Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не возвратил помещения, являющиеся предметом договоров аренды. Ответчик указывает на то, что истцом были созданы препятствия в пользовании арендованными помещениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2017.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи В.В.Циплякова
судей Ю.В.Бутченко, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
- от ИП Бушина С.Н.: представителя Белогорцева Р.Ф. по доверенности от 09.01.2017;
- от ИП - Главы КФХ Бухтиярова А.И.: не явились, извещены надлежащим образом;
- от ООО "Группа СДАМО": не явились, извещены надлежащим образом;
- от ООО "Лориус": не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Бушина Сергея Николаевича, г. Курск, индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова Александра Ивановича, Курская область, Курский район, п. Черемушки, на решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 (судья В.А.Захарова) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи А.И.Поротиков, И.Б.Сухова, Е.Ю.Щербатых) по делу N А35-4046/2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Бушин Сергей Николаевич (далее - ИП Бушин С.Н., предприниматель), ОГРНИП 311463209800072, обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярову Александру Ивановичу (далее - Глава КФХ Бухтияров А.И.), ОГРНИП 305507413400012, о взыскании 470 108 рублей 74 копеек, в том числе: 90 237 рублей 60 копеек задолженности по оплате аренды нежилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 216 000 рублей задолженности по оплате аренды жилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 27 397 рублей 13 копеек пени за несвоевременную оплату аренды нежилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 65 580 рублей пени за несвоевременную оплату аренды жилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Группа СДАМО" (далее - ООО "Группа СДАМО"), общество с ограниченной ответственностью "Лориус" (далее - ООО "Лориус").
Глава КФХ Бухтияров А.И. обратился с встречным иском к ИП Бушину С.Н., в котором, с учетом уточнений, просил:
- - признать возвращенными с 16.05.2012 ИП Бушиным С.Н. себе в пользование и во владение помещения, ранее переданные Главе КФХ Бухтиярову А.И. по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2;
- - взыскать с ИП Бушина С.Н. штраф в части применения положений п. 4.5 договоров "при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды" в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек;
- - взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, "Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права Арендатора на продление договора аренды", в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек;
- - взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, "в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору", в связи с чем ИП Бушин С.Н. должен также выплатить Главе КФХ Бухтиярову А.И. штраф в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек.
Определением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 встречное исковое заявление Главы КФХ Бухтиярова А.И. в части взыскания с ИП Бушина С.Н. штрафа на основании положений пункта 4.5 договоров, за нарушение преимущественного права арендатора на продление договора аренды в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.20111 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по пункту 4.5 договора аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек оставлено без рассмотрения на основании пункта 1 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Бушин С.Н. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Глава КФХ Бухтияров А.И. также подал кассационную жалобу на указанные судебные акты, просил их изменить, указав в мотивировочной части дату фактического прекращения отношений по договорам аренды - 16.05.2012, отменить обжалуемые судебные акты в части отказа рассмотрения ходатайства об уменьшении государственной пошлины, рассмотреть данное ходатайство и уменьшить размер государственной пошлины.
Заявитель жалобы ИП Бушин С.Н. указывает на то, что признание спорных договоров аренды недействительными является нарушением норм материального права, поскольку соглашения о расторжении договора не имеется, односторонний отказ от договорных отношений ни законом, ни договором не предусмотрен, а арендатор, сославшись на пункт 4.1.2 договоров аренды N N 1, 2 от 15.03.2011, продолжил пользоваться арендованным имуществом.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.
Также ИП Бушин С.Н. указывает, что факт наличия в арендованных помещениях имущества, принадлежащего Главе КФХ Бухтиярову А.И. предпринимателем признается.
Глава КФХ Бухтияров А.И. ссылается на то, что договоры аренды были продлены на неопределенный срок и в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прекратили свое действие с 16.05.2016 в момент возврата имущества ИП Бушиным С.Н. себе во владение. Глава КФХ Бухтияров А.И. указывает, что суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины.
В судебном заседании представитель ИП Бушина С.Н. поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных первоначальных и встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 431, 606, 611, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обоснованно исходили из следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП Бушин С.Н. является собственником нежилого помещения N 1 (1 этаж, подвал) площадью 212,9 кв. м в пристроенном помещении шестиэтажного жилого дома по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46-АЛ N 013078 от 23.04.2012 (взамен свидетельства серии 46-АВ N 110025 от 16.09.2002) и трехкомнатной квартиры площадью 105,6 кв. м по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46-АВ N 024827 от 28.06.2001.
Между ИП Бушиным С.Н. (арендодатель) и ИП Бухтияровым А.И. (арендатор) 15.03.2011 подписаны договоры аренды нежилого и жилого помещений N N 1, 2, с приложениями.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 арендодатель передал арендатору во владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, на 1-м и подвальных этажах пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией) сроком на 11 месяцев и 29 дней для размещения аппарата управления и других служб, производств арендатора, а по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 - жилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, кв. 46, на 2-м этаже пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией, газом имеется отдельный вход) сроком на 11 месяцев и 29 дней для использования в целях арендатора.
Помещение передано арендатору по актам приема-передачи от 15.03.2011 (пункт 1.12. договоров, Приложение N 2 к договорам).
В пункте 2.2.2. договоров стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению N 3. Плата производится предварительно за пять дней до начала очередного месяца эксплуатации арендуемых помещений.
Пунктом 4.5. договоров предусмотрено, что арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды. Эти условия действуют также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды.
Уведомлением от 15.02.2012 ИП Бушин С.Н. сообщил арендатору об истечении сроков действия договоров и необходимости заключения новых договоров аренды с уточненными обязательствами.
Составлены акты о препятствовании ИП Бушиным С.Н. в использовании ИП Бухтияровым А.И. переданного ему в аренду имущества за период с 01.04.2012 по 16.05.2012 (т. 2, л.д. 48-64), а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления (т. 5, л.д. 13-27).
Кроме того, 16.05.2012 в отношении ИП Бушина С.Н. составлены протокол об административном правонарушении и акт мероприятий по государственному контролю, согласно которым в принадлежащей предпринимателю квартире проведены работы по переоборудованию без получения разрешения в установленном порядке (т. 5, л.д. 6-7).
В материалах дела имеется решение Комитета ЖКХ г. Курска от 05.08.2013 о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по адресу: г. Курск, ул. Школьная, д. 54, кв. 46, акт приемочной комиссии от 29.09.2014 о принятии в эксплуатацию двухкомнатной квартиры N 46 по ул. Школьная, д. 54, технические паспорта на квартиру N 46 по состоянию на 14.08.2012 и на 18.11.2014, что свидетельствует о проведенной ИП Бушиным С.Н. перепланировке жилого помещения.
Ссылаясь на то, что арендатор не возвратил помещения, являющиеся предметом спорных договоров, ИП Бушин С.Н. обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы по указанным выше договорам и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.
Глава КФХ Бухтияров А.И., в свою очередь, указывая на то, что арендодателем были созданы препятствия в использовании арендатором спорных помещений, заявил вышеуказанные встречные требования.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормами статей 611 и 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендная плата).
Арендное обязательство носит срочный характер, что следует из статьи 610 ГК РФ, согласно которой договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
По смыслу указанной нормы, договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по истечении срока его действия при наличии возражений арендодателя.
Из материалов дела следует, что арендодатель возразил против возобновления заключенных с ответчиком договоров аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что усматривается, в том числе, из уведомления от 15.02.2012, с учетом претензии от 01.03.2012, а также письма б/н и б/д, в котором арендодатель подтвердил факт прекращения договорных отношений.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о прекращении между сторонами арендных отношений.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как следует из заявленных предпринимателем требований, арендатор после прекращения арендных отношений не возвратил переданные ему помещения, являющиеся предметом спорных договоров, акта возврата арендатором арендодателю имущества после окончания срока действия договора в материалах дела не имеется.
Вместе с тем, как указано выше, в материалах дела имеются акты о препятствиях, чинимых ИП Бушиным С.Н. - арендодателем, в пользовании ИП Бухтияровым А.И. переданным ему в аренду имуществом за период с 01.04.2012 по 16.05.2012, а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления.
Кроме того, факт наличия препятствий со стороны арендодателя в пользовании арендатором переданным в аренду имуществом также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 30.06.2014 по делу N А35-8105/2012, что в силу статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
Суды правильно исходили из системного толкования положений статей 611, 614 ГК РФ, указав, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Таким образом, оснований для взыскания спорных сумм арендной платы и неустойки у суда не имелось.
В отношении отказа в удовлетворении встречного иска кассационные жалобы доводов не содержат и с учетом статьи 286 АПК РФ законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.
Доводы кассаторов не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.
В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
Довод Главы КФХ Бухтиярова А.И. о нарушении судом норм процессуального права в связи с нерассмотрением ходатайства об уменьшении размера государственной пошлины отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку взыскание государственной пошлины судом первой инстанции в полном размере свидетельствует о фактическом рассмотрении этого вопроса, а ее уменьшение является правом, а не обязанностью арбитражного суда.
Отсутствие отдельного определения суда по ходатайству Главы КФХ Бухтиярова А.И. не привело к принятию неправильного решения и не является основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке в силу части 3 статьи 288 АПК РФ.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационным жалобам подлежат отнесению на заявителей по 3 000 рублей на каждого.
Поскольку ИП Бушин С.Н. в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя взысканию не подлежит.
При подаче кассационной жалобы Главой КФХ Бухтияровым А.И. заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины и об уменьшении ее размера при вынесении судебного акта.
Согласно статье 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.
Исходя из положений данной статьи Налогового кодекса Российской Федерации, уменьшение размера государственной пошлины является правом арбитражного суда и производится при документальном подтверждении такого имущественного положения плательщика, которое не позволяет уплатить государственную пошлину в установленном размере.
С учетом представленных заявителем жалобы доказательств судом кассационной инстанции было удовлетворено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, однако Бухтияровым А.И. не было представлено доказательств невозможности уплаты государственной пошлины на момент вынесения судом кассационной инстанции итогового судебного акта, ввиду чего ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины удовлетворению не подлежит.
Поскольку при подаче кассационной жалобы Главе КФХ Бухтиярову А.И. была представлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 110 АПК РФ с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу N А35-4046/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова Александра Ивановича в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2017 N Ф10-1795/2017 ПО ДЕЛУ N А35-4046/2015
Требование: О взыскании задолженности, пени по договорам аренды нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не возвратил помещения, являющиеся предметом договоров аренды. Ответчик указывает на то, что истцом были созданы препятствия в пользовании арендованными помещениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А35-4046/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2017.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи В.В.Циплякова
судей Ю.В.Бутченко, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
- от ИП Бушина С.Н.: представителя Белогорцева Р.Ф. по доверенности от 09.01.2017;
- от ИП - Главы КФХ Бухтиярова А.И.: не явились, извещены надлежащим образом;
- от ООО "Группа СДАМО": не явились, извещены надлежащим образом;
- от ООО "Лориус": не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Бушина Сергея Николаевича, г. Курск, индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова Александра Ивановича, Курская область, Курский район, п. Черемушки, на решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 (судья В.А.Захарова) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи А.И.Поротиков, И.Б.Сухова, Е.Ю.Щербатых) по делу N А35-4046/2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Бушин Сергей Николаевич (далее - ИП Бушин С.Н., предприниматель), ОГРНИП 311463209800072, обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярову Александру Ивановичу (далее - Глава КФХ Бухтияров А.И.), ОГРНИП 305507413400012, о взыскании 470 108 рублей 74 копеек, в том числе: 90 237 рублей 60 копеек задолженности по оплате аренды нежилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 216 000 рублей задолженности по оплате аренды жилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 27 397 рублей 13 копеек пени за несвоевременную оплату аренды нежилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, 65 580 рублей пени за несвоевременную оплату аренды жилого помещения за период с 15.05.2012 по 13.05.2015 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Группа СДАМО" (далее - ООО "Группа СДАМО"), общество с ограниченной ответственностью "Лориус" (далее - ООО "Лориус").
Глава КФХ Бухтияров А.И. обратился с встречным иском к ИП Бушину С.Н., в котором, с учетом уточнений, просил:
- - признать возвращенными с 16.05.2012 ИП Бушиным С.Н. себе в пользование и во владение помещения, ранее переданные Главе КФХ Бухтиярову А.И. по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2;
- - взыскать с ИП Бушина С.Н. штраф в части применения положений п. 4.5 договоров "при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды" в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек;
- - взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, "Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права Арендатора на продление договора аренды", в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек;
- - взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, "в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору", в связи с чем ИП Бушин С.Н. должен также выплатить Главе КФХ Бухтиярову А.И. штраф в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек.
Определением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 встречное исковое заявление Главы КФХ Бухтиярова А.И. в части взыскания с ИП Бушина С.Н. штрафа на основании положений пункта 4.5 договоров, за нарушение преимущественного права арендатора на продление договора аренды в размере, по меньшей мере, 30 079 рублей 20 копеек по договору аренды нежилого помещения от 15.03.20111 N 1 и 72 000 рублей по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 (по пункту 4.5 договора аренды), всего 102 079 рублей 20 копеек оставлено без рассмотрения на основании пункта 1 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Бушин С.Н. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Глава КФХ Бухтияров А.И. также подал кассационную жалобу на указанные судебные акты, просил их изменить, указав в мотивировочной части дату фактического прекращения отношений по договорам аренды - 16.05.2012, отменить обжалуемые судебные акты в части отказа рассмотрения ходатайства об уменьшении государственной пошлины, рассмотреть данное ходатайство и уменьшить размер государственной пошлины.
Заявитель жалобы ИП Бушин С.Н. указывает на то, что признание спорных договоров аренды недействительными является нарушением норм материального права, поскольку соглашения о расторжении договора не имеется, односторонний отказ от договорных отношений ни законом, ни договором не предусмотрен, а арендатор, сославшись на пункт 4.1.2 договоров аренды N N 1, 2 от 15.03.2011, продолжил пользоваться арендованным имуществом.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.
Также ИП Бушин С.Н. указывает, что факт наличия в арендованных помещениях имущества, принадлежащего Главе КФХ Бухтиярову А.И. предпринимателем признается.
Глава КФХ Бухтияров А.И. ссылается на то, что договоры аренды были продлены на неопределенный срок и в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прекратили свое действие с 16.05.2016 в момент возврата имущества ИП Бушиным С.Н. себе во владение. Глава КФХ Бухтияров А.И. указывает, что суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины.
В судебном заседании представитель ИП Бушина С.Н. поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных первоначальных и встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 431, 606, 611, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обоснованно исходили из следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП Бушин С.Н. является собственником нежилого помещения N 1 (1 этаж, подвал) площадью 212,9 кв. м в пристроенном помещении шестиэтажного жилого дома по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46-АЛ N 013078 от 23.04.2012 (взамен свидетельства серии 46-АВ N 110025 от 16.09.2002) и трехкомнатной квартиры площадью 105,6 кв. м по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46-АВ N 024827 от 28.06.2001.
Между ИП Бушиным С.Н. (арендодатель) и ИП Бухтияровым А.И. (арендатор) 15.03.2011 подписаны договоры аренды нежилого и жилого помещений N N 1, 2, с приложениями.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 N 1 арендодатель передал арендатору во владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, на 1-м и подвальных этажах пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией) сроком на 11 месяцев и 29 дней для размещения аппарата управления и других служб, производств арендатора, а по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 N 2 - жилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, кв. 46, на 2-м этаже пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией, газом имеется отдельный вход) сроком на 11 месяцев и 29 дней для использования в целях арендатора.
Помещение передано арендатору по актам приема-передачи от 15.03.2011 (пункт 1.12. договоров, Приложение N 2 к договорам).
В пункте 2.2.2. договоров стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению N 3. Плата производится предварительно за пять дней до начала очередного месяца эксплуатации арендуемых помещений.
Пунктом 4.5. договоров предусмотрено, что арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды. Эти условия действуют также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды.
Уведомлением от 15.02.2012 ИП Бушин С.Н. сообщил арендатору об истечении сроков действия договоров и необходимости заключения новых договоров аренды с уточненными обязательствами.
Составлены акты о препятствовании ИП Бушиным С.Н. в использовании ИП Бухтияровым А.И. переданного ему в аренду имущества за период с 01.04.2012 по 16.05.2012 (т. 2, л.д. 48-64), а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления (т. 5, л.д. 13-27).
Кроме того, 16.05.2012 в отношении ИП Бушина С.Н. составлены протокол об административном правонарушении и акт мероприятий по государственному контролю, согласно которым в принадлежащей предпринимателю квартире проведены работы по переоборудованию без получения разрешения в установленном порядке (т. 5, л.д. 6-7).
В материалах дела имеется решение Комитета ЖКХ г. Курска от 05.08.2013 о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по адресу: г. Курск, ул. Школьная, д. 54, кв. 46, акт приемочной комиссии от 29.09.2014 о принятии в эксплуатацию двухкомнатной квартиры N 46 по ул. Школьная, д. 54, технические паспорта на квартиру N 46 по состоянию на 14.08.2012 и на 18.11.2014, что свидетельствует о проведенной ИП Бушиным С.Н. перепланировке жилого помещения.
Ссылаясь на то, что арендатор не возвратил помещения, являющиеся предметом спорных договоров, ИП Бушин С.Н. обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы по указанным выше договорам и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.
Глава КФХ Бухтияров А.И., в свою очередь, указывая на то, что арендодателем были созданы препятствия в использовании арендатором спорных помещений, заявил вышеуказанные встречные требования.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормами статей 611 и 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендная плата).
Арендное обязательство носит срочный характер, что следует из статьи 610 ГК РФ, согласно которой договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
По смыслу указанной нормы, договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по истечении срока его действия при наличии возражений арендодателя.
Из материалов дела следует, что арендодатель возразил против возобновления заключенных с ответчиком договоров аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что усматривается, в том числе, из уведомления от 15.02.2012, с учетом претензии от 01.03.2012, а также письма б/н и б/д, в котором арендодатель подтвердил факт прекращения договорных отношений.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о прекращении между сторонами арендных отношений.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как следует из заявленных предпринимателем требований, арендатор после прекращения арендных отношений не возвратил переданные ему помещения, являющиеся предметом спорных договоров, акта возврата арендатором арендодателю имущества после окончания срока действия договора в материалах дела не имеется.
Вместе с тем, как указано выше, в материалах дела имеются акты о препятствиях, чинимых ИП Бушиным С.Н. - арендодателем, в пользовании ИП Бухтияровым А.И. переданным ему в аренду имуществом за период с 01.04.2012 по 16.05.2012, а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления.
Кроме того, факт наличия препятствий со стороны арендодателя в пользовании арендатором переданным в аренду имуществом также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 30.06.2014 по делу N А35-8105/2012, что в силу статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
Суды правильно исходили из системного толкования положений статей 611, 614 ГК РФ, указав, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Таким образом, оснований для взыскания спорных сумм арендной платы и неустойки у суда не имелось.
В отношении отказа в удовлетворении встречного иска кассационные жалобы доводов не содержат и с учетом статьи 286 АПК РФ законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.
Доводы кассаторов не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.
В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
Довод Главы КФХ Бухтиярова А.И. о нарушении судом норм процессуального права в связи с нерассмотрением ходатайства об уменьшении размера государственной пошлины отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку взыскание государственной пошлины судом первой инстанции в полном размере свидетельствует о фактическом рассмотрении этого вопроса, а ее уменьшение является правом, а не обязанностью арбитражного суда.
Отсутствие отдельного определения суда по ходатайству Главы КФХ Бухтиярова А.И. не привело к принятию неправильного решения и не является основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке в силу части 3 статьи 288 АПК РФ.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационным жалобам подлежат отнесению на заявителей по 3 000 рублей на каждого.
Поскольку ИП Бушин С.Н. в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя взысканию не подлежит.
При подаче кассационной жалобы Главой КФХ Бухтияровым А.И. заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины и об уменьшении ее размера при вынесении судебного акта.
Согласно статье 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.
Исходя из положений данной статьи Налогового кодекса Российской Федерации, уменьшение размера государственной пошлины является правом арбитражного суда и производится при документальном подтверждении такого имущественного положения плательщика, которое не позволяет уплатить государственную пошлину в установленном размере.
С учетом представленных заявителем жалобы доказательств судом кассационной инстанции было удовлетворено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, однако Бухтияровым А.И. не было представлено доказательств невозможности уплаты государственной пошлины на момент вынесения судом кассационной инстанции итогового судебного акта, ввиду чего ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины удовлетворению не подлежит.
Поскольку при подаче кассационной жалобы Главе КФХ Бухтиярову А.И. была представлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 110 АПК РФ с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу N А35-4046/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова Александра Ивановича в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.СОЛОДОВА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)