Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: В связи с тем что фактическая площадь квартиры увеличилась (превысила ее площадь, указанную в договоре), застройщик потребовал, чтобы участник долевого строительства доплатил за дополнительный метраж. Участник доплату не внес и расторг договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 25.09.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Павлова В.Ю.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от ответчика: Кочурова Д.А. (доверенность от 09.01.2017),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция"
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017,
принятое судьями Тетерваком А.В., Малых Е.Г., Савельевым А.Б.,
по делу N А28-4071/2016 Арбитражного суда Кировской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз"
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция"
о взыскании денежных средств
и
общество с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (далее - Застройщик) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (далее - Дольщик) о взыскании 179 944 рублей 28 копеек по договору участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-048, в том числе 131 350 рублей стоимости дополнительных метров квартиры, 33 850 рублей стоимости работ по установке рам и лоджий и их остеклению и 3284 рубля 52 копеек расходов по проведению технической инвентаризации квартиры, а также 11 459 рублей 76 копеек пеней за просрочку исполнения обязательств.
Арбитражный суд Кировской области решением от 06.12.2016 отказал в удовлетворении исковых требований, сделав вывод об отсутствии доказательств передачи спорной квартиры ответчику, а также ввиду расторжения договора Дольщиком в одностороннем порядке.
Повторно рассмотрев дела, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.05.2017 отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца 168 484 рубля 52 копейки испрашиваемой задолженности; прекратил производство по делу в части требования о взыскании пеней за просрочку исполнения обязательства, по причине отказа от иска в данной части.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в удовлетворенной части, Дольщик обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить обжалованное постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.
Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы указал на вынесение оспариваемого постановления без учета вступивших в законную силу судебных актов по делу N А28-7021/2016, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора; ответчиком предпринимались действия по возврату уплаченных по договору денежных средств и регистрации расторжения договора в установленном порядке; расторжение договора вызвано неисполнением Застройщиком обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок; обязанность по передаче исполнена ненадлежащим образом ввиду отсутствия доказательств надлежащего уведомления об окончании строительства и готовности объекта к передаче; акт приема-передачи подписан неуполномоченным лицом; вывод об одобрении ответчиком действий по приему квартиры является ошибочным; постановление апелляционного суда фактически вынесено без рассмотрения предмета иска по существу.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованное постановление апелляционной инстанции.
Представитель истца в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросил отказать в удовлетворении жалобы.
Окружной суд удовлетворил ходатайство Застройщика о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, а также заслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установили суды, стороны заключили договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-048 на участие в долевом строительстве жилья - многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Пугачева, д. 1, корп. 1 (представлен в электронном виде).
Объектом строительства по договору является квартира строительный N 48, этаж 8, количество комнат - 3, общей проектной площадью 76,74 квадратного метра, площадь лоджии - 2,07 квадратного метра.
Договор предусматривал, что по окончании строительства многоквартирного дома площадь квартиры уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация" (пункты 2.1 и 2.3 договора).
В пункте 3.1 договора определена цена одного квадратного метра в размере 37 000 рублей, не подлежащая изменению.
Цена договора была определена в сумме 2 915 970 рублей, что соответствует оплате 78,81 квадратного метра.
Дольщик в соответствии с условиями договора должен перечислить указанную денежную сумму в срок до 25.08.2015 (пункт 3.2 договора).
Платежным поручением от 03.09.2014 N 128 согласованная договором сумма была перечислена ответчиком истцу.
Срок передачи квартиры определен в пункте 6.1 договора - не позднее III квартала 2015 года. Передача осуществляется по передаточному акту (пункты 4.2.7 и 4.1.5 договора).
Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке 05.09.2014.
Договор предусматривал, что долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекление до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50 процентов от стоимости выполненных работ, а также расходы по проведению технической инвентаризации квартиры (пункты 4.1.6 и 4.2.4 договора).
В подтверждение установки рам лоджий и их остекления истцом представлены договор подряда от 01.08.2014 N ГО-127 и акт сдачи-приемки работ от 30.10.2014, подписанные Застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "Городские окна" на сумму 67 700 рублей.
Согласно техническому плану от 06.12.2014, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Азимут", площадь квартиры N 40 (строительный номер 48) по улице Калинина, дом 40, составила 80,2 квадратного метра, площадь лоджии/балкона - 2,2 квадратного метра, в связи с чем общая площадь квартиры увеличилась на 3,55 квадратного метра.
Многоквартирный жилой дом зарегистрирован в адресном реестре недвижимости 03.10.2014.
В письме от 17.12.2014 N 375 истец сообщил ответчику о том, что 15.12.2014 получено разрешение N RU 4306000-066ж на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем просил Дольщика в срок до 30.03.2015 явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.
Застройщик подписал акт от 29.01.2015 приема-передачи квартиры с Шмаковым В.В., действовавшим от Дольщика на основании доверенности от 20.08.2014 серии 43АА N 0632086.
Согласно представленному расчету истца доплата за дополнительные квадратные метры в соответствии с пунктом 2.3 договора составляет 131 350 рублей, стоимость остекления лоджий на основании пункта 4.1.6 договора - 33 850 рублей, расходы по проведению технической инвентаризации квартиры составили 3284 рубля 52 копейки.
Застройщик в адрес ответчика направил письмо-претензию от 04.09.2015 N 159 с требованием об оплате задолженности (получено адресатом 10.09.2016).
Неоплата Дольщиком задолженности по договору долевого участия в строительстве послужила основанием для обращения Застройщика в арбитражный суд с настоящим иском.
Правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилья регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с частью 1 статьи 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Не согласившись с предъявленными требованиями, Дольщик указал на односторонний отказ от исполнения сделки, выраженный ответчиком в уведомлении о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья, направленного 11.07.2016 в адрес Застройщика, что подтверждается почтовой квитанцией N 5462 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения, и полученного истцом 14.07.2016.
Истец в письме от 21.07.2016 указал на отсутствие правовых оснований для расторжения спорного договора в одностороннем порядке.
В пункте 5.4 договора контрагенты предусмотрели, что возможность расторжения в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ.
Так, в статье в части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Ответчик в уведомлении в обоснование о расторжения договора сослался на пункт 5 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, то есть на иные установленные федеральным законом или договором случаи, и указал на отсутствие экономической целесообразности.
Следовательно, причиной отказа Дольщика от договора явились не нарушения договорных обязательств со стороны застройщика, а отсутствие экономической целесообразности, однако данное обстоятельство не может являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором.
Ссылка подателя жалобы о расторжении договора по причине неисполнения Застройщиком обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок не принимается во внимание ввиду отсутствия доказательств совершения ответчиком действий, в том числе направления соответствующей претензии, указывающих на нарушение истцом предусмотренных договором сроков передачи квартиры.
Кроме того, доказательств внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с порядком, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), в материалах дела также не имеется.
При этом следует отметить, что действия по расторжению договора (уведомление в июле 2016 года) и возврату перечисленных денежных средств (претензия в августе 2016 года) осуществлены ответчиком по истечении более чем года после подписания акта приема-передачи квартиры (29.01.2015) и через несколько месяцев после обращения Застройщика к Дольщику за взысканием задолженности в судебном порядке (апрель 2016 года).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что уведомление ответчика о расторжении договора не прекращает в одностороннем порядке договорных обязательств, возникших между контрагентами в рамках спорной сделки.
Обязательства застройщика в силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что истец в письме от 17.12.2014 N 375 сообщил ответчику о том, что 15.12.2014 получено разрешение N RU 4306000-066ж на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем просил Дольщика в срок до 30.03.2015 явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.
При подписании акта приема-передачи квартиры в натуре от 29.01.2015 интересы ответчика представлял Шмаков В.В. на основании нотариальной доверенности от 20.08.2014 серии 43АА N 0632086, выданной руководителем Долевщика Борониным А.М., из которой усматривается, что представитель уполномочен представлять интересы ответчика во всех организациях и предприятиях по всем вопросам, связанным с деятельностью, осуществлять государственную регистрацию прав и прекращение прав, в том числе прав собственности на любое недвижимое имущество от имени представляемого юридического лица, а также получать документы и договоры.
Проанализировав представленные в доверенности полномочия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о наделении Шмакова В.В. широкими, практически неограниченными правами, связанными с представлением интересов ответчика. Подписание им акта приема-передачи квартиры в натуре не противоречит характеру выданной ему доверенности.
В пункте 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).
Согласно правовой позиции, указанной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57, пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.
В пункте 5 названного информационного письма определено, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
В части 1 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.
Суд апелляционной инстанции установил, что из буквального смысла представленного в материалы дела отзыва ответчика от 01.06.2016 следует, что Дольщиком произведен осмотр квартиры, что следует из его отзывов на исковое заявление, в которых он указывает на невыполнение истцом работ по устройству внутренних перегородок, а также на неправомерность истца по взысканию дополнительных квадратных метров.
Кроме того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 24.02.2015, то есть направленное истцу после подписания акта приема-передачи квартиры, в котором Дольщик выражает лишь несогласие с увеличением площади квартиры за счет строительного объема (площади перегородок).
Оценив представленные в материалы дела документы по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал вывод об одобрении ответчиком сделки по передаче объекта долевого участия в строительстве Дольщику. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, обязательства участника долевого строительства по спорной сделке, с учетом наличия действующего договора при отсутствии оснований для его расторжению в одностороннем порядке, исполнения обязанности по внесению Дольщиком денежных средств, а также передачи объекта строительства ответчику по акту приема-передачи, будут считаться исполненными с момента уплаты денежных средств в соответствии с договором в полном объеме (пункт 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
При отсутствии доказательств оплаты предусмотренной договором стоимости квартиры в полном объеме, а равно работ по установке рам, лоджий и их остеклению и расходов по проведению технической инвентаризации квартиры, апелляционный суд, проверив расчет испрашиваемой задолженности в размере 168 484 рублей 52 копеек, подтвержденный конкретными доказательствами, обоснованно удовлетворил исковые требования в заявленном размере.
Ссылка заявителя на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А28-7021/2016, как имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, несостоятельна, ибо наличие судебных актов, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, не означает, что заявленные Застройщиком требования должны быть автоматически оставлены без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.
Указание подателя жалобы на принятие судом постановления без рассмотрения предмета иска по существу подлежит отклонению, как основанное на неверном понимании норм процессуального законодательства и обстоятельств дела.
С учетом изложенного оснований для отмены состоявшегося судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств и обстоятельств дела, и не свидетельствуют о наличии в обжалуемых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по делу N А28-4071/2016 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2017 N Ф01-3611/2017 ПО ДЕЛУ N А28-4071/2016
Требование: О взыскании: 1) Стоимости дополнительного метража квартиры; стоимости работ по установке рам и лоджий; расходов на проведение технической инвентаризации; 2) Пеней за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: В связи с тем что фактическая площадь квартиры увеличилась (превысила ее площадь, указанную в договоре), застройщик потребовал, чтобы участник долевого строительства доплатил за дополнительный метраж. Участник доплату не внес и расторг договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. по делу N А28-4071/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 25.09.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Павлова В.Ю.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от ответчика: Кочурова Д.А. (доверенность от 09.01.2017),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция"
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017,
принятое судьями Тетерваком А.В., Малых Е.Г., Савельевым А.Б.,
по делу N А28-4071/2016 Арбитражного суда Кировской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз"
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция"
о взыскании денежных средств
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (далее - Застройщик) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (далее - Дольщик) о взыскании 179 944 рублей 28 копеек по договору участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-048, в том числе 131 350 рублей стоимости дополнительных метров квартиры, 33 850 рублей стоимости работ по установке рам и лоджий и их остеклению и 3284 рубля 52 копеек расходов по проведению технической инвентаризации квартиры, а также 11 459 рублей 76 копеек пеней за просрочку исполнения обязательств.
Арбитражный суд Кировской области решением от 06.12.2016 отказал в удовлетворении исковых требований, сделав вывод об отсутствии доказательств передачи спорной квартиры ответчику, а также ввиду расторжения договора Дольщиком в одностороннем порядке.
Повторно рассмотрев дела, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.05.2017 отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца 168 484 рубля 52 копейки испрашиваемой задолженности; прекратил производство по делу в части требования о взыскании пеней за просрочку исполнения обязательства, по причине отказа от иска в данной части.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в удовлетворенной части, Дольщик обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить обжалованное постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.
Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы указал на вынесение оспариваемого постановления без учета вступивших в законную силу судебных актов по делу N А28-7021/2016, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора; ответчиком предпринимались действия по возврату уплаченных по договору денежных средств и регистрации расторжения договора в установленном порядке; расторжение договора вызвано неисполнением Застройщиком обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок; обязанность по передаче исполнена ненадлежащим образом ввиду отсутствия доказательств надлежащего уведомления об окончании строительства и готовности объекта к передаче; акт приема-передачи подписан неуполномоченным лицом; вывод об одобрении ответчиком действий по приему квартиры является ошибочным; постановление апелляционного суда фактически вынесено без рассмотрения предмета иска по существу.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованное постановление апелляционной инстанции.
Представитель истца в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросил отказать в удовлетворении жалобы.
Окружной суд удовлетворил ходатайство Застройщика о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, а также заслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установили суды, стороны заключили договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-048 на участие в долевом строительстве жилья - многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Пугачева, д. 1, корп. 1 (представлен в электронном виде).
Объектом строительства по договору является квартира строительный N 48, этаж 8, количество комнат - 3, общей проектной площадью 76,74 квадратного метра, площадь лоджии - 2,07 квадратного метра.
Договор предусматривал, что по окончании строительства многоквартирного дома площадь квартиры уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация" (пункты 2.1 и 2.3 договора).
В пункте 3.1 договора определена цена одного квадратного метра в размере 37 000 рублей, не подлежащая изменению.
Цена договора была определена в сумме 2 915 970 рублей, что соответствует оплате 78,81 квадратного метра.
Дольщик в соответствии с условиями договора должен перечислить указанную денежную сумму в срок до 25.08.2015 (пункт 3.2 договора).
Платежным поручением от 03.09.2014 N 128 согласованная договором сумма была перечислена ответчиком истцу.
Срок передачи квартиры определен в пункте 6.1 договора - не позднее III квартала 2015 года. Передача осуществляется по передаточному акту (пункты 4.2.7 и 4.1.5 договора).
Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке 05.09.2014.
Договор предусматривал, что долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекление до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50 процентов от стоимости выполненных работ, а также расходы по проведению технической инвентаризации квартиры (пункты 4.1.6 и 4.2.4 договора).
В подтверждение установки рам лоджий и их остекления истцом представлены договор подряда от 01.08.2014 N ГО-127 и акт сдачи-приемки работ от 30.10.2014, подписанные Застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "Городские окна" на сумму 67 700 рублей.
Согласно техническому плану от 06.12.2014, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Азимут", площадь квартиры N 40 (строительный номер 48) по улице Калинина, дом 40, составила 80,2 квадратного метра, площадь лоджии/балкона - 2,2 квадратного метра, в связи с чем общая площадь квартиры увеличилась на 3,55 квадратного метра.
Многоквартирный жилой дом зарегистрирован в адресном реестре недвижимости 03.10.2014.
В письме от 17.12.2014 N 375 истец сообщил ответчику о том, что 15.12.2014 получено разрешение N RU 4306000-066ж на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем просил Дольщика в срок до 30.03.2015 явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.
Застройщик подписал акт от 29.01.2015 приема-передачи квартиры с Шмаковым В.В., действовавшим от Дольщика на основании доверенности от 20.08.2014 серии 43АА N 0632086.
Согласно представленному расчету истца доплата за дополнительные квадратные метры в соответствии с пунктом 2.3 договора составляет 131 350 рублей, стоимость остекления лоджий на основании пункта 4.1.6 договора - 33 850 рублей, расходы по проведению технической инвентаризации квартиры составили 3284 рубля 52 копейки.
Застройщик в адрес ответчика направил письмо-претензию от 04.09.2015 N 159 с требованием об оплате задолженности (получено адресатом 10.09.2016).
Неоплата Дольщиком задолженности по договору долевого участия в строительстве послужила основанием для обращения Застройщика в арбитражный суд с настоящим иском.
Правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилья регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с частью 1 статьи 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Не согласившись с предъявленными требованиями, Дольщик указал на односторонний отказ от исполнения сделки, выраженный ответчиком в уведомлении о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья, направленного 11.07.2016 в адрес Застройщика, что подтверждается почтовой квитанцией N 5462 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения, и полученного истцом 14.07.2016.
Истец в письме от 21.07.2016 указал на отсутствие правовых оснований для расторжения спорного договора в одностороннем порядке.
В пункте 5.4 договора контрагенты предусмотрели, что возможность расторжения в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ.
Так, в статье в части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Ответчик в уведомлении в обоснование о расторжения договора сослался на пункт 5 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, то есть на иные установленные федеральным законом или договором случаи, и указал на отсутствие экономической целесообразности.
Следовательно, причиной отказа Дольщика от договора явились не нарушения договорных обязательств со стороны застройщика, а отсутствие экономической целесообразности, однако данное обстоятельство не может являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором.
Ссылка подателя жалобы о расторжении договора по причине неисполнения Застройщиком обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок не принимается во внимание ввиду отсутствия доказательств совершения ответчиком действий, в том числе направления соответствующей претензии, указывающих на нарушение истцом предусмотренных договором сроков передачи квартиры.
Кроме того, доказательств внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с порядком, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), в материалах дела также не имеется.
При этом следует отметить, что действия по расторжению договора (уведомление в июле 2016 года) и возврату перечисленных денежных средств (претензия в августе 2016 года) осуществлены ответчиком по истечении более чем года после подписания акта приема-передачи квартиры (29.01.2015) и через несколько месяцев после обращения Застройщика к Дольщику за взысканием задолженности в судебном порядке (апрель 2016 года).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что уведомление ответчика о расторжении договора не прекращает в одностороннем порядке договорных обязательств, возникших между контрагентами в рамках спорной сделки.
Обязательства застройщика в силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что истец в письме от 17.12.2014 N 375 сообщил ответчику о том, что 15.12.2014 получено разрешение N RU 4306000-066ж на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем просил Дольщика в срок до 30.03.2015 явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.
При подписании акта приема-передачи квартиры в натуре от 29.01.2015 интересы ответчика представлял Шмаков В.В. на основании нотариальной доверенности от 20.08.2014 серии 43АА N 0632086, выданной руководителем Долевщика Борониным А.М., из которой усматривается, что представитель уполномочен представлять интересы ответчика во всех организациях и предприятиях по всем вопросам, связанным с деятельностью, осуществлять государственную регистрацию прав и прекращение прав, в том числе прав собственности на любое недвижимое имущество от имени представляемого юридического лица, а также получать документы и договоры.
Проанализировав представленные в доверенности полномочия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о наделении Шмакова В.В. широкими, практически неограниченными правами, связанными с представлением интересов ответчика. Подписание им акта приема-передачи квартиры в натуре не противоречит характеру выданной ему доверенности.
В пункте 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).
Согласно правовой позиции, указанной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57, пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.
В пункте 5 названного информационного письма определено, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
В части 1 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.
Суд апелляционной инстанции установил, что из буквального смысла представленного в материалы дела отзыва ответчика от 01.06.2016 следует, что Дольщиком произведен осмотр квартиры, что следует из его отзывов на исковое заявление, в которых он указывает на невыполнение истцом работ по устройству внутренних перегородок, а также на неправомерность истца по взысканию дополнительных квадратных метров.
Кроме того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 24.02.2015, то есть направленное истцу после подписания акта приема-передачи квартиры, в котором Дольщик выражает лишь несогласие с увеличением площади квартиры за счет строительного объема (площади перегородок).
Оценив представленные в материалы дела документы по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал вывод об одобрении ответчиком сделки по передаче объекта долевого участия в строительстве Дольщику. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, обязательства участника долевого строительства по спорной сделке, с учетом наличия действующего договора при отсутствии оснований для его расторжению в одностороннем порядке, исполнения обязанности по внесению Дольщиком денежных средств, а также передачи объекта строительства ответчику по акту приема-передачи, будут считаться исполненными с момента уплаты денежных средств в соответствии с договором в полном объеме (пункт 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
При отсутствии доказательств оплаты предусмотренной договором стоимости квартиры в полном объеме, а равно работ по установке рам, лоджий и их остеклению и расходов по проведению технической инвентаризации квартиры, апелляционный суд, проверив расчет испрашиваемой задолженности в размере 168 484 рублей 52 копеек, подтвержденный конкретными доказательствами, обоснованно удовлетворил исковые требования в заявленном размере.
Ссылка заявителя на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А28-7021/2016, как имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, несостоятельна, ибо наличие судебных актов, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, не означает, что заявленные Застройщиком требования должны быть автоматически оставлены без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.
Указание подателя жалобы на принятие судом постановления без рассмотрения предмета иска по существу подлежит отклонению, как основанное на неверном понимании норм процессуального законодательства и обстоятельств дела.
С учетом изложенного оснований для отмены состоявшегося судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств и обстоятельств дела, и не свидетельствуют о наличии в обжалуемых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по делу N А28-4071/2016 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.Ю.ПАВЛОВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)