Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу N А76-23247/2013 (судья Бесихина Т.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" - Туманова Екатерина Викторовна (доверенность от 06.10.2014);
- открытого акционерного общества "Челябинский завод профилированного стального настила" - Скорынина Анастасия Евгеньевна (доверенность от 11.01.2016 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" (далее - ООО "ДСК "ЗМС", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Челябинский завод профилированного стального настила" (далее - ОАО "ЧЗПСН-Профнастил", ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по договору аренды объекта недвижимости от 15.05.2013 N 3/13 в сумме 271 687 руб. 50 коп. и убытков в сумме 110 637 руб. 15 коп. (т. 1 л.д. 5-7, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К рассмотрению совместно с первоначальным, принят встречный иск ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (далее также - истец по встречному иску) к ООО "ДСК "ЗМС" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 424 119 руб., составляющих стоимость произведенных в помещении работ по установке окон, ремонту офиса, а также монтажу профнастила и металлоконструкций (т. 2 л.д. 1-2).
Определением суда первой инстанции от 07.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Златметсрой" (далее - ООО "Златметсрой", третье лицо) (т. 4 л.д. 11-13).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 (резолютивная часть объявлена 26.11.2016 - т. 6 л.д. 122-138) первоначальные исковые требования ООО "ДСК "ЗМС" удовлетворены частично: в его пользу с ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" взысканы задолженность в сумме 239 422 руб. 58 коп. и убытки в сумме 28 375 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Встречные исковые требования ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" удовлетворены частично: в его пользу с ООО "ДСК "ЗМС" взыскана задолженность в сумме 374 719 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В результате зачета первоначального и встречного требований с ООО "ДСК "ЗМС" в пользу ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" взыскан долг в сумме 106 920 руб. 96 коп.
С указанным решением не согласился истец по первоначальному иску (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ДСК "ЗМС" просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска в сумме 110 637 руб. 14 коп. и удовлетворения встречных исковых требований (л.д. 144-155).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении первоначального искового заявления в части взыскания в полном объеме убытков, возникших в связи с выполнением арендатором работ по перепланировке и переустройству арендуемого помещения. Указывает, что при выполнении таких работ, в частности обустройства проемов в наружной и несущих стенах, а также установке ворот, арендатором не были согласованы с арендодателем проекты, сметы, акты выполненных работ. Представленными ООО "ДСК "ЗМС" доказательствами подтвержден объем работ, требуемых для восстановление надлежащего состояния нежилого помещения (включая восстановление теплового контура), однако, в нарушение принципа состязательности сторон суд отказал в удовлетворении ходатайства истца по первоначальному исковому заявлению о проведении дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения стоимости проведения таких работ. По мнению апеллянта, представленный ответчиком по первоначальному иску локальный сметный расчет, принятый судом за основу при определении размера убытков ООО "ДСК "ЗМС" в сумме 28375 руб. 46 коп., не является надлежащим доказательством и не был проверен лицами, имеющими специальные познания.
Мотивируя возражения в части удовлетворения встречного искового заявления, апеллянт ссылается на неисполнение арендатором условий договора аренды, позволяющих ему требовать компенсации расходов по строительно-монтажным работам. Из системного толкования условий договора следует, что стороны должны определить не только наименование работ, но и согласовать проект их проведения. В связи с изложенным, стоимость неотделимых улучшений на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит возмещению. Проведенные арендатором работы не привели к улучшению качественных характеристик помещения, более того состояние помещения ухудшилось по сравнению с первоначальным. По мнению апеллянта, истец по встречному иску допустил злоупотребление правом, поскольку зная о претензиях к выполнению ремонтно-строительных работ от арендодателя, арендатор не принял мер к составлению двустороннего акта о состоянии помещений после перепланировки и переустройства, а напротив перечислил оплату подрядчикам, рассчитывая компенсировать расходы за работы, которые ухудшили состояние помещений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой апеллянтом части отказа в удовлетворения первоначальных требований в полном объеме и удовлетворении встречных исковых требований.
Как следует из материалов дела, ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" принадлежит на праве собственности нежилое здание производственной базы технической эксплуатации машин, расположенное по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, пр. им. Ю.А. Гагарина, 3-й м/р-н (свидетельство о государственной регистрации права собственности т. 1 л.д. 17).
15.05.2013 между ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (арендатор) и ООО "ДСК "ЗМС" (арендодатель) был подписан договор аренды объекта недвижимости N 3/13 с протоколом разногласий от 15.05.2013 (т. 1 л.д. 10-13). По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование расположенные в нежилом здании, по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, пр. им. Ю.А. Гагарина, 3-й м/р-н: помещение на первом этаже, площадью 40,0 кв. м, а также нежилое помещение (производственное помещение - часть нежилого помещения N 1 согласно плану помещения к настоящему договору) общей площадью 435,0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора передача нежилых помещений для осуществления производственной деятельности арендатора осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение N 1), прилагаемого к настоящему договору.
В силу пункта 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи.
Истец по первоначальному иску представил в материалы дела акт приема-передачи, в котором в графе даты его составления соответствующее число месяца не проставлено. В указанном экземпляре акта указано на то, что помещения передаются площадью 40,0 кв. м и 500,0 кв. м (т. 1 л.д. 14).
Ответчик по первоначальному иску представил акт приема-передачи, датированный 31.05.2013, согласно которому в его пользование переданы помещения в площадях, определенных в протоколе разногласий к договору - офис площадью 40,0 кв. м и производственное помещение 435,0 кв. м (т. 4 л.д. 109).
В силу пункта 4.1 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 арендная плата за пользование арендованным помещением составляет: нежилое помещение (офис) общей площадью 40,00 кв. м - 150 руб. за 1 кв. м, с учетом стоимости потребления электроэнергии, в месяц,; нежилое помещение (производственное помещение) общей площадью 435,00 кв. м, с арендной платой 125 руб. за 1 кв. м, без учета стоимости потребления электроэнергии, в месяц.
В пункте 1.6 договора предусмотрено право арендатора осуществить переустройство, либо перепланировку помещения при согласовании с арендодателем необходимого проекта (проектов) в соответствии с условиями договора.
В пункте 3.4.3 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 предусмотрено право арендатора производить за свой счет неотделимые улучшения арендуемого помещения, с письменного согласия арендодателя. Сроки и порядок компенсации арендодателем арендатору стоимости проведенных улучшений дополнительно согласовываются сторонами.
К договору аренды сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 от 26.06.2013, из содержания которого следует, что в соответствии с пунктом 3.4.3 договора аренды с учетом протокола разногласий арендатор выполняет в арендуемых помещениях ремонтно-строительные работы (производит неотделимые улучшения), а арендатор дает на это свое согласие (т. 1 л.д. 140).
Согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения ремонтно-строительные работы (неотделимые улучшения) осуществляются в следующем объеме: ремонт офиса и материалы для ремонта офиса, стоимость - 150 408 руб.; профнастил на ворота и перегородку, стоимость - 26 000 руб.; монтаж перегородки и ворот, стоимость - 241 111 руб.; окна пластиковые - 32 600 руб.
Арендодатель осуществляет компенсацию выполненных арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) путем зачета их общей стоимости в счет уплачиваемой арендатором арендной платы по договору. Зачет общей стоимости ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) осуществляется ежемесячно в размере 40% от суммы ежемесячной арендной платы, начиная с месяца, в котором были выполнены ремонтно-строительные работы (пункт 3 дополнительного соглашения).
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения в случае расторжения договора до момента полной компенсации арендодателем арендатору стоимости выполненных ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений), арендодатель возмещает арендатору некомпенсированную часть стоимости выполненных работ в течение 5 рабочих дней с момента расторжения договора.
Пунктом 6.5 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 предусмотрено право арендатора в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом арендатора. Уведомление о расторжении договора должно быть получено одной стороной от другой стороны не менее чем за 1 месяц до даты расторжения договора.
Письмом от 01.08.2013 N 01-08/01-юр арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды объекта недвижимости N 3/13 от 15.05.2013 на основании пункта 6.4 договора (с учетом протокола разногласий от 15.05.2013), с момента получения настоящего уведомления. К уведомлению был приложен акт возврата помещения от 01.08.2013 (т. 1 л.д. 23-24).
В ответ арендодатель сообщил о готовности расторгнуть договор аренды по истечении месяца в соответствии с пунктом 6.5 договора и при приведении помещения надлежащее состояние. Также ООО "ДСК "ЗМС" указало на необходимость внесения арендной платы за период с 15.05.2013 по 28.09.2013 (т. 1 л.д. 27).
Несоблюдение ответчиком по первоначальному иску условий договора аренды по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности за период с 15.05.2013 по 30.09.2013 в сумме 271 687 руб. 50 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями. Кроме того, истец по первоначальному иску просил взыскать с ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" убытки в сумме 110 637 руб. 15 коп., составляющие стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений.
Встречные исковые требования ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" мотивированы выполнением за свой счет ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений арендованного имущества) и обязанностью арендодателя компенсировать расходы по выполнению указанных работ в силу прекращения договорных отношений сторон и на основании дополнительного соглашения от 26.07.2013 N 1.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорные отношения сторон по настоящему возникли в связи в осуществлением ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" действий по изменению состояния принятого в аренду нежилого помещения в период действия аренды объекта недвижимости N 3/13 от 15.05.2013. Оснований считать его незаключенным или недействительным судебной коллегией не установлено в силу соблюдения требований главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение вреда осуществляется в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3.3 договора аренды объекта недвижимости от 15.05.2013 N 3/13 арендатор обязался не производить переоборудование, препятствующее нормальному функционированию инженерных сетей здания, а также по окончании срока действия настоящего договора передать помещения арендодателю по акту в освобожденном виде в полной сохранности.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3.4.3 договора аренды в редакции протокола разногласий арендатор имеет право за свой счет производить неотделимые улучшения арендуемого помещения, с письменного согласия арендодателя. Сроки и порядок компенсации арендодателем арендатору стоимости проведенных улучшений дополнительно согласовываются сторонами.
Дополнительным соглашением от 26.06.2013 N 1 к договору аренды стороны согласовали стоимость подлежащих выполнению арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) в сумме 450 119 руб. По условиям данного дополнительного соглашения арендодатель осуществляет компенсацию выполненных арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) путем зачета их общей стоимости в счет уплачиваемой арендатором арендной платы по договору (т. 1 л.д. 140).
Судом первой инстанции установлено обстоятельство прекращения договорных отношений сторон с 29.09.2013 и отсутствии зачета стоимости ремонтно-строительных в счет обязательств по внесению арендной платы, что не оспаривая участвующими в деле лицами.
Факт выполнения обществом "ЧЗПСН-Профнастил" работ по монтажу окон в офисе, ремонту в офисе, монтажу профнастила и металлоконструкций подтвержден договором подряда от 05.07.2013 N 56, от 15.07.2013 N 677, от 08.07.2013 N 5, актом выполненных работ, платежные поручения об оплате работ (т. 2 л.д. 61-64, 68-72 т. 4 л.д. 65-67, 100-103, 106-108).
Заявляя встречные требования, общество "ЧЗПСН-Профнастил" просило возместить расходы на ремонтно-строительные работы в сумме 424 119 руб., из которых 32 600 руб. за монтаж окон в офисе, 150 408 руб. за ремонт в офисе, 241 111 руб. за монтаж профнастила и металлоконструкций.
Проанализировав представленные истцом по встречному иску договоры подряда, акты и калькуляции к ним, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расходы на проведение работ по ремонту офисного помещения составили - 150 408 руб., монтажу окон - 32 600 руб.
Установив, что вместо согласованных с подрядчиком работ по монтажу профнастила и металлоконструкций на сумму 241 111 руб. фактически работы были выполнены и оплачены заказчиком в сумме 191 711 руб., суд первой инстанции, осуществив калькуляцию фактических затрат (150 408 руб. + 32 600 руб. + 191 711 руб.), правомерно удовлетворил встречный иск в сумме 374 719 руб.
Возражения подателя апелляционной жалобы относительно отсутствия соблюдения арендатором порядка согласования проведения работ следует признать необоснованными.
В пункте 1.6 договора аренды предусмотрено право арендатора осуществить переустройство, либо перепланировку помещения при согласовании с арендодателем необходимого проекта (проектов) в соответствии с условиями договора. Арендатор вправе по своему усмотрению без согласования с арендодателем осуществлять в арендуемом помещении отделочные, ремонтные и иные необходимые работы, не связанные с переустройством, либо перепланировкой помещения, а также устанавливать в помещении любое оборудование, прокладывать телекоммуникационные сети и т.п.
Арендодатель обязан не позднее, чем в 10-дневный срок с даты получения согласовать предоставленные проекты арендатора о перепланировке (переоборудовании) помещения. Кроме того, предоставлять арендатору заверенные в установленной форме копии всех имеющихся у арендодателя документов и информацию, необходимые для переустройства, переоборудования, ремонта, оборудования и иных мероприятий арендатора, связанных с арендуемым помещением (пункт 3.1.5 договора).
Буквальное содержание названных условий позволяет сделать вывод, что при заключении договора стороны предусмотрели необходимость согласования лишь работ, связанных с перепланировкой и переоборудованием помещения
В силу названного, работы по ремонту офиса и материалы для ремонта офиса, стоимостью - 150 408 руб., установке пластиковых окон - 32 600 руб., а также приобретение профнастила на ворота и перегородку стоимостью - 26 000 руб., обозначенные в пункте 2 дополнительного соглашения от 26.06.2013 N 1 и не связанные с перепланировкой и переоборудованием помещения, не требовали предоставления и согласования проекта.
Поскольку пункт 3.4.3 договора в редакции протокола разногласий, предусматривает право арендатора производить за свой счет неотделимые улучшения арендуемого помещения, а в дополнительном соглашении от 26.06.2013 N 1 стороны согласовали наименование и стоимость ремонтно-строительных работ, оснований полагать, что выполнение этих работ производилось без согласия арендодателя, не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что истцом по встречному иску допущено злоупотребление правом вследствие оплаты работы подрядчиков по выполнению ремонтно-строительных работ спорном помещении с целью последующего возмещения понесенных расходов за счет арендодателя, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку исполнение договорных обязательств перед контрагентами не является злоупотреблением правом. Утверждение о преследовании арендатором цели возместить свои расходы за счет арендодателя основано исключительно на предположении и надлежащими доказательствами не подтверждено.
Оценивая требования истца по первоначальному иску о возмещении стоимости восстановительного ремонта в сумме 110 637 руб. 15 коп., составляющих расходы по восстановлению контура ограждающих конструкций нежилого здания; встречные исковые требования в части компенсации стоимости монтажа перегородки и ворот в сумме 241 111 руб. и соответствующие возражения подателя апелляционной жалобы в этой части, судебная коллегия исходит из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора N 102-3 от 06.06.2013 на выполнение проектных работ заключенного между истцом ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (заказчик) и закрытого акционерного общества "Челябинский промстройпроект", был разработан проект установки ворот в арендуемом нежилом помещении (т. 6 л.д. 93-100).
08.07.2013 между ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (заказчик) и ООО "Златметсрой" (подрядчик) был подписан договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик принял обязательство выполнить по заданию заказчика работы по изготовлению и монтажу металлоконструкций, монтажу профнастила, а заказчик обязался принять результат работ и оплатить их. Работы выполняются в складском помещении заказчика, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. им Ю. Гагарина, 3-й мкр. (пункты 1.1, 1.6 договора).
В приложении к договору стороны согласовали наименование, ассортимент, количество материалов и виды работ. Общая сумма договора на основании приведенной в приложении калькуляции составила 241 111 руб. (т. 1 л.д. 39).
Из имеющихся в деле доказательств, в том числе при сопоставлении имеющихся в деле документов о технической инвентаризации (т. 3 л.д. 164-165) следует, что результатом переустройства явилось организация проема внешней стены здания с установлением ворот.
Обосновывая размер убытков в сумме 110 637 руб. 15 коп., связанных с приведением переданного ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" в аренду помещении в первоначальное состояние, истец по первоначальному иску руководствовался отчетом по восстановлению контура ограждающих конструкций нежилого помещения N 1.08, составленного независимым оценщиком Пономаревым Юрием Валерьевичем (т. 3 л.д. 134-155). Указанным отчетом установлена стоимость восстановления контура ограждающих конструкций нежилого помещения общей площадью 475 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проспект им. Ю.А. Гагарина, 3 микрорайон. Расчет затрат обозначен в локальной смете N 1, согласно которой стоимость затрат рассчитана исходя из демонтажа ворот и восстановления первоначального состояния стены с ее остеклением (т. 3 л.д. 146-153).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2015 по ходатайству сторон была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "НИИСтрой" Иноземцевой Татьяне Владимировне.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы: является ли внешняя стена помещения, в отношении которой произведены конструктивные изменения (проем и установка ворот) несущей; повлияла ли установка ворот на изменение несущей способности помещения/здания. Требуется ли разрешение на реконструкцию и разработка проектной документации на установку ворот в вышеуказанном помещении; пригодно ли помещение для эксплуатации в соответствии с назначением помещения после установки ворот (т. 5 л.д. 116-124).
По результатам проведения судебной экспертизы экспертом установлено, что внешняя стена помещения, в отношении которой произведены конструктивные изменения (установка ворот) не является несущей; установка ворот не повлияла на изменение несущей способности помещения/здания; помещение пригодно для эксплуатации в соответствии с его назначением после демонтажа и установки ворот, при условии согласования данных работ арендодателем и выполнения определенных мероприятий. Так, установка ворот должна быть выполнена согласно проектной документации (стойки ворот должны быть закреплены к бетонному основанию на болты; колонны должны быть обрамлены металлическими уголками, к которым крепится балка ворот; установлены закладные детали для крепления рамы ворот; выполнены нащельники для предотвращения продувания по контуру воротной рам; предусмотрены крепления створок ворот, фиксаторы створок ворот, запор изнутри помещения, калитка) (т. 6 л.д. 2-37).
Обществом "ЧЗПСН-Профнастил" представлена локальная смета N 12 в обоснование затрат, необходимых для приведения ворот для их нормальной эксплуатации в соответствии с заключением эксперта. Из указанной сметы следует, что сумма необходимых затрат составляет 28 375 руб. 46 коп. (т. 6 л.д. 57-59).
Истец по первоначальному иску иной суммы затрат на приведение ворот в состояние, позволяющее их надлежащую эксплуатацию не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Его возражения в этой части заключаются в необходимости совершения действий по их демонтажу и восстановлению наружной стены.
Между тем, сама по себе ссылка на отсутствие согласованного с арендодателем проекта переустройства (перепланировки) не может служить основанием для вывода о том, что произведенные арендатором работы ухудшили качественные характеристики помещения по сравнению с первоначальным состоянием нежилого помещения и соответственно, не относятся к его неотделимым улучшениям.
Целесообразность выполнения работ по установке окон, монтажу профнастила, металлоконструкций, а также перегородки и ворот подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением от 26.06.2013. В указанном дополнительном соглашении стороны договорились, что арендатор выполняет в арендуемых помещениях ремонтно-строительные работы на согласованную сумму, в соответствии с пунктом 3.4.3 договора аренды с учетом протокола разногласий, а арендатор дает на это согласие (т. 1 л.д. 140).
Взысканная судом в пользу общества "ЧЗПСН-Профнастил" стоимость улучшений имущества меньше согласованной сторонами суммы (191 711 руб. и 241 111 руб., соответственно).
Возможность использования нежилого помещения по назначению подтверждена заключением эксперта.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что указание в заключении эксперта на необходимость получения разрешения на реконструкцию и разработку проектной документации на установку ворот в спорном помещении, обстоятельство, влияющим на правильность вывода суда первой инстанции по первоначальному иску, не является.
Указанные выводы сделаны применительно к реконструкции несущей стены, на изменение которой установка ворот не повлияла.
Кроме того, обществом "ДСК "ЗМС" не заявлено требований о возмещении убытков, не связанных с восстановлением контура ограждающих конструкций нежилого помещения, что следует из сопоставление размера исковых требований в этой части с заключением оценщика Пономарева Юрия Валерьевича (т. 3 л.д. 134-155).
Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства истца по первоначальному иску о проведении дополнительной экспертизы, поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, оценив заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "НИИСтрой" на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому оснований для признания его ненадлежащим доказательством не имеется, как и оснований для проведения дополнительной экспертизы. Изложенное выше обоснование исключает необходимость дополнительного установления обстоятельств стоимости выполнения проектной документации на установку ворот, стоимости установки ворот и мероприятий по восстановлению несущей стены (по предложенным ООО "ДСК "ЗМС вопросам).
При оценке спорных обстоятельств судебной коллегией учтено, что общество "ДСК "ЗМС" не представило в материалы дела доказательства, подтверждающие, что с момента выполнения согласованных сторонами ремонтно-строительных работ в 2013 году и получения помещения от арендатора, арендодателем были проведены работы по приведению помещения в первоначальное состояние, а именно демонтажу перегородок, ворот и окон. Напротив, судом первой инстанции установлено, что обществом "ДСК "ЗМС" не только совершены действия по утеплению периметра ворот, но и действия по обшивке перегородки, разделяющей принадлежащее ему нежилое помещение на два самостоятельных помещения с отдельными входами, обеспечению возможности эксплуатации ворот для перемещения большегрузного транспорта. Фактическое использование нежилого помещения в переустроенном состоянии подтверждено пояснениями сторон.
При таких обстоятельствах следует признать, что подателем апелляционной жалобы не представлено доказательств наличия у него ущерба либо неизбежности расходов на приведение имущества в первоначальное состояние, как необходимого условия для возмещения убытков в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об удовлетворении требования ООО "ДСК "ЗМС" по первоначальному иску о взыскании убытков в сумме 28 375 руб. 46 коп., приняв во внимание, что указанная сумма возмещения обеспечит защиту интересов арендодателя, фактически поставленного в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство по установке ворот было бы исполнено надлежащим образом арендатором.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу N А76-23247/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 18АП-449/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23247/2013
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды и убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. N 18АП-449/2016
Дело N А76-23247/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу N А76-23247/2013 (судья Бесихина Т.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" - Туманова Екатерина Викторовна (доверенность от 06.10.2014);
- открытого акционерного общества "Челябинский завод профилированного стального настила" - Скорынина Анастасия Евгеньевна (доверенность от 11.01.2016 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" (далее - ООО "ДСК "ЗМС", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Челябинский завод профилированного стального настила" (далее - ОАО "ЧЗПСН-Профнастил", ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по договору аренды объекта недвижимости от 15.05.2013 N 3/13 в сумме 271 687 руб. 50 коп. и убытков в сумме 110 637 руб. 15 коп. (т. 1 л.д. 5-7, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К рассмотрению совместно с первоначальным, принят встречный иск ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (далее также - истец по встречному иску) к ООО "ДСК "ЗМС" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 424 119 руб., составляющих стоимость произведенных в помещении работ по установке окон, ремонту офиса, а также монтажу профнастила и металлоконструкций (т. 2 л.д. 1-2).
Определением суда первой инстанции от 07.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Златметсрой" (далее - ООО "Златметсрой", третье лицо) (т. 4 л.д. 11-13).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 (резолютивная часть объявлена 26.11.2016 - т. 6 л.д. 122-138) первоначальные исковые требования ООО "ДСК "ЗМС" удовлетворены частично: в его пользу с ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" взысканы задолженность в сумме 239 422 руб. 58 коп. и убытки в сумме 28 375 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Встречные исковые требования ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" удовлетворены частично: в его пользу с ООО "ДСК "ЗМС" взыскана задолженность в сумме 374 719 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В результате зачета первоначального и встречного требований с ООО "ДСК "ЗМС" в пользу ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" взыскан долг в сумме 106 920 руб. 96 коп.
С указанным решением не согласился истец по первоначальному иску (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ДСК "ЗМС" просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска в сумме 110 637 руб. 14 коп. и удовлетворения встречных исковых требований (л.д. 144-155).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении первоначального искового заявления в части взыскания в полном объеме убытков, возникших в связи с выполнением арендатором работ по перепланировке и переустройству арендуемого помещения. Указывает, что при выполнении таких работ, в частности обустройства проемов в наружной и несущих стенах, а также установке ворот, арендатором не были согласованы с арендодателем проекты, сметы, акты выполненных работ. Представленными ООО "ДСК "ЗМС" доказательствами подтвержден объем работ, требуемых для восстановление надлежащего состояния нежилого помещения (включая восстановление теплового контура), однако, в нарушение принципа состязательности сторон суд отказал в удовлетворении ходатайства истца по первоначальному исковому заявлению о проведении дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения стоимости проведения таких работ. По мнению апеллянта, представленный ответчиком по первоначальному иску локальный сметный расчет, принятый судом за основу при определении размера убытков ООО "ДСК "ЗМС" в сумме 28375 руб. 46 коп., не является надлежащим доказательством и не был проверен лицами, имеющими специальные познания.
Мотивируя возражения в части удовлетворения встречного искового заявления, апеллянт ссылается на неисполнение арендатором условий договора аренды, позволяющих ему требовать компенсации расходов по строительно-монтажным работам. Из системного толкования условий договора следует, что стороны должны определить не только наименование работ, но и согласовать проект их проведения. В связи с изложенным, стоимость неотделимых улучшений на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит возмещению. Проведенные арендатором работы не привели к улучшению качественных характеристик помещения, более того состояние помещения ухудшилось по сравнению с первоначальным. По мнению апеллянта, истец по встречному иску допустил злоупотребление правом, поскольку зная о претензиях к выполнению ремонтно-строительных работ от арендодателя, арендатор не принял мер к составлению двустороннего акта о состоянии помещений после перепланировки и переустройства, а напротив перечислил оплату подрядчикам, рассчитывая компенсировать расходы за работы, которые ухудшили состояние помещений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой апеллянтом части отказа в удовлетворения первоначальных требований в полном объеме и удовлетворении встречных исковых требований.
Как следует из материалов дела, ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" принадлежит на праве собственности нежилое здание производственной базы технической эксплуатации машин, расположенное по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, пр. им. Ю.А. Гагарина, 3-й м/р-н (свидетельство о государственной регистрации права собственности т. 1 л.д. 17).
15.05.2013 между ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (арендатор) и ООО "ДСК "ЗМС" (арендодатель) был подписан договор аренды объекта недвижимости N 3/13 с протоколом разногласий от 15.05.2013 (т. 1 л.д. 10-13). По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование расположенные в нежилом здании, по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, пр. им. Ю.А. Гагарина, 3-й м/р-н: помещение на первом этаже, площадью 40,0 кв. м, а также нежилое помещение (производственное помещение - часть нежилого помещения N 1 согласно плану помещения к настоящему договору) общей площадью 435,0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора передача нежилых помещений для осуществления производственной деятельности арендатора осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение N 1), прилагаемого к настоящему договору.
В силу пункта 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи.
Истец по первоначальному иску представил в материалы дела акт приема-передачи, в котором в графе даты его составления соответствующее число месяца не проставлено. В указанном экземпляре акта указано на то, что помещения передаются площадью 40,0 кв. м и 500,0 кв. м (т. 1 л.д. 14).
Ответчик по первоначальному иску представил акт приема-передачи, датированный 31.05.2013, согласно которому в его пользование переданы помещения в площадях, определенных в протоколе разногласий к договору - офис площадью 40,0 кв. м и производственное помещение 435,0 кв. м (т. 4 л.д. 109).
В силу пункта 4.1 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 арендная плата за пользование арендованным помещением составляет: нежилое помещение (офис) общей площадью 40,00 кв. м - 150 руб. за 1 кв. м, с учетом стоимости потребления электроэнергии, в месяц,; нежилое помещение (производственное помещение) общей площадью 435,00 кв. м, с арендной платой 125 руб. за 1 кв. м, без учета стоимости потребления электроэнергии, в месяц.
В пункте 1.6 договора предусмотрено право арендатора осуществить переустройство, либо перепланировку помещения при согласовании с арендодателем необходимого проекта (проектов) в соответствии с условиями договора.
В пункте 3.4.3 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 предусмотрено право арендатора производить за свой счет неотделимые улучшения арендуемого помещения, с письменного согласия арендодателя. Сроки и порядок компенсации арендодателем арендатору стоимости проведенных улучшений дополнительно согласовываются сторонами.
К договору аренды сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 от 26.06.2013, из содержания которого следует, что в соответствии с пунктом 3.4.3 договора аренды с учетом протокола разногласий арендатор выполняет в арендуемых помещениях ремонтно-строительные работы (производит неотделимые улучшения), а арендатор дает на это свое согласие (т. 1 л.д. 140).
Согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения ремонтно-строительные работы (неотделимые улучшения) осуществляются в следующем объеме: ремонт офиса и материалы для ремонта офиса, стоимость - 150 408 руб.; профнастил на ворота и перегородку, стоимость - 26 000 руб.; монтаж перегородки и ворот, стоимость - 241 111 руб.; окна пластиковые - 32 600 руб.
Арендодатель осуществляет компенсацию выполненных арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) путем зачета их общей стоимости в счет уплачиваемой арендатором арендной платы по договору. Зачет общей стоимости ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) осуществляется ежемесячно в размере 40% от суммы ежемесячной арендной платы, начиная с месяца, в котором были выполнены ремонтно-строительные работы (пункт 3 дополнительного соглашения).
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения в случае расторжения договора до момента полной компенсации арендодателем арендатору стоимости выполненных ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений), арендодатель возмещает арендатору некомпенсированную часть стоимости выполненных работ в течение 5 рабочих дней с момента расторжения договора.
Пунктом 6.5 договора в редакции протокола разногласий от 15.05.2013 предусмотрено право арендатора в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом арендатора. Уведомление о расторжении договора должно быть получено одной стороной от другой стороны не менее чем за 1 месяц до даты расторжения договора.
Письмом от 01.08.2013 N 01-08/01-юр арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды объекта недвижимости N 3/13 от 15.05.2013 на основании пункта 6.4 договора (с учетом протокола разногласий от 15.05.2013), с момента получения настоящего уведомления. К уведомлению был приложен акт возврата помещения от 01.08.2013 (т. 1 л.д. 23-24).
В ответ арендодатель сообщил о готовности расторгнуть договор аренды по истечении месяца в соответствии с пунктом 6.5 договора и при приведении помещения надлежащее состояние. Также ООО "ДСК "ЗМС" указало на необходимость внесения арендной платы за период с 15.05.2013 по 28.09.2013 (т. 1 л.д. 27).
Несоблюдение ответчиком по первоначальному иску условий договора аренды по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности за период с 15.05.2013 по 30.09.2013 в сумме 271 687 руб. 50 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями. Кроме того, истец по первоначальному иску просил взыскать с ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" убытки в сумме 110 637 руб. 15 коп., составляющие стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений.
Встречные исковые требования ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" мотивированы выполнением за свой счет ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений арендованного имущества) и обязанностью арендодателя компенсировать расходы по выполнению указанных работ в силу прекращения договорных отношений сторон и на основании дополнительного соглашения от 26.07.2013 N 1.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорные отношения сторон по настоящему возникли в связи в осуществлением ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" действий по изменению состояния принятого в аренду нежилого помещения в период действия аренды объекта недвижимости N 3/13 от 15.05.2013. Оснований считать его незаключенным или недействительным судебной коллегией не установлено в силу соблюдения требований главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение вреда осуществляется в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3.3 договора аренды объекта недвижимости от 15.05.2013 N 3/13 арендатор обязался не производить переоборудование, препятствующее нормальному функционированию инженерных сетей здания, а также по окончании срока действия настоящего договора передать помещения арендодателю по акту в освобожденном виде в полной сохранности.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3.4.3 договора аренды в редакции протокола разногласий арендатор имеет право за свой счет производить неотделимые улучшения арендуемого помещения, с письменного согласия арендодателя. Сроки и порядок компенсации арендодателем арендатору стоимости проведенных улучшений дополнительно согласовываются сторонами.
Дополнительным соглашением от 26.06.2013 N 1 к договору аренды стороны согласовали стоимость подлежащих выполнению арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) в сумме 450 119 руб. По условиям данного дополнительного соглашения арендодатель осуществляет компенсацию выполненных арендатором ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) путем зачета их общей стоимости в счет уплачиваемой арендатором арендной платы по договору (т. 1 л.д. 140).
Судом первой инстанции установлено обстоятельство прекращения договорных отношений сторон с 29.09.2013 и отсутствии зачета стоимости ремонтно-строительных в счет обязательств по внесению арендной платы, что не оспаривая участвующими в деле лицами.
Факт выполнения обществом "ЧЗПСН-Профнастил" работ по монтажу окон в офисе, ремонту в офисе, монтажу профнастила и металлоконструкций подтвержден договором подряда от 05.07.2013 N 56, от 15.07.2013 N 677, от 08.07.2013 N 5, актом выполненных работ, платежные поручения об оплате работ (т. 2 л.д. 61-64, 68-72 т. 4 л.д. 65-67, 100-103, 106-108).
Заявляя встречные требования, общество "ЧЗПСН-Профнастил" просило возместить расходы на ремонтно-строительные работы в сумме 424 119 руб., из которых 32 600 руб. за монтаж окон в офисе, 150 408 руб. за ремонт в офисе, 241 111 руб. за монтаж профнастила и металлоконструкций.
Проанализировав представленные истцом по встречному иску договоры подряда, акты и калькуляции к ним, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расходы на проведение работ по ремонту офисного помещения составили - 150 408 руб., монтажу окон - 32 600 руб.
Установив, что вместо согласованных с подрядчиком работ по монтажу профнастила и металлоконструкций на сумму 241 111 руб. фактически работы были выполнены и оплачены заказчиком в сумме 191 711 руб., суд первой инстанции, осуществив калькуляцию фактических затрат (150 408 руб. + 32 600 руб. + 191 711 руб.), правомерно удовлетворил встречный иск в сумме 374 719 руб.
Возражения подателя апелляционной жалобы относительно отсутствия соблюдения арендатором порядка согласования проведения работ следует признать необоснованными.
В пункте 1.6 договора аренды предусмотрено право арендатора осуществить переустройство, либо перепланировку помещения при согласовании с арендодателем необходимого проекта (проектов) в соответствии с условиями договора. Арендатор вправе по своему усмотрению без согласования с арендодателем осуществлять в арендуемом помещении отделочные, ремонтные и иные необходимые работы, не связанные с переустройством, либо перепланировкой помещения, а также устанавливать в помещении любое оборудование, прокладывать телекоммуникационные сети и т.п.
Арендодатель обязан не позднее, чем в 10-дневный срок с даты получения согласовать предоставленные проекты арендатора о перепланировке (переоборудовании) помещения. Кроме того, предоставлять арендатору заверенные в установленной форме копии всех имеющихся у арендодателя документов и информацию, необходимые для переустройства, переоборудования, ремонта, оборудования и иных мероприятий арендатора, связанных с арендуемым помещением (пункт 3.1.5 договора).
Буквальное содержание названных условий позволяет сделать вывод, что при заключении договора стороны предусмотрели необходимость согласования лишь работ, связанных с перепланировкой и переоборудованием помещения
В силу названного, работы по ремонту офиса и материалы для ремонта офиса, стоимостью - 150 408 руб., установке пластиковых окон - 32 600 руб., а также приобретение профнастила на ворота и перегородку стоимостью - 26 000 руб., обозначенные в пункте 2 дополнительного соглашения от 26.06.2013 N 1 и не связанные с перепланировкой и переоборудованием помещения, не требовали предоставления и согласования проекта.
Поскольку пункт 3.4.3 договора в редакции протокола разногласий, предусматривает право арендатора производить за свой счет неотделимые улучшения арендуемого помещения, а в дополнительном соглашении от 26.06.2013 N 1 стороны согласовали наименование и стоимость ремонтно-строительных работ, оснований полагать, что выполнение этих работ производилось без согласия арендодателя, не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что истцом по встречному иску допущено злоупотребление правом вследствие оплаты работы подрядчиков по выполнению ремонтно-строительных работ спорном помещении с целью последующего возмещения понесенных расходов за счет арендодателя, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку исполнение договорных обязательств перед контрагентами не является злоупотреблением правом. Утверждение о преследовании арендатором цели возместить свои расходы за счет арендодателя основано исключительно на предположении и надлежащими доказательствами не подтверждено.
Оценивая требования истца по первоначальному иску о возмещении стоимости восстановительного ремонта в сумме 110 637 руб. 15 коп., составляющих расходы по восстановлению контура ограждающих конструкций нежилого здания; встречные исковые требования в части компенсации стоимости монтажа перегородки и ворот в сумме 241 111 руб. и соответствующие возражения подателя апелляционной жалобы в этой части, судебная коллегия исходит из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора N 102-3 от 06.06.2013 на выполнение проектных работ заключенного между истцом ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (заказчик) и закрытого акционерного общества "Челябинский промстройпроект", был разработан проект установки ворот в арендуемом нежилом помещении (т. 6 л.д. 93-100).
08.07.2013 между ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" (заказчик) и ООО "Златметсрой" (подрядчик) был подписан договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик принял обязательство выполнить по заданию заказчика работы по изготовлению и монтажу металлоконструкций, монтажу профнастила, а заказчик обязался принять результат работ и оплатить их. Работы выполняются в складском помещении заказчика, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. им Ю. Гагарина, 3-й мкр. (пункты 1.1, 1.6 договора).
В приложении к договору стороны согласовали наименование, ассортимент, количество материалов и виды работ. Общая сумма договора на основании приведенной в приложении калькуляции составила 241 111 руб. (т. 1 л.д. 39).
Из имеющихся в деле доказательств, в том числе при сопоставлении имеющихся в деле документов о технической инвентаризации (т. 3 л.д. 164-165) следует, что результатом переустройства явилось организация проема внешней стены здания с установлением ворот.
Обосновывая размер убытков в сумме 110 637 руб. 15 коп., связанных с приведением переданного ОАО "ЧЗПСН-Профнастил" в аренду помещении в первоначальное состояние, истец по первоначальному иску руководствовался отчетом по восстановлению контура ограждающих конструкций нежилого помещения N 1.08, составленного независимым оценщиком Пономаревым Юрием Валерьевичем (т. 3 л.д. 134-155). Указанным отчетом установлена стоимость восстановления контура ограждающих конструкций нежилого помещения общей площадью 475 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проспект им. Ю.А. Гагарина, 3 микрорайон. Расчет затрат обозначен в локальной смете N 1, согласно которой стоимость затрат рассчитана исходя из демонтажа ворот и восстановления первоначального состояния стены с ее остеклением (т. 3 л.д. 146-153).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2015 по ходатайству сторон была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "НИИСтрой" Иноземцевой Татьяне Владимировне.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы: является ли внешняя стена помещения, в отношении которой произведены конструктивные изменения (проем и установка ворот) несущей; повлияла ли установка ворот на изменение несущей способности помещения/здания. Требуется ли разрешение на реконструкцию и разработка проектной документации на установку ворот в вышеуказанном помещении; пригодно ли помещение для эксплуатации в соответствии с назначением помещения после установки ворот (т. 5 л.д. 116-124).
По результатам проведения судебной экспертизы экспертом установлено, что внешняя стена помещения, в отношении которой произведены конструктивные изменения (установка ворот) не является несущей; установка ворот не повлияла на изменение несущей способности помещения/здания; помещение пригодно для эксплуатации в соответствии с его назначением после демонтажа и установки ворот, при условии согласования данных работ арендодателем и выполнения определенных мероприятий. Так, установка ворот должна быть выполнена согласно проектной документации (стойки ворот должны быть закреплены к бетонному основанию на болты; колонны должны быть обрамлены металлическими уголками, к которым крепится балка ворот; установлены закладные детали для крепления рамы ворот; выполнены нащельники для предотвращения продувания по контуру воротной рам; предусмотрены крепления створок ворот, фиксаторы створок ворот, запор изнутри помещения, калитка) (т. 6 л.д. 2-37).
Обществом "ЧЗПСН-Профнастил" представлена локальная смета N 12 в обоснование затрат, необходимых для приведения ворот для их нормальной эксплуатации в соответствии с заключением эксперта. Из указанной сметы следует, что сумма необходимых затрат составляет 28 375 руб. 46 коп. (т. 6 л.д. 57-59).
Истец по первоначальному иску иной суммы затрат на приведение ворот в состояние, позволяющее их надлежащую эксплуатацию не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Его возражения в этой части заключаются в необходимости совершения действий по их демонтажу и восстановлению наружной стены.
Между тем, сама по себе ссылка на отсутствие согласованного с арендодателем проекта переустройства (перепланировки) не может служить основанием для вывода о том, что произведенные арендатором работы ухудшили качественные характеристики помещения по сравнению с первоначальным состоянием нежилого помещения и соответственно, не относятся к его неотделимым улучшениям.
Целесообразность выполнения работ по установке окон, монтажу профнастила, металлоконструкций, а также перегородки и ворот подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением от 26.06.2013. В указанном дополнительном соглашении стороны договорились, что арендатор выполняет в арендуемых помещениях ремонтно-строительные работы на согласованную сумму, в соответствии с пунктом 3.4.3 договора аренды с учетом протокола разногласий, а арендатор дает на это согласие (т. 1 л.д. 140).
Взысканная судом в пользу общества "ЧЗПСН-Профнастил" стоимость улучшений имущества меньше согласованной сторонами суммы (191 711 руб. и 241 111 руб., соответственно).
Возможность использования нежилого помещения по назначению подтверждена заключением эксперта.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что указание в заключении эксперта на необходимость получения разрешения на реконструкцию и разработку проектной документации на установку ворот в спорном помещении, обстоятельство, влияющим на правильность вывода суда первой инстанции по первоначальному иску, не является.
Указанные выводы сделаны применительно к реконструкции несущей стены, на изменение которой установка ворот не повлияла.
Кроме того, обществом "ДСК "ЗМС" не заявлено требований о возмещении убытков, не связанных с восстановлением контура ограждающих конструкций нежилого помещения, что следует из сопоставление размера исковых требований в этой части с заключением оценщика Пономарева Юрия Валерьевича (т. 3 л.д. 134-155).
Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства истца по первоначальному иску о проведении дополнительной экспертизы, поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, оценив заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "НИИСтрой" на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому оснований для признания его ненадлежащим доказательством не имеется, как и оснований для проведения дополнительной экспертизы. Изложенное выше обоснование исключает необходимость дополнительного установления обстоятельств стоимости выполнения проектной документации на установку ворот, стоимости установки ворот и мероприятий по восстановлению несущей стены (по предложенным ООО "ДСК "ЗМС вопросам).
При оценке спорных обстоятельств судебной коллегией учтено, что общество "ДСК "ЗМС" не представило в материалы дела доказательства, подтверждающие, что с момента выполнения согласованных сторонами ремонтно-строительных работ в 2013 году и получения помещения от арендатора, арендодателем были проведены работы по приведению помещения в первоначальное состояние, а именно демонтажу перегородок, ворот и окон. Напротив, судом первой инстанции установлено, что обществом "ДСК "ЗМС" не только совершены действия по утеплению периметра ворот, но и действия по обшивке перегородки, разделяющей принадлежащее ему нежилое помещение на два самостоятельных помещения с отдельными входами, обеспечению возможности эксплуатации ворот для перемещения большегрузного транспорта. Фактическое использование нежилого помещения в переустроенном состоянии подтверждено пояснениями сторон.
При таких обстоятельствах следует признать, что подателем апелляционной жалобы не представлено доказательств наличия у него ущерба либо неизбежности расходов на приведение имущества в первоначальное состояние, как необходимого условия для возмещения убытков в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об удовлетворении требования ООО "ДСК "ЗМС" по первоначальному иску о взыскании убытков в сумме 28 375 руб. 46 коп., приняв во внимание, что указанная сумма возмещения обеспечит защиту интересов арендодателя, фактически поставленного в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство по установке ворот было бы исполнено надлежащим образом арендатором.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2015 по делу N А76-23247/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домостроительный комбинат "Златоустметаллургстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)