Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
при участии представителя ответчика: Ткачева К.В. по доверенности от 10.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесное"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 по делу N А82-2691/2016, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского
к обществу с ограниченной ответственностью "Лесное"
о взыскании денежной суммы,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области
(ИНН: 7604071920, ОГРН: 10476000432219),
установил:
Управление муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Лесное" (далее - ответчик, Общество) 360 125 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 26.09.2014, 23 743 рублей 13 копеек пени за период с 10.08.2014 по 26.09.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468. Делу был присвоен номер А82-2690/2016.
Также истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с ответчика 535 170 рублей 83 копеек арендной платы за период с 01.07.2014 по 26.09.2014, 35 283 рублей 94 копеек пени за период с 10.08.2014 по 26.09.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467. Делу присвоен номер А82-2691/2016.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2016 указанные дела были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела номер А82-2691/2016.
С учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика:
- 211 579 рублей 17 копеек арендной платы за период с 27.09.2016 по 31.10.2016, 16 241 рублей 82 копеек за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467,
- 142 375 рублей арендной платы за период с 27.09.2016 по 31.10.2016, 10 882 рублей 86 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468,
- 746 750 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 51 525 рублей 76 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467,
- 502 500 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 34 625 рублей 99 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Управления взыскано 460 495 рублей 84 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 32 359 рублей 65 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467, 75 827 рублей 74 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 5 020 рублей 23 копейки пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик ссылается на то, что акты приема-передачи земельного участка по договорам о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 12.10.2009 N 1467, N 1468 между сторонами по договору не подписаны. Ответчик обращает внимание, что периоды просрочки и взыскания договорной неустойки в претензиях не совпадают с периодами, заявленными в исковом заявлении, что свидетельствует об отсутствии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а также не совпадают периоды просрочки со сроками внесения арендных платежей, предусмотренных договором аренды. По мнению ответчика, договоры от 28.02.2012 N 10/1467, N 20/1468 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды Обществу не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808. Указанные договоры являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключение таких договоров направлено на получение Обществом прав арендатора находящихся в муниципальной собственности земельных участков без торгов, что противоречит нормам земельного законодательства. Кроме того, ответчик указывает, что соглашения о продлении срока действия договоров аренды были подписаны после истечения срока действия договоров аренды, заключенный на новый срок договор является новым договором аренды, а заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о его продлении. Ответчик считает, что в таком случае со стороны Общества имеет место фактическое использование земельного участка при отсутствии договорных отношений с Управлением, в связи с чем с него подлежит взысканию регулируемая арендная плата с применением коэффициента функционального использования "для среднеэтажной застройки" - 0,37. Также ответчик считает, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первой очереди) у Общества прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом, сохраняется только обязанность по внесению платы за пользование оставшейся частью земельного участка.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию Общества.
Другие лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 2 статьи 36, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 330, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частями 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", абзацем 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 12.10.2009 между Управлением (арендодатель) и ООО ФСК "ХАКИ" (арендатор) был заключен договор N 1468 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:18:010901:21, площадью 4801 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Менделеева, участок 2а, для среднеэтажной жилой застройки (лист дела 5 том 2).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора за аренду земельного участка арендатор оплачивает арендную плату, которая на основании Протокола об утверждении результатов аукциона от 07.10.2009, составляет 1 507 500 рублей в год; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетными, равными частями (1/12 части годовой арендной платы).
По договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.02.2012 N 20/1468 ООО ФСК "ХАКИ" передало свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 12.10.2009 N 1468, Обществу (лист дела 14 том 2).
Соглашением от 15.10.2012 в пункт 6.2 договора аренды были внесены изменения, срок действия договора установлен до 10.10.2014 (лист дела 20 том 2).
12.10.2009 между Управлением и ООО "ФСК "ХАКИ" был заключен договор N 1467 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:18:010901:66, площадью 6225 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Менделеева, участок 1а, для среднеэтажной жилой застройки (лист дела 5 том 1).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора за аренду земельного участка арендатор оплачивает арендную плату, которая на основании Протокола об утверждении результатов аукциона от 07.10.2009, составляет 2 240 250 рублей в год; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетными, равными частями (1/12 части годовой арендной платы).
По договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.02.2012 N 20/1467 ООО ФСК "ХАКИ" передало свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 12.10.2009 N 1467, Обществу (лист дела 15 том 1).
Соглашением от 15.10.2012 в пункт 6.2 договора аренды были внесены изменения, срок действия договора установлен до 10.10.2014 (лист дела 21 том 1).
29.11.2013 Обществу выдано разрешение N RU 76302000-44 на ввод объекта в эксплуатацию - жилой комплекс по ул. Менделеева, уч. 1а и 2а, I-ый этап, корпус N 1 с инженерными коммуникациями.
Построенный жилой дом расположен на двух земельных участках.
Постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 04.12.2013 N ПОС.03-2064/13 многоквартирному жилому дому, построенному Обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 76:18:010901:66, 76:18:010901:21, присвоен номер дома 21 (далее - многоквартирный дом).
Первая запись о регистрации права собственности на квартиру N 14 в многоквартирном доме внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2013.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК (действующей до 01.03.2015) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с 30.12.2013, то есть момента первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме (1-й этап), у собственника жилого помещения возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
При этом после введения в эксплуатацию первого этапа строительства у ответчика для продолжения строительства в пользовании остался земельный участок остальной площадью и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась. После ввода в эксплуатацию первого этапа строительства и регистрации права собственности на квартиру ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство, следовательно, пользовался спорным земельным участком, а значит, обязан вносить арендную плату.
26.09.2014 Обществу выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию N RU 76302000-52 и N RU 76302000-53.
Согласно пунктов 6.2 договоров аренды от 12.10.2009 N 1467 и N 1468 срок аренды земельного участка был установлен с 12.10.2009 по 11.10.2012.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ (утратившей силу с 01.03.2015) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Общество не возвратило спорное имущество после истечения сроков договоров аренды от 12.10.2009 N 1467 и N 1468, а продолжало строительство, следовательно, пользовалось земельными участками.
При наличии права арендодателя требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, в отсутствие доказательств принятия ответчиком мер к возврату арендуемого имущества и с учетом принципа платности землепользования, доводы Общества об отсутствии у него обязанности вносить установленные договорами аренды платежи являются неправомерными. Следовательно, позиция Общества о необходимости установления ему платы за пользование землей в размере, отличном (меньшем) от установленного договорами аренды размера арендной платы, подлежит отклонению.
В том числе внесение указанной в договорах аренды платы Общество обязалось производить соглашениями от 15.10.2012.
Ссылка Общества в данном случае на нарушение процедуры заключения соглашений от 15.10.2012 (после истечения предусмотренного пунктами 6.2 договоров аренды срока договоров аренды - 11.10.2012) о внесении изменений в пункты 6.2 договоров аренды (в части окончания сроков договоров - до 10.01.2014) не принимается, как не являющаяся основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела требований.
По договорам от 28.02.2012 N 10/1467 и N 20/1468 Обществу были переданы права арендатора на спорных земельных участках. Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что в данном случае не установлено и не подтверждается обстоятельств для признания данных договоров недействительными (ничтожными).
Кроме того, вступившими в силу судебными актами по делу N А40-202362/2015 установлено, что произошла полная замена стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 12.10.2009 N 1468, в связи с чем к Обществу перешли в полном объеме не только права, но и обязанности арендатора, в том числе и обязательство по погашению задолженности по арендной плате.
С учетом изложенного, проверив расчет арендной платы истца, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным частично, исключив из расчета с 01.01.2014 площадь фактически занимаемой территории под многоквартирным домом - 1234,48 кв. м (площадь дома 6172,4 кв. м разделить на 5 этажей), из которых 415 кв. м из земельного участка 76:18:010901:66 (остаток в аренде 5810 кв. м) и 819,48 кв. м из земельного участка 76:18:010901:21 (остаток в аренде 3981,52 кв. м), до момента постановки земельного участка под домом на кадастровый учет; после кадастрового учета исключив из расчета площадь земельного участка 6970 кв. м по кадастровому паспорту от 25.11.2016 N 7600/301/2016-488843, из которых 2706 кв. м из земельного участка 76:18:010901:66 (остаток в аренде 3519 кв. м) и 4264 кв. м из земельного участка 76:18:010901:21 (остаток в аренде 537 кв. м) (расчет, лист дела 194 том 2).
Пени за просрочку внесения Обществом арендной платы начислены истцом правомерно по ставке 0,15% за каждый день просрочки ее внесения, на основании пункта 3.3 постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-П.
Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. В претензиях, представленных в дело, истец потребовал от ответчика оплатить задолженность по арендной плате и пени в рамках рассматриваемых по делу правоотношений.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Ярославской области правильно установил, что с Общества в пользу Управления подлежат взысканию 460 495 рублей 84 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 32 359 рублей 65 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467, 75 827 рублей 74 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 5 020 рублей 23 копейки пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468. Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 по делу N А82-2691/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесное" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2017 N 02АП-4443/2017 ПО ДЕЛУ N А82-2691/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N А82-2691/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
при участии представителя ответчика: Ткачева К.В. по доверенности от 10.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесное"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 по делу N А82-2691/2016, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского
к обществу с ограниченной ответственностью "Лесное"
о взыскании денежной суммы,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области
(ИНН: 7604071920, ОГРН: 10476000432219),
установил:
Управление муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Лесное" (далее - ответчик, Общество) 360 125 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 26.09.2014, 23 743 рублей 13 копеек пени за период с 10.08.2014 по 26.09.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468. Делу был присвоен номер А82-2690/2016.
Также истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с ответчика 535 170 рублей 83 копеек арендной платы за период с 01.07.2014 по 26.09.2014, 35 283 рублей 94 копеек пени за период с 10.08.2014 по 26.09.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467. Делу присвоен номер А82-2691/2016.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2016 указанные дела были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела номер А82-2691/2016.
С учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика:
- 211 579 рублей 17 копеек арендной платы за период с 27.09.2016 по 31.10.2016, 16 241 рублей 82 копеек за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467,
- 142 375 рублей арендной платы за период с 27.09.2016 по 31.10.2016, 10 882 рублей 86 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468,
- 746 750 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 51 525 рублей 76 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467,
- 502 500 рублей арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 34 625 рублей 99 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Управления взыскано 460 495 рублей 84 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 32 359 рублей 65 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467, 75 827 рублей 74 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 5 020 рублей 23 копейки пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик ссылается на то, что акты приема-передачи земельного участка по договорам о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 12.10.2009 N 1467, N 1468 между сторонами по договору не подписаны. Ответчик обращает внимание, что периоды просрочки и взыскания договорной неустойки в претензиях не совпадают с периодами, заявленными в исковом заявлении, что свидетельствует об отсутствии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а также не совпадают периоды просрочки со сроками внесения арендных платежей, предусмотренных договором аренды. По мнению ответчика, договоры от 28.02.2012 N 10/1467, N 20/1468 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды Обществу не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808. Указанные договоры являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключение таких договоров направлено на получение Обществом прав арендатора находящихся в муниципальной собственности земельных участков без торгов, что противоречит нормам земельного законодательства. Кроме того, ответчик указывает, что соглашения о продлении срока действия договоров аренды были подписаны после истечения срока действия договоров аренды, заключенный на новый срок договор является новым договором аренды, а заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о его продлении. Ответчик считает, что в таком случае со стороны Общества имеет место фактическое использование земельного участка при отсутствии договорных отношений с Управлением, в связи с чем с него подлежит взысканию регулируемая арендная плата с применением коэффициента функционального использования "для среднеэтажной застройки" - 0,37. Также ответчик считает, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первой очереди) у Общества прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом, сохраняется только обязанность по внесению платы за пользование оставшейся частью земельного участка.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию Общества.
Другие лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 2 статьи 36, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 330, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частями 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", абзацем 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 12.10.2009 между Управлением (арендодатель) и ООО ФСК "ХАКИ" (арендатор) был заключен договор N 1468 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:18:010901:21, площадью 4801 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Менделеева, участок 2а, для среднеэтажной жилой застройки (лист дела 5 том 2).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора за аренду земельного участка арендатор оплачивает арендную плату, которая на основании Протокола об утверждении результатов аукциона от 07.10.2009, составляет 1 507 500 рублей в год; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетными, равными частями (1/12 части годовой арендной платы).
По договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.02.2012 N 20/1468 ООО ФСК "ХАКИ" передало свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 12.10.2009 N 1468, Обществу (лист дела 14 том 2).
Соглашением от 15.10.2012 в пункт 6.2 договора аренды были внесены изменения, срок действия договора установлен до 10.10.2014 (лист дела 20 том 2).
12.10.2009 между Управлением и ООО "ФСК "ХАКИ" был заключен договор N 1467 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:18:010901:66, площадью 6225 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Менделеева, участок 1а, для среднеэтажной жилой застройки (лист дела 5 том 1).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора за аренду земельного участка арендатор оплачивает арендную плату, которая на основании Протокола об утверждении результатов аукциона от 07.10.2009, составляет 2 240 250 рублей в год; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетными, равными частями (1/12 части годовой арендной платы).
По договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.02.2012 N 20/1467 ООО ФСК "ХАКИ" передало свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 12.10.2009 N 1467, Обществу (лист дела 15 том 1).
Соглашением от 15.10.2012 в пункт 6.2 договора аренды были внесены изменения, срок действия договора установлен до 10.10.2014 (лист дела 21 том 1).
29.11.2013 Обществу выдано разрешение N RU 76302000-44 на ввод объекта в эксплуатацию - жилой комплекс по ул. Менделеева, уч. 1а и 2а, I-ый этап, корпус N 1 с инженерными коммуникациями.
Построенный жилой дом расположен на двух земельных участках.
Постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 04.12.2013 N ПОС.03-2064/13 многоквартирному жилому дому, построенному Обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 76:18:010901:66, 76:18:010901:21, присвоен номер дома 21 (далее - многоквартирный дом).
Первая запись о регистрации права собственности на квартиру N 14 в многоквартирном доме внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2013.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК (действующей до 01.03.2015) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с 30.12.2013, то есть момента первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме (1-й этап), у собственника жилого помещения возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
При этом после введения в эксплуатацию первого этапа строительства у ответчика для продолжения строительства в пользовании остался земельный участок остальной площадью и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась. После ввода в эксплуатацию первого этапа строительства и регистрации права собственности на квартиру ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство, следовательно, пользовался спорным земельным участком, а значит, обязан вносить арендную плату.
26.09.2014 Обществу выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию N RU 76302000-52 и N RU 76302000-53.
Согласно пунктов 6.2 договоров аренды от 12.10.2009 N 1467 и N 1468 срок аренды земельного участка был установлен с 12.10.2009 по 11.10.2012.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ (утратившей силу с 01.03.2015) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Общество не возвратило спорное имущество после истечения сроков договоров аренды от 12.10.2009 N 1467 и N 1468, а продолжало строительство, следовательно, пользовалось земельными участками.
При наличии права арендодателя требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, в отсутствие доказательств принятия ответчиком мер к возврату арендуемого имущества и с учетом принципа платности землепользования, доводы Общества об отсутствии у него обязанности вносить установленные договорами аренды платежи являются неправомерными. Следовательно, позиция Общества о необходимости установления ему платы за пользование землей в размере, отличном (меньшем) от установленного договорами аренды размера арендной платы, подлежит отклонению.
В том числе внесение указанной в договорах аренды платы Общество обязалось производить соглашениями от 15.10.2012.
Ссылка Общества в данном случае на нарушение процедуры заключения соглашений от 15.10.2012 (после истечения предусмотренного пунктами 6.2 договоров аренды срока договоров аренды - 11.10.2012) о внесении изменений в пункты 6.2 договоров аренды (в части окончания сроков договоров - до 10.01.2014) не принимается, как не являющаяся основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела требований.
По договорам от 28.02.2012 N 10/1467 и N 20/1468 Обществу были переданы права арендатора на спорных земельных участках. Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что в данном случае не установлено и не подтверждается обстоятельств для признания данных договоров недействительными (ничтожными).
Кроме того, вступившими в силу судебными актами по делу N А40-202362/2015 установлено, что произошла полная замена стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 12.10.2009 N 1468, в связи с чем к Обществу перешли в полном объеме не только права, но и обязанности арендатора, в том числе и обязательство по погашению задолженности по арендной плате.
С учетом изложенного, проверив расчет арендной платы истца, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным частично, исключив из расчета с 01.01.2014 площадь фактически занимаемой территории под многоквартирным домом - 1234,48 кв. м (площадь дома 6172,4 кв. м разделить на 5 этажей), из которых 415 кв. м из земельного участка 76:18:010901:66 (остаток в аренде 5810 кв. м) и 819,48 кв. м из земельного участка 76:18:010901:21 (остаток в аренде 3981,52 кв. м), до момента постановки земельного участка под домом на кадастровый учет; после кадастрового учета исключив из расчета площадь земельного участка 6970 кв. м по кадастровому паспорту от 25.11.2016 N 7600/301/2016-488843, из которых 2706 кв. м из земельного участка 76:18:010901:66 (остаток в аренде 3519 кв. м) и 4264 кв. м из земельного участка 76:18:010901:21 (остаток в аренде 537 кв. м) (расчет, лист дела 194 том 2).
Пени за просрочку внесения Обществом арендной платы начислены истцом правомерно по ставке 0,15% за каждый день просрочки ее внесения, на основании пункта 3.3 постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-П.
Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. В претензиях, представленных в дело, истец потребовал от ответчика оплатить задолженность по арендной плате и пени в рамках рассматриваемых по делу правоотношений.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Ярославской области правильно установил, что с Общества в пользу Управления подлежат взысканию 460 495 рублей 84 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 32 359 рублей 65 копеек пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467, 75 827 рублей 74 копейки арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, 5 020 рублей 23 копейки пени за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468. Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 по делу N А82-2691/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесное" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)