Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
- при участии: от истца - Любимов В.В. по доверенности от 11.04.2016;
- от ответчика - Селихова О.Н. по доверенности от 23.12.2015, директор Мищенко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
- общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня",
- закрытого акционерного общества "Ком Тех-плюс"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.02.2016 по делу N А53-27686/2015
по иску закрытого акционерного общества "Ком Тех-плюс"
к обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня"
о расторжении договора субаренды, возврате имущества,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня",
к закрытому акционерному обществу "Ком Тех-плюс"
о признании договора недействительным
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
установил:
закрытое акционерное общество "Ком Тех-плюс" (далее - истец, ЗАО "Ком Тех-плюс") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" (далее - ответчик, ООО "Фабрика кухня") расторжении договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15, обязании возвратить арендованное помещение (уточненные требования).
Судом принят к рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" к закрытому акционерному обществу "Ком Тех-плюс" о признании недействительным договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "ПФ "Ростовобувь".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, исковые требования удовлетворить.
Жалоба мотивирована тем, что для составления акта от 27.06.2015 ответчик должен был пригласить представителя истца, а также направить ему уведомление, в установленном порядке, о наличии препятствий в использование арендуемого помещения. Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в рассматриваемом случае не применим, в связи с различием рассмотренного в указанном пункте информационного письма дела и настоящего спора по фактическим обстоятельствам.
Ответчик также обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречные исковые требования удовлетворить.
Жалоба мотивирована тем, что суд неверно рассматривал встречные требования о признании договора субаренды недействительным, как основанные на отсутствии государственной регистрации договора аренды, поскольку ответчик основывает встречные исковые требования на ст. 10 ГК РФ, заявляя о недобросовестном поведении истца, выразившемся в заключении договора субаренды без регистрации в установленном порядке договора аренды. Осведомленность ответчика о том, что договор аренды не был зарегистрирован на момент заключения договора субаренды значения не имеет. При этом доказательств такой осведомленности в материалы дела не представлено. Суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле ООО "Производственная фирма "Ростов обувь", поскольку судебный акт принят о правах и обязанностях ООО "Производственная фирма "Ростов обувь" в части признания незаключенным договора аренды от 01.10.2014. Суд необоснованно отказал в приобщении уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N 61/001/008/2015-3350 от 20.04.2015.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы каждый своей апелляционной жалобы, возражали против жалобы оппонента.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Ком Тех-плюс" (субарендодатель) и ООО "Фабрика кухня" (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 (далее договор - от 01.03.2015 N Ц-2/15), согласно которому субарендодатель передает субарендатору во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, расположенные на 2 этаже здания лит. Ц комнаты N N 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,16 и часть комнаты N 14 площадью 36,35 кв. м, а всего 225, 05 кв. м в целях организации торговли, общественного питания, бара, а также комнаты N 22,28 для мест общего пользования площадью 26, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 97.
Срок действия договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 составляет 5 лет.
Согласно пункту 4.2 договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 ставка арендной платы для помещения площадью 225,05 кв. м составляет 700 руб. за 1 кв. м, а всего 157 535 руб. в месяц, а для мест общего пользования 9 205 руб. Стороны пришли к соглашению, что за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 арендная плата составляет 96 785, 40 руб.
Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке 02.07.2015.
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 01.03.2015.
Переданное ответчику по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 помещение принадлежит истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 01.10.2014.
Истец, ссылаясь на неисполнение обязанности по оплате арендной платы за период с июня 2015 по январь 2016, обратился в суд с иском о расторжении договора субаренды, ответчик подал встречный иск о признании договора субаренды недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Претензионный порядок (п. 3 ст. 619 ГК РФ) истцом соблюден, 15.07.2015, 04.09.2015 в адрес ответчика направлены претензии о необходимости погашения задолженности в семидневный срок и расторжении договора субаренды.
Разногласий относительно суммы внесенных платежей по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 у сторон не имеется, что следует из представленного расчета и контррасчета учтенных платежей за указанный период.
Так ответчик внес денежные средства в размере 396 775, 90 руб.
Кроме того, как следует из материалов дела, ранее арендованное помещение передавалось по договору субаренды директору ООО "ФАБРИКА КУХНЯ" по договору субаренды от 31.10.2014 N Ц-2/14. Стороной по договору от 31.10.2014 N Ц-2/14 значился Мищенко Максим Александрович.
Арендные платежи в размере 101 300 руб., внесенные Мищенко Максим Александрович в рамках действия договора субаренды от 31.10.2014 N Ц-2/14, были зачтены истцом в счет действия договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15, заключенного с ООО "Фабрика кухня".
Размер арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 составил 290 356,20 руб.
Помимо арендных платежей ответчик обязан оплачивать коммунальные услуги на основании счетов арендодателя (пункт 4.5 договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15). Доказательств выставления счетов за период 01.03.2015 по 31.05.2015 в материалах дела отсутствует, равно как не представлено подтверждения стоимости коммунальных услуг за указанный период. Однако стороны не отрицают, что до 31.05.2015 задолженность по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 отсутствовала.
В обосновании требования о расторжении договора субаренды истец ссылается на наличие задолженности с июня 2015 года по январь 2016 года.
Ответчик пояснил, что с июня 2015 года не может пользоваться арендованным помещением в связи с препятствиями, которые ему чинит истец.
В материалы дела представлены обращения ответчика в органы полиции по факту не допуска в арендованное помещение 27.06.2015. Дверь в помещение была заблокирована. Ответчик пояснил, что в последующем служба охраны не пропускала директора ООО "Фабрика кухня" через проходную, ведущую к арендованным помещениям.
В материалы дела представлен акт от 27.06.2015, в котором также зафиксирован факт блокировки дверного замка, блокировки двери помещения брусом. Помимо блокировки двери в акте отражено, что охранник помещения в присутствии свидетелей пояснил, что вход в помещение заблокирован по указанию директора ЗАО "Ком Тех-плюс" Бабичева И.А. Акт составлен в присутствии свидетелей Швецова Станислава Анатольевича, Мищенко Олеси Владимировны.
Довод заявителя о необходимости уведомления истца о составлении акта отклоняется, поскольку акт составлен незамедлительно по факту отсутствия доступа в помещение. Ссылка истца на пункт 8.1 договора субаренды в обоснование обязанности ответчика уведомить истца о наличии препятствий в пользовании помещением судом не принимается, поскольку в данном пункте отсутствует согласованный порядок уведомления стороны договора о наличии спорных вопросов в письменном виде. Указание на ведение переговоров не является согласованием сторонами обязательного претензионного порядка разрешения споров. При этом в данном пункте также отсутствуют указания на обязательное предъявление претензии по спорным вопросам в письменном виде.
Ответчик действительно направил уведомление истцу о наличии препятствий в пользовании помещением только 28.12.2015.
Вместе с тем, ответчик обратился в правоохранительные органы, в частности по факту блокирования доступа в спорное помещение, 27.06.2015, незамедлительно после выявления факта блокирования доступа в помещение.
Судом первой инстанции допрошены свидетели, участвовавшие в составлении акта от 27.06.2015. Мищенко Олеся Викторовна пояснила, что является однофамилицей директора ООО "Фабрика кухня", в родственных связях с ним не состояла, была приглашена на составление акта от 27.06.2015, так как проходила мимо здания по пр. Буденовскому, 97. Подтвердила, что дверь в арендованные помещения была закрыта, доступ посредством ключей, находящихся у Мищенко М.А. был невозможен.
Свидетель Швецов С.А. также пояснил, что проход в арендованные помещения был закрыт, однако указал, что участвовал в составлении акта по просьбе Мищенко М.А., так как знаком с ним.
Свидетель со стороны истца Куксгауз Яков Александрович пояснил суду, что юридическое лицо, директором которого он является, также арендует у истца помещения, пользуется общим проходом к своим помещением, наряду с ответчиком, однако препятствий в пользовании помещений не имеет, проход к арендованным помещениям является свободным. Пояснил, что находится в арендованных помещениях не каждый день.
Свидетель Куксгауз Яков Александрович пояснил, что не помнит, что происходило в тот день, с достоверностью не подтвердил факт своего нахождения на территории истца. Между тем, другие два свидетеля данное обстоятельство подтвердили.
Ответчик в адрес истца также направил уведомление по факту не допуска в арендованное помещение.
Оценивая показания свидетелей, с учетом содержания акта и поведения сторон в судебных заседаниях суда первой инстанции, суд обосновано посчитал доказанным факт не допуска ответчика в арендованные помещения 27.06.2015 года.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца пояснил, что, возможно, служба охраны предприятия ЗАО "Ком Тех-плюс" превысила свои полномочия, однако полагал, что такие действия сотрудников предприятия продиктованы наличием задолженности по арендной платы за июнь 2015 года со стороны ответчика. Также ранее представитель пояснил, что у истца имелся свободный доступ в арендованные помещения ответчика. Однако при проведении последующих судебных заседаний эти обстоятельства представитель истца стал отвергать.
Суд первой инстанции обосновано оценил данное поведение в совокупности с имеющимися доказательствами по делу.
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" получил отражение подход, согласно которому арендная плата не подлежит взысканию, если эксплуатация объекта аренды невозможна по обстоятельствам, зависящим от арендодателя - пункт 8.
В рассматриваемом случае эксплуатация объекта аренды - нежилых помещений - была невозможна по зависящим от арендодателя обстоятельствам, вследствие чего довод истца о наличии задолженности ответчика за период, в течение которого ответчик лишен возможности пользоваться помещением признается судом неправомерным.
По указанной причине истец не вправе требовать расторжения договора аренды ссылаясь на виновные действия и нарушение условий договора со стороны ответчика.
Довод заявителя о неприменимости пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отклоняется, поскольку в данном пункте отражена общий подход, применимый, в частности, к рассматриваемому случаю.
Судом учтено, что поведение сторон свидетельствует о том, что они утратили интерес в продолжении арендных отношений по поводу использования помещений. Однако это является самостоятельным основанием для расторжения договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 и не дает право истцу требовать расторжения договора со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ.
По встречному иску.
Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), оставаясь в этом случае ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).
При заключении договора аренды должны быть соблюдены требования статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 01.10.2014 произведена 13.04.2015. Срок действия договора аренды до 2021 года. Договор субаренды между истцом и ответчиком N Ц-2/15 подписан 01.03.2015.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, можно констатировать незаключенность договора аренды на дату подписания сторонами договора субаренды.
Указанное обстоятельство не является основанием для удовлетворения встречного иска о признании договора субаренды недействительным.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", указано на то, что по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
При подписании договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 общество с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" было осведомлено об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014.
Доводы об обратном опровергаются материалами дела. Из переписки сторон (т. 1 л.д. 88, 89) письменных пояснений Мищенко М.А. (т. 1 л.д. 90-96), заявления в правоохранительные органы Мищенко М.А. (материалы доследственной проверки N 145пр-16), следует, что об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014 Мищенко М.А. было известно не позднее декабря 2014 года.
В своих пояснениях, в том числе данных в рамках доследственной проверки, Мищенко М.А. пояснил, что первоначально заключенный договор субаренды от 31.10.2015 заключался им формально, как физическим лицом, поскольку до проведения ремонта он не мог использовать данное помещение по предполагаемому назначению.
Таким образом, заключая договор аренды от 01.03.2015, ответчик мог и должен был знать об отсутствии государственной регистрации договора аренды.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" пояснил, что правовым последствием требования по встречному иску считает возможность получить обратно оплаченные арендные платежи, уплаченные им по договору субаренды.
В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, из смысла пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что арендатор, выступающий в отношениях субаренды в качестве арендодателя, не обязан доказывать наличие у него правового титула на имущество, переданное в субаренду.
Если арендатор фактически пользовался объектом аренды с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 6 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" правовых оснований для возврата уплаченных арендных платежей не имеется.
Доводы заявителя сделаны без учета вышеуказанных разъяснений.
Ссылки заявителя на недобросовестное поведение истца отклоняются. В настоящем споре требования встречного иска заявлены в отношении договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15. При его заключении ответчик был осведомлен об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014, заключая спорный договор мог и должен был осознавать правовые последствия заключения договора субаренды с учетом отсутствия государственной регистрации договора аренды. Доводы ответчика в данной части имели бы правовое значение именно при условии отсутствия осведомленности о не прохождении процедуры регистрации договора аренды. При этом, с учетом того, что требования заявлены именно в отношении договора субаренды от 01.03.2015, суд учитывает, что договор аренды зарегистрирован в установленном порядке уже 13.04.2015. Наличие со стороны истца действий наплавленных именно на причинение вреда ответчику материалами дела не подтверждается.
Довод ответчика о принятии судом решения в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле - ООО "Производственная фирма "Ростов обувь" - в части признания незаключенным договора аренды от 01.10.2014 также отклоняется. В данной части судом указано, что именно в силу закона договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, до соответствующей государственной регистрации договор является незаключенным. Данное указание не может быть расценено как принятие судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 по делу N А53?27686/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 15АП-4734/2016 ПО ДЕЛУ N А53-27686/2015
Требование: О расторжении договора субаренды, возврате имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. N 15АП-4734/2016
Дело N А53-27686/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
- при участии: от истца - Любимов В.В. по доверенности от 11.04.2016;
- от ответчика - Селихова О.Н. по доверенности от 23.12.2015, директор Мищенко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
- общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня",
- закрытого акционерного общества "Ком Тех-плюс"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.02.2016 по делу N А53-27686/2015
по иску закрытого акционерного общества "Ком Тех-плюс"
к обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня"
о расторжении договора субаренды, возврате имущества,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня",
к закрытому акционерному обществу "Ком Тех-плюс"
о признании договора недействительным
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
установил:
закрытое акционерное общество "Ком Тех-плюс" (далее - истец, ЗАО "Ком Тех-плюс") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" (далее - ответчик, ООО "Фабрика кухня") расторжении договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15, обязании возвратить арендованное помещение (уточненные требования).
Судом принят к рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" к закрытому акционерному обществу "Ком Тех-плюс" о признании недействительным договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "ПФ "Ростовобувь".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, исковые требования удовлетворить.
Жалоба мотивирована тем, что для составления акта от 27.06.2015 ответчик должен был пригласить представителя истца, а также направить ему уведомление, в установленном порядке, о наличии препятствий в использование арендуемого помещения. Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в рассматриваемом случае не применим, в связи с различием рассмотренного в указанном пункте информационного письма дела и настоящего спора по фактическим обстоятельствам.
Ответчик также обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречные исковые требования удовлетворить.
Жалоба мотивирована тем, что суд неверно рассматривал встречные требования о признании договора субаренды недействительным, как основанные на отсутствии государственной регистрации договора аренды, поскольку ответчик основывает встречные исковые требования на ст. 10 ГК РФ, заявляя о недобросовестном поведении истца, выразившемся в заключении договора субаренды без регистрации в установленном порядке договора аренды. Осведомленность ответчика о том, что договор аренды не был зарегистрирован на момент заключения договора субаренды значения не имеет. При этом доказательств такой осведомленности в материалы дела не представлено. Суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле ООО "Производственная фирма "Ростов обувь", поскольку судебный акт принят о правах и обязанностях ООО "Производственная фирма "Ростов обувь" в части признания незаключенным договора аренды от 01.10.2014. Суд необоснованно отказал в приобщении уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N 61/001/008/2015-3350 от 20.04.2015.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы каждый своей апелляционной жалобы, возражали против жалобы оппонента.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Ком Тех-плюс" (субарендодатель) и ООО "Фабрика кухня" (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 (далее договор - от 01.03.2015 N Ц-2/15), согласно которому субарендодатель передает субарендатору во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, расположенные на 2 этаже здания лит. Ц комнаты N N 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,16 и часть комнаты N 14 площадью 36,35 кв. м, а всего 225, 05 кв. м в целях организации торговли, общественного питания, бара, а также комнаты N 22,28 для мест общего пользования площадью 26, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 97.
Срок действия договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 составляет 5 лет.
Согласно пункту 4.2 договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 ставка арендной платы для помещения площадью 225,05 кв. м составляет 700 руб. за 1 кв. м, а всего 157 535 руб. в месяц, а для мест общего пользования 9 205 руб. Стороны пришли к соглашению, что за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 арендная плата составляет 96 785, 40 руб.
Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке 02.07.2015.
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 01.03.2015.
Переданное ответчику по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 помещение принадлежит истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 01.10.2014.
Истец, ссылаясь на неисполнение обязанности по оплате арендной платы за период с июня 2015 по январь 2016, обратился в суд с иском о расторжении договора субаренды, ответчик подал встречный иск о признании договора субаренды недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Претензионный порядок (п. 3 ст. 619 ГК РФ) истцом соблюден, 15.07.2015, 04.09.2015 в адрес ответчика направлены претензии о необходимости погашения задолженности в семидневный срок и расторжении договора субаренды.
Разногласий относительно суммы внесенных платежей по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 у сторон не имеется, что следует из представленного расчета и контррасчета учтенных платежей за указанный период.
Так ответчик внес денежные средства в размере 396 775, 90 руб.
Кроме того, как следует из материалов дела, ранее арендованное помещение передавалось по договору субаренды директору ООО "ФАБРИКА КУХНЯ" по договору субаренды от 31.10.2014 N Ц-2/14. Стороной по договору от 31.10.2014 N Ц-2/14 значился Мищенко Максим Александрович.
Арендные платежи в размере 101 300 руб., внесенные Мищенко Максим Александрович в рамках действия договора субаренды от 31.10.2014 N Ц-2/14, были зачтены истцом в счет действия договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15, заключенного с ООО "Фабрика кухня".
Размер арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.05.2015 составил 290 356,20 руб.
Помимо арендных платежей ответчик обязан оплачивать коммунальные услуги на основании счетов арендодателя (пункт 4.5 договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15). Доказательств выставления счетов за период 01.03.2015 по 31.05.2015 в материалах дела отсутствует, равно как не представлено подтверждения стоимости коммунальных услуг за указанный период. Однако стороны не отрицают, что до 31.05.2015 задолженность по договору субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 отсутствовала.
В обосновании требования о расторжении договора субаренды истец ссылается на наличие задолженности с июня 2015 года по январь 2016 года.
Ответчик пояснил, что с июня 2015 года не может пользоваться арендованным помещением в связи с препятствиями, которые ему чинит истец.
В материалы дела представлены обращения ответчика в органы полиции по факту не допуска в арендованное помещение 27.06.2015. Дверь в помещение была заблокирована. Ответчик пояснил, что в последующем служба охраны не пропускала директора ООО "Фабрика кухня" через проходную, ведущую к арендованным помещениям.
В материалы дела представлен акт от 27.06.2015, в котором также зафиксирован факт блокировки дверного замка, блокировки двери помещения брусом. Помимо блокировки двери в акте отражено, что охранник помещения в присутствии свидетелей пояснил, что вход в помещение заблокирован по указанию директора ЗАО "Ком Тех-плюс" Бабичева И.А. Акт составлен в присутствии свидетелей Швецова Станислава Анатольевича, Мищенко Олеси Владимировны.
Довод заявителя о необходимости уведомления истца о составлении акта отклоняется, поскольку акт составлен незамедлительно по факту отсутствия доступа в помещение. Ссылка истца на пункт 8.1 договора субаренды в обоснование обязанности ответчика уведомить истца о наличии препятствий в пользовании помещением судом не принимается, поскольку в данном пункте отсутствует согласованный порядок уведомления стороны договора о наличии спорных вопросов в письменном виде. Указание на ведение переговоров не является согласованием сторонами обязательного претензионного порядка разрешения споров. При этом в данном пункте также отсутствуют указания на обязательное предъявление претензии по спорным вопросам в письменном виде.
Ответчик действительно направил уведомление истцу о наличии препятствий в пользовании помещением только 28.12.2015.
Вместе с тем, ответчик обратился в правоохранительные органы, в частности по факту блокирования доступа в спорное помещение, 27.06.2015, незамедлительно после выявления факта блокирования доступа в помещение.
Судом первой инстанции допрошены свидетели, участвовавшие в составлении акта от 27.06.2015. Мищенко Олеся Викторовна пояснила, что является однофамилицей директора ООО "Фабрика кухня", в родственных связях с ним не состояла, была приглашена на составление акта от 27.06.2015, так как проходила мимо здания по пр. Буденовскому, 97. Подтвердила, что дверь в арендованные помещения была закрыта, доступ посредством ключей, находящихся у Мищенко М.А. был невозможен.
Свидетель Швецов С.А. также пояснил, что проход в арендованные помещения был закрыт, однако указал, что участвовал в составлении акта по просьбе Мищенко М.А., так как знаком с ним.
Свидетель со стороны истца Куксгауз Яков Александрович пояснил суду, что юридическое лицо, директором которого он является, также арендует у истца помещения, пользуется общим проходом к своим помещением, наряду с ответчиком, однако препятствий в пользовании помещений не имеет, проход к арендованным помещениям является свободным. Пояснил, что находится в арендованных помещениях не каждый день.
Свидетель Куксгауз Яков Александрович пояснил, что не помнит, что происходило в тот день, с достоверностью не подтвердил факт своего нахождения на территории истца. Между тем, другие два свидетеля данное обстоятельство подтвердили.
Ответчик в адрес истца также направил уведомление по факту не допуска в арендованное помещение.
Оценивая показания свидетелей, с учетом содержания акта и поведения сторон в судебных заседаниях суда первой инстанции, суд обосновано посчитал доказанным факт не допуска ответчика в арендованные помещения 27.06.2015 года.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца пояснил, что, возможно, служба охраны предприятия ЗАО "Ком Тех-плюс" превысила свои полномочия, однако полагал, что такие действия сотрудников предприятия продиктованы наличием задолженности по арендной платы за июнь 2015 года со стороны ответчика. Также ранее представитель пояснил, что у истца имелся свободный доступ в арендованные помещения ответчика. Однако при проведении последующих судебных заседаний эти обстоятельства представитель истца стал отвергать.
Суд первой инстанции обосновано оценил данное поведение в совокупности с имеющимися доказательствами по делу.
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" получил отражение подход, согласно которому арендная плата не подлежит взысканию, если эксплуатация объекта аренды невозможна по обстоятельствам, зависящим от арендодателя - пункт 8.
В рассматриваемом случае эксплуатация объекта аренды - нежилых помещений - была невозможна по зависящим от арендодателя обстоятельствам, вследствие чего довод истца о наличии задолженности ответчика за период, в течение которого ответчик лишен возможности пользоваться помещением признается судом неправомерным.
По указанной причине истец не вправе требовать расторжения договора аренды ссылаясь на виновные действия и нарушение условий договора со стороны ответчика.
Довод заявителя о неприменимости пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отклоняется, поскольку в данном пункте отражена общий подход, применимый, в частности, к рассматриваемому случаю.
Судом учтено, что поведение сторон свидетельствует о том, что они утратили интерес в продолжении арендных отношений по поводу использования помещений. Однако это является самостоятельным основанием для расторжения договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 и не дает право истцу требовать расторжения договора со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ.
По встречному иску.
Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), оставаясь в этом случае ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).
При заключении договора аренды должны быть соблюдены требования статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 01.10.2014 произведена 13.04.2015. Срок действия договора аренды до 2021 года. Договор субаренды между истцом и ответчиком N Ц-2/15 подписан 01.03.2015.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, можно констатировать незаключенность договора аренды на дату подписания сторонами договора субаренды.
Указанное обстоятельство не является основанием для удовлетворения встречного иска о признании договора субаренды недействительным.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", указано на то, что по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
При подписании договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15 общество с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" было осведомлено об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014.
Доводы об обратном опровергаются материалами дела. Из переписки сторон (т. 1 л.д. 88, 89) письменных пояснений Мищенко М.А. (т. 1 л.д. 90-96), заявления в правоохранительные органы Мищенко М.А. (материалы доследственной проверки N 145пр-16), следует, что об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014 Мищенко М.А. было известно не позднее декабря 2014 года.
В своих пояснениях, в том числе данных в рамках доследственной проверки, Мищенко М.А. пояснил, что первоначально заключенный договор субаренды от 31.10.2015 заключался им формально, как физическим лицом, поскольку до проведения ремонта он не мог использовать данное помещение по предполагаемому назначению.
Таким образом, заключая договор аренды от 01.03.2015, ответчик мог и должен был знать об отсутствии государственной регистрации договора аренды.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Фабрика кухня" пояснил, что правовым последствием требования по встречному иску считает возможность получить обратно оплаченные арендные платежи, уплаченные им по договору субаренды.
В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, из смысла пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что арендатор, выступающий в отношениях субаренды в качестве арендодателя, не обязан доказывать наличие у него правового титула на имущество, переданное в субаренду.
Если арендатор фактически пользовался объектом аренды с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 6 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" правовых оснований для возврата уплаченных арендных платежей не имеется.
Доводы заявителя сделаны без учета вышеуказанных разъяснений.
Ссылки заявителя на недобросовестное поведение истца отклоняются. В настоящем споре требования встречного иска заявлены в отношении договора субаренды от 01.03.2015 N Ц-2/15. При его заключении ответчик был осведомлен об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01.10.2014, заключая спорный договор мог и должен был осознавать правовые последствия заключения договора субаренды с учетом отсутствия государственной регистрации договора аренды. Доводы ответчика в данной части имели бы правовое значение именно при условии отсутствия осведомленности о не прохождении процедуры регистрации договора аренды. При этом, с учетом того, что требования заявлены именно в отношении договора субаренды от 01.03.2015, суд учитывает, что договор аренды зарегистрирован в установленном порядке уже 13.04.2015. Наличие со стороны истца действий наплавленных именно на причинение вреда ответчику материалами дела не подтверждается.
Довод ответчика о принятии судом решения в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле - ООО "Производственная фирма "Ростов обувь" - в части признания незаключенным договора аренды от 01.10.2014 также отклоняется. В данной части судом указано, что именно в силу закона договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, до соответствующей государственной регистрации договор является незаключенным. Данное указание не может быть расценено как принятие судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 по делу N А53?27686/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)