Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уразаева Тимура Харисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 по делу N А07-10892/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
Индивидуальный предприниматель Аллагулов Валерий Ахметович (далее - предприниматель Аллагулов В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уразаеву Тимуру Харисовичу (далее - предприниматель Уразаев Т.Х., ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.03.2014 по 01.05.2015 в размере 67 750 руб., неустойки за невозврат имущества в размере 14 900 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 23 782,5 руб., задолженности по коммунальным и иным услугам за период с мая 2013 года по август 2014 года в размере 48 346,18 руб.
Истец также просил суд взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. и по уплате государственной пошлины за иск в размере 5 643,36 руб. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 122).
Определением суда от 19.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 (резолютивная часть от 05.11.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда в части взыскания арендной платы, неустойки за невозврат имущества, пени за нарушение сроков несения арендной платы, задолженности по коммунальным и иным услугам и государственной пошлины по иску не согласился предприниматель Уразаев Т.Х. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт указывает на отсутствие оснований для взыскания арендной платы и начисления договорной неустойки после 29.04.2014 в силу фактического освобождения помещения. Акт от 01.10.2014, представленный истцом, о прекращении пользования имуществом, по мнению апеллянта, подлежит критической оценке в силу того, что составлен истцом в одностороннем порядке.
Податель жалобы также полагает, что заявленная истцом неустойка подлежит снижению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу ее чрезмерности и недоказанности истцом причинения убытков вследствие неисполнения ответчиком обязательств.
Предприниматель Аллагулов В.А. представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Аллагулову В.А. на праве собственности принадлежит офис общей площадью 55,10 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, д. 29-1а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АА N 974482 от 29.08.2007 (л.д. 14).
01.05.2013 между предпринимателем Аллагуловым В.А. (арендодатель) и предпринимателем Уразаевым Т.Х. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 01/05, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять следующий объект нежилого помещения - нежилое помещение в жилом трехэтажном доме, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, 29-1А, общей площадью 48,8 кв. м (л.д. 15-19).
Согласно п. п. 1.2, 2.1 договора объект аренды предоставляется для использования под офис туристического агентства на срок с 01.05.2013 по 29.04.2014.
Согласно п. 2.4 договора в случае неисполнения арендатором обязанности по возврату объекта недвижимого имущества арендодатель вправе потребовать: принудительного выселения арендатора из занимаемого объекта нежилого фонда; внесения арендной платы за все время просрочки возврата объекта нежилого имущества; взыскания штрафной неустойки в размере 1% суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки; возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом арендованного существа сверх суммы взысканной неустойки.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование объектом недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя или наличными средствами в размере, определенном в приложении N 1 к договору.
В соответствии с п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
В пункте 3.9 договора стороны определили, что при нарушении сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно п. 3.11 договора арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, и необходимом для его эксплуатации, плату за следующие коммунальные и иные услуги - отчисления на капитальный ремонт жилого дома. Арендная плата не включает в себя плату за следующие коммунальные и иные услуги: оплата за потребленную электроэнергию; оплата за телефон; оплата за потребленную холодную воду; оплата за потребленную горячую воду; оплата за потребленную тепловую энергию; содержание общего имущества жилого дома. По коммунальным и иным услугам, не включенным в арендную плату, арендатор производит оплату арендодателю на основании счетов, ежемесячно предоставляемых коммунальными службами. Сроки и условия платежей такие же, как и по арендной плате.
По передаточному акту от 01.05.2013 нежилое помещение в жилом трехэтажном доме, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, 29-1А, общей площадью 48,8 кв. м передано в арендное пользование ответчику (л.д. 20).
Протоколом согласования арендной платы от 01.05.2013, являющимся приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, сторонами установлена ежемесячная арендная плата в размере 10 000 руб. (л.д. 21).
В претензии N 3 от 07.03.2014 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013 в одностороннем порядке на основании п. 5.2 указанного договора в случае непогашения задолженности в срок до 15.03.2014 (л.д. 77).
01.10.2014 арендодателем составлен акт о прекращении пользования арендатором недвижимым имуществом (л.д. 129).
Нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных и иных услуг, не включенных в арендную плату, и возврата арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, послужило поводом для обращения предпринимателя Аллагулова В.А. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы и коммунальных и иных услуг, а также по возврату арендованного имущества.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, согласно которому ответчику во временное пользование передан объект: нежилое помещение в жилом трехэтажном доме по адресу: г. Ишимбай, пр. Ленина, д. 29-1А, площадью 48,8 кв. м, для использования под офис туристического агентства (л.д. 15).
Сторонами подписан протокол согласования арендной платы от 01.05.2013, согласно которому ежемесячная арендная плата составляет 10 000 рублей (л.д. 21).
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В данном случае обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи установлена пунктом 3.11 договора аренды.
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды за период с момента передачи арендатору объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Как следует из искового заявления (л.д. 6), истец настаивает на взыскании арендной платы и платы за коммунальные услуги за период с 01.03.2014 по 01.05.2015.
Из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, поступило во владение ответчика на основании передаточного акта от 01.05.2013 (л.д. 20).
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны определили, что срок аренды устанавливается с 01.05.2013 по 29.04.2014.
Пунктом 4.2.12 договора аренды стороны установили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан передать объект недвижимого имущества арендодателя по передаточному акту.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды бремя доказывания в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ факта исполнения обязательства по возврату арендуемого нежилого помещения арендодателю лежит на арендаторе.
Вместе с тем, достоверные и достаточные доказательства исполнения предусмотренной ст. ст. 622, 655 ГК РФ, п. п. 4.2.12 договора аренды обязанности арендатора по возврату арендуемого помещения по передаточному акту и освобождения помещения от принадлежащего арендатору имущества ответчиком суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о возврате помещений арендодателю соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего подлежат отклонению.
Сам по себе факт истечения срока действия договора не освобождает арендатора от исполнения обязанности, предусмотренной ст. 655 ГК РФ и п. 4.2.12 договора аренды.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскания арендной платы и платы за пользование коммунальными услугами за заявленный истцом период.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 3.9 договора, согласно которому при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно абз. 3 ст. 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 2.4 договора аренды арендодатель и арендатор установили, что в случае неисполнения арендатором обязанности по возврату недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, арендодатель вправе потребовать взыскания штрафной неустойки в размере 1% суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения обязанности по оплате арендной платы, а также обязанности по возврату недвижимого имущества из аренды подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о взыскании договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности взысканной неустойки подлежат отклонению.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.01.2015 N 6-О и от 15.01.2015 N 7-О, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика, выраженного при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции.
В силу п. 1 того же Постановления при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Однако в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ и названных разъяснений ответчиком не представлено доказательств несоразмерности согласованной сторонами неустойки.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 по делу N А07-10892/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уразаева Тимура Харисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2016 N 18АП-15942/2015 ПО ДЕЛУ N А07-10892/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. N 18АП-15942/2015
Дело N А07-10892/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уразаева Тимура Харисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 по делу N А07-10892/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
Индивидуальный предприниматель Аллагулов Валерий Ахметович (далее - предприниматель Аллагулов В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уразаеву Тимуру Харисовичу (далее - предприниматель Уразаев Т.Х., ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.03.2014 по 01.05.2015 в размере 67 750 руб., неустойки за невозврат имущества в размере 14 900 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 23 782,5 руб., задолженности по коммунальным и иным услугам за период с мая 2013 года по август 2014 года в размере 48 346,18 руб.
Истец также просил суд взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. и по уплате государственной пошлины за иск в размере 5 643,36 руб. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 122).
Определением суда от 19.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 (резолютивная часть от 05.11.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда в части взыскания арендной платы, неустойки за невозврат имущества, пени за нарушение сроков несения арендной платы, задолженности по коммунальным и иным услугам и государственной пошлины по иску не согласился предприниматель Уразаев Т.Х. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт указывает на отсутствие оснований для взыскания арендной платы и начисления договорной неустойки после 29.04.2014 в силу фактического освобождения помещения. Акт от 01.10.2014, представленный истцом, о прекращении пользования имуществом, по мнению апеллянта, подлежит критической оценке в силу того, что составлен истцом в одностороннем порядке.
Податель жалобы также полагает, что заявленная истцом неустойка подлежит снижению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу ее чрезмерности и недоказанности истцом причинения убытков вследствие неисполнения ответчиком обязательств.
Предприниматель Аллагулов В.А. представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Аллагулову В.А. на праве собственности принадлежит офис общей площадью 55,10 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, д. 29-1а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АА N 974482 от 29.08.2007 (л.д. 14).
01.05.2013 между предпринимателем Аллагуловым В.А. (арендодатель) и предпринимателем Уразаевым Т.Х. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 01/05, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять следующий объект нежилого помещения - нежилое помещение в жилом трехэтажном доме, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, 29-1А, общей площадью 48,8 кв. м (л.д. 15-19).
Согласно п. п. 1.2, 2.1 договора объект аренды предоставляется для использования под офис туристического агентства на срок с 01.05.2013 по 29.04.2014.
Согласно п. 2.4 договора в случае неисполнения арендатором обязанности по возврату объекта недвижимого имущества арендодатель вправе потребовать: принудительного выселения арендатора из занимаемого объекта нежилого фонда; внесения арендной платы за все время просрочки возврата объекта нежилого имущества; взыскания штрафной неустойки в размере 1% суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки; возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом арендованного существа сверх суммы взысканной неустойки.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование объектом недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя или наличными средствами в размере, определенном в приложении N 1 к договору.
В соответствии с п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
В пункте 3.9 договора стороны определили, что при нарушении сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно п. 3.11 договора арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, и необходимом для его эксплуатации, плату за следующие коммунальные и иные услуги - отчисления на капитальный ремонт жилого дома. Арендная плата не включает в себя плату за следующие коммунальные и иные услуги: оплата за потребленную электроэнергию; оплата за телефон; оплата за потребленную холодную воду; оплата за потребленную горячую воду; оплата за потребленную тепловую энергию; содержание общего имущества жилого дома. По коммунальным и иным услугам, не включенным в арендную плату, арендатор производит оплату арендодателю на основании счетов, ежемесячно предоставляемых коммунальными службами. Сроки и условия платежей такие же, как и по арендной плате.
По передаточному акту от 01.05.2013 нежилое помещение в жилом трехэтажном доме, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина, 29-1А, общей площадью 48,8 кв. м передано в арендное пользование ответчику (л.д. 20).
Протоколом согласования арендной платы от 01.05.2013, являющимся приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, сторонами установлена ежемесячная арендная плата в размере 10 000 руб. (л.д. 21).
В претензии N 3 от 07.03.2014 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013 в одностороннем порядке на основании п. 5.2 указанного договора в случае непогашения задолженности в срок до 15.03.2014 (л.д. 77).
01.10.2014 арендодателем составлен акт о прекращении пользования арендатором недвижимым имуществом (л.д. 129).
Нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных и иных услуг, не включенных в арендную плату, и возврата арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, послужило поводом для обращения предпринимателя Аллагулова В.А. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы и коммунальных и иных услуг, а также по возврату арендованного имущества.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды нежилого помещения N 01/05 от 01.05.2013, согласно которому ответчику во временное пользование передан объект: нежилое помещение в жилом трехэтажном доме по адресу: г. Ишимбай, пр. Ленина, д. 29-1А, площадью 48,8 кв. м, для использования под офис туристического агентства (л.д. 15).
Сторонами подписан протокол согласования арендной платы от 01.05.2013, согласно которому ежемесячная арендная плата составляет 10 000 рублей (л.д. 21).
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В данном случае обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи установлена пунктом 3.11 договора аренды.
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды за период с момента передачи арендатору объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Как следует из искового заявления (л.д. 6), истец настаивает на взыскании арендной платы и платы за коммунальные услуги за период с 01.03.2014 по 01.05.2015.
Из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, поступило во владение ответчика на основании передаточного акта от 01.05.2013 (л.д. 20).
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны определили, что срок аренды устанавливается с 01.05.2013 по 29.04.2014.
Пунктом 4.2.12 договора аренды стороны установили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан передать объект недвижимого имущества арендодателя по передаточному акту.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды бремя доказывания в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ факта исполнения обязательства по возврату арендуемого нежилого помещения арендодателю лежит на арендаторе.
Вместе с тем, достоверные и достаточные доказательства исполнения предусмотренной ст. ст. 622, 655 ГК РФ, п. п. 4.2.12 договора аренды обязанности арендатора по возврату арендуемого помещения по передаточному акту и освобождения помещения от принадлежащего арендатору имущества ответчиком суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о возврате помещений арендодателю соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего подлежат отклонению.
Сам по себе факт истечения срока действия договора не освобождает арендатора от исполнения обязанности, предусмотренной ст. 655 ГК РФ и п. 4.2.12 договора аренды.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскания арендной платы и платы за пользование коммунальными услугами за заявленный истцом период.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 3.9 договора, согласно которому при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно абз. 3 ст. 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 2.4 договора аренды арендодатель и арендатор установили, что в случае неисполнения арендатором обязанности по возврату недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, арендодатель вправе потребовать взыскания штрафной неустойки в размере 1% суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения обязанности по оплате арендной платы, а также обязанности по возврату недвижимого имущества из аренды подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о взыскании договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности взысканной неустойки подлежат отклонению.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.01.2015 N 6-О и от 15.01.2015 N 7-О, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика, выраженного при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции.
В силу п. 1 того же Постановления при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Однако в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ и названных разъяснений ответчиком не представлено доказательств несоразмерности согласованной сторонами неустойки.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2015 по делу N А07-10892/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уразаева Тимура Харисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)