Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - Поляков И.В. по доверенности от 29.09.2016;
- от ответчика - Погребняк А.А. по доверенности N 154-ФЦ/2017 от 03.05.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального автономного учреждения "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-34969/2016
по иску индивидуального предпринимателя Будоян С.А.
к ответчику - Федеральному автономному учреждению "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.
индивидуальный предприниматель Будоян Светлана Агасеровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Федеральному автономному учреждению "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" о взыскании задолженности в размере 1798060 руб. 25 коп., пени в размере 548087 руб. 65 коп.
Решением от 17.02.2017 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 1798060 руб. 25 коп. задолженности, 548087 руб. 65 коп. пени.
Решение мотивировано тем, что между сторонами заключен договор аренды помещений. В период с 12.01.2015 по 05.08.2016 ответчиком не исполнялась обязанность по внесению арендных платежей. В связи с неисполнением обязательств по оплате, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Довод ответчика о недействительности договора отклонен, поскольку на ответчика возложена обязанность по организации и проведению закупочных процедур, между тем никто не может извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Признание договора недействительным не прекращает обязательств по оплате за фактическое пользование имуществом истца.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что аренда помещений является единой сделкой искусственно раздробленной и оформленной самостоятельными актами для формального соблюдения ограничения, предусмотренного Федеральным законом "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Спорный договор заключен без проведения торгов. Акт приема-передачи помещений в пользование ответчику подписан в нерабочий день - 06.01.2015, определить реальную дату передачи помещений арендатору установить невозможно. Кроме того, договор заключен начальником филиала учреждения по доверенности от 05.02.2014, доверенности в 2015-2016 гг. не выдавались, следовательно, акты по договору за 2015-1016 гг. являются недействительными.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" жалобу поддержал.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между индивидуальным предпринимателем Будоян С.А. (арендодатель) и ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 24 (т. 1 л.д. 66-70), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения (строения) с мебелью и оргтехникой, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Конституции СССР, 44/1, согласно техпаспорту БТИ от 27.03.2014, литер Д, помещения N 36 (6 кв. м), N 35 (53,5 кв. м), общей площадью 59,5 кв. м для размещения офиса арендатора. План-схема передаваемого в аренду нежилого помещения прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1 к настоящему договору). Срок действия договора с 12.01.2015 по 31.12.2015 (пункт 1.2).
В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование помещениями стороны установили постоянную арендную плату. В пересчете на месяц размер постоянной арендной платы составляет 94634 руб. 75 коп. в месяц. В стоимость постоянной величины арендной платы входит техническое обслуживание помещений, обслуживание оргтехники, коммунальные платежи, уборка помещений, обеспечение канцелярскими принадлежностями.
В пункте 4.3 договора установлено, что постоянная арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. Постоянная арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя или вносится в кассу арендодателя в срок до 5 числа текущего месяца - авансированный платеж.
Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения сроков платежей арендной платы арендатор выплачивает арендодателю штрафную санкцию в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
В пункте 6.3 договора стороны определили, что договор считается продленным на один год на тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора на иных условиях.
К договору стороны подписали калькуляцию на аренду оборудования, мебели, и услуг (т. 1 л.д. 72).
Во исполнение названного договора, арендодатель по акту приема-передачи от 06.01.2015 передал, а арендатор принял во временное пользование за плату нежилые помещения (строения) с мебелью и оргтехникой по адресу: город Сочи, ул. Конституции СССР, 44/1, согласно техпаспорта БТИ от 27.03.2014, литер Д, помещения N 36 (6 кв. м), N 35 (53,5 кв. м) общей площадью 59,5 кв. м (т. 1 л.д. 71).
По дополнительному соглашению от 04.02.2015 (т. 1 л.д. 73) стороны уточнили площади арендуемых помещений: N 35 (6 кв. м), N 36 (26,8 кв. м), общая площадь помещений 32,8 кв. м.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате в период с 12.01.2015 по 05.08.2016, индивидуальный предприниматель Будоян С.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что спорный договор аренды подписан со стороны ФАУ "ЦФФС" неуполномоченным лицом, действовавшим с превышением полномочий, в ущерб интересам ФАУ "ЦФФС" с нарушением положений Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц".
В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В связи с тем, что ответчик является федеральным автономным учреждением, его деятельность по совершению сделок в сфере закупок товаров, работ и услуг регулируется Федеральным законом "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (часть 2 статьи 1).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" целями регулирования данного Закона являются обеспечение единства экономического пространства, создание условий для своевременного и полного удовлетворения потребностей юридических лиц, указанных в части 2 статьи 1 Закона, в товарах, работах, услугах с необходимыми показателями цены, качества и надежности, эффективное использование денежных средств, расширение возможностей участия юридических и физических лиц в закупке товаров, работ, услуг (далее также - закупка) для нужд заказчиков и стимулирование такого участия, развитие добросовестной конкуренции, обеспечение гласности и прозрачности закупки, предотвращение коррупции и других злоупотреблений.
Принципы и основные положения закупки товаров, работ и услуг определены в статье 3 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", которые включают равноправие, справедливость, отсутствие дискриминации и необоснованных ограничений конкуренции по отношению к участникам закупки; целевое и экономически эффективное расходование денежных средств, отсутствие ограничения допуска к участию в закупке путем установления неизмеряемых требований к участникам закупки (часть 1), процедуру размещения извещения о проведении конкурса или аукциона (часть 2), а также возможность установления в положении о закупке иных (помимо конкурса или аукциона) способов закупки (часть 3).
Таким образом, указанной нормой прямо предусмотрена необходимость проведения конкурса или аукциона, если положением о закупках не предусмотрены иные публичные процедуры (способы закупки).
Следовательно, в том случае, если сделка заключена без проведения конкурентных процедур (открытого конкурса, аукциона или иного способа, предусмотренного положениям о закупке), принимая во внимание цели законодательного регулирования Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", суд может признать указанную сделку недействительной (ничтожной) как совершенную с нарушением требований указанного Закона и при этом посягающую на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо, при наличии к тому достаточных оснований, может квалифицировать как сделку, совершенную в обход данного Закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" при закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними и утвержденными с учетом положений части 3 указанной статьи правовыми актами, регламентирующими правила закупки (далее - положение о закупке).
Положение о закупке является документом, который регламентирует закупочную деятельность заказчика и должен содержать требования к закупке, в том числе порядок подготовки и проведения процедур закупки (включая способы закупки) и условия их применения, порядок заключения и исполнения договоров, а также иные связанные с обеспечением закупки положения (часть 2 статьи 2 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц").
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" до 01.07.2012, если иной срок не предусмотрен решением Правительства Российской Федерации, положение о закупке, изменения, вносимые в такое положение, планы закупки, иная информация о закупке, подлежащая в соответствии с названным Федеральным законом и положением о закупке размещению в единой информационной системе, размещаются на сайте заказчика. После 01.07.2012, если иной срок не предусмотрен решением Правительства Российской Федерации, положение о закупке, изменения, вносимые в такое положение, планы закупки, иная информация о закупке, подлежащая в соответствии с названным Федеральным законом и положением о закупке размещению в единой информационной системе, размещаются в единой информационной системе.
Спорный договор аренды помещений заключен 30.12.2014.
Положение о закупке товаров, работ, услуг для нужд ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" утверждено решением наблюдательного совета учреждения 23.03.2012.
В период заключения спорного договора Положение о закупке действовало в редакции с изменениями, утвержденными решением наблюдательного совета учреждения от 02.06.2014 (т. 1 л.д. 170-194). В информационной сети Положение о закупке размещено до заключения спорного договора - 11.06.2014.
В пункте 6.1.2 Положения о закупке предусмотрено, что заказчик вправе осуществлять закупки товаров, работ, услуг без проведения торгов при закупке у единственного поставщика.
Согласно подпункту 28 пункта 14.1 решение о заключении договора с единственным поставщиком (исполнителем, подрядчиком) принимается без учета стоимости закупки в случаях, если заключаются договоры аренды (субаренды) имущества.
При осуществлении закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), сумма которой превышает 100000 рублей не содержит сведения о государственной тайне и не включена в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации, заказчик в единой информационной сети размещает извещение и документацию о проведении закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), в том числе проект договора, являющийся неотъемлемой частью документации о закупке (пункт 14.2 Положения о закупке).
Публикация извещения и документация о проведении закупки у единственного поставщика носят уведомительный характер и не предполагают при их размещении в единой информационной системе подачу со стороны участников закупки каких-либо заявок, документации и сведений (пункт 14.3 Положения о закупке).
При осуществлении заказчиком закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) не требуется обоснования конкретной закупки, проведения заседания Единой комиссии, составления протокола и утверждения иного распорядительного документа (пункт 14.4 Положения о закупке).
При осуществлении закупки у единственного поставщика цена договора устанавливается по решению заказчика, принятого на основании соответствующего экономического обоснования (пункт 14.5).
При таких обстоятельствах, отсутствие конкурентных способов размещения заказчика на спорную аренду помещений не свидетельствует об отсутствии между сторонами договорных отношений.
В арендуемых по спорному договору помещениях размещался филиал ФАУ "Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" в г. Сочи, следовательно, заключение спорного договора аренды помещений имело целью обеспечение функционирования филиала учреждения.
О месте нахождения филиала и размещении его в арендуемых помещениях ФАУ "Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" было известно, учреждение действий к оспариванию договора в судебном порядке, к расторжению договора не предпринимало.
Доказательств того, что арендная плата по спорному договору экономически необоснованна и завышена, заявитель жалобы не представляет.
Довод заявителя жалобы о том, что акт приемки помещений в пользование подписан в нерабочий день - 06.01.2015, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Факт передачи помещений в пользование заявитель жалобы не оспаривает, доказательств передачи помещений арендатору в иную дату не представил.
Договор аренды нежилого помещения N 24 от 30.12.2014 подписан со стороны ФАУ "ЦФФС" начальником филиала ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" в городе Сочи (Краснодарский край) Девятко Галины Ивановны, действующей на основании Положения о филиале ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (т. 1 л.д. 21-29) и доверенности N 06/Ф-ФЦ/2014 от 05.02.2014 (т. 1 л.д. 18-20).
По указанной доверенности ФАУ "ЦФФС" доверяет начальнику филиала Девятко Г.И. управление филиалом, которое заключается в выполнении начальником филиала от имени учреждения действий, направленных на обеспечение нормальной деятельности филиала путем, в том числе, аренды помещений, оборудования, других материальных ценностей, необходимых для деятельности филиала, с правом совершать от имени учреждения все виды сделок, за исключением крупных, в том числе, заключать, изменять и расторгать договоры, с учетом и в пределах следующих ограничений.
Согласно указанной доверенности, сделки, предметом которых является закупка товаров, работ и услуг для нужд филиала, совершаются в соответствии с требованиями Положения о закупках товаров, работ, услуг для нужд Федерального центра ценообразования, если стоимость закупки не превышает 2000000 рублей с учетом расходов на уплату налоговых платежей (любых видов налогов), пошлин, сборов и иных обязательных платежей в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения N 24 от 30.12.2014 со стороны ФАУ "ЦФФС" подписан уполномоченным лицом.
Ссылка заявителя жалобы об отсутствии у Девятко Г.И. доверенности на 2015, 2016 гг., отклоняется судом апелляционной инстанции, так как данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Довод заявителя жалобы об отсутствии госрегистрации спорного договора аренды, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из пункта 1.2 спорного договора аренды договор заключен сторонами на срок с 12.01.2015 по 31.12.2015, то есть договор не подлежал государственной регистрации.
При этом указанный договор был пролонгирован сторонами на основании пункта 6.3 договора на следующий календарный год на тех же условиях.
Согласно пункту 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер арендной платы по спорному договору не обусловлен количеством квадратных метров арендованного имущества, и установлен в твердой денежной сумме, включающей также техническое обслуживание помещений, обслуживание оргтехники, коммунальные платежи, уборка помещений, обеспечение канцелярскими принадлежностями.
Доказательств оплаты по договору в материалы дела не представлено.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности в размере 1798060 руб. 25 коп. обоснован.
Истцом также заявлено о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты в общей сумме 548087 руб. 65 коп. за период с 12.01.2015 по 05.08.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В пункте 5.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков платежей арендной платы арендатор выплачивает штрафную санкцию в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
Возражений по расчету задолженности и пени в апелляционной жалобе не заявлено, контррасчет не представлен.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-34969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2017 N 15АП-5507/2017 ПО ДЕЛУ N А32-34969/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. N 15АП-5507/2017
Дело N А32-34969/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - Поляков И.В. по доверенности от 29.09.2016;
- от ответчика - Погребняк А.А. по доверенности N 154-ФЦ/2017 от 03.05.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального автономного учреждения "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-34969/2016
по иску индивидуального предпринимателя Будоян С.А.
к ответчику - Федеральному автономному учреждению "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Будоян Светлана Агасеровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Федеральному автономному учреждению "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" о взыскании задолженности в размере 1798060 руб. 25 коп., пени в размере 548087 руб. 65 коп.
Решением от 17.02.2017 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 1798060 руб. 25 коп. задолженности, 548087 руб. 65 коп. пени.
Решение мотивировано тем, что между сторонами заключен договор аренды помещений. В период с 12.01.2015 по 05.08.2016 ответчиком не исполнялась обязанность по внесению арендных платежей. В связи с неисполнением обязательств по оплате, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Довод ответчика о недействительности договора отклонен, поскольку на ответчика возложена обязанность по организации и проведению закупочных процедур, между тем никто не может извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Признание договора недействительным не прекращает обязательств по оплате за фактическое пользование имуществом истца.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что аренда помещений является единой сделкой искусственно раздробленной и оформленной самостоятельными актами для формального соблюдения ограничения, предусмотренного Федеральным законом "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Спорный договор заключен без проведения торгов. Акт приема-передачи помещений в пользование ответчику подписан в нерабочий день - 06.01.2015, определить реальную дату передачи помещений арендатору установить невозможно. Кроме того, договор заключен начальником филиала учреждения по доверенности от 05.02.2014, доверенности в 2015-2016 гг. не выдавались, следовательно, акты по договору за 2015-1016 гг. являются недействительными.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" жалобу поддержал.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между индивидуальным предпринимателем Будоян С.А. (арендодатель) и ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 24 (т. 1 л.д. 66-70), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения (строения) с мебелью и оргтехникой, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Конституции СССР, 44/1, согласно техпаспорту БТИ от 27.03.2014, литер Д, помещения N 36 (6 кв. м), N 35 (53,5 кв. м), общей площадью 59,5 кв. м для размещения офиса арендатора. План-схема передаваемого в аренду нежилого помещения прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1 к настоящему договору). Срок действия договора с 12.01.2015 по 31.12.2015 (пункт 1.2).
В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование помещениями стороны установили постоянную арендную плату. В пересчете на месяц размер постоянной арендной платы составляет 94634 руб. 75 коп. в месяц. В стоимость постоянной величины арендной платы входит техническое обслуживание помещений, обслуживание оргтехники, коммунальные платежи, уборка помещений, обеспечение канцелярскими принадлежностями.
В пункте 4.3 договора установлено, что постоянная арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. Постоянная арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя или вносится в кассу арендодателя в срок до 5 числа текущего месяца - авансированный платеж.
Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения сроков платежей арендной платы арендатор выплачивает арендодателю штрафную санкцию в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
В пункте 6.3 договора стороны определили, что договор считается продленным на один год на тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора на иных условиях.
К договору стороны подписали калькуляцию на аренду оборудования, мебели, и услуг (т. 1 л.д. 72).
Во исполнение названного договора, арендодатель по акту приема-передачи от 06.01.2015 передал, а арендатор принял во временное пользование за плату нежилые помещения (строения) с мебелью и оргтехникой по адресу: город Сочи, ул. Конституции СССР, 44/1, согласно техпаспорта БТИ от 27.03.2014, литер Д, помещения N 36 (6 кв. м), N 35 (53,5 кв. м) общей площадью 59,5 кв. м (т. 1 л.д. 71).
По дополнительному соглашению от 04.02.2015 (т. 1 л.д. 73) стороны уточнили площади арендуемых помещений: N 35 (6 кв. м), N 36 (26,8 кв. м), общая площадь помещений 32,8 кв. м.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате в период с 12.01.2015 по 05.08.2016, индивидуальный предприниматель Будоян С.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что спорный договор аренды подписан со стороны ФАУ "ЦФФС" неуполномоченным лицом, действовавшим с превышением полномочий, в ущерб интересам ФАУ "ЦФФС" с нарушением положений Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц".
В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В связи с тем, что ответчик является федеральным автономным учреждением, его деятельность по совершению сделок в сфере закупок товаров, работ и услуг регулируется Федеральным законом "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (часть 2 статьи 1).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" целями регулирования данного Закона являются обеспечение единства экономического пространства, создание условий для своевременного и полного удовлетворения потребностей юридических лиц, указанных в части 2 статьи 1 Закона, в товарах, работах, услугах с необходимыми показателями цены, качества и надежности, эффективное использование денежных средств, расширение возможностей участия юридических и физических лиц в закупке товаров, работ, услуг (далее также - закупка) для нужд заказчиков и стимулирование такого участия, развитие добросовестной конкуренции, обеспечение гласности и прозрачности закупки, предотвращение коррупции и других злоупотреблений.
Принципы и основные положения закупки товаров, работ и услуг определены в статье 3 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", которые включают равноправие, справедливость, отсутствие дискриминации и необоснованных ограничений конкуренции по отношению к участникам закупки; целевое и экономически эффективное расходование денежных средств, отсутствие ограничения допуска к участию в закупке путем установления неизмеряемых требований к участникам закупки (часть 1), процедуру размещения извещения о проведении конкурса или аукциона (часть 2), а также возможность установления в положении о закупке иных (помимо конкурса или аукциона) способов закупки (часть 3).
Таким образом, указанной нормой прямо предусмотрена необходимость проведения конкурса или аукциона, если положением о закупках не предусмотрены иные публичные процедуры (способы закупки).
Следовательно, в том случае, если сделка заключена без проведения конкурентных процедур (открытого конкурса, аукциона или иного способа, предусмотренного положениям о закупке), принимая во внимание цели законодательного регулирования Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", суд может признать указанную сделку недействительной (ничтожной) как совершенную с нарушением требований указанного Закона и при этом посягающую на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо, при наличии к тому достаточных оснований, может квалифицировать как сделку, совершенную в обход данного Закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" при закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними и утвержденными с учетом положений части 3 указанной статьи правовыми актами, регламентирующими правила закупки (далее - положение о закупке).
Положение о закупке является документом, который регламентирует закупочную деятельность заказчика и должен содержать требования к закупке, в том числе порядок подготовки и проведения процедур закупки (включая способы закупки) и условия их применения, порядок заключения и исполнения договоров, а также иные связанные с обеспечением закупки положения (часть 2 статьи 2 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц").
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" до 01.07.2012, если иной срок не предусмотрен решением Правительства Российской Федерации, положение о закупке, изменения, вносимые в такое положение, планы закупки, иная информация о закупке, подлежащая в соответствии с названным Федеральным законом и положением о закупке размещению в единой информационной системе, размещаются на сайте заказчика. После 01.07.2012, если иной срок не предусмотрен решением Правительства Российской Федерации, положение о закупке, изменения, вносимые в такое положение, планы закупки, иная информация о закупке, подлежащая в соответствии с названным Федеральным законом и положением о закупке размещению в единой информационной системе, размещаются в единой информационной системе.
Спорный договор аренды помещений заключен 30.12.2014.
Положение о закупке товаров, работ, услуг для нужд ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" утверждено решением наблюдательного совета учреждения 23.03.2012.
В период заключения спорного договора Положение о закупке действовало в редакции с изменениями, утвержденными решением наблюдательного совета учреждения от 02.06.2014 (т. 1 л.д. 170-194). В информационной сети Положение о закупке размещено до заключения спорного договора - 11.06.2014.
В пункте 6.1.2 Положения о закупке предусмотрено, что заказчик вправе осуществлять закупки товаров, работ, услуг без проведения торгов при закупке у единственного поставщика.
Согласно подпункту 28 пункта 14.1 решение о заключении договора с единственным поставщиком (исполнителем, подрядчиком) принимается без учета стоимости закупки в случаях, если заключаются договоры аренды (субаренды) имущества.
При осуществлении закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), сумма которой превышает 100000 рублей не содержит сведения о государственной тайне и не включена в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации, заказчик в единой информационной сети размещает извещение и документацию о проведении закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), в том числе проект договора, являющийся неотъемлемой частью документации о закупке (пункт 14.2 Положения о закупке).
Публикация извещения и документация о проведении закупки у единственного поставщика носят уведомительный характер и не предполагают при их размещении в единой информационной системе подачу со стороны участников закупки каких-либо заявок, документации и сведений (пункт 14.3 Положения о закупке).
При осуществлении заказчиком закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) не требуется обоснования конкретной закупки, проведения заседания Единой комиссии, составления протокола и утверждения иного распорядительного документа (пункт 14.4 Положения о закупке).
При осуществлении закупки у единственного поставщика цена договора устанавливается по решению заказчика, принятого на основании соответствующего экономического обоснования (пункт 14.5).
При таких обстоятельствах, отсутствие конкурентных способов размещения заказчика на спорную аренду помещений не свидетельствует об отсутствии между сторонами договорных отношений.
В арендуемых по спорному договору помещениях размещался филиал ФАУ "Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" в г. Сочи, следовательно, заключение спорного договора аренды помещений имело целью обеспечение функционирования филиала учреждения.
О месте нахождения филиала и размещении его в арендуемых помещениях ФАУ "Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" было известно, учреждение действий к оспариванию договора в судебном порядке, к расторжению договора не предпринимало.
Доказательств того, что арендная плата по спорному договору экономически необоснованна и завышена, заявитель жалобы не представляет.
Довод заявителя жалобы о том, что акт приемки помещений в пользование подписан в нерабочий день - 06.01.2015, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Факт передачи помещений в пользование заявитель жалобы не оспаривает, доказательств передачи помещений арендатору в иную дату не представил.
Договор аренды нежилого помещения N 24 от 30.12.2014 подписан со стороны ФАУ "ЦФФС" начальником филиала ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" в городе Сочи (Краснодарский край) Девятко Галины Ивановны, действующей на основании Положения о филиале ФАУ "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (т. 1 л.д. 21-29) и доверенности N 06/Ф-ФЦ/2014 от 05.02.2014 (т. 1 л.д. 18-20).
По указанной доверенности ФАУ "ЦФФС" доверяет начальнику филиала Девятко Г.И. управление филиалом, которое заключается в выполнении начальником филиала от имени учреждения действий, направленных на обеспечение нормальной деятельности филиала путем, в том числе, аренды помещений, оборудования, других материальных ценностей, необходимых для деятельности филиала, с правом совершать от имени учреждения все виды сделок, за исключением крупных, в том числе, заключать, изменять и расторгать договоры, с учетом и в пределах следующих ограничений.
Согласно указанной доверенности, сделки, предметом которых является закупка товаров, работ и услуг для нужд филиала, совершаются в соответствии с требованиями Положения о закупках товаров, работ, услуг для нужд Федерального центра ценообразования, если стоимость закупки не превышает 2000000 рублей с учетом расходов на уплату налоговых платежей (любых видов налогов), пошлин, сборов и иных обязательных платежей в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения N 24 от 30.12.2014 со стороны ФАУ "ЦФФС" подписан уполномоченным лицом.
Ссылка заявителя жалобы об отсутствии у Девятко Г.И. доверенности на 2015, 2016 гг., отклоняется судом апелляционной инстанции, так как данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Довод заявителя жалобы об отсутствии госрегистрации спорного договора аренды, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из пункта 1.2 спорного договора аренды договор заключен сторонами на срок с 12.01.2015 по 31.12.2015, то есть договор не подлежал государственной регистрации.
При этом указанный договор был пролонгирован сторонами на основании пункта 6.3 договора на следующий календарный год на тех же условиях.
Согласно пункту 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер арендной платы по спорному договору не обусловлен количеством квадратных метров арендованного имущества, и установлен в твердой денежной сумме, включающей также техническое обслуживание помещений, обслуживание оргтехники, коммунальные платежи, уборка помещений, обеспечение канцелярскими принадлежностями.
Доказательств оплаты по договору в материалы дела не представлено.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности в размере 1798060 руб. 25 коп. обоснован.
Истцом также заявлено о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты в общей сумме 548087 руб. 65 коп. за период с 12.01.2015 по 05.08.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В пункте 5.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков платежей арендной платы арендатор выплачивает штрафную санкцию в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
Возражений по расчету задолженности и пени в апелляционной жалобе не заявлено, контррасчет не представлен.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-34969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)