Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи он не подписывал, поэтому считает, что комната перешла в собственность ответчика на основании подложного документа путем введения его в заблуждение относительно предмета сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ушакова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ворониной И.В.,
судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе Д.Л.И. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2015 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Д.Л.И. к К.А. о признании сделки купли-продажи недействительной - отказать,
Д.Л.И. обратилась в суд с иском к К.А. о признании договора купли-продажи комнаты N., заключенного между ней и К.А. 10.03.2011 г., недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска истица указала, что 26.11.2009 г. она приобрела комнату N 2 в двухкомнатной квартире по адресу: г. Комнату N 1 в этой же квартире приобрела ее мама - ..., которая. г. умерла, и истица вступила в права наследования после ее смерти. В 2011 г. истице понадобились денежные средства. В сети Интернет она нашла сайт, который предлагал услуги "Частного инвестора" в виде займа денежных средств под залог имущества. Истица по телефону, указанному на сайте, созвонилась с мужчиной, который предложил приехать в офис по адресу: <...>, что она и сделала. В офисе находился ответчик К.А. Истице понадобилось. руб. и она готова была заплатить проценты по кредиту. К.А. объяснил ей условия займа: заключение предварительного договора купли-продажи с графиком рассрочки платежей; заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежей и его регистрации в УФРС как предмета залога; выплата. руб. после подписания документов; после регистрации договора купли-продажи в части залога - . руб., - кредитор обязан выплатить проценты в сумме. руб., составление расписки на получение всей суммы с учетом процентов -. руб. Истице срочно нужны были деньги, у нее умерла мама, она сама одинокая мать с ребенком на руках, поэтому она согласилась на все условия ответчика. 10.03.2011 г. истица подписала предварительный договор купли-продажи своей комнаты с графиком платежей сроком до 10.03.2013 г., а также, договор купли-продажи комнаты для регистрации обременения в УФРС тоже с графиком платежей, написала расписку на. руб., хотя ответчик дал ей всего. рублей, и выдала доверенность для регистрации договора купли-продажи на комнату до выплаты займа. Ответчику истица передала все оригиналы документов на комнату N 2, и он пообещал после регистрации договора купли-продажи в части залога отдать остальные. руб. Несмотря на то, что истица не получила остальной суммы, в апреле 2010 г., согласно графику, выплатила ему. руб., о чем он написал расписку. В мае 2010 г. больше ответчик на связь с истицей не выходил, у нее был только его телефон, сайт из сети Интернет исчез, офиса уже не было, и она боялась переводить денежные средства на номер карты, который указан в предварительном договоре, без подтверждения ответчика. В декабре 2013 г. истица решила объединить комнаты в одну квартиру, однако, поскольку ответчик забрал все оригиналы документов на комнату N 2 и пропал с ними, она решила их восстановить. 17.02.2014 г. истица получила в архиве УФРС договор купли-продажи комнаты N 2 ее комнаты с К.А., однако договор был без графика платежей, чем она была удивлена, поскольку не подписывала такой договор. В апреле 2014 г. К.А. пришел в квартиру, показал решение суда и сказал, чтобы она вместе с ребенком освободила помещение, поскольку он является собственником комнаты. На ее вопросы, где он был два года и почему не выходил на связь, отвечать отказался. Истица ему сообщила о готовности оплаты кредита, однако он отказался, указав, что суд за ним признал право собственности на ее комнату. Истица обратилась в органы прокуратуры о принятии каких-либо мер, а также пошла в суд узнать, на самом ли деле имеется решение суда о признании за ответчиком права собственности на комнату. О том, что ее вызывали в суд ранее, она не знала. Истице пришлось на год сдать свою комнату молодому человеку из Волгограда, однако она держала с ним связь, бывала в квартире, но о каких-то судебных извещениях он ей ничего не говорил. На протяжении двух лет истице взламывали почтовый ящик неоднократно, она меняла замки, однако не придавала этому особого значения, теперь понимает, что это не просто так, а чтобы она не узнала о том, что имеется спор в суде. Договор купли-продажи от 10.03.2011 г., который она получила в архиве Росреестра, она не подписывала, поэтому считает, что комната N 2 перешла в собственность ответчика на основании подложного документа путем введения ее в заблуждение относительно предмета сделки. Впоследствии истица дополнила основания недействительности сделки, указывая, что договор заключен при стечении тяжелых обстоятельств, поскольку умерла ее мама, она осталась сиротой и матерью-одиночкой без денежных средств; сделка заключена была ею на крайне невыгодных для нее условиях, так как она за сумму в... руб., составила расписку на... руб., а цена комнаты в г. Москве в 2011 г. составляла не менее 1... руб.; она была введена в заблуждение К.А. относительно того, что 10.03.2011 г., подписывая одномоментно два договора, - предварительный договор купли-продажи комнаты с графиком выплаты заемных денежных средств на сумму... руб. и договор купли-продажи комнаты для регистрации в Росреестре в качестве залога до выплаты денежных средств до 10.03.2013 г. в офисе по адресу: г., она не предполагала, что предварительный договор носит формальный характер, так как К.А. не собирался его соблюдать, его целью было стать собственником комнаты; когда ей стало известно о судебных процессах в Тушинском районном суде г. Москвы К.А. приходил к ней в мае 2014 г. и впоследствии, при ознакомлении с материалами дел N 2-911/12 (2-7358/11), 2-6486/13, она узнала, что К.А. пользовался несколькими номерами телефонов, ведь в момент выплаты ею заемных денежных средств согласно графику предварительного договора в апреле 2011 г., о чем имеется расписка, ответчик перестал выходить на связь и, не сообщая ей о своих намерениях, подал заявления в суд. Ни в первом гражданском деле, ни во втором, К.А. не указал, что существует предварительный договор купли-продажи этой же комнаты, что по договору произведена выплата, она не скрывалась от К.А., он знал ее номер телефона, который не изменился и до настоящего времени, но нигде в исковых заявлениях его не указал; в п. 5 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что комната никому не отчуждена, не заложена, однако она является залогом по предварительному договору купли-продажи от 10.03.2011 г.; в п. 7 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что К.А. осмотрел комнату до подписания настоящего договора, однако, он комнату и не видел, и не осматривал, акт приема-передачи комнаты составлялся там же, в офисе, где и договоры, 10.03.2011 г., носил формальный характер и служил для регистрации комнаты в качестве залога по предварительному договору; акт приема-передачи комнаты указан в п. 11, где сказано, что он составляется в момент передачи комнаты, а комната не передавалась, и в п. 17 сказано, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели несет продавец, несмотря на то, что акт подписан одновременно с настоящим договором; в п. 11 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что договор считается исполненным при передаче продавцом комнаты, однако, комнату истица никому не передавала до настоящего момента; договор купли-продажи от 10.03.2011 г. не распространяется на места общего пользования в спорной квартире; в п. 12 договора купли-продажи от 10.03.2011 г. указано, что с момента государственной регистрации договора К.А. несет бремя содержания комнаты, осуществляет эксплуатацию и ремонт комнаты, но до настоящего времени это условие не исполняется; в п. 14 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие стороны совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, однако, на самом деле сделка была совершена на крайне невыгодных условиях, и обстоятельства, вынуждающие ее совершить, имели место. Истица полагает, что К.А. по отношению к ней совершил мошеннические действия относительно ее имущества, о чем она писала заявление в органы прокуратуры и полиции. Подписанием двух договоров одновременно К.А. ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, чем нарушил ее право на жилище, что повлекло неблагоприятные для нее последствия. Истица готова возвратить ответчику сумму займа в... руб. Она по настоящее время владеет комнатой, имеет свидетельство о праве собственности на комнату, однако, на основании оспоримого договора, который она не подписывала в таком виде, суд признал право собственности на комнату за ответчиком, чем нарушено ее право. Поскольку сделка купли-продажи комнаты N 2 истицей совершалась только в качестве залога, поскольку существует предварительный договор купли-продажи этой же комнаты с этим же лицом, и его никто не отменял, следовательно, полагает истица, предварительный договор действует до настоящего момента, а такая сделка совершена в нарушение закона.
Истица и ее представитель К.С. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Р. в судебном заседании заявленные требования не признала в полном объеме, заявил о пропуске Д.Л.И. срока исковой давности.
3-е лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Д.Л.И., полагая выводы суда необоснованными.
Проверив материалы дела, выслушав Д.Л.И. и ее представителя К.С., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя К.А. - Р., судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что жилое помещение в виде комнаты N 2, жилой площадью. кв. м, расположенной в коммунальной квартире по адресу: г., принадлежало Д.Л.И. на основании договора купли-продажи комнаты от 26.11.2009 г., зарегистрированного 28.12.2009 г.
В материалы дела представлен договор купли-продажи комнаты N 2, жилой площадью. кв. м, расположенной в коммунальной квартире по адресу: г., от 10.03.2011 г. между Д.Л.И. и К.А., по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность комнату N 2 по указанному адресу.
Согласно п. 4 договора по согласию сторон цена указанной комнаты составляет... руб., которую покупатель уплатил продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора и государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве.
Пунктом 11 договора купли-продажи установлено, что настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в четвертом пункте настоящего договора суммы денег за приобретаемую комнату продавцу в полном объеме и передачи продавцом комнаты покупателю не позднее 1 дня со дня государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве по подписываемому сторонами передаточному акту.
О передаче денежных средств К.А. Д.Л.И. составлена распиской от 10.03.2011 г., согласно которой Д.Л.И. получила от К.А. денежные средства в размере... руб. по договору купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г.
10.03.2011 г. сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому продавец Д.Л.И. в соответствии с договором купли-продажи от 10.03.2011 г. передала, а покупатель К.А. принял комнату N 2, площадью 10,1 кв. м, по адресу: г...
Кроме того, в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры, составленный сторонами в один день (10.03.2011 г.) с договором купли-продажи комнаты, из которого следует, что К.А. (продавец) обязуется продать, а Д.Л.И. (покупатель) купить принадлежащую продавцу комнату, расположенную по адресу: г., за сумму. рублей с приведением порядка расчета (ежемесячно по. рублей, начиная с 10.04.2011 г. по 10.02.2013 г., и последний платеж - 10 марта 2013 г. в сумме. руб.).
В подтверждение начала исполнения договора займа, оформленного указанным предварительным договором, в материалы дела истцом представлена расписка К.А. о получении от Д.Л.И. 08.04.2011 года. руб., что стороной ответчика не оспаривалось.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2012 г. по делу N 2-911/12 по иску К.А. к Д.Л.И. о понуждении к регистрации договора купли-продажи комнаты, исковые требования были удовлетворены, принято решение зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения в виде комнат N 2, жилой площадью. кв. м, расположенного по адресу: г., заключенного 10.03.2011 г. между Д.Л.И., с одной стороны, и К.А., с другой стороны.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 25 декабря 2013 г. по делу N 2-6486/13 по иску К.А. к Д.Л.И., за К.А. было признано право собственности на комнату N 2, площадью. кв. м, в двухкомнатной квартире, общей площадью. кв. м, расположенной по адресу: г.
Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 178, 179 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что исковые требования не нашли подтверждения, поскольку по заключению эксперта N 6821/15 ООО "Независимый центр экспертизы и оценки" рукописный текст "Доронкина." в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 10.03.2011 г., заключенном между Д.Л.И. и К.А., выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И. в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 10.03.2011 г., заключенном между Д.Л.И. и К.А., выполнена, вероятно, Д.Л.И.; рукописный текст "Доронкина.", расположенный в 1-й строке после 19-го пункта договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г., заключенного между Д.Л.И. и К.А., представленного на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И., расположенная в 1-й строке после 19-го пункта договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г., заключенного между Д.Л.И. и К.А., представленного на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выполнена, вероятно, Д.Л.И.; рукописный текст "Доронкина.", расположенный в 1-й строке после 5-го пункта передаточного акта от 10.03.2011 г., составленного между Д.Л.И. и К.А., выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И., расположенная в 1-й строке после 5-го пункта передаточного акта от 10.03.2011 г., составленного между Д.Л.И. и К.А., выполнена, вероятно, Д.Л.И.; истицей не представлено суду доказательств тому, что договор был заключен ею при стечении тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, и что К.А. ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, чем нарушил ее право на жилище.
Коллегия не может признать решение суда об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной комнаты законным и обоснованным, поскольку, разрешая заявленные требования, суд не принял во внимание все обстоятельства и основания, на которые ссылалась истица, и положения ст. 170 ч. 2 ГК РФ, тогда как из материалов дела следует, что, излагая обстоятельства совершения сделки, истица указывала на то, что указанный договор купли-продажи и предварительный договор прикрывали собой договор займа с залогом имущества, предметом которого выступала спорная комната.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьям 807, 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Понятие и основания возникновения залога определены в ст. 334 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 170 притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше ст. 170 ч. 2 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Так, из материалов дела следует, что, несмотря на подписание 10.03.2011 г. между Д.Л.И. и К.А. договора купли-продажи комнаты N 2, расположенной в коммунальной квартире по адресу:., акта приема-передачи имущества, помещение в фактическое владение К.А. не перешло. Д.Л.И. проживала и до настоящего времени пользовалась указанной комнатой, распоряжаясь ею по своему усмотрению, несла расходы по ее содержанию. Доказательств иного суду не представлено. Из приведенных выше решений Тушинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2012 г. и от 25 декабря 2013 г. следует, что Д.Л.И. договор купли-продажи не исполняла, в связи с чем К.А. не мог зарегистрировать право собственности на комнату и получить свидетельство о праве собственности, иначе как обратившись для решения этих вопросов в судебном порядке.
В материалы дела представлена копия предварительного договора купли-продажи квартиры, составленного сторонами в один день с договором купли-продажи (10.03.2011 г.), который, как пояснила истица, гарантировал ей возврат комнаты после выплаты долга, из содержания которого следует, что К.А. (продавец) обязуется продать, а Д.Л.И. (покупатель) купить принадлежащую продавцу комнату, расположенную по адресу:., за сумму. рублей с указанием порядка расчета (ежемесячно по. рублей начиная с 10.04.2011 г. по 10.02.2013 г., и последний платеж 10 марта 2013 г. в сумме. руб.). В этом же договоре указано, каким образом должен производиться расчет между сторонами, установлена ответственность за нарушение срока платежа, обязанность продавца не отчуждать комнату третьим лицам, не давать согласие на регистрацию по указанному адресу никаких третьих лиц, не сдавать в наем без согласия покупателя, а покупатель принял на себя обязанности по подготовке необходимых для заключения договора купли-продажи документов за свой счет, оплатить коммунальные услуги и тарифы за пользование телефоном с момента подписания акта приема-передачи, оплатить налог, который будет начислен продавцу за продажу указанной недвижимости. Кроме того, в договоре указаны банковские реквизиты продавца К.А. для перечисления денежных средств, поскольку договором предусмотрена возможность наличной оплаты сумм, указанных в графике платежей, и оплата путем безналичных перечислений на банковский счет продавца.
Оценивая указанный предварительный договор, суд пришел к выводу о том, что при его написании произошла техническая описка, и вместо покупателя К.А. указан продавец К.А. и, соответственно, вместо продавца Д.Л.И. указан покупатель Д.Л.И. Какими доказательствами подтвержден вывод о наличии в договоре указанной описки, суд первой инстанции в решении не указывает.
Между тем, оценивая содержание предварительного договора, договора купли-продажи, представленной Д.Л.И. расписки о передаче 08.04.2011 г. К.А. рублей, что соответствует сроку оплаты и размеру первого платежа по предварительному договору, обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, коллегия полагает, что доводы Д.Л.И. о том, что указанные предварительный договор и договор купли-продажи прикрывали договор займа с залогом имущества, являются убедительными. Доказательств наличия иных обязательств, в связи с которыми Д.Л.И. оплачивала К.А. указанные. рублей, ответчиком суду не представлено.
Право собственности на комнату N 2, площадью. кв. м, в двухкомнатной квартире, общей площадью. кв. м, расположенной по адресу:., за К.А. было признано в судебном порядке решениями Тушинского районного суда г. Москвы по гражданским делам N 2-911/12 и N 2-6486/13 по искам К.А. к Д.Л.И. Дела были рассмотрены судом в отсутствие Д.Л.И.
Приведенные факты и доказательства свидетельствуют об отсутствии у Д.Л.И. намерения продавать спорную комнату, о том, что фактически между сторонами имелось соглашение о займе и залоге имущества, и обязательства по этим сделкам исполнялись Д.Л.И.
Кроме того, коллегия признает убедительными доводы Д.Л.И. о том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи. рублей, не соответствовала реальной стоимости комнаты, которая составляла не менее. рублей, что также подтверждает, что эта сумма не являлась оплатой по договору купли-продажи, а должна была передаваться в качестве займа в пользу Д.Л.И. и возвращаться Д.Л.И. К.А. в соответствии с графиком платежей, указанным в предварительном договоре, в срок до 10 марта 2013 г.
С учетом изложенного, коллегия признает обоснованными доводы Д.Л.И. о том, что она была введена в заблуждение К.А., и, подписывая 10.03.2011 г. в офисе по адресу:., одновременно два договора - предварительный договор купли-продажи комнаты с графиком выплаты заемных денежных средств на сумму... руб. и договор купли-продажи комнаты для регистрации в Росреестре в качестве залога до выплаты денежных средств до 10.03.2013 г., она полагала, что заключает договор займа и залога имущества, и намерений отказаться от прав на спорное жилое помещение не имела.
Поскольку договор купли-продажи является притворной сделкой, в силу положений ст. 170 п. 2 ГК РФ этот договор является ничтожным в силу закона, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента совершения сделки.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для предоставления обеспечения займа К.А. имуществом, право на которое к нему перешло в результате совершения ничтожной сделки.
При признании недействительным договора купли-продажи комнаты подлежит возвращению в собственность Д.Л.И.
Из материалов дела следует, деньги Д.Л.И. в качестве оплаты за квартиру по договору купли-продажи не передавались, сумма получена ею в долг, и к правоотношениям сторон подлежат применению положения закона о договоре займа.
Коллегия полагает, что ссылка ответчика на пропуск Д.Л.И. срока исковой давности, не может быть признана обоснованной, поскольку, по мнению судебной коллегии, указанный срок истицей не пропущен.
По смыслу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из указанных выше доказательств и установленных обстоятельств дела следует, что Д.Л.И. не исполняла договор купли-продажи, ее действия свидетельствовали об исполнении обязательств, вытекающих из договора займа, о регистрации права собственности за К.А. ей стало известно после того, как она предприняла попытку объединить комнаты, и в апреле 2014 г. Росреестром ей было отказано в государственной регистрации права собственности на всю квартиру. Начало исполнения К.А. договора купли-продажи до вынесения судом решения от 19 июня 2012 г. не производилось, его право на спорную комнату было зарегистрировано только после вынесения указанного судебного решения. С исковыми требованиями Д.Л.И. обратилась в суд 13 мая 2014 г. в пределах срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, коллегия не может согласиться с решением суда, оно подлежит отмене, а по делу следует принять новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2015 г. отменить. Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу:., заключенный между Д.Л.И. и К.А. 10 марта 2011 г., комнату N 2, расположенную по адресу:., возвратить в собственность Д.Л.И.
Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-5325/2016
Требование: О признании сделки купли-продажи недействительной.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи он не подписывал, поэтому считает, что комната перешла в собственность ответчика на основании подложного документа путем введения его в заблуждение относительно предмета сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу N 33-5325
Судья Ушакова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ворониной И.В.,
судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе Д.Л.И. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2015 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Д.Л.И. к К.А. о признании сделки купли-продажи недействительной - отказать,
установила:
Д.Л.И. обратилась в суд с иском к К.А. о признании договора купли-продажи комнаты N., заключенного между ней и К.А. 10.03.2011 г., недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска истица указала, что 26.11.2009 г. она приобрела комнату N 2 в двухкомнатной квартире по адресу: г. Комнату N 1 в этой же квартире приобрела ее мама - ..., которая. г. умерла, и истица вступила в права наследования после ее смерти. В 2011 г. истице понадобились денежные средства. В сети Интернет она нашла сайт, который предлагал услуги "Частного инвестора" в виде займа денежных средств под залог имущества. Истица по телефону, указанному на сайте, созвонилась с мужчиной, который предложил приехать в офис по адресу: <...>, что она и сделала. В офисе находился ответчик К.А. Истице понадобилось. руб. и она готова была заплатить проценты по кредиту. К.А. объяснил ей условия займа: заключение предварительного договора купли-продажи с графиком рассрочки платежей; заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежей и его регистрации в УФРС как предмета залога; выплата. руб. после подписания документов; после регистрации договора купли-продажи в части залога - . руб., - кредитор обязан выплатить проценты в сумме. руб., составление расписки на получение всей суммы с учетом процентов -. руб. Истице срочно нужны были деньги, у нее умерла мама, она сама одинокая мать с ребенком на руках, поэтому она согласилась на все условия ответчика. 10.03.2011 г. истица подписала предварительный договор купли-продажи своей комнаты с графиком платежей сроком до 10.03.2013 г., а также, договор купли-продажи комнаты для регистрации обременения в УФРС тоже с графиком платежей, написала расписку на. руб., хотя ответчик дал ей всего. рублей, и выдала доверенность для регистрации договора купли-продажи на комнату до выплаты займа. Ответчику истица передала все оригиналы документов на комнату N 2, и он пообещал после регистрации договора купли-продажи в части залога отдать остальные. руб. Несмотря на то, что истица не получила остальной суммы, в апреле 2010 г., согласно графику, выплатила ему. руб., о чем он написал расписку. В мае 2010 г. больше ответчик на связь с истицей не выходил, у нее был только его телефон, сайт из сети Интернет исчез, офиса уже не было, и она боялась переводить денежные средства на номер карты, который указан в предварительном договоре, без подтверждения ответчика. В декабре 2013 г. истица решила объединить комнаты в одну квартиру, однако, поскольку ответчик забрал все оригиналы документов на комнату N 2 и пропал с ними, она решила их восстановить. 17.02.2014 г. истица получила в архиве УФРС договор купли-продажи комнаты N 2 ее комнаты с К.А., однако договор был без графика платежей, чем она была удивлена, поскольку не подписывала такой договор. В апреле 2014 г. К.А. пришел в квартиру, показал решение суда и сказал, чтобы она вместе с ребенком освободила помещение, поскольку он является собственником комнаты. На ее вопросы, где он был два года и почему не выходил на связь, отвечать отказался. Истица ему сообщила о готовности оплаты кредита, однако он отказался, указав, что суд за ним признал право собственности на ее комнату. Истица обратилась в органы прокуратуры о принятии каких-либо мер, а также пошла в суд узнать, на самом ли деле имеется решение суда о признании за ответчиком права собственности на комнату. О том, что ее вызывали в суд ранее, она не знала. Истице пришлось на год сдать свою комнату молодому человеку из Волгограда, однако она держала с ним связь, бывала в квартире, но о каких-то судебных извещениях он ей ничего не говорил. На протяжении двух лет истице взламывали почтовый ящик неоднократно, она меняла замки, однако не придавала этому особого значения, теперь понимает, что это не просто так, а чтобы она не узнала о том, что имеется спор в суде. Договор купли-продажи от 10.03.2011 г., который она получила в архиве Росреестра, она не подписывала, поэтому считает, что комната N 2 перешла в собственность ответчика на основании подложного документа путем введения ее в заблуждение относительно предмета сделки. Впоследствии истица дополнила основания недействительности сделки, указывая, что договор заключен при стечении тяжелых обстоятельств, поскольку умерла ее мама, она осталась сиротой и матерью-одиночкой без денежных средств; сделка заключена была ею на крайне невыгодных для нее условиях, так как она за сумму в... руб., составила расписку на... руб., а цена комнаты в г. Москве в 2011 г. составляла не менее 1... руб.; она была введена в заблуждение К.А. относительно того, что 10.03.2011 г., подписывая одномоментно два договора, - предварительный договор купли-продажи комнаты с графиком выплаты заемных денежных средств на сумму... руб. и договор купли-продажи комнаты для регистрации в Росреестре в качестве залога до выплаты денежных средств до 10.03.2013 г. в офисе по адресу: г., она не предполагала, что предварительный договор носит формальный характер, так как К.А. не собирался его соблюдать, его целью было стать собственником комнаты; когда ей стало известно о судебных процессах в Тушинском районном суде г. Москвы К.А. приходил к ней в мае 2014 г. и впоследствии, при ознакомлении с материалами дел N 2-911/12 (2-7358/11), 2-6486/13, она узнала, что К.А. пользовался несколькими номерами телефонов, ведь в момент выплаты ею заемных денежных средств согласно графику предварительного договора в апреле 2011 г., о чем имеется расписка, ответчик перестал выходить на связь и, не сообщая ей о своих намерениях, подал заявления в суд. Ни в первом гражданском деле, ни во втором, К.А. не указал, что существует предварительный договор купли-продажи этой же комнаты, что по договору произведена выплата, она не скрывалась от К.А., он знал ее номер телефона, который не изменился и до настоящего времени, но нигде в исковых заявлениях его не указал; в п. 5 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что комната никому не отчуждена, не заложена, однако она является залогом по предварительному договору купли-продажи от 10.03.2011 г.; в п. 7 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что К.А. осмотрел комнату до подписания настоящего договора, однако, он комнату и не видел, и не осматривал, акт приема-передачи комнаты составлялся там же, в офисе, где и договоры, 10.03.2011 г., носил формальный характер и служил для регистрации комнаты в качестве залога по предварительному договору; акт приема-передачи комнаты указан в п. 11, где сказано, что он составляется в момент передачи комнаты, а комната не передавалась, и в п. 17 сказано, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели несет продавец, несмотря на то, что акт подписан одновременно с настоящим договором; в п. 11 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что договор считается исполненным при передаче продавцом комнаты, однако, комнату истица никому не передавала до настоящего момента; договор купли-продажи от 10.03.2011 г. не распространяется на места общего пользования в спорной квартире; в п. 12 договора купли-продажи от 10.03.2011 г. указано, что с момента государственной регистрации договора К.А. несет бремя содержания комнаты, осуществляет эксплуатацию и ремонт комнаты, но до настоящего времени это условие не исполняется; в п. 14 договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г. указано, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие стороны совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, однако, на самом деле сделка была совершена на крайне невыгодных условиях, и обстоятельства, вынуждающие ее совершить, имели место. Истица полагает, что К.А. по отношению к ней совершил мошеннические действия относительно ее имущества, о чем она писала заявление в органы прокуратуры и полиции. Подписанием двух договоров одновременно К.А. ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, чем нарушил ее право на жилище, что повлекло неблагоприятные для нее последствия. Истица готова возвратить ответчику сумму займа в... руб. Она по настоящее время владеет комнатой, имеет свидетельство о праве собственности на комнату, однако, на основании оспоримого договора, который она не подписывала в таком виде, суд признал право собственности на комнату за ответчиком, чем нарушено ее право. Поскольку сделка купли-продажи комнаты N 2 истицей совершалась только в качестве залога, поскольку существует предварительный договор купли-продажи этой же комнаты с этим же лицом, и его никто не отменял, следовательно, полагает истица, предварительный договор действует до настоящего момента, а такая сделка совершена в нарушение закона.
Истица и ее представитель К.С. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Р. в судебном заседании заявленные требования не признала в полном объеме, заявил о пропуске Д.Л.И. срока исковой давности.
3-е лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Д.Л.И., полагая выводы суда необоснованными.
Проверив материалы дела, выслушав Д.Л.И. и ее представителя К.С., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя К.А. - Р., судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что жилое помещение в виде комнаты N 2, жилой площадью. кв. м, расположенной в коммунальной квартире по адресу: г., принадлежало Д.Л.И. на основании договора купли-продажи комнаты от 26.11.2009 г., зарегистрированного 28.12.2009 г.
В материалы дела представлен договор купли-продажи комнаты N 2, жилой площадью. кв. м, расположенной в коммунальной квартире по адресу: г., от 10.03.2011 г. между Д.Л.И. и К.А., по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность комнату N 2 по указанному адресу.
Согласно п. 4 договора по согласию сторон цена указанной комнаты составляет... руб., которую покупатель уплатил продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора и государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве.
Пунктом 11 договора купли-продажи установлено, что настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в четвертом пункте настоящего договора суммы денег за приобретаемую комнату продавцу в полном объеме и передачи продавцом комнаты покупателю не позднее 1 дня со дня государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве по подписываемому сторонами передаточному акту.
О передаче денежных средств К.А. Д.Л.И. составлена распиской от 10.03.2011 г., согласно которой Д.Л.И. получила от К.А. денежные средства в размере... руб. по договору купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г.
10.03.2011 г. сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому продавец Д.Л.И. в соответствии с договором купли-продажи от 10.03.2011 г. передала, а покупатель К.А. принял комнату N 2, площадью 10,1 кв. м, по адресу: г...
Кроме того, в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры, составленный сторонами в один день (10.03.2011 г.) с договором купли-продажи комнаты, из которого следует, что К.А. (продавец) обязуется продать, а Д.Л.И. (покупатель) купить принадлежащую продавцу комнату, расположенную по адресу: г., за сумму. рублей с приведением порядка расчета (ежемесячно по. рублей, начиная с 10.04.2011 г. по 10.02.2013 г., и последний платеж - 10 марта 2013 г. в сумме. руб.).
В подтверждение начала исполнения договора займа, оформленного указанным предварительным договором, в материалы дела истцом представлена расписка К.А. о получении от Д.Л.И. 08.04.2011 года. руб., что стороной ответчика не оспаривалось.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2012 г. по делу N 2-911/12 по иску К.А. к Д.Л.И. о понуждении к регистрации договора купли-продажи комнаты, исковые требования были удовлетворены, принято решение зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения в виде комнат N 2, жилой площадью. кв. м, расположенного по адресу: г., заключенного 10.03.2011 г. между Д.Л.И., с одной стороны, и К.А., с другой стороны.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 25 декабря 2013 г. по делу N 2-6486/13 по иску К.А. к Д.Л.И., за К.А. было признано право собственности на комнату N 2, площадью. кв. м, в двухкомнатной квартире, общей площадью. кв. м, расположенной по адресу: г.
Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 178, 179 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что исковые требования не нашли подтверждения, поскольку по заключению эксперта N 6821/15 ООО "Независимый центр экспертизы и оценки" рукописный текст "Доронкина." в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 10.03.2011 г., заключенном между Д.Л.И. и К.А., выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И. в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 10.03.2011 г., заключенном между Д.Л.И. и К.А., выполнена, вероятно, Д.Л.И.; рукописный текст "Доронкина.", расположенный в 1-й строке после 19-го пункта договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г., заключенного между Д.Л.И. и К.А., представленного на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И., расположенная в 1-й строке после 19-го пункта договора купли-продажи комнаты от 10.03.2011 г., заключенного между Д.Л.И. и К.А., представленного на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выполнена, вероятно, Д.Л.И.; рукописный текст "Доронкина.", расположенный в 1-й строке после 5-го пункта передаточного акта от 10.03.2011 г., составленного между Д.Л.И. и К.А., выполнен Д.Л.И.; подпись от имени Д.Л.И., расположенная в 1-й строке после 5-го пункта передаточного акта от 10.03.2011 г., составленного между Д.Л.И. и К.А., выполнена, вероятно, Д.Л.И.; истицей не представлено суду доказательств тому, что договор был заключен ею при стечении тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, и что К.А. ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, чем нарушил ее право на жилище.
Коллегия не может признать решение суда об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной комнаты законным и обоснованным, поскольку, разрешая заявленные требования, суд не принял во внимание все обстоятельства и основания, на которые ссылалась истица, и положения ст. 170 ч. 2 ГК РФ, тогда как из материалов дела следует, что, излагая обстоятельства совершения сделки, истица указывала на то, что указанный договор купли-продажи и предварительный договор прикрывали собой договор займа с залогом имущества, предметом которого выступала спорная комната.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьям 807, 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Понятие и основания возникновения залога определены в ст. 334 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 170 притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше ст. 170 ч. 2 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Так, из материалов дела следует, что, несмотря на подписание 10.03.2011 г. между Д.Л.И. и К.А. договора купли-продажи комнаты N 2, расположенной в коммунальной квартире по адресу:., акта приема-передачи имущества, помещение в фактическое владение К.А. не перешло. Д.Л.И. проживала и до настоящего времени пользовалась указанной комнатой, распоряжаясь ею по своему усмотрению, несла расходы по ее содержанию. Доказательств иного суду не представлено. Из приведенных выше решений Тушинского районного суда г. Москвы от 19 июня 2012 г. и от 25 декабря 2013 г. следует, что Д.Л.И. договор купли-продажи не исполняла, в связи с чем К.А. не мог зарегистрировать право собственности на комнату и получить свидетельство о праве собственности, иначе как обратившись для решения этих вопросов в судебном порядке.
В материалы дела представлена копия предварительного договора купли-продажи квартиры, составленного сторонами в один день с договором купли-продажи (10.03.2011 г.), который, как пояснила истица, гарантировал ей возврат комнаты после выплаты долга, из содержания которого следует, что К.А. (продавец) обязуется продать, а Д.Л.И. (покупатель) купить принадлежащую продавцу комнату, расположенную по адресу:., за сумму. рублей с указанием порядка расчета (ежемесячно по. рублей начиная с 10.04.2011 г. по 10.02.2013 г., и последний платеж 10 марта 2013 г. в сумме. руб.). В этом же договоре указано, каким образом должен производиться расчет между сторонами, установлена ответственность за нарушение срока платежа, обязанность продавца не отчуждать комнату третьим лицам, не давать согласие на регистрацию по указанному адресу никаких третьих лиц, не сдавать в наем без согласия покупателя, а покупатель принял на себя обязанности по подготовке необходимых для заключения договора купли-продажи документов за свой счет, оплатить коммунальные услуги и тарифы за пользование телефоном с момента подписания акта приема-передачи, оплатить налог, который будет начислен продавцу за продажу указанной недвижимости. Кроме того, в договоре указаны банковские реквизиты продавца К.А. для перечисления денежных средств, поскольку договором предусмотрена возможность наличной оплаты сумм, указанных в графике платежей, и оплата путем безналичных перечислений на банковский счет продавца.
Оценивая указанный предварительный договор, суд пришел к выводу о том, что при его написании произошла техническая описка, и вместо покупателя К.А. указан продавец К.А. и, соответственно, вместо продавца Д.Л.И. указан покупатель Д.Л.И. Какими доказательствами подтвержден вывод о наличии в договоре указанной описки, суд первой инстанции в решении не указывает.
Между тем, оценивая содержание предварительного договора, договора купли-продажи, представленной Д.Л.И. расписки о передаче 08.04.2011 г. К.А. рублей, что соответствует сроку оплаты и размеру первого платежа по предварительному договору, обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, коллегия полагает, что доводы Д.Л.И. о том, что указанные предварительный договор и договор купли-продажи прикрывали договор займа с залогом имущества, являются убедительными. Доказательств наличия иных обязательств, в связи с которыми Д.Л.И. оплачивала К.А. указанные. рублей, ответчиком суду не представлено.
Право собственности на комнату N 2, площадью. кв. м, в двухкомнатной квартире, общей площадью. кв. м, расположенной по адресу:., за К.А. было признано в судебном порядке решениями Тушинского районного суда г. Москвы по гражданским делам N 2-911/12 и N 2-6486/13 по искам К.А. к Д.Л.И. Дела были рассмотрены судом в отсутствие Д.Л.И.
Приведенные факты и доказательства свидетельствуют об отсутствии у Д.Л.И. намерения продавать спорную комнату, о том, что фактически между сторонами имелось соглашение о займе и залоге имущества, и обязательства по этим сделкам исполнялись Д.Л.И.
Кроме того, коллегия признает убедительными доводы Д.Л.И. о том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи. рублей, не соответствовала реальной стоимости комнаты, которая составляла не менее. рублей, что также подтверждает, что эта сумма не являлась оплатой по договору купли-продажи, а должна была передаваться в качестве займа в пользу Д.Л.И. и возвращаться Д.Л.И. К.А. в соответствии с графиком платежей, указанным в предварительном договоре, в срок до 10 марта 2013 г.
С учетом изложенного, коллегия признает обоснованными доводы Д.Л.И. о том, что она была введена в заблуждение К.А., и, подписывая 10.03.2011 г. в офисе по адресу:., одновременно два договора - предварительный договор купли-продажи комнаты с графиком выплаты заемных денежных средств на сумму... руб. и договор купли-продажи комнаты для регистрации в Росреестре в качестве залога до выплаты денежных средств до 10.03.2013 г., она полагала, что заключает договор займа и залога имущества, и намерений отказаться от прав на спорное жилое помещение не имела.
Поскольку договор купли-продажи является притворной сделкой, в силу положений ст. 170 п. 2 ГК РФ этот договор является ничтожным в силу закона, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента совершения сделки.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для предоставления обеспечения займа К.А. имуществом, право на которое к нему перешло в результате совершения ничтожной сделки.
При признании недействительным договора купли-продажи комнаты подлежит возвращению в собственность Д.Л.И.
Из материалов дела следует, деньги Д.Л.И. в качестве оплаты за квартиру по договору купли-продажи не передавались, сумма получена ею в долг, и к правоотношениям сторон подлежат применению положения закона о договоре займа.
Коллегия полагает, что ссылка ответчика на пропуск Д.Л.И. срока исковой давности, не может быть признана обоснованной, поскольку, по мнению судебной коллегии, указанный срок истицей не пропущен.
По смыслу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из указанных выше доказательств и установленных обстоятельств дела следует, что Д.Л.И. не исполняла договор купли-продажи, ее действия свидетельствовали об исполнении обязательств, вытекающих из договора займа, о регистрации права собственности за К.А. ей стало известно после того, как она предприняла попытку объединить комнаты, и в апреле 2014 г. Росреестром ей было отказано в государственной регистрации права собственности на всю квартиру. Начало исполнения К.А. договора купли-продажи до вынесения судом решения от 19 июня 2012 г. не производилось, его право на спорную комнату было зарегистрировано только после вынесения указанного судебного решения. С исковыми требованиями Д.Л.И. обратилась в суд 13 мая 2014 г. в пределах срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, коллегия не может согласиться с решением суда, оно подлежит отмене, а по делу следует принять новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2015 г. отменить. Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу:., заключенный между Д.Л.И. и К.А. 10 марта 2011 г., комнату N 2, расположенную по адресу:., возвратить в собственность Д.Л.И.
Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)