды" (пункты 5, 6) согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доказательств нарушения порядка рассмотрения обращения ответчика, установленного ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в материалы дела не представлено, ответчик обратился с заявлением, спор в рамках дела А40-176999/2014 касался лишь разногласий относительно выкупной цены объекта недвижимости. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, договор считается заключенным с момента вступления такого судебного акта в законную силу (т.е. 27.08.2015 г.).
Доказательств оплаты за указанные месяцы ответчик не представил, в связи с чем долг подлежит взысканию в сумме 1.346.349 руб. 50 коп.. с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. в удовлетворении остальной части долга суд отказывает (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку именно в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 16.04.1999 N 08-00116/99, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст. 330, 331 Гражданского кодекса).
В соответствии с п. 7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке равной 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 06.09.2014 г. по 31.05.2016 составила 239.643 руб. 54 коп.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2017 года по делу N А40-184707/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)