Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.В. Желтоухова,
судей В.А. Сидоренко, Д.В. Басаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Катангарский лесопромышленный комбинат" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 сентября 2017 года по делу N А78-3975/2017 по исковому заявлению администрации муниципального района "Петровск-Забайкальский район" (ОГРН 1027501099735, ИНН 7517001370) к закрытому акционерному обществу "Катангарский лесопромышленный комбинат" (ОГРН 1027501100604, ИНН 7531002030) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 604 от 03.12.2008 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 493 440,71 руб.
суд первой инстанции, судья Л.В. Бочкарникова,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не было;
- от ответчика: Горбенко О.С., представителя по доверенности от 27.03.2017;
- установил:
Истец, Администрация муниципального района "Петровск-Забайкальский район", обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Катангарский лесопромышленный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 604 от 03.12.2008 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 493 440,71 руб.
Решением суда первой инстанции от 14.09.2017 требования заявителя удовлетворены полностью.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждаются доводы истца.
Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив следующее.
Суд первой инстанции неверно установил фактические обстоятельства дела. Так, суд первой инстанции не принял во внимание, что общество по истечении срока действия договора прекратило пользование данным земельным участком, дополнительных соглашений, иных, чем указано судом не заключалось, оплата не вносилась.
Общество арендовало указанный земельный участок с целью его не предоставления третьим лицам, поскольку это бы мешало обществу использовать принадлежащие обществу земельные участки и что подтверждается рядом судебных разбирательств. В силу указанного общество не использовало земельный участок для строительства или размещения там имущества.
Суд первой инстанции не ставил вопрос о приеме-передаче земельного участка. Между тем, указанный земельный участок никогда не передавался Администрацией обществу, а общество никогда не использовало его в производственной деятельности, поскольку участок является заболоченным и его использовать невозможно. Общество в период действия договора аренды уплачивало арендные платежи в полном размере, а требований о передаче земельного участка не требовало, поскольку не предполагало его использовать. Факт регистрации договора не позволял третьим лицам претендовать на земельный участок и препятствовать в пользовании обществу принадлежащими ему земельными участками.
Суд не принял во внимание тот факт, что Администрация более 6 лет со дня прекращения срока действия договора аренды, обратилась в суд за взысканием арендной платы за период с 2014-2016 годы.
Более того, земельный участок не является свободным от прав третьих лиц.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 10.11.2017.
Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы представителя Общества, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Как правильно установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации муниципального района "Петровск-Забайкальский район" от 03.12.2008 N 370 между администрацией муниципального района "Петровск-Забайкальский район" (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Катангарский лесопромышленный комбинат" (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 03.12.2008 N 604 (т. 1, л. 31).
Согласно указанному договору предметом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:16:200106 площадью 30995+/-123 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Петровск-Забайкальский район, с. Баляга, ул. Нагаева, д. 19, для развития производства.
Срок действия договора установлен пунктом 6.1 договора на один год и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю 10.03.2009 (N записи о регистрации 75-75-19/005/2009-084).
Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды земельного участка от 03.12.2008 N 604 стороны согласовали о продлении срока на один год с 11.03.2010 по 11.03.2011 и внесли изменения в порядок внесения арендной платы не позднее 15-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет (т. 1, л.д. 83).
Дополнительное соглашение также зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю. Стороны не оспаривают, что до настоящего момента в Едином государственном реестре прав на недвижимости и сделок с ним имеется обременение указанного земельного участка правом аренды.
Пунктами 2.1 - 2.4 договора и дополнительного соглашения установлен размер арендной платы, порядок начисления и расчетов.
Общая сумма задолженности ЗАО "КЛК" перед администрацией муниципального района "Петровск-Забайкальский район" за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 по арендной плате составила 493 440,71 руб., чем нарушен п. 2.4, подпункт "г" пункта 5.1 договора.
Данный расчет ответчиком не оспорен, судом первой инстанции проверен и признан обоснованным.
В целях досудебного урегулирования вопросов погашения задолженности арендной платы по вышеуказанному договору, Арендодатель направлял Арендатору претензии от 24.11.2015 N 355 (т. 1, л.д. 40), от 09.03.2016 N 383 (т. 1, л.д. 42) с требованием погашения задолженности по договору аренды от 03.12.2008 N 604.
Ответ на претензию от 09.03.2016 N 383 ЗАО "КЛК" вручил администрации 19.04.2016 (вх. N 320).
Оценивая характер правоотношений между странами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч. 1).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2).
Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2).
Статьей 611 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1).
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1).
Оценивая факт предоставления истцом ответчику земельного участка с кадастровым номером N 75:16:200106:85 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Действующее законодательство допускает, что предмет аренды передается арендатору как отдельно по акту приема-передачи, так и фактом заключения договора аренды.
Как следует из материалов дела и пояснений ответчика в судах первой инстанции и апелляционной инстанции, в апелляционной жалобе, спорный земельный участок был им фактически получен, арендные платежи в период с заключения договора по 11.03.2011 уплачивались. Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимости и сделок с ним, что также в совокупности с иными доказательствами подтверждает, что земельный участок был принят арендодателем.
Требований к арендодателю о передаче арендатору земельного участка либо его ненадлежащем состоянии, ответчик истцу не заявлял.
Доводов в суде первой инстанции о том, что обществу указанный земельный участок не передавался, ответчик не заявлял, указывая лишь на то, что данный земельный участок невозможно было использовать для производственных целей, а использовался он им фактически с одной целью, не передать его третьим лицам, поскольку это препятствовало бы обществу в использовании принадлежащим ему железнодорожными путями и иными земельными участками.
Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает, что из фактических обстоятельств дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 75:16:200106:85 был принят арендатором, в соответствии с договором аренды N 604 от 03.12.2008 и кадастровым планом использовался им, путем объявления его обремененным правами аренды, что не позволяло третьим лицам претендовать не него.
Действительно указанный договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 10.03.2010 года действовал по 11.03.2011.
Между тем, из материалов дела не следует, что земельный участок был возвращен арендатором арендодателю и в частности с него снято обременение права аренды, путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимости и сделок с ним.
Поскольку, факт возврата земельного участка арендодателю не подтверждается материалами дела, считается, что он находится в пользовании арендатора, которым он продолжает пользоваться.
Доводы общества о том, что внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимости и сделок с ним записи о прекращении обременения права аренды данного земельного участка, должна была сделать Администрация, как арендодатель, не принимается судом апелляционной инстанции как не соответствующие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", допускающему подачу такого заявления любого из участников сделки.
Статьей 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2).
В связи с тем, что после истечения срока действия договора аренды и при отсутствии возражений арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом под пользованием предмета аренды понимается не буквальное использование земельного участка и проведение на нем каких-либо работ, а наличие на него прав вытекающих из указанного договора аренды.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (ч. 14).
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (ч. 15).
Поскольку арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял (де-факто) его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае данное соглашение связало обязательством стороны договора.
В связи с чем условия договора не могут быть произвольно изменены одной из сторон договора аренды.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования арендодателя по взысканию арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в заявленном размере.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец длительный срок, 6 лет не обращался за взысканием арендной платы и возвратом имущества, в связи с чем ответчик полагал, что правоотношения аренды прекратились, не принимаются судом апелляционной инстанции как не основанные на нормах закона, условиях договора и фактических обстоятельствах дела.
Как было указано выше, поскольку предмет аренды не был возвращен арендодателю, то в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, договор продолжает действовать на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом ни арендодатель, ни арендатор не воспользовались ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет каждой стороне по договору в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Аналогичная норма установлена пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды.
Поскольку стороны не воспользовались указанным правом на расторжение договора, договор аренды продолжал действовать.
Сам по себе факт того, что арендодатель своевременно не обращался за взысканием арендной платы, не свидетельствует о том, что указанный договор аренды расторгнут. Более того, арендодатель учел указанный факт, и пропуск им срока на взыскание части арендной платы, обратившись за ее взысканием в пределах последних трех лет.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на указанном земельном участке расположены объекты третьих лиц, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку как было указано выше, общество заключило сам договор, в дополнительном соглашении не поставлено вопросов перед арендодателем о ненадлежащем предоставлении объекта аренды.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Статьей 66 АПК РФ установлено общее правило, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств, что арендодатель ненадлежащим образом исполнил указанный договор аренды, ответчик в суд не представил.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от "14" сентября 2017 года по делу N А78-3975/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 04АП-5950/2017 ПО ДЕЛУ N А78-3975/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. по делу N А78-3975/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.В. Желтоухова,
судей В.А. Сидоренко, Д.В. Басаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Катангарский лесопромышленный комбинат" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 сентября 2017 года по делу N А78-3975/2017 по исковому заявлению администрации муниципального района "Петровск-Забайкальский район" (ОГРН 1027501099735, ИНН 7517001370) к закрытому акционерному обществу "Катангарский лесопромышленный комбинат" (ОГРН 1027501100604, ИНН 7531002030) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 604 от 03.12.2008 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 493 440,71 руб.
суд первой инстанции, судья Л.В. Бочкарникова,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не было;
- от ответчика: Горбенко О.С., представителя по доверенности от 27.03.2017;
- установил:
Истец, Администрация муниципального района "Петровск-Забайкальский район", обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Катангарский лесопромышленный комбинат" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 604 от 03.12.2008 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 493 440,71 руб.
Решением суда первой инстанции от 14.09.2017 требования заявителя удовлетворены полностью.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждаются доводы истца.
Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив следующее.
Суд первой инстанции неверно установил фактические обстоятельства дела. Так, суд первой инстанции не принял во внимание, что общество по истечении срока действия договора прекратило пользование данным земельным участком, дополнительных соглашений, иных, чем указано судом не заключалось, оплата не вносилась.
Общество арендовало указанный земельный участок с целью его не предоставления третьим лицам, поскольку это бы мешало обществу использовать принадлежащие обществу земельные участки и что подтверждается рядом судебных разбирательств. В силу указанного общество не использовало земельный участок для строительства или размещения там имущества.
Суд первой инстанции не ставил вопрос о приеме-передаче земельного участка. Между тем, указанный земельный участок никогда не передавался Администрацией обществу, а общество никогда не использовало его в производственной деятельности, поскольку участок является заболоченным и его использовать невозможно. Общество в период действия договора аренды уплачивало арендные платежи в полном размере, а требований о передаче земельного участка не требовало, поскольку не предполагало его использовать. Факт регистрации договора не позволял третьим лицам претендовать на земельный участок и препятствовать в пользовании обществу принадлежащими ему земельными участками.
Суд не принял во внимание тот факт, что Администрация более 6 лет со дня прекращения срока действия договора аренды, обратилась в суд за взысканием арендной платы за период с 2014-2016 годы.
Более того, земельный участок не является свободным от прав третьих лиц.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 10.11.2017.
Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы представителя Общества, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Как правильно установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации муниципального района "Петровск-Забайкальский район" от 03.12.2008 N 370 между администрацией муниципального района "Петровск-Забайкальский район" (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Катангарский лесопромышленный комбинат" (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 03.12.2008 N 604 (т. 1, л. 31).
Согласно указанному договору предметом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:16:200106 площадью 30995+/-123 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Петровск-Забайкальский район, с. Баляга, ул. Нагаева, д. 19, для развития производства.
Срок действия договора установлен пунктом 6.1 договора на один год и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю 10.03.2009 (N записи о регистрации 75-75-19/005/2009-084).
Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды земельного участка от 03.12.2008 N 604 стороны согласовали о продлении срока на один год с 11.03.2010 по 11.03.2011 и внесли изменения в порядок внесения арендной платы не позднее 15-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет (т. 1, л.д. 83).
Дополнительное соглашение также зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю. Стороны не оспаривают, что до настоящего момента в Едином государственном реестре прав на недвижимости и сделок с ним имеется обременение указанного земельного участка правом аренды.
Пунктами 2.1 - 2.4 договора и дополнительного соглашения установлен размер арендной платы, порядок начисления и расчетов.
Общая сумма задолженности ЗАО "КЛК" перед администрацией муниципального района "Петровск-Забайкальский район" за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 по арендной плате составила 493 440,71 руб., чем нарушен п. 2.4, подпункт "г" пункта 5.1 договора.
Данный расчет ответчиком не оспорен, судом первой инстанции проверен и признан обоснованным.
В целях досудебного урегулирования вопросов погашения задолженности арендной платы по вышеуказанному договору, Арендодатель направлял Арендатору претензии от 24.11.2015 N 355 (т. 1, л.д. 40), от 09.03.2016 N 383 (т. 1, л.д. 42) с требованием погашения задолженности по договору аренды от 03.12.2008 N 604.
Ответ на претензию от 09.03.2016 N 383 ЗАО "КЛК" вручил администрации 19.04.2016 (вх. N 320).
Оценивая характер правоотношений между странами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч. 1).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2).
Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2).
Статьей 611 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1).
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1).
Оценивая факт предоставления истцом ответчику земельного участка с кадастровым номером N 75:16:200106:85 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Действующее законодательство допускает, что предмет аренды передается арендатору как отдельно по акту приема-передачи, так и фактом заключения договора аренды.
Как следует из материалов дела и пояснений ответчика в судах первой инстанции и апелляционной инстанции, в апелляционной жалобе, спорный земельный участок был им фактически получен, арендные платежи в период с заключения договора по 11.03.2011 уплачивались. Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимости и сделок с ним, что также в совокупности с иными доказательствами подтверждает, что земельный участок был принят арендодателем.
Требований к арендодателю о передаче арендатору земельного участка либо его ненадлежащем состоянии, ответчик истцу не заявлял.
Доводов в суде первой инстанции о том, что обществу указанный земельный участок не передавался, ответчик не заявлял, указывая лишь на то, что данный земельный участок невозможно было использовать для производственных целей, а использовался он им фактически с одной целью, не передать его третьим лицам, поскольку это препятствовало бы обществу в использовании принадлежащим ему железнодорожными путями и иными земельными участками.
Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает, что из фактических обстоятельств дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 75:16:200106:85 был принят арендатором, в соответствии с договором аренды N 604 от 03.12.2008 и кадастровым планом использовался им, путем объявления его обремененным правами аренды, что не позволяло третьим лицам претендовать не него.
Действительно указанный договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 10.03.2010 года действовал по 11.03.2011.
Между тем, из материалов дела не следует, что земельный участок был возвращен арендатором арендодателю и в частности с него снято обременение права аренды, путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимости и сделок с ним.
Поскольку, факт возврата земельного участка арендодателю не подтверждается материалами дела, считается, что он находится в пользовании арендатора, которым он продолжает пользоваться.
Доводы общества о том, что внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимости и сделок с ним записи о прекращении обременения права аренды данного земельного участка, должна была сделать Администрация, как арендодатель, не принимается судом апелляционной инстанции как не соответствующие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", допускающему подачу такого заявления любого из участников сделки.
Статьей 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2).
В связи с тем, что после истечения срока действия договора аренды и при отсутствии возражений арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом под пользованием предмета аренды понимается не буквальное использование земельного участка и проведение на нем каких-либо работ, а наличие на него прав вытекающих из указанного договора аренды.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (ч. 14).
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (ч. 15).
Поскольку арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял (де-факто) его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае данное соглашение связало обязательством стороны договора.
В связи с чем условия договора не могут быть произвольно изменены одной из сторон договора аренды.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования арендодателя по взысканию арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в заявленном размере.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец длительный срок, 6 лет не обращался за взысканием арендной платы и возвратом имущества, в связи с чем ответчик полагал, что правоотношения аренды прекратились, не принимаются судом апелляционной инстанции как не основанные на нормах закона, условиях договора и фактических обстоятельствах дела.
Как было указано выше, поскольку предмет аренды не был возвращен арендодателю, то в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, договор продолжает действовать на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом ни арендодатель, ни арендатор не воспользовались ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет каждой стороне по договору в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Аналогичная норма установлена пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды.
Поскольку стороны не воспользовались указанным правом на расторжение договора, договор аренды продолжал действовать.
Сам по себе факт того, что арендодатель своевременно не обращался за взысканием арендной платы, не свидетельствует о том, что указанный договор аренды расторгнут. Более того, арендодатель учел указанный факт, и пропуск им срока на взыскание части арендной платы, обратившись за ее взысканием в пределах последних трех лет.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на указанном земельном участке расположены объекты третьих лиц, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку как было указано выше, общество заключило сам договор, в дополнительном соглашении не поставлено вопросов перед арендодателем о ненадлежащем предоставлении объекта аренды.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Статьей 66 АПК РФ установлено общее правило, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств, что арендодатель ненадлежащим образом исполнил указанный договор аренды, ответчик в суд не представил.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от "14" сентября 2017 года по делу N А78-3975/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
В.А.СИДОРЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)