Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириенко И.К.,
при участии:
- истца, индивидуального предпринимателя Порсева М.В., паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 февраля 2017 года
по делу N А60-54569/2016,
принятое судьей Матущак Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Порсева Михаила Викторовича (ОГРНИП 308745313400022, ИНН 745300872310)
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (ОГРН 1146679008552, ИНН 6679049818)
о взыскании долга, неустойки по договору аренды недвижимого имущества, расторжении договора,
Индивидуальный предприниматель Порсев Михаил Викторович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" о взыскании 663 930 руб. основного долга по договору аренды нежилого помещения N 2 от 07.07.2014 за период с июля по сентябрь 2016 года, неустойки за период 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6 772 руб. 08 коп., настаивая на расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 66" в пользу индивидуального предпринимателя Порсева Михаила Викторовича взыскано 670 702 руб. 08 коп., в том числе 663 930 руб. 00 коп. основного долга, 6 772 (руб. 08 коп. неустойки.
Дополнительным решением от 27.02.2016 Арбитражный суд Свердловской области был расторгнут договор аренды недвижимого имущества N 2 от 07.07.2014, на общество с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 66" возложена обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю Порсеву Михаилу Викторовичу нежилое помещение, общей площадью 737,7 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Серов, ул. Агломератчиков, д. 21, 1 этаж.
Ответчик обжаловал решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2017 в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.
Настаивает на том, что соглашение о расторжении договора было достигнуто путем обмена сообщениями в электронной переписке. Указывает, что расторжение договора с охранным предприятием, снятие с налогового учета по адресу: г. Серов, ул. Агломератчиков, 21, обособленного подразделения ООО "Торгсервис 66", смена рекламных конструкций, отсутствие претензий по внесению арендных платежей, фактический прием помещений и ключей от него, в отдельности не являются доказательствами прекращения договорных отношений, но являются фактами и в совокупности свидетельствуют о том, что истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела, 07.07.2014 индивидуальный предприниматель Порсев Михаил Викторович (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (арендатор) заключили договор N 2 аренды недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 737,7 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Серов, ул. Агломератчиков, д. 21.
Факт предоставления предпринимателем Порсевым М.В. обществу "Торгсервис 66" в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 07.07.2014, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей сторон.
В соответствии с пп. 3.1., 3.2. договора арендатор обязан ежемесячно перечислять арендную плату, размер которой составляет 221310 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, из расчета 300 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц. Начисление арендной платы производится по истечении 2 календарных месяцев с момента подписания акта соответствия помещения техническим требованиям арендатора. До истечения 2 календарных месяцев с момента подписания акта соответствия помещения техническим требованиям арендатора начисление арендной платы не производится. Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Довод ответчика о том, что спорный договор расторгнут раньше, поскольку он прекратил пользование спорным помещением с 30.06.2016 судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.
В соответствии с п. 5.1 договора срок аренды установлен в 5 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан оплатить арендодателю плату за фактическое время пользования помещением и возвратить помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в этом случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.
Ответчик указал, что письмом от 11.04.2016, направленным истцу по электронной почте, уведомил последнего о расторжении спорного договора N 2 от 07.07.2014 и приложил акт приема-передачи помещения, подписанный в одностороннем порядке.
Ответчик в апелляционной жалобе указал, что истец от подписания данного акта уклоняется.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как это установлено п. 2 ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут быть признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды, приведены в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Представленная в материалы дела претензия о расторжении договора от 11.04.2016, направленная на адрес электронной почты saxa74@mail.ru, не содержит доказательств получения данного письма Посревым М.В., принадлежность данного адреса электронной почты Порсеву М.В. материалами дела не подтверждена. Истец получение данного уведомления отрицает, обратное ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Ссылки ответчика на то, что им был расторгнут договор с охранным предприятием, снятие с налогового учета по адресу: г. Серов, ул. Агломератчиков, 21, обособленного подразделения ООО "Торгсервис 66", смена рекламных конструкций, отсутствие претензий по внесению арендных платежей, фактический прием помещений и ключей от него, не свидетельствует о прекращении договорных отношений с истцом.
Доказательств уклонения в спорный период арендодателя от принятия арендованного имущества ответчиком суду не представлено, из материалов дела указанный вывод не следует.
Представленные в материалы дела пояснения сторонних лиц, свидетельствующих о выезде ответчика из спорного помещения, сведения ООО "ЧОП Гранит-СБ" и сведения налогового органа, судом правильно отклонены, поскольку не являются достаточными для вывода о прекращении действия договора аренды.
Таким образом, ввиду отсутствия доказательств погашения задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности за пользование имуществом в общей сумме 663 930 руб. за период с июля 2016 года по сентябрь 2016 года.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной за просрочку перечисления арендной платы за период с 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6772 руб. 08 коп.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
Пунктом п. 6.1. договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.
Поскольку ответчиком нарушены согласованные сторонами сроки оплаты, истец обоснованно обратился с требованием о взыскании с ответчика неустойки. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6772 руб. 08 коп.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств расторжения договора N 2 от 07.07.2014 арендатором в одностороннем порядке.
Согласно п. 4.4.3 договора, если арендатор не внес арендную плату в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора, договор подлежит досрочному расторжению.
До истечения срока действия договора письмом N 1 от 13.09.2016 истец уведомил ответчика о расторжении договора N 2 от 07.07.2014 и необходимости возврата арендуемого помещения.
В ответ на претензию ответчик направил письмо, в котором указал на невозможность удовлетворения заявленного требования, поскольку свои обязательства по возврату объекта исполнил, направив в адрес арендодателя 11.04.2016 уведомление о расторжении договора, а также акт приема-передачи помещения, подписанный в одностороннем порядке. Данные возражения ответчика судом отклонены по вышеизложенным причинам.
Поскольку факт невнесения ответчиком арендной платы в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа (п. 4.4.3. договора), а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа на момент обращения с требованием о расторжении договора полностью подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил, требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2 от 07.07.2014 обоснованно и подлежит удовлетворению на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд принял во внимание волю обеих сторон на прекращение договора аренды.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку по состоянию на дату вынесения дополнительного решения ответчик имущество истцу не возвратил, Арбитражный суд Свердловской области суд удовлетворил заявленные требования на основании статей 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные выводы суда первой инстанции подателем апелляционной жалобы не оспариваются.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2017 года по делу N А60-54569/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 17АП-4324/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-54569/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. N 17АП-4324/2017-ГК
Дело N А60-54569/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириенко И.К.,
при участии:
- истца, индивидуального предпринимателя Порсева М.В., паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 февраля 2017 года
по делу N А60-54569/2016,
принятое судьей Матущак Ю.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Порсева Михаила Викторовича (ОГРНИП 308745313400022, ИНН 745300872310)
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (ОГРН 1146679008552, ИНН 6679049818)
о взыскании долга, неустойки по договору аренды недвижимого имущества, расторжении договора,
установил:
Индивидуальный предприниматель Порсев Михаил Викторович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" о взыскании 663 930 руб. основного долга по договору аренды нежилого помещения N 2 от 07.07.2014 за период с июля по сентябрь 2016 года, неустойки за период 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6 772 руб. 08 коп., настаивая на расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 66" в пользу индивидуального предпринимателя Порсева Михаила Викторовича взыскано 670 702 руб. 08 коп., в том числе 663 930 руб. 00 коп. основного долга, 6 772 (руб. 08 коп. неустойки.
Дополнительным решением от 27.02.2016 Арбитражный суд Свердловской области был расторгнут договор аренды недвижимого имущества N 2 от 07.07.2014, на общество с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 66" возложена обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю Порсеву Михаилу Викторовичу нежилое помещение, общей площадью 737,7 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Серов, ул. Агломератчиков, д. 21, 1 этаж.
Ответчик обжаловал решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2017 в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.
Настаивает на том, что соглашение о расторжении договора было достигнуто путем обмена сообщениями в электронной переписке. Указывает, что расторжение договора с охранным предприятием, снятие с налогового учета по адресу: г. Серов, ул. Агломератчиков, 21, обособленного подразделения ООО "Торгсервис 66", смена рекламных конструкций, отсутствие претензий по внесению арендных платежей, фактический прием помещений и ключей от него, в отдельности не являются доказательствами прекращения договорных отношений, но являются фактами и в совокупности свидетельствуют о том, что истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела, 07.07.2014 индивидуальный предприниматель Порсев Михаил Викторович (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (арендатор) заключили договор N 2 аренды недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 737,7 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Серов, ул. Агломератчиков, д. 21.
Факт предоставления предпринимателем Порсевым М.В. обществу "Торгсервис 66" в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 07.07.2014, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей сторон.
В соответствии с пп. 3.1., 3.2. договора арендатор обязан ежемесячно перечислять арендную плату, размер которой составляет 221310 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, из расчета 300 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц. Начисление арендной платы производится по истечении 2 календарных месяцев с момента подписания акта соответствия помещения техническим требованиям арендатора. До истечения 2 календарных месяцев с момента подписания акта соответствия помещения техническим требованиям арендатора начисление арендной платы не производится. Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Довод ответчика о том, что спорный договор расторгнут раньше, поскольку он прекратил пользование спорным помещением с 30.06.2016 судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.
В соответствии с п. 5.1 договора срок аренды установлен в 5 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан оплатить арендодателю плату за фактическое время пользования помещением и возвратить помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в этом случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.
Ответчик указал, что письмом от 11.04.2016, направленным истцу по электронной почте, уведомил последнего о расторжении спорного договора N 2 от 07.07.2014 и приложил акт приема-передачи помещения, подписанный в одностороннем порядке.
Ответчик в апелляционной жалобе указал, что истец от подписания данного акта уклоняется.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как это установлено п. 2 ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут быть признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды, приведены в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Представленная в материалы дела претензия о расторжении договора от 11.04.2016, направленная на адрес электронной почты saxa74@mail.ru, не содержит доказательств получения данного письма Посревым М.В., принадлежность данного адреса электронной почты Порсеву М.В. материалами дела не подтверждена. Истец получение данного уведомления отрицает, обратное ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Ссылки ответчика на то, что им был расторгнут договор с охранным предприятием, снятие с налогового учета по адресу: г. Серов, ул. Агломератчиков, 21, обособленного подразделения ООО "Торгсервис 66", смена рекламных конструкций, отсутствие претензий по внесению арендных платежей, фактический прием помещений и ключей от него, не свидетельствует о прекращении договорных отношений с истцом.
Доказательств уклонения в спорный период арендодателя от принятия арендованного имущества ответчиком суду не представлено, из материалов дела указанный вывод не следует.
Представленные в материалы дела пояснения сторонних лиц, свидетельствующих о выезде ответчика из спорного помещения, сведения ООО "ЧОП Гранит-СБ" и сведения налогового органа, судом правильно отклонены, поскольку не являются достаточными для вывода о прекращении действия договора аренды.
Таким образом, ввиду отсутствия доказательств погашения задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности за пользование имуществом в общей сумме 663 930 руб. за период с июля 2016 года по сентябрь 2016 года.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной за просрочку перечисления арендной платы за период с 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6772 руб. 08 коп.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
Пунктом п. 6.1. договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.
Поскольку ответчиком нарушены согласованные сторонами сроки оплаты, истец обоснованно обратился с требованием о взыскании с ответчика неустойки. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 11.07.2016 по 13.09.2016 в сумме 6772 руб. 08 коп.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств расторжения договора N 2 от 07.07.2014 арендатором в одностороннем порядке.
Согласно п. 4.4.3 договора, если арендатор не внес арендную плату в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора, договор подлежит досрочному расторжению.
До истечения срока действия договора письмом N 1 от 13.09.2016 истец уведомил ответчика о расторжении договора N 2 от 07.07.2014 и необходимости возврата арендуемого помещения.
В ответ на претензию ответчик направил письмо, в котором указал на невозможность удовлетворения заявленного требования, поскольку свои обязательства по возврату объекта исполнил, направив в адрес арендодателя 11.04.2016 уведомление о расторжении договора, а также акт приема-передачи помещения, подписанный в одностороннем порядке. Данные возражения ответчика судом отклонены по вышеизложенным причинам.
Поскольку факт невнесения ответчиком арендной платы в течение 20 календарных дней после наступления срока очередного платежа (п. 4.4.3. договора), а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа на момент обращения с требованием о расторжении договора полностью подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил, требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2 от 07.07.2014 обоснованно и подлежит удовлетворению на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд принял во внимание волю обеих сторон на прекращение договора аренды.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку по состоянию на дату вынесения дополнительного решения ответчик имущество истцу не возвратил, Арбитражный суд Свердловской области суд удовлетворил заявленные требования на основании статей 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные выводы суда первой инстанции подателем апелляционной жалобы не оспариваются.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2017 года по делу N А60-54569/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)