Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Маштаковой А.Е., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.05.2017 по делу N А32-6976/2017
по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края
к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Егоян Гаяне Геворковне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности, неустойки и о расторжении договора купли-продажи,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Егоян Гаяне Геворковна (далее - ИП Егоян Г.Г., предприниматель) о взыскании задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 919,20 рублей, неустойки, начисленной за период с 14.05.2016 по 13.01.2017 в размере 801 243 руб., об обязании возвратить нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м{\super 2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны"; о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Новороссийский отдел) (далее - Росреестр) прекратить право собственности Егоян Гаяне Геворковны на нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны", в Едином государственном реестре недвижимости.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 суд расторг договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной.
С индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края взыскана задолженность по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 918,88 рублей, неустойка, начисленная за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей.
Требование об обязании предпринимателя возвратить нежилое помещение оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об обязании прекратить право собственности отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Истец не согласен с судебным актом в части оставления без рассмотрения требований об обязании ИП Егоян Г.Г. возвратить нежилое помещение и об отказе в удовлетворении требований об обязании Росреестра прекратить право собственности на спорное нежилое помещение.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск (продавец) и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной (покупатель) заключен договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года, в отношении помещения литер А, общей площадью 83,3 кв. м с земельным участком (площадью 261 кв. м с кадастровым номером 23:47:0208013:226), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны".
Цена продажи объекта составляет 1 840 229 руб. без учета НДС и выкупная стоимость земельного участка составляет 348 889,52 руб. (пункт 2.1 договора).
Согласно п. 2.2 договора оплата осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора в соответствии с графиком погашения суммы денежных средств, по уплате которой предусмотрена рассрочка ежемесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств.
Согласно п. 3.3. договора объект находился во владении и пользовании покупателя, в связи с чем, не нуждался в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (п. 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
В п. 7.3 договора стороны согласовали выплату неустойки покупателем за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем принятых на себя обязательств, истец направлял в адрес ответчика претензионные письма от 15 ноября 2016 года N 802-08-2193/16, от 26 декабря 2016 года N 802-08-2476/16 о наличии долга по договору и просил образовавшуюся задолженность погасить, указав на то, что при неисполнении требований настоящего уведомления по оплате суммы задолженности в установленный срок, управление вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 13,16).
Поскольку ответчиком требования, указанные в претензиях, не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку доказательств оплаты задолженности по погашению выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Суд первой инстанции, с учетом положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также условий договора о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости имущества, пришел к верному выводу о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей.
Как следует из апелляционной жалобы, истцом решение суда в части взыскания с предпринимателя задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 918,88 рублей, неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей, расторжения договора N 77 купли-продажи нежилого помещения от 10.04.2015 не обжалуется.
Управление обжалует решение суда в части оставления без рассмотрения требования об обязании ответчика возвратить нежилое помещение с земельным участком, а также обязания Управления Росреестра по Краснодарскому краю прекратить право собственности предпринимателя на спорное нежилое помещение с земельным участком в Едином государственном реестре недвижимости.
В обоснование доводов апелляционной жалобы управление ссылается на положение статей 489, 453 и положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценивая доводы управления, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из вышеизложенного, суду апелляционной инстанции, оценивая доводы управления об оставлении требования о возврате имущества без рассмотрения, необходимо проверить соблюдение управлением процедуры расторжения договора.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Согласно пункту 7.4 договора в случае просрочки покупателем объекта свыше 10 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2 договора, настоящий договор, может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления.
Как было указано, уведомлениями от 15 ноября 2016 года N 802-08-2193/16, от 26 декабря 2016 года N 802-08-2476/16 предприниматель предупреждался о необходимости погашения задолженности в сроки до 30.11.2016 и до 31.12.2016, соответственно, а при не исполнении требований уведомления по оплате задолженности, в соответствии с пунктом 7.4 договора управление вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Суд первой инстанции, оценив данные уведомления, пришел к выводу о соблюдении управлением установленного порядка для расторжения договора.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда ввиду следующего.
Как было указано, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Так, из представленных управлением уведомлений следует, что предпринимателю сообщалось о наличии задолженности и при не исполнении требований уведомлений по оплате задолженности, в соответствии с пунктом 7.4 договора управление вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Вместе с тем, данные уведомления не содержат однозначно выраженного отказа управления от исполнения договора, о расторжении договора в одностороннем порядке. При этом пунктом 7.4 договора предусмотрено право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Отказ от исполнения договора должен быть безусловным, то есть прямо следовать из соответствующего уведомления.
Из представленных в материалы дела уведомлений не следует воля управления на расторжение договора в одностороннем порядке.
Кроме того, управлением не представлены в материалы дела доказательства направления предпринимателю предложения о расторжении договора, с приложением соглашения о расторжении договора либо необходимости явиться в управление для подписания соглашения о расторжении договора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что управление не доказало соблюдение им обязательного претензионного порядка, поскольку уведомления не содержат однозначно выраженного предложения о расторжении договора, либо расторжения договора в одностороннем порядке, а направлены на понуждение предпринимателя к погашению суммы просроченной задолженности. Поэтому требование в части расторжения договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года подлежит оставлению без рассмотрения.
Поскольку требования о расторжении договора оставлены судом апелляционной инстанции без рассмотрения, в силу разъяснений содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование управление об обязании возвратить нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м{\super 2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны" также подлежит оставлению без рассмотрения.
Истцом также заявлены самостоятельное требование об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю прекратить право собственности на нежилое помещение.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку требования истца о расторжении договора и возврате имущества собственнику судом оставлены без рассмотрения, оснований обязывать регистрирующий орган к совершению регистрационных действий не имеется, соответствующий способ защиты реализуется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и только после соблюдения предусмотренной законом процедуры.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 по делу N А32-6976/2017 изменить. Изложить абзацы второй и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Исковые требования о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны (ИНН 231501839080, ОГРНИП 304231527800200) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 013 руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2017 N 15АП-9537/2017 ПО ДЕЛУ N А32-6976/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2017 г. N 15АП-9537/2017
Дело N А32-6976/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Маштаковой А.Е., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.05.2017 по делу N А32-6976/2017
по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края
к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Егоян Гаяне Геворковне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности, неустойки и о расторжении договора купли-продажи,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Егоян Гаяне Геворковна (далее - ИП Егоян Г.Г., предприниматель) о взыскании задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 919,20 рублей, неустойки, начисленной за период с 14.05.2016 по 13.01.2017 в размере 801 243 руб., об обязании возвратить нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м{\super 2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны"; о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Новороссийский отдел) (далее - Росреестр) прекратить право собственности Егоян Гаяне Геворковны на нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны", в Едином государственном реестре недвижимости.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 суд расторг договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной.
С индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края взыскана задолженность по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 918,88 рублей, неустойка, начисленная за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей.
Требование об обязании предпринимателя возвратить нежилое помещение оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об обязании прекратить право собственности отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Истец не согласен с судебным актом в части оставления без рассмотрения требований об обязании ИП Егоян Г.Г. возвратить нежилое помещение и об отказе в удовлетворении требований об обязании Росреестра прекратить право собственности на спорное нежилое помещение.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск (продавец) и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной (покупатель) заключен договор N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года, в отношении помещения литер А, общей площадью 83,3 кв. м с земельным участком (площадью 261 кв. м с кадастровым номером 23:47:0208013:226), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны".
Цена продажи объекта составляет 1 840 229 руб. без учета НДС и выкупная стоимость земельного участка составляет 348 889,52 руб. (пункт 2.1 договора).
Согласно п. 2.2 договора оплата осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора в соответствии с графиком погашения суммы денежных средств, по уплате которой предусмотрена рассрочка ежемесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств.
Согласно п. 3.3. договора объект находился во владении и пользовании покупателя, в связи с чем, не нуждался в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3 договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (п. 3.1.1) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
В п. 7.3 договора стороны согласовали выплату неустойки покупателем за нарушение сроков внесения платежей в размере 0,15% от цены продаваемого имущества за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем принятых на себя обязательств, истец направлял в адрес ответчика претензионные письма от 15 ноября 2016 года N 802-08-2193/16, от 26 декабря 2016 года N 802-08-2476/16 о наличии долга по договору и просил образовавшуюся задолженность погасить, указав на то, что при неисполнении требований настоящего уведомления по оплате суммы задолженности в установленный срок, управление вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 13,16).
Поскольку ответчиком требования, указанные в претензиях, не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку доказательств оплаты задолженности по погашению выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Суд первой инстанции, с учетом положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также условий договора о предоставлении рассрочки оплаты выкупной стоимости имущества, пришел к верному выводу о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей.
Как следует из апелляционной жалобы, истцом решение суда в части взыскания с предпринимателя задолженности по оплате выкупной стоимости за период с 01.06.2016 по 13.01.2017 в размере 299 918,88 рублей, неустойки, начисленной за период с 11.06.2016 по 13.01.2017 в размере 150 709,27 рублей, расторжения договора N 77 купли-продажи нежилого помещения от 10.04.2015 не обжалуется.
Управление обжалует решение суда в части оставления без рассмотрения требования об обязании ответчика возвратить нежилое помещение с земельным участком, а также обязания Управления Росреестра по Краснодарскому краю прекратить право собственности предпринимателя на спорное нежилое помещение с земельным участком в Едином государственном реестре недвижимости.
В обоснование доводов апелляционной жалобы управление ссылается на положение статей 489, 453 и положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценивая доводы управления, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из вышеизложенного, суду апелляционной инстанции, оценивая доводы управления об оставлении требования о возврате имущества без рассмотрения, необходимо проверить соблюдение управлением процедуры расторжения договора.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Согласно пункту 7.4 договора в случае просрочки покупателем объекта свыше 10 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2 договора, настоящий договор, может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления.
Как было указано, уведомлениями от 15 ноября 2016 года N 802-08-2193/16, от 26 декабря 2016 года N 802-08-2476/16 предприниматель предупреждался о необходимости погашения задолженности в сроки до 30.11.2016 и до 31.12.2016, соответственно, а при не исполнении требований уведомления по оплате задолженности, в соответствии с пунктом 7.4 договора управление вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Суд первой инстанции, оценив данные уведомления, пришел к выводу о соблюдении управлением установленного порядка для расторжения договора.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда ввиду следующего.
Как было указано, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Так, из представленных управлением уведомлений следует, что предпринимателю сообщалось о наличии задолженности и при не исполнении требований уведомлений по оплате задолженности, в соответствии с пунктом 7.4 договора управление вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Вместе с тем, данные уведомления не содержат однозначно выраженного отказа управления от исполнения договора, о расторжении договора в одностороннем порядке. При этом пунктом 7.4 договора предусмотрено право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Отказ от исполнения договора должен быть безусловным, то есть прямо следовать из соответствующего уведомления.
Из представленных в материалы дела уведомлений не следует воля управления на расторжение договора в одностороннем порядке.
Кроме того, управлением не представлены в материалы дела доказательства направления предпринимателю предложения о расторжении договора, с приложением соглашения о расторжении договора либо необходимости явиться в управление для подписания соглашения о расторжении договора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что управление не доказало соблюдение им обязательного претензионного порядка, поскольку уведомления не содержат однозначно выраженного предложения о расторжении договора, либо расторжения договора в одностороннем порядке, а направлены на понуждение предпринимателя к погашению суммы просроченной задолженности. Поэтому требование в части расторжения договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года подлежит оставлению без рассмотрения.
Поскольку требования о расторжении договора оставлены судом апелляционной инстанции без рассмотрения, в силу разъяснений содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование управление об обязании возвратить нежилое помещение литера А, общей площадью 83,3 м{\super 2, с земельным участком, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сухумское шоссе, район памятника "Линия обороны" также подлежит оставлению без рассмотрения.
Истцом также заявлены самостоятельное требование об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю прекратить право собственности на нежилое помещение.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку требования истца о расторжении договора и возврате имущества собственнику судом оставлены без рассмотрения, оснований обязывать регистрирующий орган к совершению регистрационных действий не имеется, соответствующий способ защиты реализуется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и только после соблюдения предусмотренной законом процедуры.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2017 по делу N А32-6976/2017 изменить. Изложить абзацы второй и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Исковые требования о расторжении договора N 77 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 10 апреля 2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Егоян Гаяне Геворковной оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Егоян Гаяне Геворковны (ИНН 231501839080, ОГРНИП 304231527800200) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 013 руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)