Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме, ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости, при этом из выписки из ЕГРП следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на основании договора купли-продажи на организацию, которая продала спорный объект, истец полагает, что договоры являются недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио
судей фио, фио
при секретаре фио
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе фио в лице представителя фио на решение Преображенского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Признать договор купли-продажи недвижимости N 14 от дата, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным в части нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77/003-77/003/151/2015-72/2 от дата о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Признать договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио недействительным в части нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77/003-77/003/001/2016-1001/2 от дата о регистрации права собственности фио на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976, заключенным между наименование организации и фио на условиях предварительного договора от дата
Признать право собственности за фио на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за фио на нежилое помещение расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от дата.
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, с учетом уточненных исковых требований от дата, просила признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным в части; погасить регистрационную запись в ЕГРП; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио в части; погасить регистрационную запись в ЕГРП N 77-77/003-77/003/001/2016-1001/2 от дата; признать основной договор купли-продажи между наименование организации и фио на спорное нежилое помещение, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата; признать право собственности за фио на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1976, площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: адрес, а именно: мансарда, комната 63, 63а, мотивировав свои требования тем, что дата между истцом и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: адрес, ул. 2-я Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно: мансарда, комната 63 (Лот 174). Общая цена Апартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п. 1.3. договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости.
Согласно полученной информации в кадастровом паспорте, объект недвижимости по адресу: адрес, имеет площадь 32,6 кв. м, представляет из себя: мансарда-комната под номером 63, 63а, кадастровый номер 77:03:телефон:1976. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. При этом, из выписки ЕГРП на спорный объект недвижимости следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на наименование организации на основании договора купли-продажи от дата. В дальнейшем наименование организации по договору купли-продажи от дата продало спорный объект фио. Истец полагает, что данные договора купли-продажи являются недействительными в части оспариваемого объекта в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, полагал иск подлежащим удовлетворению.
Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Ответчик наименование организации, наименование организации, третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещались по месту регистрации, возражений на иск не представили.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик фио в лице представителя фио, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.
Выслушав в заседании судебной коллегии истца фио, представителя фио - фио, представителя ответчика наименование организации - фио, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное судом первой инстанции решение не отвечает.
Как следует из письменных материалов дела, дата между фио и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: адрес, ул. 2-я Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно: мансарда, комната 63 (Лот 174).
Общая цена Апартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 54 - 69).
Согласно п. 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от дата, N 2 основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора, предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Исходя из условий договора, заключенного сторонами дата, из содержания которого следует, что целью заключения договора явилось получение истцом в собственность - недвижимости, находящееся по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно мансарда, комната 63 (Лот 174), суд пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве иного объекта недвижимости, в связи с чем к возникшим правоотношениям применил положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной Федеральным законом РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Давая оценку предварительному договору с учетом дополнительных соглашений к нему, суд пришел к выводу о том, что его условия содержат все существенные условия договора купли-продажи, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.
При этом, суд также отметил, что согласно объяснениям сторон, ответчик фактически передал спорное имущество.
При таких обстоятельствах, суд полагал, что по своей правовой природе данный договор является основным договором продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1976, площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, законны, обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.
В обоснование требований о признании права собственности на спорное жилое помещение, истец ссылался на то, что оно оплачено ею в полном объеме, фактически ей передано, однако, от заключения основного договора собственник уклоняется, произвел отчуждение другому лицу.
Данные обстоятельства, по мнению суда, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела и не оспаривались стороной ответчика наименование организации, а также суд признал, что действительная воля сторон, направленная на возмездное отчуждение спорного имущества, была ими реализована и нашла свое отражение в предварительном договоре купли-продажи, который по своей природе является сделкой, которая влечет для сторон, ее заключивших, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, однако, от юридической передачи имущества наименование организации, вопреки требованиям ст. 309, 310 ГК РФ, уклонилось, тогда как истец обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнила в полном объеме.
Далее, из материалов дела следует, что дата наименование организации заключило договор купли-продажи недвижимости N 14 с наименование организации, государственная регистрация права которого произведена дата.
Ссылаясь на положения ст. ст. 1, 10, 168 ГК РФ, полагая, что заключение данного договора свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при повторном заключении договора в отношении одного и того же имущества без урегулирования отношений с покупателем по первому договору, суд пришел к выводу о признании договора недействительным с погашением записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение.
Признавая договор купли-продажи N 14, заключенный дата между наименование организации и наименование организации недействительным, суд согласился с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между наименование организации и фио в части оспариваемого объекта с погашением в ЕГРП соответствующей записи о регистрации права собственности.
Проверяя дело в порядке апелляционного производства, обсуждая доводы апелляционной жалобы и учитывая положения ст. 327.1 ГПК РФ, в силу которой суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец в суд с иском обратился дата, решением Арбитражного суда адрес от дата наименование организации признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
До признания ответчика несостоятельным - банкротом, а также до обращения фио за защитой своих прав, Арбитражным судом адрес было принято к производству исковое заявление Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес к наименование организации о признании здания по адресу: адрес самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку в соответствии со ст. ст. 11, 12, 130, 222, 263, 264, 304 Гражданского кодекса РФ (определением суда от дата к участию в деле привлечено наименование организации).
Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по указанному делу прекращено, в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду и привлечением к участию в деле в качестве ответчиков граждан, обладающих правами собственности на нежилые помещения в спорном здании.
Данное обстоятельство, оставлено судом первой инстанции без внимания и исследования, тогда как, по убеждению судебной коллегии, имело существенное значение для разрешения дела, исходя из следующего.
В силу адрес ст. 51 адрес РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами третьим и четвертым названной статьи.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Правительством Москвы дата принято постановление N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".
Постановлением Правительства Москвы от дата N 139-ПП перечень объектов введен пункт 924 с адресным ориентиром - Москва, адрес.
Постановлением утверждены:
- - Положение о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (далее - Положение) (приложение 1) (пункт 1.1 постановления);
- - Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (приложение 2) (пункт 1.2. постановления);
- - Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках (приложение 3) (пункт 1.3 постановления) (далее - Перечень).
Как следует из содержания оспариваемого нормативного акта, постановление Правительства Москвы от дата N 819-ПП принято для защиты прав адрес при реализации правомочий собственника в отношении земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена.
В этих целях Правительством Москвы были выявлены земельные участки, находящиеся в собственности адрес, и земельные участки, находящиеся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках; из них сформирован соответствующий Перечень и определен порядок взаимодействия органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования таких земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с требованиями части 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ урегулированы вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В частности, статьями 39.1 - 39.2 установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Подпунктами 2, 3 пункта 1, подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 124 Гражданского кодекса РФ субъекты Российской Федерации выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу пункта 4 статьи 212 Гражданского кодекса РФ права всех собственников защищаются равным образом.
В рамках реализации правомочий собственника по защите прав в отношении земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, Правительство Москвы в целях пресечения незаконного (нецелевого) использования земельных участков выявило земельные участки, находящихся в собственности адрес, и земельные участки, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках, установило, в том числе, возможность Департамента городского имущества города заявлять в суд соответствующие требования о предоставлении истцу права сноса с привлечением соответствующего государственного учреждения адрес самовольной постройки (освобождения земельных участков) за счет ответчика в случае неисполнения судебного акта в течение месяца с момента его вступления в законную силу.
Постановление Правительства Москвы неоднократно являлось предметом судебной проверки в части оспаривания его составляющих пунктов, которыми определены различные объекты недвижимости (адресные ориентиры), однако, незаконным не признавалось.
Анализируя фактические обстоятельства во взаимосвязи с нормами материального права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом без достаточных оснований оставлен без внимания факт включения объекта, на часть нежилого помещения в котором претендует истец, в названное выше постановление Правительства и возможность в связи с этим удовлетворения требования о признании права собственности.
Согласно полученной апелляционной инстанцией информации, в том числе на запрос из Департамента городского имущества Москвы, актом Госинспекции по недвижимости адрес от дата N 9031629 установлено, что на земельном участке с адресным ориентиром адрес, 2-я Рыбинская, д. 13 подтвержден факт наличия незаконного размещения объекта недвижимости, земельный участок площадью 8007 кв. м передан наименование организации на основании договора аренды от дата для эксплуатации зданий под производственно-административные цели сроком до дата. При этом, собственник земельного участка, на котором возведен спорный объект - адрес, не выдавал разрешение на возведение/реконструкцию капитальных строений на вышеуказанном земельном участке и обратился в Арбитражный суд адрес с иском о сносе самовольной постройки. Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по делу прекращено.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от дата, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что истец, располагая информацией о включении объекта, в котором расположено помещение, на право собственности в отношении которого он претендует, не заявил требование о признании данного права как на самовольную постройку, в связи с чем предметом спора не являлось проверка нарушения либо не нарушения сохранением постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а ссылка на то, что постройка не является самовольной до тех пор, пока не предъявлено соответствующее требование - основано на неправильном применении норм материального права.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что не имеет правового значения то, что в Арбитражном суде адрес по искам конкурсного управляющего признаны недействительными ряд сделок как между наименование организации и наименование организации, а также с фио, поскольку данные требования конкурсным управляющим предъявлены в защиту прав не истца, а кредиторов и возврате имущества в конкурсную массу в рамках дела о банкротстве общества, т.е. влекут иные правовые последствия - отличные от тех, на которые претендует истец, а, кроме того, в настоящем споре сделки оспорены истцом по иным основаниям, и независимо от наличия решения о признании сделки недействительной, право истца не нежилое помещение защищено быть не может при наличии признаков самовольной постройки, которые до настоящего времени в установленном порядке не устранены, а работа по узакониванию объекта (не истцом, а третьими лицами), на что ссылается сторона истца, коллегией отклоняется, поскольку до настоящего времени объект из соответствующего постановления Правительства Москвы не исключен, требований о признании права собственности на объект, являющийся частью самовольной постройки, заявлено не было.
Приходя к названным выше выводам, судебная коллегия обращает внимание и на то, что при разрешении спора судом при квалификации договора как основного не было учтено то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного дата между сторонами, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере сумма, который не является авансом или задатком.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-25370/2017
Требование: О признании договоров купли-продажи недействительными, признании права собственности, взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме, ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости, при этом из выписки из ЕГРП следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на основании договора купли-продажи на организацию, которая продала спорный объект, истец полагает, что договоры являются недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-25370/2017
Судья: ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио
судей фио, фио
при секретаре фио
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе фио в лице представителя фио на решение Преображенского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить.
Признать договор купли-продажи недвижимости N 14 от дата, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным в части нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77/003-77/003/151/2015-72/2 от дата о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Признать договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио недействительным в части нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77/003-77/003/001/2016-1001/2 от дата о регистрации права собственности фио на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976, заключенным между наименование организации и фио на условиях предварительного договора от дата
Признать право собственности за фио на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за фио на нежилое помещение расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, площадью 32,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:телефон:1976.
По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от дата.
установила:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, с учетом уточненных исковых требований от дата, просила признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным в части; погасить регистрационную запись в ЕГРП; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио в части; погасить регистрационную запись в ЕГРП N 77-77/003-77/003/001/2016-1001/2 от дата; признать основной договор купли-продажи между наименование организации и фио на спорное нежилое помещение, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата; признать право собственности за фио на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1976, площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: адрес, а именно: мансарда, комната 63, 63а, мотивировав свои требования тем, что дата между истцом и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: адрес, ул. 2-я Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно: мансарда, комната 63 (Лот 174). Общая цена Апартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п. 1.3. договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости.
Согласно полученной информации в кадастровом паспорте, объект недвижимости по адресу: адрес, имеет площадь 32,6 кв. м, представляет из себя: мансарда-комната под номером 63, 63а, кадастровый номер 77:03:телефон:1976. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. При этом, из выписки ЕГРП на спорный объект недвижимости следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на наименование организации на основании договора купли-продажи от дата. В дальнейшем наименование организации по договору купли-продажи от дата продало спорный объект фио. Истец полагает, что данные договора купли-продажи являются недействительными в части оспариваемого объекта в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, полагал иск подлежащим удовлетворению.
Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Ответчик наименование организации, наименование организации, третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещались по месту регистрации, возражений на иск не представили.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик фио в лице представителя фио, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.
Выслушав в заседании судебной коллегии истца фио, представителя фио - фио, представителя ответчика наименование организации - фио, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное судом первой инстанции решение не отвечает.
Как следует из письменных материалов дела, дата между фио и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: адрес, ул. 2-я Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно: мансарда, комната 63 (Лот 174).
Общая цена Апартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 54 - 69).
Согласно п. 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от дата, N 2 основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора, предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Исходя из условий договора, заключенного сторонами дата, из содержания которого следует, что целью заключения договора явилось получение истцом в собственность - недвижимости, находящееся по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 36,6 кв. м, а именно мансарда, комната 63 (Лот 174), суд пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве иного объекта недвижимости, в связи с чем к возникшим правоотношениям применил положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной Федеральным законом РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Давая оценку предварительному договору с учетом дополнительных соглашений к нему, суд пришел к выводу о том, что его условия содержат все существенные условия договора купли-продажи, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.
При этом, суд также отметил, что согласно объяснениям сторон, ответчик фактически передал спорное имущество.
При таких обстоятельствах, суд полагал, что по своей правовой природе данный договор является основным договором продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1976, площадью 32,6 кв. м, расположенное по адресу: адрес, комнаты 63, 63а, законны, обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.
В обоснование требований о признании права собственности на спорное жилое помещение, истец ссылался на то, что оно оплачено ею в полном объеме, фактически ей передано, однако, от заключения основного договора собственник уклоняется, произвел отчуждение другому лицу.
Данные обстоятельства, по мнению суда, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела и не оспаривались стороной ответчика наименование организации, а также суд признал, что действительная воля сторон, направленная на возмездное отчуждение спорного имущества, была ими реализована и нашла свое отражение в предварительном договоре купли-продажи, который по своей природе является сделкой, которая влечет для сторон, ее заключивших, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, однако, от юридической передачи имущества наименование организации, вопреки требованиям ст. 309, 310 ГК РФ, уклонилось, тогда как истец обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнила в полном объеме.
Далее, из материалов дела следует, что дата наименование организации заключило договор купли-продажи недвижимости N 14 с наименование организации, государственная регистрация права которого произведена дата.
Ссылаясь на положения ст. ст. 1, 10, 168 ГК РФ, полагая, что заключение данного договора свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при повторном заключении договора в отношении одного и того же имущества без урегулирования отношений с покупателем по первому договору, суд пришел к выводу о признании договора недействительным с погашением записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение.
Признавая договор купли-продажи N 14, заключенный дата между наименование организации и наименование организации недействительным, суд согласился с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между наименование организации и фио в части оспариваемого объекта с погашением в ЕГРП соответствующей записи о регистрации права собственности.
Проверяя дело в порядке апелляционного производства, обсуждая доводы апелляционной жалобы и учитывая положения ст. 327.1 ГПК РФ, в силу которой суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец в суд с иском обратился дата, решением Арбитражного суда адрес от дата наименование организации признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
До признания ответчика несостоятельным - банкротом, а также до обращения фио за защитой своих прав, Арбитражным судом адрес было принято к производству исковое заявление Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес к наименование организации о признании здания по адресу: адрес самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку в соответствии со ст. ст. 11, 12, 130, 222, 263, 264, 304 Гражданского кодекса РФ (определением суда от дата к участию в деле привлечено наименование организации).
Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по указанному делу прекращено, в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду и привлечением к участию в деле в качестве ответчиков граждан, обладающих правами собственности на нежилые помещения в спорном здании.
Данное обстоятельство, оставлено судом первой инстанции без внимания и исследования, тогда как, по убеждению судебной коллегии, имело существенное значение для разрешения дела, исходя из следующего.
В силу адрес ст. 51 адрес РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами третьим и четвертым названной статьи.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Правительством Москвы дата принято постановление N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".
Постановлением Правительства Москвы от дата N 139-ПП перечень объектов введен пункт 924 с адресным ориентиром - Москва, адрес.
Постановлением утверждены:
- - Положение о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (далее - Положение) (приложение 1) (пункт 1.1 постановления);
- - Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (приложение 2) (пункт 1.2. постановления);
- - Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках (приложение 3) (пункт 1.3 постановления) (далее - Перечень).
Как следует из содержания оспариваемого нормативного акта, постановление Правительства Москвы от дата N 819-ПП принято для защиты прав адрес при реализации правомочий собственника в отношении земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена.
В этих целях Правительством Москвы были выявлены земельные участки, находящиеся в собственности адрес, и земельные участки, находящиеся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках; из них сформирован соответствующий Перечень и определен порядок взаимодействия органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования таких земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с требованиями части 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ урегулированы вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В частности, статьями 39.1 - 39.2 установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Подпунктами 2, 3 пункта 1, подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 124 Гражданского кодекса РФ субъекты Российской Федерации выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу пункта 4 статьи 212 Гражданского кодекса РФ права всех собственников защищаются равным образом.
В рамках реализации правомочий собственника по защите прав в отношении земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, Правительство Москвы в целях пресечения незаконного (нецелевого) использования земельных участков выявило земельные участки, находящихся в собственности адрес, и земельные участки, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках, установило, в том числе, возможность Департамента городского имущества города заявлять в суд соответствующие требования о предоставлении истцу права сноса с привлечением соответствующего государственного учреждения адрес самовольной постройки (освобождения земельных участков) за счет ответчика в случае неисполнения судебного акта в течение месяца с момента его вступления в законную силу.
Постановление Правительства Москвы неоднократно являлось предметом судебной проверки в части оспаривания его составляющих пунктов, которыми определены различные объекты недвижимости (адресные ориентиры), однако, незаконным не признавалось.
Анализируя фактические обстоятельства во взаимосвязи с нормами материального права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом без достаточных оснований оставлен без внимания факт включения объекта, на часть нежилого помещения в котором претендует истец, в названное выше постановление Правительства и возможность в связи с этим удовлетворения требования о признании права собственности.
Согласно полученной апелляционной инстанцией информации, в том числе на запрос из Департамента городского имущества Москвы, актом Госинспекции по недвижимости адрес от дата N 9031629 установлено, что на земельном участке с адресным ориентиром адрес, 2-я Рыбинская, д. 13 подтвержден факт наличия незаконного размещения объекта недвижимости, земельный участок площадью 8007 кв. м передан наименование организации на основании договора аренды от дата для эксплуатации зданий под производственно-административные цели сроком до дата. При этом, собственник земельного участка, на котором возведен спорный объект - адрес, не выдавал разрешение на возведение/реконструкцию капитальных строений на вышеуказанном земельном участке и обратился в Арбитражный суд адрес с иском о сносе самовольной постройки. Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по делу прекращено.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от дата, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что истец, располагая информацией о включении объекта, в котором расположено помещение, на право собственности в отношении которого он претендует, не заявил требование о признании данного права как на самовольную постройку, в связи с чем предметом спора не являлось проверка нарушения либо не нарушения сохранением постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а ссылка на то, что постройка не является самовольной до тех пор, пока не предъявлено соответствующее требование - основано на неправильном применении норм материального права.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что не имеет правового значения то, что в Арбитражном суде адрес по искам конкурсного управляющего признаны недействительными ряд сделок как между наименование организации и наименование организации, а также с фио, поскольку данные требования конкурсным управляющим предъявлены в защиту прав не истца, а кредиторов и возврате имущества в конкурсную массу в рамках дела о банкротстве общества, т.е. влекут иные правовые последствия - отличные от тех, на которые претендует истец, а, кроме того, в настоящем споре сделки оспорены истцом по иным основаниям, и независимо от наличия решения о признании сделки недействительной, право истца не нежилое помещение защищено быть не может при наличии признаков самовольной постройки, которые до настоящего времени в установленном порядке не устранены, а работа по узакониванию объекта (не истцом, а третьими лицами), на что ссылается сторона истца, коллегией отклоняется, поскольку до настоящего времени объект из соответствующего постановления Правительства Москвы не исключен, требований о признании права собственности на объект, являющийся частью самовольной постройки, заявлено не было.
Приходя к названным выше выводам, судебная коллегия обращает внимание и на то, что при разрешении спора судом при квалификации договора как основного не было учтено то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного дата между сторонами, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере сумма, который не является авансом или задатком.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)