Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 по делу N А47-3481/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - общество "Союз", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 477 770 рублей 74 копейки (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 129 оборот).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 (резолютивная часть от 27.10.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Союз" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Податель апелляционной жалобы, ссылаясь на акты сверки взаимных расчетов, указывает на отсутствие задолженности по арендной плате в силу оформления сторонами соглашений о зачете встречных требований. Полагает, что оснований для взыскания арендной платы не имеется в силу освобождения арендатором занимаемых помещений, что свидетельствует о прекращении договорных отношений с истцом. Факт освобождения ответчиком помещений подтверждается обстоятельством его использования третьим лицом, о привлечении к участию в деле которого ходатайствовал ответчик, однако суд оставил ходатайство без удовлетворения.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчика истцом в суд апелляционной инстанции не представлен.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 судебное разбирательство отложено на 10.02.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, ответчик просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "Оренбургская управляющая компания" (арендатор) и обществом "Союз" (субарендатор) оформлен договор субаренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 30.08.2013 N 03/13-са (далее по тексту - договор субаренды от 30.08.2013), по условиям п. п. 1.1, 1.2 которого арендатор предоставляет субарендатору в аренду объект: нежилое помещение N 1, общей площадью 123,8 кв. м, расположенное на первом этаже кирпичного двухэтажного здания с подвалом по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/Кобозева/Ленинская, 29/27/24, литер А, на срок с 01.09.2013 по 31.10.2013 (л.д. 12-15).
Согласно п. 3.2.3 договора субаренды от 30.08.2013 субарендатор обязался осуществлять арендные платежи ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с п. 4.1 договора.
В силу названного пункта договора субаренды от 30.08.2013 размер арендной платы на 2013 год является договорным и составляет 13 042,22 руб., в том числе НДС - 1 989,49 руб.
По акту приема-передачи имущества от 30.08.2013 объект субаренды, поименованный в п. 1.1.1 договора субаренды от 30.08.2013, передан ответчику (л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 31.10.2013 к договору субаренды от 30.08.2013 стороны продлили срок субаренды помещения до 09.06.2014 (л.д. 126).
15.01.2014 между обществом "Оренбургская управляющая компания" (арендатор) и обществом "Союз" (субарендатор) оформлен договор субаренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 02/14-са (далее по тексту - договор субаренды от 15.01.2014), в соответствии с п. 1.1, 1.1.1 которого арендатор предоставляет субарендатору в аренду объект: нежилое помещение общей площадью 491,1 кв. м, состоящий из:
- - помещения N 7 общей площадью 32,1 кв. м, состоящего из комнат N 1-3, расположенного на первом этаже по пер. Мало-Торговый/ул. Бурзянцева/пер. Рыбный, 1/30/2 литер АА1Б1;
- - помещения N 5 общей площадью 62,3 кв. м, состоящего из комнаты N 1, расположенного в подвале по пер. Мало-Торговый/ул. Бурзянцева/пер. Рыбный, 1/30/2 литер АА1Б1;
- - помещения N 1 общей площадью 396,7 кв. м, состоящего из комнат N 1-7, расположенного в подвале по пер. Рыбный/пер. МалоТорговый, 4/3 литер А (л.д. 17-20).
Срок действия договора установлен с 15.01.2014 по 13.01.2015 (п. 1.2 договора субаренды от 15.01.2014).
Согласно п. 3.2.3 договора субаренды от 15.01.2014 субарендатор обязался осуществлять арендные платежи ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с п. 4.1 договора.
В силу названного пункта договора субаренды от 15.01.2014 размер арендной платы является договорным и составляет 30 869,08 руб., в том числе НДС - 4 708,84 руб.
По акту приема-передачи имущества от 01.03.2014 объект субаренды, поименованный в п. 1.1.1 договора субаренды от 15.01.2014, передан ответчику (л.д. 21).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий указанных договоров субаренды в части своевременной оплаты арендной платы, наличие задолженности в сумме 477 770 рублей 74 копейки, общество "Оренбургская управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик использовал переданное ему в субаренду по договору имущество, не оплачивая в заявленный истцом период арендную плату, согласованную сторонами в договоре.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком последовательно оформлены договоры субаренды от 30.08.2013 N 03/13-са сроком действия с 01.09.2013 до 09.06.2014 (л.д. 12, с учетом дополнительного соглашения - л.д. 126) и от 15.01.2014 N 02/14-са (л.д. 17) сроком действия с 15.01.2014 по 13.01.2015, согласно которым ответчику в аренду переданы нежилые помещения муниципального нежилого фонда города Оренбурга.
Предмет и цена договоров согласованы сторонами в п. п. 1.1.1. и 4.1. договора, разногласий между сторонами по указанным условиям договоров судом не установлено.
Сторонами подписаны акты приема-передачи имущества к названным договорам аренды (л.д. 16, 21), что в отсутствие доказательств обратного позволяет суду прийти к выводу о том, что обязанность арендодателя по передаче арендатору помещения в пользование им исполнена надлежащим образом, помещение поступило во владение и пользование арендатора, в силу чего арендодатель вправе требовать оплаты пользования в размере и порядке, согласованном сторонами в договорах субаренды.
Доводы апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в силу освобождения арендатором занимаемых помещений, отклоняются.
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды бремя доказывания в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ факта исполнения обязательства по возврату арендуемого нежилого помещения арендодателю лежит на арендаторе.
Вместе с тем, достоверные и достаточные доказательства исполнения предусмотренной ст. ст. 622, 655 ГК РФ обязанности арендатора по возврату арендуемого помещения по передаточному акту и освобождения помещения от принадлежащего арендатору имущества ответчиком суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о возврате помещений арендодателю соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего подлежат отклонению.
Сам по себе факт истечения срока действия договора не освобождает арендатора от исполнения обязанности, предусмотренной ст. 655 ГК РФ.
Ссылки апеллянта на то, что факт освобождения помещения подлежал доказыванию путем привлечения к участию в деле лица, фактически занимавшего помещения, отклоняются как противоречащие названным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норме ст. 68 АПК РФ, поскольку факт освобождения помещения арендатором может быть подтвержден только допустимыми по закону доказательствами, обязанность предоставления которых лежит на арендаторе.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктами 3.2.3. и 4.1. договора субаренды от 30.08.2013 сторонами установлено, что размер арендной платы на 2013 года составляет 13 042 руб. 22 коп. в месяц в подлежит оплате арендатором до 15 числа текущего месяца.
Договором субаренды от 15.01.2014 установлен аналогичный порядок оплаты арендной платы (пункт 3.2.3. договора), размер арендной платы согласован в сумме 30 869 руб. 08 коп. (пункт 4.1. договора).
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Из искового заявления (л.д. 7, с учетом уточнения, л.д. 129) следует, что истец заявляет о наличии у ответчика неисполненного обязательства по оплате арендной платы:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за период с 01.09.2013 по 09.06.2014;
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за период с 15.01.2014 по 13.01.2015.
Суд первой инстанции нашел данные требования истца обоснованными. Однако судом не учтено следующее.
Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Нормой ст. 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной сторон.
При исследовании письменных материалов дела апелляционным судом установлено, что между истцом и ответчиком были подписаны соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за период: сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г. (л.д. 35-41), январь, февраль, март 2014 г. (л.д. 43-47);
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за период с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г. (л.д. 49, 51).
В указанных соглашениях сторонами определенно согласовано основание проведенного зачета (договор субаренды N 03/13-СА от 01.09.2013 и договор субаренды N 02/14-СА от 15.02.2014), а также период, за который производится зачет (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г., январь, февраль, март 2014 г., с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г. с указанием суммы арендной платы по договорам, подлежащей зачету, которая соответствует ежемесячному платежу, согласованному сторонами в пунктах 4.1. названных договоров).
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу изложенной нормы на арендодателя возлагается обязанность по доказыванию обстоятельства наличия у ответчика задолженности по арендной плате, в том числе обоснование ее размера, правовых и фактических оснований для ее взыскания, на арендатора возлагается обязанность доказать факт отсутствия такой задолженности.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлены возражения относительно заявленного истцом размера задолженности ответчика (отзыв, л.д. 118).
В нарушение ч. 3 ст. 15, ч. 4 ст. 170 АПК РФ названные доводы ответчика не получили правовой оценки судом при вынесении судебного акта.
В апелляционной жалобе ответчик ссылался на аналогичные обстоятельства.
Для проверки доводов апелляционной жалобы определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 судебное разбирательство отложено на 10.02.2016, истцу предложено представить дополнительные пояснения относительно произведенного расчета задолженности с учетом названных соглашений о зачете встречных требований, однако к дате судебного заседания запрошенных судом сведений не поступило.
Согласно ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд, исходя из объема представленных в дело доказательств, доводов и возражений сторон, приходит к выводу о том, что обязанность ответчика по оплате арендной платы за периоды, указанные в вышепоименованных соглашениях о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г., январь, февраль, март 2014 г., с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г.) прекращена на основании ст. 410 ГК РФ и оснований для взыскания арендной платы в данной части не имеется.
По расчетам суда, исходя из заявленного истцом периода взыскания, задолженность ответчика составляет:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за апрель 2013 г. (13 042,22 руб.), май 2013 г. (13 042,22 руб.), с 01.06.2013 по 09.06.2013 (13 042,22: 30 дней х 9 дней = 3 912,66 руб.) в общей сумме 29 997,10 руб.;
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за апрель - декабрь 2013 г. (30 869,08 руб. х 9 месяцев = 277 821,72 руб.), с 01.01.2015 по 13.01.2015 (30 869,08 руб.: 31 день х 13 дней = 12 945,09 руб.) в общей сумме 290 766,81 руб.
Всего: 320 763, 91 руб.
При определении суммы задолженности апелляционным судом не учитываются представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований, из которых следует, что зачет производится на основании товарной накладной N 3319 от 31.10.2013, товарной накладной N 4085 от 17.12.2013, товарной накладной N 4090 от 23.12.2013, товарной накладной N 1072 от 31.03.2014 (л.д. 22, 25, 28, 31), поскольку суд не усматривает их относимости к спорным правоотношениям (ст. 68 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, решение суда - изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 по делу N А47-3481/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Союз" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" задолженность по арендной плате по договорам субаренды N 03/13-са от 30.08.2013 за период с 01.09.2013 по 09.06.2014 и N 02/14-са от 15.01.2014 за период с 15.01.2014 по 13.01.2015 в общей сумме 320 763 рубля 91 копейка, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 8 429 рублей.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 707 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 N 18АП-16153/2015 ПО ДЕЛУ N А47-3481/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. N 18АП-16153/2015
Дело N А47-3481/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 по делу N А47-3481/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - общество "Союз", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 477 770 рублей 74 копейки (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 129 оборот).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 (резолютивная часть от 27.10.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Союз" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Податель апелляционной жалобы, ссылаясь на акты сверки взаимных расчетов, указывает на отсутствие задолженности по арендной плате в силу оформления сторонами соглашений о зачете встречных требований. Полагает, что оснований для взыскания арендной платы не имеется в силу освобождения арендатором занимаемых помещений, что свидетельствует о прекращении договорных отношений с истцом. Факт освобождения ответчиком помещений подтверждается обстоятельством его использования третьим лицом, о привлечении к участию в деле которого ходатайствовал ответчик, однако суд оставил ходатайство без удовлетворения.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчика истцом в суд апелляционной инстанции не представлен.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 судебное разбирательство отложено на 10.02.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, ответчик просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "Оренбургская управляющая компания" (арендатор) и обществом "Союз" (субарендатор) оформлен договор субаренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 30.08.2013 N 03/13-са (далее по тексту - договор субаренды от 30.08.2013), по условиям п. п. 1.1, 1.2 которого арендатор предоставляет субарендатору в аренду объект: нежилое помещение N 1, общей площадью 123,8 кв. м, расположенное на первом этаже кирпичного двухэтажного здания с подвалом по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/Кобозева/Ленинская, 29/27/24, литер А, на срок с 01.09.2013 по 31.10.2013 (л.д. 12-15).
Согласно п. 3.2.3 договора субаренды от 30.08.2013 субарендатор обязался осуществлять арендные платежи ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с п. 4.1 договора.
В силу названного пункта договора субаренды от 30.08.2013 размер арендной платы на 2013 год является договорным и составляет 13 042,22 руб., в том числе НДС - 1 989,49 руб.
По акту приема-передачи имущества от 30.08.2013 объект субаренды, поименованный в п. 1.1.1 договора субаренды от 30.08.2013, передан ответчику (л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 31.10.2013 к договору субаренды от 30.08.2013 стороны продлили срок субаренды помещения до 09.06.2014 (л.д. 126).
15.01.2014 между обществом "Оренбургская управляющая компания" (арендатор) и обществом "Союз" (субарендатор) оформлен договор субаренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 02/14-са (далее по тексту - договор субаренды от 15.01.2014), в соответствии с п. 1.1, 1.1.1 которого арендатор предоставляет субарендатору в аренду объект: нежилое помещение общей площадью 491,1 кв. м, состоящий из:
- - помещения N 7 общей площадью 32,1 кв. м, состоящего из комнат N 1-3, расположенного на первом этаже по пер. Мало-Торговый/ул. Бурзянцева/пер. Рыбный, 1/30/2 литер АА1Б1;
- - помещения N 5 общей площадью 62,3 кв. м, состоящего из комнаты N 1, расположенного в подвале по пер. Мало-Торговый/ул. Бурзянцева/пер. Рыбный, 1/30/2 литер АА1Б1;
- - помещения N 1 общей площадью 396,7 кв. м, состоящего из комнат N 1-7, расположенного в подвале по пер. Рыбный/пер. МалоТорговый, 4/3 литер А (л.д. 17-20).
Срок действия договора установлен с 15.01.2014 по 13.01.2015 (п. 1.2 договора субаренды от 15.01.2014).
Согласно п. 3.2.3 договора субаренды от 15.01.2014 субарендатор обязался осуществлять арендные платежи ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с п. 4.1 договора.
В силу названного пункта договора субаренды от 15.01.2014 размер арендной платы является договорным и составляет 30 869,08 руб., в том числе НДС - 4 708,84 руб.
По акту приема-передачи имущества от 01.03.2014 объект субаренды, поименованный в п. 1.1.1 договора субаренды от 15.01.2014, передан ответчику (л.д. 21).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий указанных договоров субаренды в части своевременной оплаты арендной платы, наличие задолженности в сумме 477 770 рублей 74 копейки, общество "Оренбургская управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик использовал переданное ему в субаренду по договору имущество, не оплачивая в заявленный истцом период арендную плату, согласованную сторонами в договоре.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком последовательно оформлены договоры субаренды от 30.08.2013 N 03/13-са сроком действия с 01.09.2013 до 09.06.2014 (л.д. 12, с учетом дополнительного соглашения - л.д. 126) и от 15.01.2014 N 02/14-са (л.д. 17) сроком действия с 15.01.2014 по 13.01.2015, согласно которым ответчику в аренду переданы нежилые помещения муниципального нежилого фонда города Оренбурга.
Предмет и цена договоров согласованы сторонами в п. п. 1.1.1. и 4.1. договора, разногласий между сторонами по указанным условиям договоров судом не установлено.
Сторонами подписаны акты приема-передачи имущества к названным договорам аренды (л.д. 16, 21), что в отсутствие доказательств обратного позволяет суду прийти к выводу о том, что обязанность арендодателя по передаче арендатору помещения в пользование им исполнена надлежащим образом, помещение поступило во владение и пользование арендатора, в силу чего арендодатель вправе требовать оплаты пользования в размере и порядке, согласованном сторонами в договорах субаренды.
Доводы апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в силу освобождения арендатором занимаемых помещений, отклоняются.
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды бремя доказывания в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ факта исполнения обязательства по возврату арендуемого нежилого помещения арендодателю лежит на арендаторе.
Вместе с тем, достоверные и достаточные доказательства исполнения предусмотренной ст. ст. 622, 655 ГК РФ обязанности арендатора по возврату арендуемого помещения по передаточному акту и освобождения помещения от принадлежащего арендатору имущества ответчиком суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о возврате помещений арендодателю соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего подлежат отклонению.
Сам по себе факт истечения срока действия договора не освобождает арендатора от исполнения обязанности, предусмотренной ст. 655 ГК РФ.
Ссылки апеллянта на то, что факт освобождения помещения подлежал доказыванию путем привлечения к участию в деле лица, фактически занимавшего помещения, отклоняются как противоречащие названным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норме ст. 68 АПК РФ, поскольку факт освобождения помещения арендатором может быть подтвержден только допустимыми по закону доказательствами, обязанность предоставления которых лежит на арендаторе.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктами 3.2.3. и 4.1. договора субаренды от 30.08.2013 сторонами установлено, что размер арендной платы на 2013 года составляет 13 042 руб. 22 коп. в месяц в подлежит оплате арендатором до 15 числа текущего месяца.
Договором субаренды от 15.01.2014 установлен аналогичный порядок оплаты арендной платы (пункт 3.2.3. договора), размер арендной платы согласован в сумме 30 869 руб. 08 коп. (пункт 4.1. договора).
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Из искового заявления (л.д. 7, с учетом уточнения, л.д. 129) следует, что истец заявляет о наличии у ответчика неисполненного обязательства по оплате арендной платы:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за период с 01.09.2013 по 09.06.2014;
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за период с 15.01.2014 по 13.01.2015.
Суд первой инстанции нашел данные требования истца обоснованными. Однако судом не учтено следующее.
Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Нормой ст. 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной сторон.
При исследовании письменных материалов дела апелляционным судом установлено, что между истцом и ответчиком были подписаны соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за период: сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г. (л.д. 35-41), январь, февраль, март 2014 г. (л.д. 43-47);
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за период с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г. (л.д. 49, 51).
В указанных соглашениях сторонами определенно согласовано основание проведенного зачета (договор субаренды N 03/13-СА от 01.09.2013 и договор субаренды N 02/14-СА от 15.02.2014), а также период, за который производится зачет (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г., январь, февраль, март 2014 г., с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г. с указанием суммы арендной платы по договорам, подлежащей зачету, которая соответствует ежемесячному платежу, согласованному сторонами в пунктах 4.1. названных договоров).
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу изложенной нормы на арендодателя возлагается обязанность по доказыванию обстоятельства наличия у ответчика задолженности по арендной плате, в том числе обоснование ее размера, правовых и фактических оснований для ее взыскания, на арендатора возлагается обязанность доказать факт отсутствия такой задолженности.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлены возражения относительно заявленного истцом размера задолженности ответчика (отзыв, л.д. 118).
В нарушение ч. 3 ст. 15, ч. 4 ст. 170 АПК РФ названные доводы ответчика не получили правовой оценки судом при вынесении судебного акта.
В апелляционной жалобе ответчик ссылался на аналогичные обстоятельства.
Для проверки доводов апелляционной жалобы определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 судебное разбирательство отложено на 10.02.2016, истцу предложено представить дополнительные пояснения относительно произведенного расчета задолженности с учетом названных соглашений о зачете встречных требований, однако к дате судебного заседания запрошенных судом сведений не поступило.
Согласно ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд, исходя из объема представленных в дело доказательств, доводов и возражений сторон, приходит к выводу о том, что обязанность ответчика по оплате арендной платы за периоды, указанные в вышепоименованных соглашениях о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г., январь, февраль, март 2014 г., с 15.01.2014-28.02.2014, март 2014 г.) прекращена на основании ст. 410 ГК РФ и оснований для взыскания арендной платы в данной части не имеется.
По расчетам суда, исходя из заявленного истцом периода взыскания, задолженность ответчика составляет:
- - по договору N 03/13-СА от 01.09.2013 - за апрель 2013 г. (13 042,22 руб.), май 2013 г. (13 042,22 руб.), с 01.06.2013 по 09.06.2013 (13 042,22: 30 дней х 9 дней = 3 912,66 руб.) в общей сумме 29 997,10 руб.;
- - по договору N 02/14-СА от 15.02.2014 - за апрель - декабрь 2013 г. (30 869,08 руб. х 9 месяцев = 277 821,72 руб.), с 01.01.2015 по 13.01.2015 (30 869,08 руб.: 31 день х 13 дней = 12 945,09 руб.) в общей сумме 290 766,81 руб.
Всего: 320 763, 91 руб.
При определении суммы задолженности апелляционным судом не учитываются представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований, из которых следует, что зачет производится на основании товарной накладной N 3319 от 31.10.2013, товарной накладной N 4085 от 17.12.2013, товарной накладной N 4090 от 23.12.2013, товарной накладной N 1072 от 31.03.2014 (л.д. 22, 25, 28, 31), поскольку суд не усматривает их относимости к спорным правоотношениям (ст. 68 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, решение суда - изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2015 по делу N А47-3481/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Союз" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" задолженность по арендной плате по договорам субаренды N 03/13-са от 30.08.2013 за период с 01.09.2013 по 09.06.2014 и N 02/14-са от 15.01.2014 за период с 15.01.2014 по 13.01.2015 в общей сумме 320 763 рубля 91 копейка, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 8 429 рублей.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 707 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)