Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "АРУС" (г. Калуга, ОГРН 1064027057489, ИНН 4027076332) - Фесиной А.В. (доверенность от 02.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Профтепло" (г. Калуга, ОГРН 1074028001431, ИНН 4028039189) - Лопухова Ю.А. (доверенность от 17.11.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРУС" на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.04.2016 по делу N А23-6586/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АРУС" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профтепло" о взыскании 44 090 рублей, в том числе задолженности по договору аренды от 01.10.2014 N 18 в размере 10 011 рублей за период с 24.09.2015 по октябрь 2015, расходов по оплате электроэнергии в размере 394 рублей, расходов по вскрытию замка в сумме 1 600 рублей и стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 32 085 рублей (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 06.04.2016 (т. 2, л.д. 16) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что арендатором исполнена обязанность по возврату арендованного имущества после расторжения договора, а арендодатель уклонился от принятия помещения.
В апелляционной жалобе ООО "АРУС" просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о возможности приемки помещения 24.09.2015, ссылаясь на то, что в этот момент ответчик не передал ключи, а помещение имело недостатки, требующие устранения. Отмечает, что письма истца от 08.10.2015 (о возврате ключей), от 14.10.2015 (о прибытии для вскрытия помещения) оставлены без ответа. Ссылается на то, что в подтверждение расходов по электрической энергии в материалы дела представлены счета, акты, платежные поручения. Считает обоснованным требование о взыскании суммы налога на имущество (которое увеличивает задолженность по арендной плате), указывая, что обязательства по его уплате были приняты ответчиком в порядке пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что на уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2.2.7, подготовки акта приема-передачи, истец не отреагировал, в связи с чем ОО "Профтепло" составило акта сдачи от 24.09.2015, от подписания которого ООО "АРУС" уклонилось. Считает несостоятельным довод заявителя об отсутствии у него доступа в помещение, заявляя о просрочке кредитора в принятии объекта аренды. Указывает, что возможное наличие недостатков не является основанием для отказа в принятии объекта, недостатки могли быть отражены в акте приемки. Ссылается на отсутствие доказательств ухудшения качества сдаваемого помещения сверх его нормального износа.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.01.2012 между ООО "АРУС" (арендодатель) и ООО "Профтепло" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 18 (т. 1, л.д. 9), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения общей площадью 12,16 кв. метров расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, 57, строение 2, а именно: комната N 4 площадью 12,16 кв. метров для использования под офис на срок с 01.01.2012 по 30.11.2012 (пункт 4.1 договора).
Разделом 3 договора предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 7 904 рублей в месяц из расчета - за арендную плату нежилых помещений под офис площадью 12,16 кв. метров - 650 рублей за кв. метр. Арендная плата включает в себя оплату за пользование коммунальными услугами (канализация, вода, теплоснабжения) и эксплуатационные расходы (уборка помещений). Электроэнергию арендатор оплачивает отдельно по установленной мощности.
Пунктом 2.2.7 договора установлена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договор, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии.
Впоследствии между сторонами на аналогичных условиях заключены договоры аренды от 01.12.2012 на срок с 01.12.2012 по 31.10.2013 (т. 1, л.д. 16), от 01.11.2013 на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014 (т. 1, л.д. 18), от 01.10.2014 на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015 (т. 1, л. д. 20).
Письмом от 21.08.2015 арендатор со ссылкой на пункт 2.2.7 уведомил арендодателя о расторжении договора с 21.09.2015 (т. 1, л.д. 22), одновременно предложив подготовить соответствующее соглашение и акт приема-передачи.
Не получив от истца ответа, ООО "АРУС" письмом от 24.08.2015 N 24 направило истцу акт приема-передачи (возврата) помещения от 24.09.2015 (т. 1, л.д. 23 - 24).
В письмах от 24.09.2015 и от 25.09.2015 истец сообщил о невозможности подписания акта приема-передачи ввиду наличия замечаний к состоянию спорного помещения (в потолке повреждено 9 плиток, в стенах просверлено 25 отверстий для крепления стеллажей, на полу поврежден линолеум).
В связи с отказом истца от подписания акта приема-передачи помещения, ответчик сопроводительным письмом от 28.09.2015 N 026 направил истцу ключи от арендуемого помещения (т. 1, л.д. 30). Письмо получено истцом, что подтверждается отчетом службы доставки (т. 1, л.д. 63).
По результатам комиссионного осмотра от 21.10.2015, проведенного без представителя арендатора, извещенного об осмотре письмом от 24.10.2015, истцом произведено вскрытие замка от помещения (стоимость работ по вскрытию составила 1 600 рублей) и зафиксировано ненадлежащее состояние объекта (в потолках выявлено повреждение 9 плиток, в стенах просверлено 23 отверстия и установлены дюбеля для крепления стеллажей, на полу поврежден линолеум) (стоимость работ по ремонту составила 32 085 рублей).
Считая, что за период с 24.09.2015 по октябрь 2015 ответчик должен вносить арендную плату в связи с непередачей помещения в соответствии с условиями договора, а также возместить истцу понесенные им расходы по вскрытию замка и ремонту, ООО "АРУС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В данном случае ответчик заявил о расторжении договора на основании пункта 2.2.7, предусматривающего уведомление арендодателя за один месяц.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Как видно из материалов дела, на письмо ответчика от 21.08.2015 с предложением подготовить акт приемки (т. 1, л.д. 22), истец не отреагировал. В связи с этим арендатор сопроводительным письмом от 24.08.2015 (т. 1, л.д. 24) направил истцу свою редакцию акта возврата, которая не была подписана арендодателем.
При этом в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции представитель истца не отрицал факт нахождения представителей сторон на объекте 24.09.2015, однако пояснил, что отказ в подписании акта возврата обусловлен ненадлежащим состоянием помещения и устной договоренностью с ответчиком о необходимости его ремонта.
Между тем по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Права собственника в случае ненадлежащего состояния возвращаемого имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. При этом наличие недостатков в возвращаемом помещении должно подтверждаться надлежащими доказательствами - актом возврата, в котором отражается состояние возвращаемого имущества.
В данном случае материалами дела не подтверждается, что на 24.09.2015 (дату выхода представителей сторон на объект для приемки) помещение находилось в ненадлежащем состоянии.
Впервые о таком состоянии истец указал ответчику лишь в письме от 25.09.2015 (т. 1, л.д. 26). При этом обстоятельств, препятствующих выявить указанные недостатки после уведомления арендатора об отказе от договора и приглашения арендодателя на приемку помещения (с отражением в акте приемки), истцом, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не приведено.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об уклонении истца, как арендодателя от принятия помещения в связи с прекращением договора аренды.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Довод заявителя о невозможности доступа в арендуемое ответчиком помещение, в связи с тем, что в адрес истца были направлены ключи не от спорного помещения и истец был вынужден взламывать замок и нести расходы на установку нового, не является основанием для удовлетворения иска. Тем более что в апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что присутствовали на объекте 24.09.2015 и уже в письме от 25.09.2015 (т. 1, л.д. 26) истец конкретно указывает свои претензии по недостаткам обнаруженным им в помещении. Это указывает на наличие у него доступа в спорное помещение. Факт отказа ответчика передать ключи от помещения 24.09.2015 никак не зафиксирован. Кроме того, закон связывает сдачу арендуемого помещения не с моментом передачи ключей, а с подписанием акта приема-передачи.
В связи с отсутствием оснований для взыскания с ответчика арендной платы, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании стоимости электроэнергии. Тем более, что в материалах дела не имеется доказательств составления двусторонних актов снятия показаний приборов учета энергии. В то время как помещение, арендуемое ответчиком, не имеет отдельного счетчика для учета потребленной непосредственно им электроэнергии. Имеющийся счетчик находится за пределами территории, арендуемой ООО "Профтепло" и у ответчика отсутствует доступ к указанному счетчику для сверки реально потребляемой им электроэнергии.
По мнению апелляционного суда первой инстанцией правомерно отказано и в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде расходов по вскрытию замка и проведению восстановительного ремонта.
По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.
Обращаясь в суд, истец указал на то, что после возвращения спорного помещения был произведен его ремонт на основании договора подряда от 22.10.2015 (т. 1, л.д. 36), предметом которого являлась реконструкция и благоустройство комнаты N 4 (установка напольного плинтуса, линолеума, светильников, потолочных плиток; замена замка; поклейка и демонтаж обоев). Общая стоимость ремонтных работ составила 16 620 рублей. Факт наличия недостатков отражен в одностороннем акте осмотра от 21.10.2015 (т. 1, л.д. 34).
Между тем, доказательств того, что обнаруженные недостатки не относятся к нормальному износу помещения, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Довод заявителя о необходимости уплаты арендатором налога на имущество, подлежит отклонению.
Статьей 57 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять уплату налогов.
В силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
Исходя из требований названных норм права, плательщиками налога на имущество признаются арендодатели, которые не могут требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных ими налогов сверх установленной в договоре арендной платы.
В связи с изложенным, оснований для возложения на арендатора указанных расходов не имеется.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 06.04.2016 по делу N А23-6586/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 20АП-2979/2016 ПО ДЕЛУ N А23-6586/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А23-6586/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "АРУС" (г. Калуга, ОГРН 1064027057489, ИНН 4027076332) - Фесиной А.В. (доверенность от 02.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Профтепло" (г. Калуга, ОГРН 1074028001431, ИНН 4028039189) - Лопухова Ю.А. (доверенность от 17.11.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРУС" на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.04.2016 по делу N А23-6586/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АРУС" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профтепло" о взыскании 44 090 рублей, в том числе задолженности по договору аренды от 01.10.2014 N 18 в размере 10 011 рублей за период с 24.09.2015 по октябрь 2015, расходов по оплате электроэнергии в размере 394 рублей, расходов по вскрытию замка в сумме 1 600 рублей и стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 32 085 рублей (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 06.04.2016 (т. 2, л.д. 16) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что арендатором исполнена обязанность по возврату арендованного имущества после расторжения договора, а арендодатель уклонился от принятия помещения.
В апелляционной жалобе ООО "АРУС" просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о возможности приемки помещения 24.09.2015, ссылаясь на то, что в этот момент ответчик не передал ключи, а помещение имело недостатки, требующие устранения. Отмечает, что письма истца от 08.10.2015 (о возврате ключей), от 14.10.2015 (о прибытии для вскрытия помещения) оставлены без ответа. Ссылается на то, что в подтверждение расходов по электрической энергии в материалы дела представлены счета, акты, платежные поручения. Считает обоснованным требование о взыскании суммы налога на имущество (которое увеличивает задолженность по арендной плате), указывая, что обязательства по его уплате были приняты ответчиком в порядке пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что на уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2.2.7, подготовки акта приема-передачи, истец не отреагировал, в связи с чем ОО "Профтепло" составило акта сдачи от 24.09.2015, от подписания которого ООО "АРУС" уклонилось. Считает несостоятельным довод заявителя об отсутствии у него доступа в помещение, заявляя о просрочке кредитора в принятии объекта аренды. Указывает, что возможное наличие недостатков не является основанием для отказа в принятии объекта, недостатки могли быть отражены в акте приемки. Ссылается на отсутствие доказательств ухудшения качества сдаваемого помещения сверх его нормального износа.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.01.2012 между ООО "АРУС" (арендодатель) и ООО "Профтепло" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 18 (т. 1, л.д. 9), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения общей площадью 12,16 кв. метров расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, 57, строение 2, а именно: комната N 4 площадью 12,16 кв. метров для использования под офис на срок с 01.01.2012 по 30.11.2012 (пункт 4.1 договора).
Разделом 3 договора предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 7 904 рублей в месяц из расчета - за арендную плату нежилых помещений под офис площадью 12,16 кв. метров - 650 рублей за кв. метр. Арендная плата включает в себя оплату за пользование коммунальными услугами (канализация, вода, теплоснабжения) и эксплуатационные расходы (уборка помещений). Электроэнергию арендатор оплачивает отдельно по установленной мощности.
Пунктом 2.2.7 договора установлена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договор, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии.
Впоследствии между сторонами на аналогичных условиях заключены договоры аренды от 01.12.2012 на срок с 01.12.2012 по 31.10.2013 (т. 1, л.д. 16), от 01.11.2013 на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014 (т. 1, л.д. 18), от 01.10.2014 на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015 (т. 1, л. д. 20).
Письмом от 21.08.2015 арендатор со ссылкой на пункт 2.2.7 уведомил арендодателя о расторжении договора с 21.09.2015 (т. 1, л.д. 22), одновременно предложив подготовить соответствующее соглашение и акт приема-передачи.
Не получив от истца ответа, ООО "АРУС" письмом от 24.08.2015 N 24 направило истцу акт приема-передачи (возврата) помещения от 24.09.2015 (т. 1, л.д. 23 - 24).
В письмах от 24.09.2015 и от 25.09.2015 истец сообщил о невозможности подписания акта приема-передачи ввиду наличия замечаний к состоянию спорного помещения (в потолке повреждено 9 плиток, в стенах просверлено 25 отверстий для крепления стеллажей, на полу поврежден линолеум).
В связи с отказом истца от подписания акта приема-передачи помещения, ответчик сопроводительным письмом от 28.09.2015 N 026 направил истцу ключи от арендуемого помещения (т. 1, л.д. 30). Письмо получено истцом, что подтверждается отчетом службы доставки (т. 1, л.д. 63).
По результатам комиссионного осмотра от 21.10.2015, проведенного без представителя арендатора, извещенного об осмотре письмом от 24.10.2015, истцом произведено вскрытие замка от помещения (стоимость работ по вскрытию составила 1 600 рублей) и зафиксировано ненадлежащее состояние объекта (в потолках выявлено повреждение 9 плиток, в стенах просверлено 23 отверстия и установлены дюбеля для крепления стеллажей, на полу поврежден линолеум) (стоимость работ по ремонту составила 32 085 рублей).
Считая, что за период с 24.09.2015 по октябрь 2015 ответчик должен вносить арендную плату в связи с непередачей помещения в соответствии с условиями договора, а также возместить истцу понесенные им расходы по вскрытию замка и ремонту, ООО "АРУС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В данном случае ответчик заявил о расторжении договора на основании пункта 2.2.7, предусматривающего уведомление арендодателя за один месяц.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Как видно из материалов дела, на письмо ответчика от 21.08.2015 с предложением подготовить акт приемки (т. 1, л.д. 22), истец не отреагировал. В связи с этим арендатор сопроводительным письмом от 24.08.2015 (т. 1, л.д. 24) направил истцу свою редакцию акта возврата, которая не была подписана арендодателем.
При этом в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции представитель истца не отрицал факт нахождения представителей сторон на объекте 24.09.2015, однако пояснил, что отказ в подписании акта возврата обусловлен ненадлежащим состоянием помещения и устной договоренностью с ответчиком о необходимости его ремонта.
Между тем по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Права собственника в случае ненадлежащего состояния возвращаемого имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. При этом наличие недостатков в возвращаемом помещении должно подтверждаться надлежащими доказательствами - актом возврата, в котором отражается состояние возвращаемого имущества.
В данном случае материалами дела не подтверждается, что на 24.09.2015 (дату выхода представителей сторон на объект для приемки) помещение находилось в ненадлежащем состоянии.
Впервые о таком состоянии истец указал ответчику лишь в письме от 25.09.2015 (т. 1, л.д. 26). При этом обстоятельств, препятствующих выявить указанные недостатки после уведомления арендатора об отказе от договора и приглашения арендодателя на приемку помещения (с отражением в акте приемки), истцом, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не приведено.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об уклонении истца, как арендодателя от принятия помещения в связи с прекращением договора аренды.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Довод заявителя о невозможности доступа в арендуемое ответчиком помещение, в связи с тем, что в адрес истца были направлены ключи не от спорного помещения и истец был вынужден взламывать замок и нести расходы на установку нового, не является основанием для удовлетворения иска. Тем более что в апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что присутствовали на объекте 24.09.2015 и уже в письме от 25.09.2015 (т. 1, л.д. 26) истец конкретно указывает свои претензии по недостаткам обнаруженным им в помещении. Это указывает на наличие у него доступа в спорное помещение. Факт отказа ответчика передать ключи от помещения 24.09.2015 никак не зафиксирован. Кроме того, закон связывает сдачу арендуемого помещения не с моментом передачи ключей, а с подписанием акта приема-передачи.
В связи с отсутствием оснований для взыскания с ответчика арендной платы, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании стоимости электроэнергии. Тем более, что в материалах дела не имеется доказательств составления двусторонних актов снятия показаний приборов учета энергии. В то время как помещение, арендуемое ответчиком, не имеет отдельного счетчика для учета потребленной непосредственно им электроэнергии. Имеющийся счетчик находится за пределами территории, арендуемой ООО "Профтепло" и у ответчика отсутствует доступ к указанному счетчику для сверки реально потребляемой им электроэнергии.
По мнению апелляционного суда первой инстанцией правомерно отказано и в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде расходов по вскрытию замка и проведению восстановительного ремонта.
По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.
Обращаясь в суд, истец указал на то, что после возвращения спорного помещения был произведен его ремонт на основании договора подряда от 22.10.2015 (т. 1, л.д. 36), предметом которого являлась реконструкция и благоустройство комнаты N 4 (установка напольного плинтуса, линолеума, светильников, потолочных плиток; замена замка; поклейка и демонтаж обоев). Общая стоимость ремонтных работ составила 16 620 рублей. Факт наличия недостатков отражен в одностороннем акте осмотра от 21.10.2015 (т. 1, л.д. 34).
Между тем, доказательств того, что обнаруженные недостатки не относятся к нормальному износу помещения, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Довод заявителя о необходимости уплаты арендатором налога на имущество, подлежит отклонению.
Статьей 57 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять уплату налогов.
В силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
Исходя из требований названных норм права, плательщиками налога на имущество признаются арендодатели, которые не могут требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных ими налогов сверх установленной в договоре арендной платы.
В связи с изложенным, оснований для возложения на арендатора указанных расходов не имеется.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 06.04.2016 по делу N А23-6586/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)