Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал, что оспариваемое условие договора является недействительным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 по делу N А07-26860/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Виола" (далее - общество "Парикмахерская "Виола") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению, в котором просил:
- - признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда налога на добавленную стоимость 18% в размере 1 061 237 руб. 29 коп.;
- - принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 5 895 762 (пять миллионов восемьсот девяносто пять тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 71 копейка. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 56-13 от 08.10.2013 г., составленным обществом с ограниченной ответственностью ООО "Агран - бизнес оценка", без учета НДС 18%" (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агран - бизнес оценка" (далее - общество "Агран - бизнес оценка").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 (судья Воронкова Е.Г.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Управление обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.
Управление полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, а именно в нарушение положений ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" не соблюден 30-дневный срок, по истечении которого после принятия мер к досудебному урегулированию спора, истец вправе обратиться в арбитражный суд. По мнению заявителя, обращение истца в арбитражный суд ранее истечения установленного срока нарушило право ответчика на заявление о пропуске срока исковой давности.
Кроме того, Управление указывает на то, что в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после его заключения. По его мнению, поскольку изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации в части нормы подп. 12 п. 2 ст. 146 данного Кодекса вступили в силу до заключения сторонами договора, изменение договора в порядке, предусмотренном ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае исключается. Также, по его мнению, отсутствуют условия, предусмотренные ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что могло явиться основаниями для внесения изменений в договор.
Помимо изложенного, кассатор выражает мнение, согласно которому к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), положения налогового законодательства применению не подлежат.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Управлением (продавец) и обществом "Парикмахерская "Виола" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа четырех-, пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Первомайская, 16, общей площадью 159,1 кв. м, номера помещений: 15, 15а, 16, 17, 18, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 28а.
Указанный договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.10.2013 N 5485 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырех-, пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Первомайская, 16".
Согласно п. 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 957 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 08.10.2013 N 56-13, составленным обществом "Агран - бизнес оценка".
В соответствии с п. 3.1.1 договора покупатель оплачивает продавцу первый платеж в размере 10 процентов, что составляет 695 700 руб.
Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей (п. 3.1.2 договора).
В приложении к договору стороны согласовали график платежей, в соответствии с которым рассрочка предоставляется покупателю на период с 27.11.2013 по 10.12.2020.
В период с декабря 2013 г. по ноябрь 2016 г. общество "Парикмахерская "Виола" во исполнение обязательств покупателя, предусмотренных договором, вносило плату, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Общество "Парикмахерская "Виола" 09.11.2016 обратилось к Управлению с просьбой внести изменения в пункты 2.1, 3.1.1 договора, рассчитать график рассрочки платежей на срок 7 лет с учетом вычета НДС, неправомерно включенного в стоимость объекта.
Письмом от 09.12.2016 N 36414 Управление сообщило о том, что внесение изменений в пункты 2.1, 3.1.1 договора в части исключения из стоимости объекта НДС не представляется возможным.
Полагая, что условие договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда НДС является недействительным, противоречит подп. 12. п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, общество "Парикмахерская "Виола" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что поскольку стоимость объекта муниципального нежилого фонда, определенная в размере рыночной на основании отчета независимого оценщика, и указанная в пункте 2 договора, включает в себя НДС, что противоречит норме подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей в момент заключения сделки, соответствующее условие договора является недействительным в соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суды признали заявленные исковые требования правомерными и удовлетворили их в полном объеме.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При исследовании обстоятельств дела судами установлено, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 заключен в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, общество "Парикмахерская "Виола" указывало на то, что в соответствии с пунктом 2 договора в стоимость объекта муниципального нежилого фонда включен НДС, что противоречит положениям налогового законодательства.
Согласно п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.
Налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. 4, 5 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации) обязан дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара.
В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данная норма изложена в редакции изменений, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.04.2011.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.02.2014 N 264-О, целью Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференции в связи с их участием в приватизации, в связи с чем положения подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождающие от обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации арендуемого имущества, направлены на обеспечение доступности его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства.
По смыслу вышеуказанных норм следует, что после 01.04.2011 реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями, не облагается налогом на добавленную стоимость.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 совершен от лица собственника Управлением, при этом спорное имущество не закреплено за государственным (муниципальным) предприятием либо учреждением, суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что продажа (реализация) Управлением спорного объекта обществу "Парикмахерская "Виола" не облагается НДС.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что согласно отчету независимого оценщика общества "Агран - бизнес оценка" от 08.10.2013 N 56-13 рыночная стоимость нежилых помещений составила 6 957 000 руб., при этом текст отчета не содержит сведений о включении суммы НДС в итоговую, рекомендуемую для целей совершения сделки, рыночную стоимость объектов оценки.
Вместе с тем, оценив исследовательскую часть отчета, принимая во внимание, что доказательства, свидетельствующие об определении оценщиком рыночной стоимости имущества для цели совершения сделки продажи без учета налога на добавленную стоимость, в материалах дела отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость приватизируемого имущества в рамках сравнительного и доходного методов определена оценщиком с учетом НДС.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает обоснованными выводы судов о том, что условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанность покупателя выплатить продавцу денежные средства с учетом НДС, не соответствуют императивным требованиям федерального закона, прямо запрещающим включение налога на добавленную стоимость в цену имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о недействительности (ничтожности) условия пункта 2.1 договора в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда налога на добавленную стоимость 18% в размере 1 061 237 руб. 29 коп.
Довод заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получил надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняется.
Руководствуясь положениями ч. 4 ст. 3, ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно указали, что целью установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений, а также экономия средств и времени сторон, при этом досудебный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих прав в судебном порядке.
Отклоняя вышеуказанный довод, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что общество "Парикмахерская "Виола" обратилось к Управлению с предложением внести изменения в пункты 2.1, 3.1.1 договора и изложить пункты в другой редакции, получив ответ Управления (письмо от 09.12.2016 N 36414) о невозможности внесения соответствующих изменений.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что такой ответ является отказом внести соответствующие изменения в договор. Данное обстоятельство свидетельствует о несогласии ответчика с требованиями истца.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае отсутствует намерение ответчика урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке, в связи с чем отсутствует возможность досудебного урегулирования спора.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушения ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование довода о невозможности внесения изменений в договор, подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае внесение соответствующих изменений в пункт 2.1 договора является следствием признания названного условия недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), что не противоречит положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, также подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 по делу N А07-26860/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2017 N Ф09-5283/17 ПО ДЕЛУ N А07-26860/2016
Требование: О признании недействительным пункта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в части включения в стоимость объекта НДС.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал, что оспариваемое условие договора является недействительным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. N Ф09-5283/17
Дело N А07-26860/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 по делу N А07-26860/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Парикмахерская "Виола" (далее - общество "Парикмахерская "Виола") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению, в котором просил:
- - признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда налога на добавленную стоимость 18% в размере 1 061 237 руб. 29 коп.;
- - принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 5 895 762 (пять миллионов восемьсот девяносто пять тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 71 копейка. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 56-13 от 08.10.2013 г., составленным обществом с ограниченной ответственностью ООО "Агран - бизнес оценка", без учета НДС 18%" (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агран - бизнес оценка" (далее - общество "Агран - бизнес оценка").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 (судья Воронкова Е.Г.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Управление обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.
Управление полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, а именно в нарушение положений ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" не соблюден 30-дневный срок, по истечении которого после принятия мер к досудебному урегулированию спора, истец вправе обратиться в арбитражный суд. По мнению заявителя, обращение истца в арбитражный суд ранее истечения установленного срока нарушило право ответчика на заявление о пропуске срока исковой давности.
Кроме того, Управление указывает на то, что в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после его заключения. По его мнению, поскольку изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации в части нормы подп. 12 п. 2 ст. 146 данного Кодекса вступили в силу до заключения сторонами договора, изменение договора в порядке, предусмотренном ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае исключается. Также, по его мнению, отсутствуют условия, предусмотренные ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что могло явиться основаниями для внесения изменений в договор.
Помимо изложенного, кассатор выражает мнение, согласно которому к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), положения налогового законодательства применению не подлежат.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Управлением (продавец) и обществом "Парикмахерская "Виола" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа четырех-, пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Первомайская, 16, общей площадью 159,1 кв. м, номера помещений: 15, 15а, 16, 17, 18, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 28а.
Указанный договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.10.2013 N 5485 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырех-, пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Первомайская, 16".
Согласно п. 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 957 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 08.10.2013 N 56-13, составленным обществом "Агран - бизнес оценка".
В соответствии с п. 3.1.1 договора покупатель оплачивает продавцу первый платеж в размере 10 процентов, что составляет 695 700 руб.
Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей (п. 3.1.2 договора).
В приложении к договору стороны согласовали график платежей, в соответствии с которым рассрочка предоставляется покупателю на период с 27.11.2013 по 10.12.2020.
В период с декабря 2013 г. по ноябрь 2016 г. общество "Парикмахерская "Виола" во исполнение обязательств покупателя, предусмотренных договором, вносило плату, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Общество "Парикмахерская "Виола" 09.11.2016 обратилось к Управлению с просьбой внести изменения в пункты 2.1, 3.1.1 договора, рассчитать график рассрочки платежей на срок 7 лет с учетом вычета НДС, неправомерно включенного в стоимость объекта.
Письмом от 09.12.2016 N 36414 Управление сообщило о том, что внесение изменений в пункты 2.1, 3.1.1 договора в части исключения из стоимости объекта НДС не представляется возможным.
Полагая, что условие договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда НДС является недействительным, противоречит подп. 12. п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, общество "Парикмахерская "Виола" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что поскольку стоимость объекта муниципального нежилого фонда, определенная в размере рыночной на основании отчета независимого оценщика, и указанная в пункте 2 договора, включает в себя НДС, что противоречит норме подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей в момент заключения сделки, соответствующее условие договора является недействительным в соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суды признали заявленные исковые требования правомерными и удовлетворили их в полном объеме.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При исследовании обстоятельств дела судами установлено, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 заключен в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, общество "Парикмахерская "Виола" указывало на то, что в соответствии с пунктом 2 договора в стоимость объекта муниципального нежилого фонда включен НДС, что противоречит положениям налогового законодательства.
Согласно п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.
Налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. 4, 5 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации) обязан дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара.
В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данная норма изложена в редакции изменений, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.04.2011.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.02.2014 N 264-О, целью Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференции в связи с их участием в приватизации, в связи с чем положения подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождающие от обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации арендуемого имущества, направлены на обеспечение доступности его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства.
По смыслу вышеуказанных норм следует, что после 01.04.2011 реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями, не облагается налогом на добавленную стоимость.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.11.2013 N 830 совершен от лица собственника Управлением, при этом спорное имущество не закреплено за государственным (муниципальным) предприятием либо учреждением, суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что продажа (реализация) Управлением спорного объекта обществу "Парикмахерская "Виола" не облагается НДС.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что согласно отчету независимого оценщика общества "Агран - бизнес оценка" от 08.10.2013 N 56-13 рыночная стоимость нежилых помещений составила 6 957 000 руб., при этом текст отчета не содержит сведений о включении суммы НДС в итоговую, рекомендуемую для целей совершения сделки, рыночную стоимость объектов оценки.
Вместе с тем, оценив исследовательскую часть отчета, принимая во внимание, что доказательства, свидетельствующие об определении оценщиком рыночной стоимости имущества для цели совершения сделки продажи без учета налога на добавленную стоимость, в материалах дела отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость приватизируемого имущества в рамках сравнительного и доходного методов определена оценщиком с учетом НДС.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает обоснованными выводы судов о том, что условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанность покупателя выплатить продавцу денежные средства с учетом НДС, не соответствуют императивным требованиям федерального закона, прямо запрещающим включение налога на добавленную стоимость в цену имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о недействительности (ничтожности) условия пункта 2.1 договора в части включения в стоимость объекта муниципального нежилого фонда налога на добавленную стоимость 18% в размере 1 061 237 руб. 29 коп.
Довод заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получил надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняется.
Руководствуясь положениями ч. 4 ст. 3, ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно указали, что целью установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений, а также экономия средств и времени сторон, при этом досудебный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих прав в судебном порядке.
Отклоняя вышеуказанный довод, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что общество "Парикмахерская "Виола" обратилось к Управлению с предложением внести изменения в пункты 2.1, 3.1.1 договора и изложить пункты в другой редакции, получив ответ Управления (письмо от 09.12.2016 N 36414) о невозможности внесения соответствующих изменений.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что такой ответ является отказом внести соответствующие изменения в договор. Данное обстоятельство свидетельствует о несогласии ответчика с требованиями истца.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае отсутствует намерение ответчика урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке, в связи с чем отсутствует возможность досудебного урегулирования спора.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушения ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование довода о невозможности внесения изменений в договор, подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае внесение соответствующих изменений в пункт 2.1 договора является следствием признания названного условия недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), что не противоречит положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, также подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2017 по делу N А07-26860/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)