Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1341/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 28 декабря 2015 года по делу N А46-10025/2015 (судья Т.И. Беседина), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Торио" (ИНН 7701367320, ОГРН 1137746708351) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании недействительным решения,
при участии в судебном заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В., по доверенности N 233 от 30.12.2015, сроком действия один год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торио" - представитель не явился, извещено,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торио" (далее - ООО "Торио", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 12.05.2015 N 55/201/020/2015-615 об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2015 по делу N А46-10025/2015 заявление удовлетворено. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Омской области от 12.05.2015 N 55/201/020/2015-615 об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и ООО "Торио" от 01 декабря 2013 года.
Суд обязал Управление Росреестра по Омской области в течение десятидневного срока со дня вступления решения в законную силу в установленном законом порядке осуществить государственную регистрацию Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года.
С Управления Росреестра по Омской области в пользу ООО "Торио" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.
На указанное решение поступила апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области, в которой заинтересованное лицо со ссылкой на нарушение судом норм материального права просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Торио". В обоснование жалобы Управление Росреестра по Омской области со ссылкой на п. 2 статьи 615, п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66, статьи 13, 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) указало на незаключенность спорного соглашения, поскольку на момент обращения ООО "Торио" с заявлением о его государственной регистрации правопреемник ООО "Сан Марко" - ООО "Ястреб" был ликвидирован. Исходя из чего, по мнению управления, при отсутствии государственной регистрации Соглашения от 01.12.2013 на момент исключения сведений об ООО "Сан Марко", ООО "Ястреб" из ЕГРЮЛ обязательства по договору аренды прекратились в связи с ликвидацией стороны (арендатора). Поскольку договор аренды от 20.03.2012 прекращен, а соглашение о переходе прав и обязанностей по данному договору до его прекращения не зарегистрировано, то отсутствуют правовые основания для регистрации спорного соглашения.
ООО "Торио" в представленном отзыве просит оставить решение суда без изменения. Кроме того, заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Торио", извещенное надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителя в него не обеспечило. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в его отсутствие.
В заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Омской области поддержала жалобу по изложенным в ней доводам.
Повторно исследовав материалы дела по доводам апелляционной жалобы, изучив отзыв на нее, выслушав представителя заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность принятого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ и не установил оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 01.12.2013 между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель), ООО "Сан Марко" (арендатор) и ООО "Торио" (новый арендатор) было заключено соглашение, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя передает новому арендатору в полном объеме свои права и обязанности, установленные договором аренды (п. 1.1 соглашения) (л.д. 11-20).
Как пояснило ООО "Торио", соглашение предусматривает передачу прав и обязанностей по договору аренды от 20.03.2012 в отношении помещения N 429, расположенного по адресу: г. Омск, Бульвар Архитекторов, дом 35 (номер регистрации договора аренды 55-55-01/232/2012-613).
В силу пункта 1.8 соглашения его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с даты его подписания.
В соответствии с п. 2.3 соглашения государственная регистрация настоящего соглашения и всех последующих дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется новым арендатором или уполномоченным им лицом за счет нового арендатора.
Являющееся предметом аренды помещение передано новому арендатору в день подписания соглашения, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2013 (л.д. 121).
ООО "Торио" обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением от 27.03.2015 о государственной регистрации спорного соглашения, в котором обществу было отказано на основании сообщения N 55/201/020/2015-615 от 12.05.2015 (л.д. 65-68).
Отказ в регистрации со ссылкой на абзацы 6, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации мотивирован нарушением положений статей 57, 58 Гражданского кодекса РФ, статьями 16, 17 Федерального закона от 28.08.1997 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ООО "Торио" со ссылкой на пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, указав, что действия заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации права нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Указанные условия в рассматриваемом случае в наличии имеются.
Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
По положениям статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав установлены в статье 20 приводимого Закона. К их числу, помимо прочего, относятся случаи:
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества,
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Как усматривается из материалов дела, совокупность требуемых для государственной регистрации документов ООО "Торио" была передана в регистрирующий орган, о чем свидетельствует расписка (л.д. 69).
Между тем, отказ в государственной регистрации спорного соглашения не соответствует установленным статьей 20 Закона о государственной регистрации основаниям.
Согласно п. 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 16 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Спорное соглашение представляет собой частный случай перемены лиц в обязательстве, вытекающем из договора аренды.
По смыслу разъяснений, данных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Соглашение от 01.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды с учетом изложенного выше подлежало государственной регистрации.
Доводы Управления Росреестра по Омской области о незаключенности спорного соглашения судом отклоняются ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 статьи 164 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату подписания соглашения, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Вместе с тем, согласно подходу, сформулированному Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 2 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165, совершенный в надлежащей форме договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В соответствии с абз. 6, 7, 13 п. 4 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165, требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2013 в качестве соглашения о перенайме содержит все существенные условия, фактически исполнено и порождает для его сторон правовые последствия. Оснований для квалификации соглашения как незаключенного у заинтересованного лица не имелось.
Как установлено выше, в качестве арендатора, уступающего свои права и обязанности по договору аренды на условиях спорного соглашения, выступало общество "Сан Марко".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Ястреб" общество "Сан Марко" 28.08.2014 было присоединено к нему, о чем свидетельствует запись государственной регистрации N 2143328049160 (л.д. 114). В свою очередь, правопреемник (ООО "Ястреб") 26.03.2015 был ликвидирован (ГРН N 2153328045286) (л.д. 111-112).
Однако на дату заключения спорного соглашения к договору аренды ООО "Сан Марко" являлось действующим арендатором, передавшим в установленном порядке свои права и обязанности в обязательстве, вытекающем из договора аренды, заключенного первоначальным арендатором с арендодателем - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)". Во взаимоотношениях поименованных лиц состоялась замена субъектного состава посредством выбытия прежнего арендатора. Поэтому не имеет никакого правового значения то обстоятельство, что на дату обращения ООО "Торио" за государственной регистрацией соглашения прежний арендатор ликвидирован.
Аналогичный подход воспринят в судебной практике (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012).
Поскольку обязательства, предусмотренные соглашением, были исполнены его сторонами в полном объеме, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения к соглашению о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) от 01.12.2013, прекращение деятельности ООО "Сан Марко" в связи с его реорганизацией и последующей ликвидацией правопреемника - ООО "Ястреб" - отказ заинтересованного лица в государственной регистрации соглашения является необоснованным.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может противопоставить предоставленные ему права третьим лицам, что свидетельствует о нарушении прав заявителя.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Торио".
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 28 декабря 2015 года по делу N А46-10025/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.03.2016 N 08АП-1341/2016 ПО ДЕЛУ N А46-10025/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2016 г. N 08АП-1341/2016
Дело N А46-10025/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1341/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 28 декабря 2015 года по делу N А46-10025/2015 (судья Т.И. Беседина), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Торио" (ИНН 7701367320, ОГРН 1137746708351) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании недействительным решения,
при участии в судебном заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В., по доверенности N 233 от 30.12.2015, сроком действия один год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торио" - представитель не явился, извещено,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торио" (далее - ООО "Торио", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 12.05.2015 N 55/201/020/2015-615 об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2015 по делу N А46-10025/2015 заявление удовлетворено. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Омской области от 12.05.2015 N 55/201/020/2015-615 об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и ООО "Торио" от 01 декабря 2013 года.
Суд обязал Управление Росреестра по Омской области в течение десятидневного срока со дня вступления решения в законную силу в установленном законом порядке осуществить государственную регистрацию Соглашения о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)", обществом с ограниченной ответственностью "Сан Марко" и обществом с ограниченной ответственностью "Торио" от 01 декабря 2013 года.
С Управления Росреестра по Омской области в пользу ООО "Торио" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.
На указанное решение поступила апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области, в которой заинтересованное лицо со ссылкой на нарушение судом норм материального права просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Торио". В обоснование жалобы Управление Росреестра по Омской области со ссылкой на п. 2 статьи 615, п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66, статьи 13, 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) указало на незаключенность спорного соглашения, поскольку на момент обращения ООО "Торио" с заявлением о его государственной регистрации правопреемник ООО "Сан Марко" - ООО "Ястреб" был ликвидирован. Исходя из чего, по мнению управления, при отсутствии государственной регистрации Соглашения от 01.12.2013 на момент исключения сведений об ООО "Сан Марко", ООО "Ястреб" из ЕГРЮЛ обязательства по договору аренды прекратились в связи с ликвидацией стороны (арендатора). Поскольку договор аренды от 20.03.2012 прекращен, а соглашение о переходе прав и обязанностей по данному договору до его прекращения не зарегистрировано, то отсутствуют правовые основания для регистрации спорного соглашения.
ООО "Торио" в представленном отзыве просит оставить решение суда без изменения. Кроме того, заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Торио", извещенное надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителя в него не обеспечило. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в его отсутствие.
В заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Омской области поддержала жалобу по изложенным в ней доводам.
Повторно исследовав материалы дела по доводам апелляционной жалобы, изучив отзыв на нее, выслушав представителя заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность принятого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ и не установил оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 01.12.2013 между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель), ООО "Сан Марко" (арендатор) и ООО "Торио" (новый арендатор) было заключено соглашение, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя передает новому арендатору в полном объеме свои права и обязанности, установленные договором аренды (п. 1.1 соглашения) (л.д. 11-20).
Как пояснило ООО "Торио", соглашение предусматривает передачу прав и обязанностей по договору аренды от 20.03.2012 в отношении помещения N 429, расположенного по адресу: г. Омск, Бульвар Архитекторов, дом 35 (номер регистрации договора аренды 55-55-01/232/2012-613).
В силу пункта 1.8 соглашения его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с даты его подписания.
В соответствии с п. 2.3 соглашения государственная регистрация настоящего соглашения и всех последующих дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется новым арендатором или уполномоченным им лицом за счет нового арендатора.
Являющееся предметом аренды помещение передано новому арендатору в день подписания соглашения, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2013 (л.д. 121).
ООО "Торио" обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением от 27.03.2015 о государственной регистрации спорного соглашения, в котором обществу было отказано на основании сообщения N 55/201/020/2015-615 от 12.05.2015 (л.д. 65-68).
Отказ в регистрации со ссылкой на абзацы 6, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации мотивирован нарушением положений статей 57, 58 Гражданского кодекса РФ, статьями 16, 17 Федерального закона от 28.08.1997 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ООО "Торио" со ссылкой на пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, указав, что действия заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации права нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Указанные условия в рассматриваемом случае в наличии имеются.
Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
По положениям статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав установлены в статье 20 приводимого Закона. К их числу, помимо прочего, относятся случаи:
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества,
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Как усматривается из материалов дела, совокупность требуемых для государственной регистрации документов ООО "Торио" была передана в регистрирующий орган, о чем свидетельствует расписка (л.д. 69).
Между тем, отказ в государственной регистрации спорного соглашения не соответствует установленным статьей 20 Закона о государственной регистрации основаниям.
Согласно п. 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 16 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Спорное соглашение представляет собой частный случай перемены лиц в обязательстве, вытекающем из договора аренды.
По смыслу разъяснений, данных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Соглашение от 01.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды с учетом изложенного выше подлежало государственной регистрации.
Доводы Управления Росреестра по Омской области о незаключенности спорного соглашения судом отклоняются ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 статьи 164 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату подписания соглашения, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Вместе с тем, согласно подходу, сформулированному Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 2 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165, совершенный в надлежащей форме договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В соответствии с абз. 6, 7, 13 п. 4 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165, требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2013 в качестве соглашения о перенайме содержит все существенные условия, фактически исполнено и порождает для его сторон правовые последствия. Оснований для квалификации соглашения как незаключенного у заинтересованного лица не имелось.
Как установлено выше, в качестве арендатора, уступающего свои права и обязанности по договору аренды на условиях спорного соглашения, выступало общество "Сан Марко".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Ястреб" общество "Сан Марко" 28.08.2014 было присоединено к нему, о чем свидетельствует запись государственной регистрации N 2143328049160 (л.д. 114). В свою очередь, правопреемник (ООО "Ястреб") 26.03.2015 был ликвидирован (ГРН N 2153328045286) (л.д. 111-112).
Однако на дату заключения спорного соглашения к договору аренды ООО "Сан Марко" являлось действующим арендатором, передавшим в установленном порядке свои права и обязанности в обязательстве, вытекающем из договора аренды, заключенного первоначальным арендатором с арендодателем - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)". Во взаимоотношениях поименованных лиц состоялась замена субъектного состава посредством выбытия прежнего арендатора. Поэтому не имеет никакого правового значения то обстоятельство, что на дату обращения ООО "Торио" за государственной регистрацией соглашения прежний арендатор ликвидирован.
Аналогичный подход воспринят в судебной практике (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012).
Поскольку обязательства, предусмотренные соглашением, были исполнены его сторонами в полном объеме, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения к соглашению о передаче прав и обязанностей (перемене стороны) от 01.12.2013, прекращение деятельности ООО "Сан Марко" в связи с его реорганизацией и последующей ликвидацией правопреемника - ООО "Ястреб" - отказ заинтересованного лица в государственной регистрации соглашения является необоснованным.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может противопоставить предоставленные ему права третьим лицам, что свидетельствует о нарушении прав заявителя.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Торио".
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 28 декабря 2015 года по делу N А46-10025/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)