Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ханашевича С.К., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "АТЕ ФУД" - Шпекторов А.Е. представитель по доверенности от 16.03.2016.
от ИП Мигуновой Е.Б. - Локоткова Н.М. представитель по доверенности от 26.04.2016.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АТЕ ФУД" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу N А41-24661/16, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску ИП Мигуновой Елены Борисовны к ООО "АТЕ ФУД" о расторжении и взыскании задолженности и встречному иску ООО "АТЕ ФУД" к ИП Мигуновой Елене Борисовне о расторжении и взыскании задолженности.
установил:
индивидуальный предприниматель Мигунова Елена Борисовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АТЕ ФУД" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 782 047, 45 руб. задолженности по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, неустойки в размере 116 500 руб., а также о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Определением Арбитражного суда Московской области от 21.06.2016 к производству в рамках дела N А41-24661/16 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АТЕ ФУД" к ИП Мигуновой Е.Б. о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, взыскании 338 917 руб. с ИП Мигуновой Е.Б. неиспользованной части арендной платы, 3 446 624 руб. расходов на неотделимые улучшения помещения, 410 000 руб. убытков в виде затрат на изготовление вывесок (т. 2 л.д. 94).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу N А41-24661/16 исковые требования ИП Мигуновой Е.Б. удовлетворены в части взыскания с ООО "АТЕ ФУД" в пользу ИП Мигуновой Елены Борисовны 1 782 047,45 руб. задолженности, 116 500 руб. неустойки и 30 658 руб. расходов по госпошлине. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении встречных требований ООО "АТЕ ФУД" отказано, за исключением требования о расторжении договора /(том 3 л.д. 27 - 32).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "АТЕ ФУД" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "АТЕ ФУД" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Мигуновой Е.Б. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.09.2015 между ИП Мигуновой Е.Б. (арендодатель) и ООО "АТЕ ФУД" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 23-09/15, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (в аренду/субаренду) следующее нежилое помещение (далее - помещение), принадлежащее арендодателю на праве собственности общей площадью 406,7 кв. м по адресу: Московская область, город Лобня, улица Борисова, дом 24, из которого 1 этаж, помещение XIV, комнаты 1 - 9, площадью 212,3 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:343, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-554/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757674, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015) и подвал, Помещение XV, комнаты 1-16, площадью 194,4 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:325, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-553/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757673, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015), расположенное в состоянии, указанном в Акте приема передачи нежилого помещения от 23.09.2015 и соответствующее требованиям, действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования земель, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Объект обеспечен теплом, водой, электроэнергией, канализацией (т. 1 л.д. 13-17).
Точное расположение помещения и его границы обозначены на копии кадастрового плана помещения (приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (т. 1 л.д. 17 - 19).
23.09.2015 арендодатель передал, а арендатор принял указанные помещения, что подтверждается подписанными сторонами актом приема- передачи нежилого помещения и актом о разграничении эксплуатационной ответственности.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Согласно пункту 4.2 договора, стороны договорились установить арендатору за первые четыре месяца с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области арендную плату в размере 10 000 руб.
Пунктом 4.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы составляет 6% от месячного товарооборота магазина, расположенного в помещении, подтвержденного оборотно-сальдовой ведомостью арендатора за указанный период времени, но не менее базовой ставки арендной платы в размере 338 917 руб. в месяц.
Базовая ставка арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно в течение 7 (семи) рабочих дней месяца, за который осуществляется платеж на основании настоящего договора, с учетом п. п. 4.2, 4.3 настоящего договора (п. 4.5 договора).
В пункте 7.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. С даты подписания акта приема-передачи помещения и до даты его государственной регистрации, настоящий договор действует как краткосрочный, срок действия которого не может превышать 360 дней с момента подписания.
Общество, в нарушении условий договора, арендные платежи не вносило с января 2016 года, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в размере 1 782 047,45 руб.
Ссылаясь на задолженность общества, ИП Мигуновой Е.Б. начислила неустойку и обратилась в суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных ИП Мигуновой Е.Б. требований, ООО "АТЕ ФУД" обратилось в суд в рамках настоящего дела со встречным иском.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пункт 2 статьи 609 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества.
При этом пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.
В соответствии с пунктом 1, 3 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора, арендодатель обязуется не позднее даты передачи помещения предоставить арендатору копии документов кадастрового и технического паспортов помещения, нотариальную копию свидетельства о праве собственности на помещение. Указанные документы арендатору не представлены.
Пункт 2.2.6 договора устанавливает, что в течение 14 дней с даты подписания договора, арендодатель обязан совместно с арендатором подать заявление о государственной регистрации договора с приложением документов, требуемых действующим законодательством РФ, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Расходы по регистрации настоящего договора несет арендодатель. Стороны также обязуются незамедлительно предоставлять дополнительные документы, которые могут быть потребованы регистрирующим органом в целях осуществления государственной регистрации договора и дополнений к нему.
10 мая 2016 года в связи с тем, что предприниматель уклоняется от регистрации договора, общество направило требования предпринимателю о расторжении договора и о компенсации ему стоимости неотделимых улучшений. Ответа от предпринимателя не поступало.
Кадастровые паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на переданные в аренду помещения являются приложениями N 1, 4 к подписанному сторонами договору от 23.09.2015 N 23-09/15.
В пунктах 2.2.6 и 2.4.2 договора аренды, устанавливается обоюдная обязанность сторон совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора.
30.09.2015 стороны обращались в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации договора аренды N 23-09/15, однако государственная регистрация приостановлена по причине не представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта сдаваемой в аренду части помещения площадью 212,3 кв. м в помещении XIV и 104,4 кв. м в помещении XV, а также по причине представления ООО "ATE ФУД" ксерокопий учредительных документов с нарушением пункта 4 статьи 16 Закона о регистрации.
Пунктом 2.4.9 договора установлено, что с письменного согласия арендодателя арендатор может проводить на объекте необходимую ему реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование инженерных коммуникаций, за свой счет. После проведения ремонтных работ по перепланировке, переоборудования и реконструкции объекта, арендатор самостоятельно и за свой счет изготавливает проект перепланировки (реконструкции) объекта. Арендатор после изготовления проекта перепланировки (реконструкции) в установленном законом порядке вносит соответствующие изменения в БТИ и ЕГРП. Арендодатель со своей стороны обязуется подписать и предоставлять требующиеся от него для согласования в соответствующих государственных органах и учреждениях документы, если такие изменения не касаются несущих конструкций и фасада здания. При необходимости внесения конструктивных изменений в несущие конструкции и фасад здания, проектные работы и согласование с арендодателем выполняется арендатором или его подрядчиками до начала проведения строительно-ремонтных работ.
С целью завершения процесса регистрации договора аренды. Арендодателем были предприняты меры по получению кадастровых паспортов на часть помещений, переданных в аренду. С этой целью были подготовлены технические планы переданных в аренду частей помещен учетом произведенной арендатором без согласия арендодателя перепланировки и подано заявление о постановке на кадастровый учет части помещений.
16.11.2015 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области приостановила осуществление кадастрового учета в связи с отсутствием документов, на основании которых указываются сведения об объектах недвижимости в техническом плане, а именно отсутствия согласованного в установленном законом порядке проекта перепланировки.
ООО "АТЕ ФУД" не проведена работа в соответствии с пунктом 2.4.9 договора по подготовке проекта перепланировки и согласованию его в соответствующих органах, что препятствует арендодателю в осуществлении последующих зависящих от него действий по постановке на кадастровый учет части помещений, в которых проведена перепланировка арендатором, и последующему обращению за регистрацией договора аренды.
Более того, для подачи заявления о государственной регистрации договора аренды в Управление Росреестра по Московской области необходимо предоставление оригинала договора аренды в трех экземплярах. Между тем, у арендодателя имеется только один оригинал договора, что препятствует одностороннему обращению без участия арендатора с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что истец игнорировал свою обязанность по подаче документов на государственную регистрацию, а также игнорировал требование арендатора, чем уклоняется от государственной регистрации договора аренды, несостоятелен и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В ответ на полученное от арендатора требование о подаче документов на государственную регистрацию договора аренды, ИП Мигунова Е.Б. 29.03.2016 направила в адрес ООО "ATE ФУД" ответ, в котором арендатору предложено осуществить зависящие от него действия по подготовке проекта перепланировки помещений и согласованию его в установленном законом порядке, внесению изменений в сведении, содержащиеся в БТИ и ЕГРП, а также было предложено согласовать дату совместного обращения в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрацией, исходя из выбранного арендатором варианта обращения в регистрирующий орган.
Однако, арендатор уклонился от исполнения возложенной на него в п. 2.4.9 договора аренды обязанности по согласованию проекта перепланировки, осуществлению соответствующих изменений в БТИ и ЕГРП, а также от согласования даты для совместного обращения с заявлением в регистрирующий орган и предоставления находящегося у него оригиналов договоров, с предоставлением сторонами имеющегося кадастрового паспорта помещений без учета произведенной арендатором перепланировки.
Поскольку арендатором не исполнена обязанность по подготовке и согласованию проекта произведенной перепланировки арендованных помещений, то не представляется возможным предпринимателю произвести постановку на кадастровый учет части помещения, переданного в аренду, с учетом произведенных обществом в нем перепланировок, и предоставления в регистрирующий орган кадастрового паспорта, именно части помещения, как того требует арендатор.
Доказательств оплаты суммы долга в материалы дела не представлено.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является способом обеспечения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.
Произведенный истцом расчет неустойки в сумме 116 500 руб. проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный предпринимателем расчет неустойки на его соответствие положениям статьи 330 ГК РФ, а также пункта 5.5 спорного договора поставки, признал его обоснованным и математически верным.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 ГК РФ, а не только к подпункту 1 этого пункта.
Следовательно, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, а также в силу статьи 421 ГК РФ стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.
Положениями пункта 7.5 договора, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении встречного требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.09.2015 N 23-09/15.
Между тем, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании неиспользованной части арендной платы помещения в размере 338 917 руб.
Арендованные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2015, они использовались арендатором в течение всего срока аренды.
Однако, обязанность арендатора по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 за пользование помещениями обществом не исполнялась.
Как следует из материалов дела, указанный обеспечительный платеж зачтен истцом по первоначальному иску за июль 2016 года, и не заявляется истцом в настоящей сумме требования основного долга. В связи с чем, требование истца по встречному иску о взыскании не использованной им части арендной платы не состоятельны.
Обществом заявлено требование общества о взыскании расходов на неотделимые улучшения помещения в размере 3 446 624 руб. со ссылкой на пункт 7.10 договора аренды.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 10АП-13834/2016 ПО ДЕЛУ N А41-24661/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. по делу N А41-24661/16
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ханашевича С.К., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО "АТЕ ФУД" - Шпекторов А.Е. представитель по доверенности от 16.03.2016.
от ИП Мигуновой Е.Б. - Локоткова Н.М. представитель по доверенности от 26.04.2016.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АТЕ ФУД" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу N А41-24661/16, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску ИП Мигуновой Елены Борисовны к ООО "АТЕ ФУД" о расторжении и взыскании задолженности и встречному иску ООО "АТЕ ФУД" к ИП Мигуновой Елене Борисовне о расторжении и взыскании задолженности.
установил:
индивидуальный предприниматель Мигунова Елена Борисовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АТЕ ФУД" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 782 047, 45 руб. задолженности по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, неустойки в размере 116 500 руб., а также о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Определением Арбитражного суда Московской области от 21.06.2016 к производству в рамках дела N А41-24661/16 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АТЕ ФУД" к ИП Мигуновой Е.Б. о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, взыскании 338 917 руб. с ИП Мигуновой Е.Б. неиспользованной части арендной платы, 3 446 624 руб. расходов на неотделимые улучшения помещения, 410 000 руб. убытков в виде затрат на изготовление вывесок (т. 2 л.д. 94).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу N А41-24661/16 исковые требования ИП Мигуновой Е.Б. удовлетворены в части взыскания с ООО "АТЕ ФУД" в пользу ИП Мигуновой Елены Борисовны 1 782 047,45 руб. задолженности, 116 500 руб. неустойки и 30 658 руб. расходов по госпошлине. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении встречных требований ООО "АТЕ ФУД" отказано, за исключением требования о расторжении договора /(том 3 л.д. 27 - 32).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "АТЕ ФУД" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "АТЕ ФУД" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Мигуновой Е.Б. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.09.2015 между ИП Мигуновой Е.Б. (арендодатель) и ООО "АТЕ ФУД" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 23-09/15, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (в аренду/субаренду) следующее нежилое помещение (далее - помещение), принадлежащее арендодателю на праве собственности общей площадью 406,7 кв. м по адресу: Московская область, город Лобня, улица Борисова, дом 24, из которого 1 этаж, помещение XIV, комнаты 1 - 9, площадью 212,3 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:343, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-554/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757674, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015) и подвал, Помещение XV, комнаты 1-16, площадью 194,4 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:325, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-553/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757673, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015), расположенное в состоянии, указанном в Акте приема передачи нежилого помещения от 23.09.2015 и соответствующее требованиям, действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования земель, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Объект обеспечен теплом, водой, электроэнергией, канализацией (т. 1 л.д. 13-17).
Точное расположение помещения и его границы обозначены на копии кадастрового плана помещения (приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (т. 1 л.д. 17 - 19).
23.09.2015 арендодатель передал, а арендатор принял указанные помещения, что подтверждается подписанными сторонами актом приема- передачи нежилого помещения и актом о разграничении эксплуатационной ответственности.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Согласно пункту 4.2 договора, стороны договорились установить арендатору за первые четыре месяца с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области арендную плату в размере 10 000 руб.
Пунктом 4.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы составляет 6% от месячного товарооборота магазина, расположенного в помещении, подтвержденного оборотно-сальдовой ведомостью арендатора за указанный период времени, но не менее базовой ставки арендной платы в размере 338 917 руб. в месяц.
Базовая ставка арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно в течение 7 (семи) рабочих дней месяца, за который осуществляется платеж на основании настоящего договора, с учетом п. п. 4.2, 4.3 настоящего договора (п. 4.5 договора).
В пункте 7.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. С даты подписания акта приема-передачи помещения и до даты его государственной регистрации, настоящий договор действует как краткосрочный, срок действия которого не может превышать 360 дней с момента подписания.
Общество, в нарушении условий договора, арендные платежи не вносило с января 2016 года, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в размере 1 782 047,45 руб.
Ссылаясь на задолженность общества, ИП Мигуновой Е.Б. начислила неустойку и обратилась в суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных ИП Мигуновой Е.Б. требований, ООО "АТЕ ФУД" обратилось в суд в рамках настоящего дела со встречным иском.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пункт 2 статьи 609 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества.
При этом пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.
В соответствии с пунктом 1, 3 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора, арендодатель обязуется не позднее даты передачи помещения предоставить арендатору копии документов кадастрового и технического паспортов помещения, нотариальную копию свидетельства о праве собственности на помещение. Указанные документы арендатору не представлены.
Пункт 2.2.6 договора устанавливает, что в течение 14 дней с даты подписания договора, арендодатель обязан совместно с арендатором подать заявление о государственной регистрации договора с приложением документов, требуемых действующим законодательством РФ, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Расходы по регистрации настоящего договора несет арендодатель. Стороны также обязуются незамедлительно предоставлять дополнительные документы, которые могут быть потребованы регистрирующим органом в целях осуществления государственной регистрации договора и дополнений к нему.
10 мая 2016 года в связи с тем, что предприниматель уклоняется от регистрации договора, общество направило требования предпринимателю о расторжении договора и о компенсации ему стоимости неотделимых улучшений. Ответа от предпринимателя не поступало.
Кадастровые паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на переданные в аренду помещения являются приложениями N 1, 4 к подписанному сторонами договору от 23.09.2015 N 23-09/15.
В пунктах 2.2.6 и 2.4.2 договора аренды, устанавливается обоюдная обязанность сторон совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора.
30.09.2015 стороны обращались в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации договора аренды N 23-09/15, однако государственная регистрация приостановлена по причине не представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта сдаваемой в аренду части помещения площадью 212,3 кв. м в помещении XIV и 104,4 кв. м в помещении XV, а также по причине представления ООО "ATE ФУД" ксерокопий учредительных документов с нарушением пункта 4 статьи 16 Закона о регистрации.
Пунктом 2.4.9 договора установлено, что с письменного согласия арендодателя арендатор может проводить на объекте необходимую ему реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование инженерных коммуникаций, за свой счет. После проведения ремонтных работ по перепланировке, переоборудования и реконструкции объекта, арендатор самостоятельно и за свой счет изготавливает проект перепланировки (реконструкции) объекта. Арендатор после изготовления проекта перепланировки (реконструкции) в установленном законом порядке вносит соответствующие изменения в БТИ и ЕГРП. Арендодатель со своей стороны обязуется подписать и предоставлять требующиеся от него для согласования в соответствующих государственных органах и учреждениях документы, если такие изменения не касаются несущих конструкций и фасада здания. При необходимости внесения конструктивных изменений в несущие конструкции и фасад здания, проектные работы и согласование с арендодателем выполняется арендатором или его подрядчиками до начала проведения строительно-ремонтных работ.
С целью завершения процесса регистрации договора аренды. Арендодателем были предприняты меры по получению кадастровых паспортов на часть помещений, переданных в аренду. С этой целью были подготовлены технические планы переданных в аренду частей помещен учетом произведенной арендатором без согласия арендодателя перепланировки и подано заявление о постановке на кадастровый учет части помещений.
16.11.2015 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области приостановила осуществление кадастрового учета в связи с отсутствием документов, на основании которых указываются сведения об объектах недвижимости в техническом плане, а именно отсутствия согласованного в установленном законом порядке проекта перепланировки.
ООО "АТЕ ФУД" не проведена работа в соответствии с пунктом 2.4.9 договора по подготовке проекта перепланировки и согласованию его в соответствующих органах, что препятствует арендодателю в осуществлении последующих зависящих от него действий по постановке на кадастровый учет части помещений, в которых проведена перепланировка арендатором, и последующему обращению за регистрацией договора аренды.
Более того, для подачи заявления о государственной регистрации договора аренды в Управление Росреестра по Московской области необходимо предоставление оригинала договора аренды в трех экземплярах. Между тем, у арендодателя имеется только один оригинал договора, что препятствует одностороннему обращению без участия арендатора с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что истец игнорировал свою обязанность по подаче документов на государственную регистрацию, а также игнорировал требование арендатора, чем уклоняется от государственной регистрации договора аренды, несостоятелен и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В ответ на полученное от арендатора требование о подаче документов на государственную регистрацию договора аренды, ИП Мигунова Е.Б. 29.03.2016 направила в адрес ООО "ATE ФУД" ответ, в котором арендатору предложено осуществить зависящие от него действия по подготовке проекта перепланировки помещений и согласованию его в установленном законом порядке, внесению изменений в сведении, содержащиеся в БТИ и ЕГРП, а также было предложено согласовать дату совместного обращения в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрацией, исходя из выбранного арендатором варианта обращения в регистрирующий орган.
Однако, арендатор уклонился от исполнения возложенной на него в п. 2.4.9 договора аренды обязанности по согласованию проекта перепланировки, осуществлению соответствующих изменений в БТИ и ЕГРП, а также от согласования даты для совместного обращения с заявлением в регистрирующий орган и предоставления находящегося у него оригиналов договоров, с предоставлением сторонами имеющегося кадастрового паспорта помещений без учета произведенной арендатором перепланировки.
Поскольку арендатором не исполнена обязанность по подготовке и согласованию проекта произведенной перепланировки арендованных помещений, то не представляется возможным предпринимателю произвести постановку на кадастровый учет части помещения, переданного в аренду, с учетом произведенных обществом в нем перепланировок, и предоставления в регистрирующий орган кадастрового паспорта, именно части помещения, как того требует арендатор.
Доказательств оплаты суммы долга в материалы дела не представлено.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является способом обеспечения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.
Произведенный истцом расчет неустойки в сумме 116 500 руб. проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный предпринимателем расчет неустойки на его соответствие положениям статьи 330 ГК РФ, а также пункта 5.5 спорного договора поставки, признал его обоснованным и математически верным.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 ГК РФ, а не только к подпункту 1 этого пункта.
Следовательно, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, а также в силу статьи 421 ГК РФ стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.
Положениями пункта 7.5 договора, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении встречного требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.09.2015 N 23-09/15.
Между тем, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании неиспользованной части арендной платы помещения в размере 338 917 руб.
Арендованные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2015, они использовались арендатором в течение всего срока аренды.
Однако, обязанность арендатора по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 за пользование помещениями обществом не исполнялась.
Как следует из материалов дела, указанный обеспечительный платеж зачтен истцом по первоначальному иску за июль 2016 года, и не заявляется истцом в настоящей сумме требования основного долга. В связи с чем, требование истца по встречному иску о взыскании не использованной им части арендной платы не состоятельны.
Обществом заявлено требование общества о взыскании расходов на неотделимые улучшения помещения в размере 3 446 624 руб. со ссылкой на пункт 7.10 договора аренды.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)