Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Щербатых Е.Ю.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Карповой Т.А.: Копытова П.И., представителя по доверенности N 57 АА 0566199 от 26.05.2015;
- от акционерного общества "Корпорация "ГРИНН": Антохиной П.А., представителя по доверенности N 564-юр от 07.09.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Карповой Т.А. на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 по делу N А08-5871/2015 (судья Петряев А.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карповой Т.А. (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) к АО "Корпорация "ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 предварительного договора аренды N 26 от 18.09.2012 г.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Карпова Т.А. (далее - ИП Карпова Т.А., истец, заявитель жалобы) обратилась в суд с исковым заявлением к АО "Корпорация "ГРИНН" (далее - ответчик) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 6.7, 6.10 предварительного договора аренды N 26 от 18.09.2012 г., заключенного между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и индивидуальным предпринимателем Карповой Т.А.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Карпова Т.А. обратилась с жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Через систему "Мой арбитр" от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Через канцелярию суда от ИП Карповой Т.А. поступило дополнение к апелляционной жалобе.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.12.2015 представитель ИП Карповой Т.А. поддержал доводы жалобы с учетом уточнений, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель АО "Корпорация "ГРИНН" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что между сторонами 18.09.2012 был заключен предварительный договор N 26 о заключении договора аренды недвижимости.
Пунктом 6.7 предварительного договора N 26 от 18.09.2012 стороны предусмотрели, что расходы связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя. Арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный арендодателю в случае несвоевременного или некачественного проведения отделочных работ, а также в том случае, если строительные и отделочные работы не были предварительно письменно согласованы и представлены арендодателю в установленном настоящим договором порядке.
В соответствии с пунктом 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Арендатор не имеет право вносить неотделимые улучшения в качестве взноса или вклада в уставной капитал, либо передавать их в залог. Арендатор не вправе совершать с неотделимыми улучшениями такие сделки, после которых третье лицо будет являться собственником такого неотделимого улучшения, находящегося на территории торгового центра. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончании полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
Истец полагает, что предварительный договор N 26 от 18.09.2012 г. является сложным, содержит элементы договора аренды и подряда. По мнению истца, не включение в п. 6.7 предварительного договора обязанности ответчика как заказчика оплатить отделочные работы, является нарушением нормы о возмездности договора, в связи с этим предприниматель считает п. 6.7, 6.10 предварительного договора ничтожными.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае между истцом и ответчиком 18.09.2012 был заключен предварительный договор аренды недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 АПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу заключения договоров гражданами и юридическими лицами.
В силу пункта 4 указанной статьи свобода договора заключается в том, что стороны определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Исходя из разъяснений, изложенных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 2 указанного договора стороны установили, что договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, дальнейшему использованию его в коммерческой деятельности, обязательства по заключению договора аренды. Арендодатель осуществляет строительство помещения, арендатор осуществляет внутреннюю отделку помещения. После исполнения сторонами указанных обязательств, арендодатель передает арендатору помещение в аренду на условиях и в срок, предусмотренные настоящим договором и приложением N 3.
Таким образом, анализ условий предварительного договора аренды свидетельствует о том, что стороны обязались лишь заключить в будущем основной краткосрочный договор аренды на условиях и в срок, установленные в предварительном договоре.
При этом встречным предоставлением истцу в счет произведенных им отделочных работ явилось заключение с ним основного краткосрочного договора аренды на определенных условиях (срок, размер арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая положения статьи 421 ГК РФ, апелляционный суд соглашается с судом области в том, что, подписывая предварительный и краткосрочный договоры аренды, стороны действовали добровольно, без понуждения с чьей-либо стороны. Пункты 6.7 и 6.10 предварительного договора, а также условия краткосрочного договора, относительно не возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, не содержат неоднозначного толкования; из условий договоров четко следует, что стоимость таких улучшений по окончании срока договора аренды арендатору возмещению не подлежит.
Проанализировав условия договора, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о том, что стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Данное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку условия вышеназванных пунктов 6.7 и 6.10 предварительного договора аренды, на недействительности которых настаивает арендатор, не противоречат нормам действующего законодательства об аренде, в отсутствие доказательств обратного, суд не может сделать вывод о наличии оснований для признания данных пунктов недействительными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды, устанавливал непосредственную обязанность по передаче арендатору во владение соответствующего помещения для целей его последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о передаче такого помещения во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Из условий названного выше предварительного договора усматривается, что, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения отделочных работ в помещении, которое арендатор намеревался взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за него плату.
Судебная коллегия также отмечает, что во исполнение условий предварительного договора аренды между сторонами был заключен договор аренды того же помещения N КДА-Мбел-021 сроком на 11 месяцев.
После окончания действия договора аренды заявлений о его продлении от истца не поступало, он покинул арендуемое помещение. Претензий со стороны арендатора также не было предъявлено.
Таким образом, цель предварительного договора аренды, выражающаяся в последующем заключении договора аренды, была сторонами достигнута.
Произведенные истцом работы (покраска стен, укладка плитки на пол) направлены лишь на подготовку дизайна помещения и необходимы для осуществления торговли непосредственно истцом. Объем работ не был согласован с ответчиком.
Указанная позиция нашла свое отражение в Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011.
Анализ условий спорного предварительного договора позволяет суду сделать вывод о том, что отношения сторон в данном случае направлены на возникновение исключительно арендного обязательства.
В этой связи довод заявителя о том, что вышеназванный предварительный договор содержит элементы договора подряда, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался на вывод суда по делу N А08-2333/2015, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.07.2007 N 11974/06).
Однако, в рассматриваемом случае, суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции по результатам рассмотрения дела было принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 по делу N А08-5871/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Т.А. (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2015 N 19АП-6880/2015 ПО ДЕЛУ N А08-5871/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2015 г. по делу N А08-5871/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Щербатых Е.Ю.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Карповой Т.А.: Копытова П.И., представителя по доверенности N 57 АА 0566199 от 26.05.2015;
- от акционерного общества "Корпорация "ГРИНН": Антохиной П.А., представителя по доверенности N 564-юр от 07.09.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Карповой Т.А. на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 по делу N А08-5871/2015 (судья Петряев А.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карповой Т.А. (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) к АО "Корпорация "ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 предварительного договора аренды N 26 от 18.09.2012 г.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Карпова Т.А. (далее - ИП Карпова Т.А., истец, заявитель жалобы) обратилась в суд с исковым заявлением к АО "Корпорация "ГРИНН" (далее - ответчик) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 6.7, 6.10 предварительного договора аренды N 26 от 18.09.2012 г., заключенного между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" и индивидуальным предпринимателем Карповой Т.А.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Карпова Т.А. обратилась с жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Через систему "Мой арбитр" от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Через канцелярию суда от ИП Карповой Т.А. поступило дополнение к апелляционной жалобе.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.12.2015 представитель ИП Карповой Т.А. поддержал доводы жалобы с учетом уточнений, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель АО "Корпорация "ГРИНН" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что между сторонами 18.09.2012 был заключен предварительный договор N 26 о заключении договора аренды недвижимости.
Пунктом 6.7 предварительного договора N 26 от 18.09.2012 стороны предусмотрели, что расходы связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя. Арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный арендодателю в случае несвоевременного или некачественного проведения отделочных работ, а также в том случае, если строительные и отделочные работы не были предварительно письменно согласованы и представлены арендодателю в установленном настоящим договором порядке.
В соответствии с пунктом 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Арендатор не имеет право вносить неотделимые улучшения в качестве взноса или вклада в уставной капитал, либо передавать их в залог. Арендатор не вправе совершать с неотделимыми улучшениями такие сделки, после которых третье лицо будет являться собственником такого неотделимого улучшения, находящегося на территории торгового центра. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончании полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
Истец полагает, что предварительный договор N 26 от 18.09.2012 г. является сложным, содержит элементы договора аренды и подряда. По мнению истца, не включение в п. 6.7 предварительного договора обязанности ответчика как заказчика оплатить отделочные работы, является нарушением нормы о возмездности договора, в связи с этим предприниматель считает п. 6.7, 6.10 предварительного договора ничтожными.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае между истцом и ответчиком 18.09.2012 был заключен предварительный договор аренды недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 АПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу заключения договоров гражданами и юридическими лицами.
В силу пункта 4 указанной статьи свобода договора заключается в том, что стороны определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Исходя из разъяснений, изложенных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 2 указанного договора стороны установили, что договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, дальнейшему использованию его в коммерческой деятельности, обязательства по заключению договора аренды. Арендодатель осуществляет строительство помещения, арендатор осуществляет внутреннюю отделку помещения. После исполнения сторонами указанных обязательств, арендодатель передает арендатору помещение в аренду на условиях и в срок, предусмотренные настоящим договором и приложением N 3.
Таким образом, анализ условий предварительного договора аренды свидетельствует о том, что стороны обязались лишь заключить в будущем основной краткосрочный договор аренды на условиях и в срок, установленные в предварительном договоре.
При этом встречным предоставлением истцу в счет произведенных им отделочных работ явилось заключение с ним основного краткосрочного договора аренды на определенных условиях (срок, размер арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая положения статьи 421 ГК РФ, апелляционный суд соглашается с судом области в том, что, подписывая предварительный и краткосрочный договоры аренды, стороны действовали добровольно, без понуждения с чьей-либо стороны. Пункты 6.7 и 6.10 предварительного договора, а также условия краткосрочного договора, относительно не возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, не содержат неоднозначного толкования; из условий договоров четко следует, что стоимость таких улучшений по окончании срока договора аренды арендатору возмещению не подлежит.
Проанализировав условия договора, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о том, что стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Данное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку условия вышеназванных пунктов 6.7 и 6.10 предварительного договора аренды, на недействительности которых настаивает арендатор, не противоречат нормам действующего законодательства об аренде, в отсутствие доказательств обратного, суд не может сделать вывод о наличии оснований для признания данных пунктов недействительными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды, устанавливал непосредственную обязанность по передаче арендатору во владение соответствующего помещения для целей его последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о передаче такого помещения во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Из условий названного выше предварительного договора усматривается, что, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения отделочных работ в помещении, которое арендатор намеревался взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за него плату.
Судебная коллегия также отмечает, что во исполнение условий предварительного договора аренды между сторонами был заключен договор аренды того же помещения N КДА-Мбел-021 сроком на 11 месяцев.
После окончания действия договора аренды заявлений о его продлении от истца не поступало, он покинул арендуемое помещение. Претензий со стороны арендатора также не было предъявлено.
Таким образом, цель предварительного договора аренды, выражающаяся в последующем заключении договора аренды, была сторонами достигнута.
Произведенные истцом работы (покраска стен, укладка плитки на пол) направлены лишь на подготовку дизайна помещения и необходимы для осуществления торговли непосредственно истцом. Объем работ не был согласован с ответчиком.
Указанная позиция нашла свое отражение в Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011.
Анализ условий спорного предварительного договора позволяет суду сделать вывод о том, что отношения сторон в данном случае направлены на возникновение исключительно арендного обязательства.
В этой связи довод заявителя о том, что вышеназванный предварительный договор содержит элементы договора подряда, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался на вывод суда по делу N А08-2333/2015, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.07.2007 N 11974/06).
Однако, в рассматриваемом случае, суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции по результатам рассмотрения дела было принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.10.2015 по делу N А08-5871/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Т.А. (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)