Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богуновой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Стройтрест-ЧАЗ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2017 по делу N А79-4323/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Даниловым А.Р., принятое по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОРГРНИП 315213000008173) к акционерному обществу "Стройтрест-ЧАЗ" (ОГРН 1022100972190) о взыскании 41 250 руб.,
без вызова сторон,
индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - истец, ИП Елисеев М.Н.) обратился в суд с иском к акционерному обществу "Стройтрест-ЧАЗ" (далее - ответчик, АО "Стройтрест-ЧАЗ") о взыскании 41 250 руб. неустойки за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Решением от 07.07.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования.
АО "Стройтрест-ЧАЗ", не согласившись с принятым решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Нижегородской области отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2017 апелляционная жалоба АО "Стройтрест-ЧАЗ" принята к производству, лицам, участвующим в деле было предложено в срок до 14.09.2017 представить мотивированный отзыв на апелляционную жалобу. Данное определение было направлено истцу и ответчику и ими получено, что подтверждается уведомлениями о вручении.
В отзыве на апелляционную жалобу от 06.09.2017 истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, АО "Стройтрест-ЧАЗ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность обжалуемого решения, заявитель указал, что заключенные предварительный договор купли-продажи квартиры от 26.11.213, договор займа от 26.11.2013, договор купли-продажи от 01.04.2016 не могут быть квалифицированы в качестве договора, подпадающего под действие Закона N 214-ФЗ.
Считает, что со стороны ответчика договорные обязательства выполнены надлежащим образом.
Также полагает, что суд необоснованно не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не снизил размер предъявленной ко взысканию неустойки.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.11.2013 между ответчиком (продавец) и Александровым Владимиром Михайловичем (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем N 04-30 (далее - предварительный договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю квартиру, которая будет построена в будущем, а покупатель обязался оплатить ее стоимость и заключить основной договор (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 1 этаже под условным номером N 04, блок-секция "А" в жилом доме со встроенно-пристроенными объектами обслуживания, строительство которого будет осуществляться по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, (поз. 30), в МКР "Грязевская стрелка" на основании выданного разрешения на строительство от 21.01.2013 N RU 21304000-3 (пункт 1.2 договора).
По договоренности между сторонами стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2 750 000 руб. (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.2 предварительного договора купли-продажи продавец обязался заключить основной договор не позднее 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, о чем уведомить покупателя.
Не позднее 15 дней с момента подписания основного договора и полного расчета между сторонами продавец обязался передать квартиру и все необходимые документы (пункт 3.1.3 договора).
26.11.2013 между Александровым В.М. (займодавец) и ответчиком (заемщик) заключен договор займа (далее - договор займа), по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 750 000 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа возврат суммы займа осуществляется не позднее следующего дня после истечения срока займа, указанного в пункте 1.2 договора, наличными или перечислением на расчетный счет займодавца.
Оплата Александровым В.М. ответчику денежных средств в размере 2 750 000 руб. по договору займа подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 26.11.2013 N 746, от 27.02.2014 N 86.
01.04.2016 между ответчиком (продавец) и Александровым В.М., Александровой Т.Ю. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры N 04-9/2 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался продать квартиру под номером 4, расположенную на 1 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, ул. Ярмарочная, д. 9, корпус 2, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатели купить квартиру на праве собственности, по 1/2 доле в праве каждому.
Отчуждаемая квартира оценивается по соглашению сторон в 2 772 870 рублей, которые выплачиваются покупателем продавцу до подписания договора (пункт 3 договора).
В соответствии с пунктом 7 договора продавец передает, а покупатель принимает квартиру без составления передаточного акта.
Согласно пункту 8 договора купли-продажи переход права собственности на вышеуказанную квартиру от продавца к покупателям подлежат государственной регистрации.
19.03.2017 между истцом (цессионарий) и Александровым В.М. (цедент) заключен договор уступки N 44, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 26.11.2013 N 04-30 срока возврата суммы займа за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Уведомлением от 19.03.2017 Александров В.М. сообщил ответчику об уступке права требования договорной неустойки, что подтверждается почтовой квитанцией и почтовой описью вложения (л. д. 25).
Претензией от 21.03.2017 истец потребовал от ответчика выплатить неустойку в размере 41 250 руб. за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Поскольку требование об уплате неустойки в добровольном порядке не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Чувашской Республики руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 Информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Предметом уступленного права требования по договору цессии, заключенному между истцом и третьими лицами, является лишь обеспечительная денежная сумма за нарушение сроков передачи квартиры, предусмотренная Законом N 214-ФЗ, а не права и обязанности, связанные с возникновением, прекращением или переходом прав на объект долевого участия (квартиру).
Договор уступки права сторонами не оспорен и в установленном законом порядке недействительным не признавался.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Довод заявителя о неправильной квалификации судом договоров займа и предварительных договоров судом апелляционной инстанции отклоняется как не основанный на нормах права.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенных Александровым В.М. с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013, договора беспроцентного займа от 26.11.2013 N 04-30, договора купли-продажи от 01.04.2016 N 04-9/2, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их правовой квалификации в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Иной цели заключения спорных договоров ответчик не доказал.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи обязательство продавца по передаче квартиры покупателям считается исполненным без дополнительного составления и подписания передаточного акта с момента подписания договора, то есть с 01.04.2016.
Факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств подтверждается материалами дела.
Истец просит взыскать с ответчика 41 250 руб. неустойки за период с 02.03.3016 по 31.03.2016.
Размер неустойки определен истцом в сумме, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Расчет пени, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан арифметически верным. Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 Постановления N 7).
Отсутствие возможных убытков у истца не является безусловным основанием для снижения размера неустойки, поскольку право на предъявление неустойки не связано с наличием или отсутствием у лица, право которого нарушено, убытков в результате нарушения другой стороной обязательств.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Уменьшение суммы неустойки в отсутствие доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон и ставит одну сторону процесса в преимущественное положение по отношению к другой стороне.
Несогласие ответчика с размером неустойки, который определен законом, не является основанием для ее уменьшения.
Ответчик является коммерческой организацией (статья 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абзац 3 пункта 1 статьи 2, пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.
Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2017 по делу N А79-4323/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Стройтрест-ЧАЗ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2017 ПО ДЕЛУ N А79-4323/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2017 г. по делу N А79-4323/2017
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богуновой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Стройтрест-ЧАЗ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2017 по делу N А79-4323/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Даниловым А.Р., принятое по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОРГРНИП 315213000008173) к акционерному обществу "Стройтрест-ЧАЗ" (ОГРН 1022100972190) о взыскании 41 250 руб.,
без вызова сторон,
установил:
индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - истец, ИП Елисеев М.Н.) обратился в суд с иском к акционерному обществу "Стройтрест-ЧАЗ" (далее - ответчик, АО "Стройтрест-ЧАЗ") о взыскании 41 250 руб. неустойки за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Решением от 07.07.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования.
АО "Стройтрест-ЧАЗ", не согласившись с принятым решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Нижегородской области отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2017 апелляционная жалоба АО "Стройтрест-ЧАЗ" принята к производству, лицам, участвующим в деле было предложено в срок до 14.09.2017 представить мотивированный отзыв на апелляционную жалобу. Данное определение было направлено истцу и ответчику и ими получено, что подтверждается уведомлениями о вручении.
В отзыве на апелляционную жалобу от 06.09.2017 истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, АО "Стройтрест-ЧАЗ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность обжалуемого решения, заявитель указал, что заключенные предварительный договор купли-продажи квартиры от 26.11.213, договор займа от 26.11.2013, договор купли-продажи от 01.04.2016 не могут быть квалифицированы в качестве договора, подпадающего под действие Закона N 214-ФЗ.
Считает, что со стороны ответчика договорные обязательства выполнены надлежащим образом.
Также полагает, что суд необоснованно не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не снизил размер предъявленной ко взысканию неустойки.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.11.2013 между ответчиком (продавец) и Александровым Владимиром Михайловичем (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем N 04-30 (далее - предварительный договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю квартиру, которая будет построена в будущем, а покупатель обязался оплатить ее стоимость и заключить основной договор (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 1 этаже под условным номером N 04, блок-секция "А" в жилом доме со встроенно-пристроенными объектами обслуживания, строительство которого будет осуществляться по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, (поз. 30), в МКР "Грязевская стрелка" на основании выданного разрешения на строительство от 21.01.2013 N RU 21304000-3 (пункт 1.2 договора).
По договоренности между сторонами стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2 750 000 руб. (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.2 предварительного договора купли-продажи продавец обязался заключить основной договор не позднее 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, о чем уведомить покупателя.
Не позднее 15 дней с момента подписания основного договора и полного расчета между сторонами продавец обязался передать квартиру и все необходимые документы (пункт 3.1.3 договора).
26.11.2013 между Александровым В.М. (займодавец) и ответчиком (заемщик) заключен договор займа (далее - договор займа), по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 750 000 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа возврат суммы займа осуществляется не позднее следующего дня после истечения срока займа, указанного в пункте 1.2 договора, наличными или перечислением на расчетный счет займодавца.
Оплата Александровым В.М. ответчику денежных средств в размере 2 750 000 руб. по договору займа подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 26.11.2013 N 746, от 27.02.2014 N 86.
01.04.2016 между ответчиком (продавец) и Александровым В.М., Александровой Т.Ю. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры N 04-9/2 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался продать квартиру под номером 4, расположенную на 1 этаже по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, ул. Ярмарочная, д. 9, корпус 2, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатели купить квартиру на праве собственности, по 1/2 доле в праве каждому.
Отчуждаемая квартира оценивается по соглашению сторон в 2 772 870 рублей, которые выплачиваются покупателем продавцу до подписания договора (пункт 3 договора).
В соответствии с пунктом 7 договора продавец передает, а покупатель принимает квартиру без составления передаточного акта.
Согласно пункту 8 договора купли-продажи переход права собственности на вышеуказанную квартиру от продавца к покупателям подлежат государственной регистрации.
19.03.2017 между истцом (цессионарий) и Александровым В.М. (цедент) заключен договор уступки N 44, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 26.11.2013 N 04-30 срока возврата суммы займа за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Уведомлением от 19.03.2017 Александров В.М. сообщил ответчику об уступке права требования договорной неустойки, что подтверждается почтовой квитанцией и почтовой описью вложения (л. д. 25).
Претензией от 21.03.2017 истец потребовал от ответчика выплатить неустойку в размере 41 250 руб. за период с 02.03.2016 по 31.03.2016.
Поскольку требование об уплате неустойки в добровольном порядке не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Чувашской Республики руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 Информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Предметом уступленного права требования по договору цессии, заключенному между истцом и третьими лицами, является лишь обеспечительная денежная сумма за нарушение сроков передачи квартиры, предусмотренная Законом N 214-ФЗ, а не права и обязанности, связанные с возникновением, прекращением или переходом прав на объект долевого участия (квартиру).
Договор уступки права сторонами не оспорен и в установленном законом порядке недействительным не признавался.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Довод заявителя о неправильной квалификации судом договоров займа и предварительных договоров судом апелляционной инстанции отклоняется как не основанный на нормах права.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенных Александровым В.М. с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013, договора беспроцентного займа от 26.11.2013 N 04-30, договора купли-продажи от 01.04.2016 N 04-9/2, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их правовой квалификации в качестве договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Иной цели заключения спорных договоров ответчик не доказал.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи обязательство продавца по передаче квартиры покупателям считается исполненным без дополнительного составления и подписания передаточного акта с момента подписания договора, то есть с 01.04.2016.
Факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств подтверждается материалами дела.
Истец просит взыскать с ответчика 41 250 руб. неустойки за период с 02.03.3016 по 31.03.2016.
Размер неустойки определен истцом в сумме, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Расчет пени, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан арифметически верным. Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 Постановления N 7).
Отсутствие возможных убытков у истца не является безусловным основанием для снижения размера неустойки, поскольку право на предъявление неустойки не связано с наличием или отсутствием у лица, право которого нарушено, убытков в результате нарушения другой стороной обязательств.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Уменьшение суммы неустойки в отсутствие доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон и ставит одну сторону процесса в преимущественное положение по отношению к другой стороне.
Несогласие ответчика с размером неустойки, который определен законом, не является основанием для ее уменьшения.
Ответчик является коммерческой организацией (статья 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абзац 3 пункта 1 статьи 2, пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.
Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.07.2017 по делу N А79-4323/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Стройтрест-ЧАЗ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.А.БОГУНОВА
Е.А.БОГУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)