Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 по делу N А47-2652/2017 (судья Евдокимова Е.В.).
Сорочинское районное потребительское общество (далее - Сорочинское Райпо, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Медведеву Андрею Николаевичу (далее - ИП Медведев А.Н., предприниматель) о взыскании 280 825 руб. 50 коп., в том числе 80 740 руб. задолженности по арендным платежам и 200 085 руб. 50 коп. штрафных санкций.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 (резолютивная часть оглашена 17.08.2017) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 80 740 руб., неустойка в сумме 80 740 руб.
Не согласившись с указанным решением, ИП Медведев А.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 изменить в части взысканной неустойки, уменьшив ее размер до 20 008 руб. 55 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на чрезмерность и несоразмерность последствиям нарушения обязательства размера взысканной судом первой инстанции неустойки. Размер взыскиваемой неустойки является чрезвычайно высоким, требуемая истцом сумма неустойки равна четырем ежемесячным суммам арендной платы.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтены обстоятельства внесения ответчиком в полном объеме в период с января по октябрь 2016 года ежемесячной арендной платы, отсутствие требований истца о взыскании неустойки до даты направления претензии (26.12.2016).
От Сорочинского Райпо поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указывает на законность, обоснованность и справедливость обжалуемого решения. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2016 между Сорочинским райпо (арендодатель) и ИП Медведевым А.Н. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (далее - договор от 01.01.2016; т. 1, л.д. 11-12), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (его часть), общей площадью 107,5 кв. м, в том числе торговая 93 кв. м, складская площадь равна 14,5 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Сорочинск, ул. Володарского, д. 19.
Передача помещения в аренду и последующий его возврат оформляется двусторонним актом приема-передачи, подписываемым обеими сторонами (пункт 1.4 договора от 01.01.2016).
В обязанности арендатора, в соответствии с пунктом 2.3.2 названного договора, входит внесение арендной платы в порядке, сроки и размерах, установленных договором.
За аренду указанного в пункте 1.1 помещения, устанавливается плата в размере 50 270 руб. ежемесячно. Внесение арендной платы арендатор производит на расчетный счет арендодателя перечислением либо наличными в кассу в срок до 5 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора от 01.01.2016).
Сторонами в пункте 3.4 указанного договора согласовано, что за каждый день просрочки оплаты арендной платы путем перечисления или наличным платежом начисляется пеня размере 1% от суммы задолженности.
В соответствии с пунктом 1.5 договора срок действия договора от 01.01.2016 устанавливается с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Во исполнение условий договора от 01.01.2016 истцом ответчику осуществлена передача нежилого помещения.
В период пользования нежилым помещением с 01.01.2016 по 30.11.2016 предпринимателем осуществлялось частичное внесение арендной платы посредством внесения наличных денежных средств в кассу Сорочинского райпо по приходным кассовым ордерам (т. 1, л.д. 85, 87, 89, 91, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 105, 107, 109, 111, 113, 115, 118, 120, 122, 124, 126), за период с 01.12.2016 по 31.12.2016 - внесение арендной платы не было произведено, что повлекло образование задолженности ИП Медведева А.Н. перед Сорочинским райпо в сумме 80 740 руб.
С целью досудебного урегулирования спорных отношений по исполнению ответчиком принятых на себя обязательств, истцом предъявлена претензия от 26.12.2016 N 316 (т. 1, л.д. 13-14) с требованием об оплате задолженности в сумме 80 740 руб.
Названная претензия направлена ответчику посредством почтовой связи, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46190003161784 (т. 1, л.д. 8).
Оставление ИП Медведевым А.Н. требований, изложенных в претензии от 26.12.2016 N 316, без удовлетворения, а также отсутствие оплаты задолженности послужило основанием для обращения Сорочинского райпо в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности и штрафных санкций.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором от 01.01.2016, доказанности факта временного пользования ответчиком спорным нежилым помещением в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в отсутствие доказательств оплаты ответчиком задолженности по внесению арендных платежей в сумме 80 740 руб. за период с 05.11.2016 по 31.12.2016. Установив правомерность начисления штрафных санкций, арбитражный суд отметил, что взыскиваемая истцом договорная неустойка превышает основную сумму долга почти в 2,5 раза и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для ее снижения.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 01.01.2016, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Поскольку нежилое помещение, представляет собой конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к договору аренды нежилого здания по аналогии применяются правила о договоре аренды зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Согласно положениям пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор от 01.01.2016 заключен на срок, равный календарному году, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежит государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, в случаях, когда собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Материалами дела подтверждена фактическая передача предоставленного по договору от 01.01.2016 нежилого помещения в пользование предпринимателя. Доказательства возврата принятого нежилого помещения ответчиком не представлены, что означает фактическое нахождение помещения в пользовании ответчика в спорный период.
Учитывая приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Сорочинское райпо и ИП Медведев А.Н. связаны договорными отношениями вне зависимости от того, что данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Обстоятельство временного пользования ИП Медведевым А.Н. спорным нежилым помещением в период с 01.11.2016 по 31.12.2016 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспорено.
Между тем, доказательств надлежащего исполнения по своевременному и полному внесению арендных платежей за период с 05.11.2016 по 31.12.2016, в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за спорный период (т. 1, л.д. 5, 7), итоговая сумма которой составила 80 270 руб., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим условию пункта 3.1 договора от 01.01.2016. Оснований для изменения соответствующего вывода суда первой инстанции в части определения размера задолженности по арендной плате у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В связи с тем, что условие о пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты арендной платы, содержится непосредственно пункте 3.4 договора от 01.01.2016, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный Сорочинским райпо расчет штрафных санкций за период с 06.01.2016 по 31.12.2016, итоговая сумма которых составила 200 085 руб. 50 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 3.4 договора от 01.01.2016 (т. 1, л.д. 7).
Оснований для изменения правильного расчета истца и вывода суда первой инстанции в этой части у коллегии судей не имеется.
Согласно положениям статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
На основании пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (т. 1, л.д. 134-136) до 20 008 руб. 55 коп. с применением в расчете процентной ставки, равной 0,1%.
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае арбитражный суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (пункт 2 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Несмотря на то, что в настоящем случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, суд первой инстанции обоснованно признал процент неустойки, равный 1% чрезмерно высоким и пришел к выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки.
Установленный судом размер пеней является справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком, устраняет негативные последствия допущенного должником нарушения и способствует установлению баланса имущественного интереса сторон. Ввиду изложенного, коллегия судей не усматривает оснований для дальнейшего снижения размера неустойки до 20 008 руб. 55 коп..
Судебная коллегия относится критически к указанию апеллянта на совершение истцом действий, направленных на увеличение размера неустойки посредством длительного воздержания от предъявления требования о ее взыскании. Подписывая договор от 01.01.2016 и согласовывая с истцом его условия, в частности, зафиксированные в пункте 3.4 договора, ответчик мог и должен был предусмотреть негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы. По мнению суда апелляционной инстанции, названная обязанность арендатора не может быть поставлена в зависимость от соответствующих уведомлений, предупреждений, исходящих от арендодателя.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и аргументы, руководствуясь положениями статей 330, 333, 614, 654 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно признал частично подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании задолженности в сумме 80 740 руб. и пени в размере 80 740 руб.
Анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше в силу чего не требует дополнительной аргументации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 по делу N А47-2652/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2017 N 18АП-12723/2017 ПО ДЕЛУ N А47-2652/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2017 г. N 18АП-12723/2017
Дело N А47-2652/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 по делу N А47-2652/2017 (судья Евдокимова Е.В.).
Сорочинское районное потребительское общество (далее - Сорочинское Райпо, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Медведеву Андрею Николаевичу (далее - ИП Медведев А.Н., предприниматель) о взыскании 280 825 руб. 50 коп., в том числе 80 740 руб. задолженности по арендным платежам и 200 085 руб. 50 коп. штрафных санкций.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 (резолютивная часть оглашена 17.08.2017) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 80 740 руб., неустойка в сумме 80 740 руб.
Не согласившись с указанным решением, ИП Медведев А.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 изменить в части взысканной неустойки, уменьшив ее размер до 20 008 руб. 55 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на чрезмерность и несоразмерность последствиям нарушения обязательства размера взысканной судом первой инстанции неустойки. Размер взыскиваемой неустойки является чрезвычайно высоким, требуемая истцом сумма неустойки равна четырем ежемесячным суммам арендной платы.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтены обстоятельства внесения ответчиком в полном объеме в период с января по октябрь 2016 года ежемесячной арендной платы, отсутствие требований истца о взыскании неустойки до даты направления претензии (26.12.2016).
От Сорочинского Райпо поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указывает на законность, обоснованность и справедливость обжалуемого решения. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2016 между Сорочинским райпо (арендодатель) и ИП Медведевым А.Н. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (далее - договор от 01.01.2016; т. 1, л.д. 11-12), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (его часть), общей площадью 107,5 кв. м, в том числе торговая 93 кв. м, складская площадь равна 14,5 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Сорочинск, ул. Володарского, д. 19.
Передача помещения в аренду и последующий его возврат оформляется двусторонним актом приема-передачи, подписываемым обеими сторонами (пункт 1.4 договора от 01.01.2016).
В обязанности арендатора, в соответствии с пунктом 2.3.2 названного договора, входит внесение арендной платы в порядке, сроки и размерах, установленных договором.
За аренду указанного в пункте 1.1 помещения, устанавливается плата в размере 50 270 руб. ежемесячно. Внесение арендной платы арендатор производит на расчетный счет арендодателя перечислением либо наличными в кассу в срок до 5 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора от 01.01.2016).
Сторонами в пункте 3.4 указанного договора согласовано, что за каждый день просрочки оплаты арендной платы путем перечисления или наличным платежом начисляется пеня размере 1% от суммы задолженности.
В соответствии с пунктом 1.5 договора срок действия договора от 01.01.2016 устанавливается с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Во исполнение условий договора от 01.01.2016 истцом ответчику осуществлена передача нежилого помещения.
В период пользования нежилым помещением с 01.01.2016 по 30.11.2016 предпринимателем осуществлялось частичное внесение арендной платы посредством внесения наличных денежных средств в кассу Сорочинского райпо по приходным кассовым ордерам (т. 1, л.д. 85, 87, 89, 91, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 105, 107, 109, 111, 113, 115, 118, 120, 122, 124, 126), за период с 01.12.2016 по 31.12.2016 - внесение арендной платы не было произведено, что повлекло образование задолженности ИП Медведева А.Н. перед Сорочинским райпо в сумме 80 740 руб.
С целью досудебного урегулирования спорных отношений по исполнению ответчиком принятых на себя обязательств, истцом предъявлена претензия от 26.12.2016 N 316 (т. 1, л.д. 13-14) с требованием об оплате задолженности в сумме 80 740 руб.
Названная претензия направлена ответчику посредством почтовой связи, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46190003161784 (т. 1, л.д. 8).
Оставление ИП Медведевым А.Н. требований, изложенных в претензии от 26.12.2016 N 316, без удовлетворения, а также отсутствие оплаты задолженности послужило основанием для обращения Сорочинского райпо в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности и штрафных санкций.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором от 01.01.2016, доказанности факта временного пользования ответчиком спорным нежилым помещением в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в отсутствие доказательств оплаты ответчиком задолженности по внесению арендных платежей в сумме 80 740 руб. за период с 05.11.2016 по 31.12.2016. Установив правомерность начисления штрафных санкций, арбитражный суд отметил, что взыскиваемая истцом договорная неустойка превышает основную сумму долга почти в 2,5 раза и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для ее снижения.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 01.01.2016, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Поскольку нежилое помещение, представляет собой конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к договору аренды нежилого здания по аналогии применяются правила о договоре аренды зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Согласно положениям пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор от 01.01.2016 заключен на срок, равный календарному году, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежит государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, в случаях, когда собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Материалами дела подтверждена фактическая передача предоставленного по договору от 01.01.2016 нежилого помещения в пользование предпринимателя. Доказательства возврата принятого нежилого помещения ответчиком не представлены, что означает фактическое нахождение помещения в пользовании ответчика в спорный период.
Учитывая приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Сорочинское райпо и ИП Медведев А.Н. связаны договорными отношениями вне зависимости от того, что данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Обстоятельство временного пользования ИП Медведевым А.Н. спорным нежилым помещением в период с 01.11.2016 по 31.12.2016 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспорено.
Между тем, доказательств надлежащего исполнения по своевременному и полному внесению арендных платежей за период с 05.11.2016 по 31.12.2016, в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за спорный период (т. 1, л.д. 5, 7), итоговая сумма которой составила 80 270 руб., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим условию пункта 3.1 договора от 01.01.2016. Оснований для изменения соответствующего вывода суда первой инстанции в части определения размера задолженности по арендной плате у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В связи с тем, что условие о пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты арендной платы, содержится непосредственно пункте 3.4 договора от 01.01.2016, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный Сорочинским райпо расчет штрафных санкций за период с 06.01.2016 по 31.12.2016, итоговая сумма которых составила 200 085 руб. 50 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 3.4 договора от 01.01.2016 (т. 1, л.д. 7).
Оснований для изменения правильного расчета истца и вывода суда первой инстанции в этой части у коллегии судей не имеется.
Согласно положениям статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
На основании пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (т. 1, л.д. 134-136) до 20 008 руб. 55 коп. с применением в расчете процентной ставки, равной 0,1%.
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае арбитражный суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (пункт 2 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Несмотря на то, что в настоящем случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, суд первой инстанции обоснованно признал процент неустойки, равный 1% чрезмерно высоким и пришел к выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки.
Установленный судом размер пеней является справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком, устраняет негативные последствия допущенного должником нарушения и способствует установлению баланса имущественного интереса сторон. Ввиду изложенного, коллегия судей не усматривает оснований для дальнейшего снижения размера неустойки до 20 008 руб. 55 коп..
Судебная коллегия относится критически к указанию апеллянта на совершение истцом действий, направленных на увеличение размера неустойки посредством длительного воздержания от предъявления требования о ее взыскании. Подписывая договор от 01.01.2016 и согласовывая с истцом его условия, в частности, зафиксированные в пункте 3.4 договора, ответчик мог и должен был предусмотреть негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы. По мнению суда апелляционной инстанции, названная обязанность арендатора не может быть поставлена в зависимость от соответствующих уведомлений, предупреждений, исходящих от арендодателя.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и аргументы, руководствуясь положениями статей 330, 333, 614, 654 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно признал частично подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании задолженности в сумме 80 740 руб. и пени в размере 80 740 руб.
Анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше в силу чего не требует дополнительной аргументации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.08.2017 по делу N А47-2652/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведева Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)