Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на неправомерное размещение застройщиком в жилом помещении сетей внешней канализации, не предусмотренных санитарными нормами и правилами, наличие которых привело к уменьшению жилой площади и ухудшению качественных характеристик помещения. От устранения недостатков в добровольном порядке застройщик отказался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Черкасова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Литвиновой И.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2017 года гражданское дело N 2-212/17 по апелляционным жалобам Р. и общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года по иску Р. к обществу с ограниченной ответственностью "Пушкин" о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору, неустойки, процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения истца Р., представителя истца - Э., представителя ответчика - Т., судебная коллегия
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2017 с 10.06.2016 расторгнут договор участия в долевом строительстве N 28.2/СЮ/20.11.15 от 24.11.2015, заключенный между Р. и ООО "Пушкин"; с ООО "Пушкин" в пользу Р. взысканы внесенные по договору денежные средства в размере 9000000 рублей, неустойка в размере 3121800 рублей, убытки в размере 1100000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 1000000 рублей; в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017, убытков в виде арендных платежей за жилое помещение в размере 262000 рублей, платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек отказано.
Указанным решением суда с ООО "Пушкин" в бюджет Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 60000 рублей.
В апелляционной жалобе Р. просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде арендных платежей за жилое помещение в размере 262000 рублей, платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек, снижении суммы штрафа и компенсации морального вреда; принять новое решение об удовлетворении данных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Пушкин" просит отменить решение районного суда; принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица ООО "КУБ-Строй", надлежащим образом извещенного о дне судебного заседания и не сообщившего о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, полагает решение суда, подлежащим изменению в части размера убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24.12.2015 между ООО "Пушкин" и Р. заключен договор участия в долевом строительстве N 28.2/СЮ/20.11.15, по условиям которого ответчик обязался передать Р. жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры со строительным N..., расположенной по адресу: <адрес>, а Р. обязалась оплатить долевой взнос в размере 9000000 рублей (том 1 л.д. 13-25).
Указанные денежные средства истец уплатила ответчику 12.02.2016 (том 1 л.д. 26-28)
Пунктом 5.2.4 договора установлено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата>.
28.01.2016 дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (том 1 л.д. 79-97).
29.01.2016 ответчик направил в адрес истца уведомление о завершении строительства жилого дома с предложением о приемке объекта долевого строительства (том 1 л.д. 99-105).
10.02.2016 Р. осмотрела объект долевого строительства, в акте технического осмотра указала имеющиеся замечания, и в тот же день направила в ООО "Пушкин" заявление о том, что в помещении кабинета (проектная площадь 11,8 кв. м) объекта строительства проходит внешняя канализация и оборудована ревизия. Согласно договору помещение является жилым, в соответствии со СНиП в жилом помещении не может проходить внешняя канализация. Данный недостаток уменьшает жилую площадь и ухудшает качественные характеристики приобретаемого объекта. Представитель строительной организации отказывается переносить канализацию и ревизию, в связи с чем, встает вопрос о перерасчете стоимости объекта или замене на другой, построенный в соответствии со СНиП (том 1 л.д. 106, 159-160).
Из акта осмотра объекта недвижимости от 04.03.2016 следует, что канализация в полу жилого помещения на 1 этаже, площадью 11,08 кв. м сохранилась (том 1 л.д. 161).
04.03.2016 истица повторно обратилась в ООО "Пушкин" с заявлением с просьбой дать официальный ответ на заявление от 10.02.2016 по вопросу оборудования канализации в полу жилого помещения (том 1 л.д. 162).
В ответе на заявление от 10.02.2016 ООО "Пушкин" сообщило, что канализация проведена в соответствии с СП 30.13330.2012, также в месте перепада установлена ревизия, что СП не запрещено. В дальнейшем в месте устройства ревизии будет установлен лючок (том 1 л.д. 163).
Из акта технического осмотра от 17.03.2016 следует, что канализация осталась в жилом помещении (том 1 л.д. 164).
17.03.2016 Р. обратилась в ООО "Пушкин" с досудебной претензией, в которой еще раз указала на наличие недостатка в объекте строительства в виде ревизии в жилой комнате, просила заменить объект на соответствующий требованиям нормативных документов или произвести перерасчет стоимости объекта (том 1 л.д. 165).
03.04.2016 Р. вновь направила в ООО "Пушкин" претензию с аналогичным содержанием о том, что недостаток в виде ревизии не устранен, просила заменить объект строительства (том 1 л.д. 166).
Согласно акту технического осмотра от 26.04.2016 конструкция внутренней канализации не соответствует проектной документации (том 1 л.д. 167).
26.04.2016 Р. направила очередную претензию ответчику, в которой сослалась на не устраненные недостатки в квартире и несоответствие канализации проектной документации, в связи с чем, просила провести работы, уменьшить цену договора, выплатить неустойку и убытки (том 1 л.д. 167-168).
Письмом от 07.06.2016 ООО "Пушкин" сообщило, что прокладка сетей канализации выполнена в соответствии с проектом и на сегодняшний день сети канализации уже не могут быть переложены. ООО "Пушкин" считает, что приобретенная квартира полностью соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Прокладка канализации иным образом, нежели это сделано на сегодняшний день, невозможна.
10.06.2016 Р. обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора, в соответствии с которым просила возвратить денежные средства, уплаченные по договору в связи с невыполнением обязательств со стороны ответчика, также просила выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки, компенсацию морального вреда (том 1 л.д. 29-33).
Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве с 10.06.2016, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 9000000 рублей, неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016 в размере 670140 рублей, неустойку за нарушение сроков возврата денежных средств за период с 10.02.2016 по 29.05.2017 в размере 2154009 рублей 80 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017 в размере 799952 рубля 05 копеек, убытки в виде разницы между стоимостью аналогичного объекта недвижимости на дату заключения договора долевого участия в строительстве и стоимостью аналогичного объекта недвижимости в настоящее время в размере 1000000 рублей, убытки в виде денежных средств, внесенных по договору об оказании услуг от 18.11.2015 по бронированию квартиры в размере 100000 рублей, убытки в виде платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек, убытки в виде арендных платежей за жилое помещение за период с марта 2017 года по май 2017 года в размере 262000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000000 рублей, штраф в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что при осмотре объекта недвижимости были выявлены существенные недостатки, которые ответчиком до настоящего времени не устранены, требование истицы о расторжении договора долевого участия в строительстве, возвращении уплаченных по договору денежных средств, оставлено ответчиком без удовлетворения.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что выявленные недостатки строительства квартиры не являются существенными, могут быть устранены, не препятствуют использованию квартиры. Оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется. Также полагал, что истицей необоснованно заявлены двойные проценты по взысканию, основания для взыскания разницы в стоимости квартиры отсутствуют, выразил несогласие с требованиями о взыскании платежей по кредиту и расходов по аренде другого жилья. Также просил суд применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустоек и штрафа.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (пункт 2 части 1 статьи 9 указанного Федерального закона).
По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ФБУ "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации.
Экспертным заключением от 02.03.2017 N 3883/12-2 установлено, что квартира N..., расположенная по адресу: <адрес>, не соответствует обязательным нормативам и правилам, а также проектной документации. В построенной квартире имеются дефекты (недостатки), в том числе связанные с прокладкой внутренней канализации. Подробное описание дефектов представлено в таблицах 1-7 исследовательской части заключения. Часть выявленных дефектов (недостатков) являются значительными (существенными). Квартира является жилым помещением, пригодным для проживания, в том числе, проживание возможно в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м. Устройство прочистки на изгибе канализационной трубы в соответствии с требованиями п.п. 8.2.23 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий" в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м противоречит п.п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий", так как размещение элементов канализации в виде прочисток и ревизий в жилых помещениях не допускается. Следовательно, помещение кабинета площадью 11,08 кв. м будет непригодно для проживания (том 1 л.д. 203-252).
Допрошенная в судебном заседании эксперт Б. подтвердила выводы вышеприведенной экспертизы, и пояснила суду, что по нормативным требованиям на изгибе канализации обязательно требуется установление прочистки (ревизии). В данном случае изгиб канализации проходит под квартирой истца, а именно под помещением кабинета, в связи с чем, прочистка должна быть установлена в нем, что делает кабинет нежилым помещением.
Таким образом, проведенной в рамках рассмотрения дела строительно-технической экспертизой установлено, что жилое помещение - квартира N... по адресу: <адрес>, подлежащее передаче истице, имеет ряд недостатков, в том числе связанных с прокладкой внутренней канализации, часть из которых являются устранимыми.
Между тем, устройство прочистки на изгибе канализационной трубы в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м в указанной квартире противоречит требованиям п.п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий", так как размещение элементов канализации в виде прочисток и ревизий в жилых помещениях не допускается. Следовательно, помещение кабинета площадью 11,08 кв. м является непригодным для проживания.
Поскольку на момент рассмотрения дела недостатки не устранены, застройщик ссылался на невозможность переустройства канализации иным образом, что привело к невозможности использовать помещение по его назначению, требования истицы об уменьшении цены объекта долевого строительства оставлены ответчиком без удовлетворения, суд первой инстанции правомерно признал отказ истицы от исполнения договора обоснованным и взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную по договору сумму в размере 9000000 рублей.
В связи с отказом Р. от исполнения договора, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный между сторонами 24.12.2015, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается расторгнутым с 10.06.2016.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Пушкин" о том, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются несостоятельными в силу требований части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Так, в договоре указан объект недвижимости, подлежащей передаче участнику долевого строительства после его возведения. При этом условиями договора не предусмотрено, что при выполнении указанных работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, которые были отражены в акте осмотра квартиры, и наличие которых ответчиком не опровергнуто.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы ответчика о том, что недостатки квартиры не являются существенными, не могут быть приняты во внимание в силу того, что качество квартиры, отраженное в договоре долевого участия, является существенным условием договора, которое сторонами не изменялось и из договора не исключалось.
Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истица в заявлении от 10.06.2016 указала на расторжение договора, а не на отказ от его исполнения, а также на то, что истица не направила свое заявление по почте, а вручила непосредственно представителю ответчика, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку исходя из смысла заявления истицы от 10.06.2016, оно направлено именно на отказ от заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве. Само заявление было получено ответчиком, что последним в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, ответчик отказал истцу в расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении требований Р. о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований, поскольку истица отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, в связи с чем, неустойка взыскивается в соответствии с положениями статьи 9, а не статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В данной части решение суда сторонами не обжалуется.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что требование об отказе от исполнения договора вручено ответчику истицей 10.06.2016, между тем ответчик денежные средства истице не возвратил, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании с ответчика процентов за период с 10.02.2016 по 29.05.2017 в размере 3121800 рублей (9000000 рублей * 2/300 * 11% * 473 дня).
Судебная коллегия, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, основания для уменьшения суммы процентов судебная коллегия не усматривает и полагает, что судом первой инстанции установлен такой размер неустойки, который в данном случае в полной мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
Истицей заявлены требования о взыскании убытков в виде взыскания разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью квартиры по договору участия в долевом строительстве от 24.12.2015 N 28.2/СЮ/20.11.15 в размере 1000000 рублей, денежных средств, уплаченных истцом ответчику по договору от 18.11.2015 по бронированию квартиры в размере 100000 рублей, расходов по оплате аренды другого жилья в размере 262000 рублей.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ.
Как указано в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 названной статьи установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
Из смысла указанных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что истец, обращаясь с иском о возмещении убытков, обязан доказать наличие совокупности необходимых для возложения ответственности за причиненный вред условий, таких как противоправность действий (бездействия), наличие вреда в доказанном размере, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований о взыскании убытков в виде разницы между стоимостью аналогичного объекта недвижимости на дату заключения договора долевого участия в строительстве и стоимостью аналогичного объекта недвижимости в настоящее время истицей представлены сведения о стоимости трехкомнатных квартир в таунхаусах площадью от 101 до 150 кв. м, размещенные на сайте ответчика в сети Интернет, согласно которым рыночная стоимость аналогичной квартиры в настоящее время составляет сумму в размере 10000000 рублей (том 1 л.д. 34-44).
Доказательств иной стоимости объекта недвижимости, аналогичного указанному в договоре долевого участия в строительстве, заключенному с истцом, ответчик не представил.
В соответствии с пунктом 35 Обзора практики разрешения споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.
Исходя из системного толкования норм статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и части 2 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 данного Закона, судебная коллегия соглашается с выводами суда о взыскании разницы между рыночной стоимостью квартиры и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия в размере 1000000 рублей, а также 100000 рублей, уплаченных истцом по договору бронирования объекта долевого участия в строительстве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 262000 рублей в виде произведенной истцом оплаты по договорам найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено достаточных и бесспорных доказательств причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями для истца.
Судом первой инстанции правомерно учтено, что Р. не представила доказательств того, что имеющуюся у нее ранее в собственности квартиру истец продала, и денежные средства от продажи полностью вложила в долевое строительство, что иного жилого помещения для проживания, кроме того, которое истец арендовала, она не имеет, что несение указанных расходов обусловлено именно просрочкой исполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что заявленные истицей к возмещению расходы по найму не находятся в прямой причинно-следственной связи с просрочкой передачи квартиры, использование жилого помещения на условиях найма определено усмотрением истицы, а потому обязанность по их возмещению не может быть возложена на ответчика.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде процентов, выплаченных в рамках кредитного договора, судебная коллегия полагает неправильным.
Из материалов дела следует, что 07.02.2016 между истцом и ПАО "Сбербанк России" заключен кредитный договор, по условиям которого истцу был предоставлен кредит в сумме 5300000 рублей с уплатой 11,40% годовых (том 1 л.д. 45-53).
Согласно пункту 4.2.2 договора участия в долевом строительстве от 24.12.2015 общий размер долевого взноса составляет 9000000 рублей, часть цены в размере 3700000 рублей, выплачивается истцом за счет собственных средств, а часть цены в размере 5300000 рублей выплачивается истцом за счет кредитных средств.
Кредитный договор был заключен истцом для целевого использования, а именно для приобретения заемщиком в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, на основании заключенного с ООО "Пушкин" 24.12.2015 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик квартиру истцу не передал, договор участия в долевом строительстве расторгнут 10.06.2016, в связи с чем, истец вынужден нести убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору за квартиру, которую в собственность не получил.
Согласно представленной Банком справке, сумма уплаченных истцом процентов по кредиту за период с 12.03.2016 по 14.06.2016 составила 198309 рублей 02 копейки. Указанные расходы были понесены истцом исключительно в связи с заключением с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Учитывая взаимосвязь заключенного истцом кредитного договора, а также то, что отказ потребителей от исполнения договора участия в долевом строительстве обусловлен неправомерными действиями застройщика и влечет необходимость возврата кредитных средств, выданных на строительство объекта, судебная коллегия полагает доказанным гражданско-правовой состав убытков, в связи с чем, имеются основания для взыскания с ответчика расходов на оплату процентов по кредитному договору.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков в виде процентов по кредиту в размере 198309 рублей 02 копейки.
Общий размер убытков, подлежащих взысканию в пользу истца, составляет 1298309 рублей (1000000 + 100000 + 198309,02).
Определяя размер денежной суммы компенсации морального вреда, принимая во внимание положения статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", учитывая фактические обстоятельства дела, длительность периода и характер нарушения прав истца со стороны ответчика, суд признал возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости компенсации морального вреда, однако, приняв во внимание совокупность установленных по делу обстоятельств, учитывает также объем последствий, наступивших для истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, что в большей степени будет отвечать требованиям разумности и справедливости.
Поскольку законные требования истца о возврате уплаченных по договору долевого участия в строительстве денежных средств ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, с ответчика подлежит взысканию в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф, размер которого составляет 6720054 рубля 51 копейка (9000000 рублей + 3121800 рублей + 1298309 рублей 02 копейки + 20000 рублей).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что сумма штрафа, подлежащая взысканию в пользу истца, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, в связи с чем, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер штрафа до 1000000 рублей.
Судебная коллегия полагает изменить решение суда в данной части, поскольку судом первой инстанции не в полной мере учтена соразмерность штрафа последствиям нарушения обязательств.
Применяя положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определяет штраф в размере 1500000 рублей.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов решения суда и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года изменить в части размера убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" в пользу Р. убытки в размере 1298309 рублей 02 копейки, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 1500000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 33-20154/2017 ПО ДЕЛУ N 2-212/2017
Требование: О расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании уплаченных денежных средств, неустойки, процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на неправомерное размещение застройщиком в жилом помещении сетей внешней канализации, не предусмотренных санитарными нормами и правилами, наличие которых привело к уменьшению жилой площади и ухудшению качественных характеристик помещения. От устранения недостатков в добровольном порядке застройщик отказался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. N 33-20154/2017
Судья: Черкасова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Литвиновой И.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2017 года гражданское дело N 2-212/17 по апелляционным жалобам Р. и общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года по иску Р. к обществу с ограниченной ответственностью "Пушкин" о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору, неустойки, процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения истца Р., представителя истца - Э., представителя ответчика - Т., судебная коллегия
установила:
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2017 с 10.06.2016 расторгнут договор участия в долевом строительстве N 28.2/СЮ/20.11.15 от 24.11.2015, заключенный между Р. и ООО "Пушкин"; с ООО "Пушкин" в пользу Р. взысканы внесенные по договору денежные средства в размере 9000000 рублей, неустойка в размере 3121800 рублей, убытки в размере 1100000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 1000000 рублей; в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017, убытков в виде арендных платежей за жилое помещение в размере 262000 рублей, платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек отказано.
Указанным решением суда с ООО "Пушкин" в бюджет Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 60000 рублей.
В апелляционной жалобе Р. просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде арендных платежей за жилое помещение в размере 262000 рублей, платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек, снижении суммы штрафа и компенсации морального вреда; принять новое решение об удовлетворении данных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Пушкин" просит отменить решение районного суда; принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица ООО "КУБ-Строй", надлежащим образом извещенного о дне судебного заседания и не сообщившего о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, полагает решение суда, подлежащим изменению в части размера убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24.12.2015 между ООО "Пушкин" и Р. заключен договор участия в долевом строительстве N 28.2/СЮ/20.11.15, по условиям которого ответчик обязался передать Р. жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры со строительным N..., расположенной по адресу: <адрес>, а Р. обязалась оплатить долевой взнос в размере 9000000 рублей (том 1 л.д. 13-25).
Указанные денежные средства истец уплатила ответчику 12.02.2016 (том 1 л.д. 26-28)
Пунктом 5.2.4 договора установлено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата>.
28.01.2016 дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (том 1 л.д. 79-97).
29.01.2016 ответчик направил в адрес истца уведомление о завершении строительства жилого дома с предложением о приемке объекта долевого строительства (том 1 л.д. 99-105).
10.02.2016 Р. осмотрела объект долевого строительства, в акте технического осмотра указала имеющиеся замечания, и в тот же день направила в ООО "Пушкин" заявление о том, что в помещении кабинета (проектная площадь 11,8 кв. м) объекта строительства проходит внешняя канализация и оборудована ревизия. Согласно договору помещение является жилым, в соответствии со СНиП в жилом помещении не может проходить внешняя канализация. Данный недостаток уменьшает жилую площадь и ухудшает качественные характеристики приобретаемого объекта. Представитель строительной организации отказывается переносить канализацию и ревизию, в связи с чем, встает вопрос о перерасчете стоимости объекта или замене на другой, построенный в соответствии со СНиП (том 1 л.д. 106, 159-160).
Из акта осмотра объекта недвижимости от 04.03.2016 следует, что канализация в полу жилого помещения на 1 этаже, площадью 11,08 кв. м сохранилась (том 1 л.д. 161).
04.03.2016 истица повторно обратилась в ООО "Пушкин" с заявлением с просьбой дать официальный ответ на заявление от 10.02.2016 по вопросу оборудования канализации в полу жилого помещения (том 1 л.д. 162).
В ответе на заявление от 10.02.2016 ООО "Пушкин" сообщило, что канализация проведена в соответствии с СП 30.13330.2012, также в месте перепада установлена ревизия, что СП не запрещено. В дальнейшем в месте устройства ревизии будет установлен лючок (том 1 л.д. 163).
Из акта технического осмотра от 17.03.2016 следует, что канализация осталась в жилом помещении (том 1 л.д. 164).
17.03.2016 Р. обратилась в ООО "Пушкин" с досудебной претензией, в которой еще раз указала на наличие недостатка в объекте строительства в виде ревизии в жилой комнате, просила заменить объект на соответствующий требованиям нормативных документов или произвести перерасчет стоимости объекта (том 1 л.д. 165).
03.04.2016 Р. вновь направила в ООО "Пушкин" претензию с аналогичным содержанием о том, что недостаток в виде ревизии не устранен, просила заменить объект строительства (том 1 л.д. 166).
Согласно акту технического осмотра от 26.04.2016 конструкция внутренней канализации не соответствует проектной документации (том 1 л.д. 167).
26.04.2016 Р. направила очередную претензию ответчику, в которой сослалась на не устраненные недостатки в квартире и несоответствие канализации проектной документации, в связи с чем, просила провести работы, уменьшить цену договора, выплатить неустойку и убытки (том 1 л.д. 167-168).
Письмом от 07.06.2016 ООО "Пушкин" сообщило, что прокладка сетей канализации выполнена в соответствии с проектом и на сегодняшний день сети канализации уже не могут быть переложены. ООО "Пушкин" считает, что приобретенная квартира полностью соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Прокладка канализации иным образом, нежели это сделано на сегодняшний день, невозможна.
10.06.2016 Р. обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора, в соответствии с которым просила возвратить денежные средства, уплаченные по договору в связи с невыполнением обязательств со стороны ответчика, также просила выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки, компенсацию морального вреда (том 1 л.д. 29-33).
Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве с 10.06.2016, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 9000000 рублей, неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016 в размере 670140 рублей, неустойку за нарушение сроков возврата денежных средств за период с 10.02.2016 по 29.05.2017 в размере 2154009 рублей 80 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017 в размере 799952 рубля 05 копеек, убытки в виде разницы между стоимостью аналогичного объекта недвижимости на дату заключения договора долевого участия в строительстве и стоимостью аналогичного объекта недвижимости в настоящее время в размере 1000000 рублей, убытки в виде денежных средств, внесенных по договору об оказании услуг от 18.11.2015 по бронированию квартиры в размере 100000 рублей, убытки в виде платежей по кредитному договору в размере 1113190 рублей 35 копеек, убытки в виде арендных платежей за жилое помещение за период с марта 2017 года по май 2017 года в размере 262000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000000 рублей, штраф в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что при осмотре объекта недвижимости были выявлены существенные недостатки, которые ответчиком до настоящего времени не устранены, требование истицы о расторжении договора долевого участия в строительстве, возвращении уплаченных по договору денежных средств, оставлено ответчиком без удовлетворения.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что выявленные недостатки строительства квартиры не являются существенными, могут быть устранены, не препятствуют использованию квартиры. Оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется. Также полагал, что истицей необоснованно заявлены двойные проценты по взысканию, основания для взыскания разницы в стоимости квартиры отсутствуют, выразил несогласие с требованиями о взыскании платежей по кредиту и расходов по аренде другого жилья. Также просил суд применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустоек и штрафа.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (пункт 2 части 1 статьи 9 указанного Федерального закона).
По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ФБУ "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации.
Экспертным заключением от 02.03.2017 N 3883/12-2 установлено, что квартира N..., расположенная по адресу: <адрес>, не соответствует обязательным нормативам и правилам, а также проектной документации. В построенной квартире имеются дефекты (недостатки), в том числе связанные с прокладкой внутренней канализации. Подробное описание дефектов представлено в таблицах 1-7 исследовательской части заключения. Часть выявленных дефектов (недостатков) являются значительными (существенными). Квартира является жилым помещением, пригодным для проживания, в том числе, проживание возможно в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м. Устройство прочистки на изгибе канализационной трубы в соответствии с требованиями п.п. 8.2.23 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий" в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м противоречит п.п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий", так как размещение элементов канализации в виде прочисток и ревизий в жилых помещениях не допускается. Следовательно, помещение кабинета площадью 11,08 кв. м будет непригодно для проживания (том 1 л.д. 203-252).
Допрошенная в судебном заседании эксперт Б. подтвердила выводы вышеприведенной экспертизы, и пояснила суду, что по нормативным требованиям на изгибе канализации обязательно требуется установление прочистки (ревизии). В данном случае изгиб канализации проходит под квартирой истца, а именно под помещением кабинета, в связи с чем, прочистка должна быть установлена в нем, что делает кабинет нежилым помещением.
Таким образом, проведенной в рамках рассмотрения дела строительно-технической экспертизой установлено, что жилое помещение - квартира N... по адресу: <адрес>, подлежащее передаче истице, имеет ряд недостатков, в том числе связанных с прокладкой внутренней канализации, часть из которых являются устранимыми.
Между тем, устройство прочистки на изгибе канализационной трубы в помещении кабинета площадью 11,08 кв. м в указанной квартире противоречит требованиям п.п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий", так как размещение элементов канализации в виде прочисток и ревизий в жилых помещениях не допускается. Следовательно, помещение кабинета площадью 11,08 кв. м является непригодным для проживания.
Поскольку на момент рассмотрения дела недостатки не устранены, застройщик ссылался на невозможность переустройства канализации иным образом, что привело к невозможности использовать помещение по его назначению, требования истицы об уменьшении цены объекта долевого строительства оставлены ответчиком без удовлетворения, суд первой инстанции правомерно признал отказ истицы от исполнения договора обоснованным и взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную по договору сумму в размере 9000000 рублей.
В связи с отказом Р. от исполнения договора, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный между сторонами 24.12.2015, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается расторгнутым с 10.06.2016.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Пушкин" о том, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются несостоятельными в силу требований части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Так, в договоре указан объект недвижимости, подлежащей передаче участнику долевого строительства после его возведения. При этом условиями договора не предусмотрено, что при выполнении указанных работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, которые были отражены в акте осмотра квартиры, и наличие которых ответчиком не опровергнуто.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы ответчика о том, что недостатки квартиры не являются существенными, не могут быть приняты во внимание в силу того, что качество квартиры, отраженное в договоре долевого участия, является существенным условием договора, которое сторонами не изменялось и из договора не исключалось.
Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истица в заявлении от 10.06.2016 указала на расторжение договора, а не на отказ от его исполнения, а также на то, что истица не направила свое заявление по почте, а вручила непосредственно представителю ответчика, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку исходя из смысла заявления истицы от 10.06.2016, оно направлено именно на отказ от заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве. Само заявление было получено ответчиком, что последним в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, ответчик отказал истцу в расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении требований Р. о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 29.02.2016 по 10.06.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2016 по 29.05.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований, поскольку истица отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, в связи с чем, неустойка взыскивается в соответствии с положениями статьи 9, а не статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В данной части решение суда сторонами не обжалуется.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что требование об отказе от исполнения договора вручено ответчику истицей 10.06.2016, между тем ответчик денежные средства истице не возвратил, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании с ответчика процентов за период с 10.02.2016 по 29.05.2017 в размере 3121800 рублей (9000000 рублей * 2/300 * 11% * 473 дня).
Судебная коллегия, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, основания для уменьшения суммы процентов судебная коллегия не усматривает и полагает, что судом первой инстанции установлен такой размер неустойки, который в данном случае в полной мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
Истицей заявлены требования о взыскании убытков в виде взыскания разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью квартиры по договору участия в долевом строительстве от 24.12.2015 N 28.2/СЮ/20.11.15 в размере 1000000 рублей, денежных средств, уплаченных истцом ответчику по договору от 18.11.2015 по бронированию квартиры в размере 100000 рублей, расходов по оплате аренды другого жилья в размере 262000 рублей.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ.
Как указано в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 названной статьи установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
Из смысла указанных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что истец, обращаясь с иском о возмещении убытков, обязан доказать наличие совокупности необходимых для возложения ответственности за причиненный вред условий, таких как противоправность действий (бездействия), наличие вреда в доказанном размере, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований о взыскании убытков в виде разницы между стоимостью аналогичного объекта недвижимости на дату заключения договора долевого участия в строительстве и стоимостью аналогичного объекта недвижимости в настоящее время истицей представлены сведения о стоимости трехкомнатных квартир в таунхаусах площадью от 101 до 150 кв. м, размещенные на сайте ответчика в сети Интернет, согласно которым рыночная стоимость аналогичной квартиры в настоящее время составляет сумму в размере 10000000 рублей (том 1 л.д. 34-44).
Доказательств иной стоимости объекта недвижимости, аналогичного указанному в договоре долевого участия в строительстве, заключенному с истцом, ответчик не представил.
В соответствии с пунктом 35 Обзора практики разрешения споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.
Исходя из системного толкования норм статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и части 2 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 данного Закона, судебная коллегия соглашается с выводами суда о взыскании разницы между рыночной стоимостью квартиры и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия в размере 1000000 рублей, а также 100000 рублей, уплаченных истцом по договору бронирования объекта долевого участия в строительстве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 262000 рублей в виде произведенной истцом оплаты по договорам найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено достаточных и бесспорных доказательств причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями для истца.
Судом первой инстанции правомерно учтено, что Р. не представила доказательств того, что имеющуюся у нее ранее в собственности квартиру истец продала, и денежные средства от продажи полностью вложила в долевое строительство, что иного жилого помещения для проживания, кроме того, которое истец арендовала, она не имеет, что несение указанных расходов обусловлено именно просрочкой исполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что заявленные истицей к возмещению расходы по найму не находятся в прямой причинно-следственной связи с просрочкой передачи квартиры, использование жилого помещения на условиях найма определено усмотрением истицы, а потому обязанность по их возмещению не может быть возложена на ответчика.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде процентов, выплаченных в рамках кредитного договора, судебная коллегия полагает неправильным.
Из материалов дела следует, что 07.02.2016 между истцом и ПАО "Сбербанк России" заключен кредитный договор, по условиям которого истцу был предоставлен кредит в сумме 5300000 рублей с уплатой 11,40% годовых (том 1 л.д. 45-53).
Согласно пункту 4.2.2 договора участия в долевом строительстве от 24.12.2015 общий размер долевого взноса составляет 9000000 рублей, часть цены в размере 3700000 рублей, выплачивается истцом за счет собственных средств, а часть цены в размере 5300000 рублей выплачивается истцом за счет кредитных средств.
Кредитный договор был заключен истцом для целевого использования, а именно для приобретения заемщиком в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, на основании заключенного с ООО "Пушкин" 24.12.2015 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик квартиру истцу не передал, договор участия в долевом строительстве расторгнут 10.06.2016, в связи с чем, истец вынужден нести убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору за квартиру, которую в собственность не получил.
Согласно представленной Банком справке, сумма уплаченных истцом процентов по кредиту за период с 12.03.2016 по 14.06.2016 составила 198309 рублей 02 копейки. Указанные расходы были понесены истцом исключительно в связи с заключением с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Учитывая взаимосвязь заключенного истцом кредитного договора, а также то, что отказ потребителей от исполнения договора участия в долевом строительстве обусловлен неправомерными действиями застройщика и влечет необходимость возврата кредитных средств, выданных на строительство объекта, судебная коллегия полагает доказанным гражданско-правовой состав убытков, в связи с чем, имеются основания для взыскания с ответчика расходов на оплату процентов по кредитному договору.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков в виде процентов по кредиту в размере 198309 рублей 02 копейки.
Общий размер убытков, подлежащих взысканию в пользу истца, составляет 1298309 рублей (1000000 + 100000 + 198309,02).
Определяя размер денежной суммы компенсации морального вреда, принимая во внимание положения статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", учитывая фактические обстоятельства дела, длительность периода и характер нарушения прав истца со стороны ответчика, суд признал возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости компенсации морального вреда, однако, приняв во внимание совокупность установленных по делу обстоятельств, учитывает также объем последствий, наступивших для истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, что в большей степени будет отвечать требованиям разумности и справедливости.
Поскольку законные требования истца о возврате уплаченных по договору долевого участия в строительстве денежных средств ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, с ответчика подлежит взысканию в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф, размер которого составляет 6720054 рубля 51 копейка (9000000 рублей + 3121800 рублей + 1298309 рублей 02 копейки + 20000 рублей).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что сумма штрафа, подлежащая взысканию в пользу истца, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, в связи с чем, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер штрафа до 1000000 рублей.
Судебная коллегия полагает изменить решение суда в данной части, поскольку судом первой инстанции не в полной мере учтена соразмерность штрафа последствиям нарушения обязательств.
Применяя положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определяет штраф в размере 1500000 рублей.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов решения суда и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года изменить в части размера убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" в пользу Р. убытки в размере 1298309 рублей 02 копейки, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 1500000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)