Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ходе инвентаризации имущества общества-должника выявлены здания без правоустанавливающих документов. Конкурсный управляющий указал на то, что законченные строительством объекты в эксплуатацию в установленном порядке не сданы, находятся на балансе общества и включены в конкурсную массу должника.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Доронина С.А.,
судей Лошкомоевой В.А.,
Мельника С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при ведении протокола помощником судьи Атрасевой А.О. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" на постановление от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11215/2016 Арбитражного суда Омской области, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" (644073, город Омск, улица 2-я Солнечная, 29А, ИНН 5507064508, ОГРН 1035513005791) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, город Омск, улица Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), администрации города Омска (644099, город Омск, улица Гагарина, 34, ИНН 5503047244, ОГРН 1025500757259) о признании права собственности на самовольные постройки.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, закрытое акционерное общество "Строительное управление механизации N 6".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Рыжиков О.Ю.) в заседании принял участие конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" Белова Светлана Валерьевна.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД", истец, кассатор) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска о признании права собственности на самовольные постройки: нежилое помещение - здание КПП литера Б, общей площадью 62,7 кв. м, нежилое помещение N 2П, литера А, общей площадью 1 787,7 кв. м, нежилое помещение N 1П, литера А, общей площадью 502,7 кв. м, расположенные по адресу: город Омск, улица И.Н. Багнюка, 29 В (далее - нежилые помещения, здания, объекты) и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра) осуществить государственную регистрацию права собственности на них.
Определением суда от 03.10.2016 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация города Омска, а в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Строительное управление механизации N 6" (далее - ЗАО "СУМ N 6").
Решением от 26.12.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Краецкая Е.Б.) исковые требования удовлетворены частично; признано право собственности ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" на нежилые помещения; в удовлетворении исковых требований об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности отказано.
Постановлением от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда от 26.12.2016 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 24.03.2017, ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 26.12.2016.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что объекты находятся в неработоспособном состоянии, создают угрозу жизни и здоровью граждан как противоречащие мнению экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "Бюро строительных конструкций", изложенному в отчете, об удовлетворительном техническом состоянии зданий; отчет содержит только рекомендации, которые необходимо выполнить в будущем во избежание дальнейших разрушений (аварийных ситуаций) нежилых помещений, в связи с их длительной не эксплуатацией; доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.
По мнению ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД", совокупность условий для признания права собственности на самовольные постройки, предусмотренная пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истцом соблюдена, поскольку доказано, что спорные объекты возведены в 2005-2008 годах, их строительство осуществлено за счет средств истца на земельном участке, использование которого допускает наличие строений, зданий, сооружений; спорные объекты определяются в границах земельного участка, переданного истцу в субаренду, под строительство; доказательств нарушения прав смежных землепользователей, а также нарушения прав других лиц, в материалах дела не имеется.
В заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" Белова С.В. доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала, просила обжалуемый судебный акт отменить.
Рассмотрев кассационную жалобу, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО "СУМ N 6" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2012 N Д-Кр-2-1-3533, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 32 900 кв. м в границах города Омска, из состава земельного участка общей площадью 44 816 кв. м, расположенного по адресу: улица 2-я Солнечная, 29А (Кировский административный округ; далее - КАО) с местоположением относительно бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: 2-я Солнечная, 29А в КАО города Омска, для использования под строения, здания (проходная-диспетчерская, склад-структура, гараж, мастерские, бытовой корпус, склад, ремонтная мастерская).
Согласно пункту 4.14 договора аренды арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при условии уведомления об этом арендодателя в письменном виде не позднее 10 дней с момента заключения соответствующего договора.
Между ЗАО "СУМ N 6" (арендатор) и ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 15.06.2015, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0,6544 га, находящийся в пользовании у арендатора на основании договора аренды с департаментом недвижимости администрации города Омска от 30.10.2002 N Д-Кр-2-1-3533, расположенный по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, 29А, для использования под строения, здания.
Пунктом 1.3 договора субаренды предусмотрено, что участок предоставляется для целей строительства производственной базы, в состав которой входят: столярный цех, складские помещения, административно-бытовой корпус, производственный корпус, гараж и иные помещения, отвечающие целям деятельности субарендатора.
В ходе инвентаризации имущества ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" конкурсным управляющим были выявлены спорные здания, расположенные на земельном участке по адресу: город Омск, улица И.Н. Багнюка, 29В (ранее 2-я Солнечная), без правоустанавливающих документов.
Ссылаясь на статью 222 ГК РФ, указав, что законченные строительством объекты в эксплуатацию в установленном порядке не сданы, находятся на балансе ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" и включены в конкурсную массу должника, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и признавая право собственности на объекты, исходил из того, что они построены на предназначенном для этих целей земельном участке, с соблюдением требований, предъявляемых законодательством в сфере безопасности объекта, в отсутствие доказательств нарушения прав смежных землепользователей и других лиц, а также при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о недоказанности требуемой пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупности условий для признания права собственности на самовольные постройки, поскольку здания не находятся в работоспособном состоянии, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также отсутствуют документы о их соответствии санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям и нормам пожарной безопасности.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, применяемым в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Действительно, в рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен истцу в субаренду для строительства производственной базы, в состав которой входят: столярный цех, складские помещения, административно-бытовой корпус, производственный корпус, гараж и иные помещения, отвечающие целям деятельности субарендатора.
При этом проанализировав выводы, содержащиеся в отчете, относительно технического состояния объектов, их железобетонных колонн, стропильных балок каркаса, бетонных полов, отмостки, фундаментов, кладки несущих стен, плит кровельного покрытия, апелляционный суд обоснованно указал на то, что нежилые помещения находятся в неработоспособном (аварийном) состоянии, создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Каких-либо документов о соответствии зданий строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности, конкурсным управляющим ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" Беловой С.В. не представлено.
Указанные обстоятельства являются юридически значимыми для подобной категории споров для отказа в иске.
Кроме того истцом не подтверждено, что он предпринимал меры по легализации объектов в административном порядке, поэтому обращение ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" с настоящим иском фактически направлено, как верно указано апелляционным судом, на обход законодательства о градостроительной деятельности. Такие действия не могут подлежать судебной защите.
Суд округа считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нормы права применены правильно.
По существу доводы кассационной жалобы не касаются вопросов применения норм материального права, а выражают несогласие кассатора с произведенной апелляционным судом оценкой доказательств (отчета эксперта), переоценка которых в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11215/2016 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2017 N Ф04-2209/2017 ПО ДЕЛУ N А46-11215/2016
Требование: О признании права собственности на самовольные постройки, обязании осуществить регистрацию права собственности на них.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ходе инвентаризации имущества общества-должника выявлены здания без правоустанавливающих документов. Конкурсный управляющий указал на то, что законченные строительством объекты в эксплуатацию в установленном порядке не сданы, находятся на балансе общества и включены в конкурсную массу должника.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N А46-11215/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Доронина С.А.,
судей Лошкомоевой В.А.,
Мельника С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при ведении протокола помощником судьи Атрасевой А.О. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" на постановление от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11215/2016 Арбитражного суда Омской области, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" (644073, город Омск, улица 2-я Солнечная, 29А, ИНН 5507064508, ОГРН 1035513005791) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, город Омск, улица Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), администрации города Омска (644099, город Омск, улица Гагарина, 34, ИНН 5503047244, ОГРН 1025500757259) о признании права собственности на самовольные постройки.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, закрытое акционерное общество "Строительное управление механизации N 6".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Рыжиков О.Ю.) в заседании принял участие конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" Белова Светлана Валерьевна.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД", истец, кассатор) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска о признании права собственности на самовольные постройки: нежилое помещение - здание КПП литера Б, общей площадью 62,7 кв. м, нежилое помещение N 2П, литера А, общей площадью 1 787,7 кв. м, нежилое помещение N 1П, литера А, общей площадью 502,7 кв. м, расположенные по адресу: город Омск, улица И.Н. Багнюка, 29 В (далее - нежилые помещения, здания, объекты) и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра) осуществить государственную регистрацию права собственности на них.
Определением суда от 03.10.2016 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация города Омска, а в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Строительное управление механизации N 6" (далее - ЗАО "СУМ N 6").
Решением от 26.12.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Краецкая Е.Б.) исковые требования удовлетворены частично; признано право собственности ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" на нежилые помещения; в удовлетворении исковых требований об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности отказано.
Постановлением от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда от 26.12.2016 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 24.03.2017, ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 26.12.2016.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что объекты находятся в неработоспособном состоянии, создают угрозу жизни и здоровью граждан как противоречащие мнению экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "Бюро строительных конструкций", изложенному в отчете, об удовлетворительном техническом состоянии зданий; отчет содержит только рекомендации, которые необходимо выполнить в будущем во избежание дальнейших разрушений (аварийных ситуаций) нежилых помещений, в связи с их длительной не эксплуатацией; доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.
По мнению ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД", совокупность условий для признания права собственности на самовольные постройки, предусмотренная пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истцом соблюдена, поскольку доказано, что спорные объекты возведены в 2005-2008 годах, их строительство осуществлено за счет средств истца на земельном участке, использование которого допускает наличие строений, зданий, сооружений; спорные объекты определяются в границах земельного участка, переданного истцу в субаренду, под строительство; доказательств нарушения прав смежных землепользователей, а также нарушения прав других лиц, в материалах дела не имеется.
В заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" Белова С.В. доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала, просила обжалуемый судебный акт отменить.
Рассмотрев кассационную жалобу, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО "СУМ N 6" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2012 N Д-Кр-2-1-3533, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 32 900 кв. м в границах города Омска, из состава земельного участка общей площадью 44 816 кв. м, расположенного по адресу: улица 2-я Солнечная, 29А (Кировский административный округ; далее - КАО) с местоположением относительно бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: 2-я Солнечная, 29А в КАО города Омска, для использования под строения, здания (проходная-диспетчерская, склад-структура, гараж, мастерские, бытовой корпус, склад, ремонтная мастерская).
Согласно пункту 4.14 договора аренды арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при условии уведомления об этом арендодателя в письменном виде не позднее 10 дней с момента заключения соответствующего договора.
Между ЗАО "СУМ N 6" (арендатор) и ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 15.06.2015, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0,6544 га, находящийся в пользовании у арендатора на основании договора аренды с департаментом недвижимости администрации города Омска от 30.10.2002 N Д-Кр-2-1-3533, расположенный по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, 29А, для использования под строения, здания.
Пунктом 1.3 договора субаренды предусмотрено, что участок предоставляется для целей строительства производственной базы, в состав которой входят: столярный цех, складские помещения, административно-бытовой корпус, производственный корпус, гараж и иные помещения, отвечающие целям деятельности субарендатора.
В ходе инвентаризации имущества ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" конкурсным управляющим были выявлены спорные здания, расположенные на земельном участке по адресу: город Омск, улица И.Н. Багнюка, 29В (ранее 2-я Солнечная), без правоустанавливающих документов.
Ссылаясь на статью 222 ГК РФ, указав, что законченные строительством объекты в эксплуатацию в установленном порядке не сданы, находятся на балансе ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" и включены в конкурсную массу должника, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и признавая право собственности на объекты, исходил из того, что они построены на предназначенном для этих целей земельном участке, с соблюдением требований, предъявляемых законодательством в сфере безопасности объекта, в отсутствие доказательств нарушения прав смежных землепользователей и других лиц, а также при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о недоказанности требуемой пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупности условий для признания права собственности на самовольные постройки, поскольку здания не находятся в работоспособном состоянии, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также отсутствуют документы о их соответствии санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям и нормам пожарной безопасности.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, применяемым в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Действительно, в рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен истцу в субаренду для строительства производственной базы, в состав которой входят: столярный цех, складские помещения, административно-бытовой корпус, производственный корпус, гараж и иные помещения, отвечающие целям деятельности субарендатора.
При этом проанализировав выводы, содержащиеся в отчете, относительно технического состояния объектов, их железобетонных колонн, стропильных балок каркаса, бетонных полов, отмостки, фундаментов, кладки несущих стен, плит кровельного покрытия, апелляционный суд обоснованно указал на то, что нежилые помещения находятся в неработоспособном (аварийном) состоянии, создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Каких-либо документов о соответствии зданий строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности, конкурсным управляющим ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" Беловой С.В. не представлено.
Указанные обстоятельства являются юридически значимыми для подобной категории споров для отказа в иске.
Кроме того истцом не подтверждено, что он предпринимал меры по легализации объектов в административном порядке, поэтому обращение ООО "ПТМ СМУ N 1 КПД" с настоящим иском фактически направлено, как верно указано апелляционным судом, на обход законодательства о градостроительной деятельности. Такие действия не могут подлежать судебной защите.
Суд округа считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нормы права применены правильно.
По существу доводы кассационной жалобы не касаются вопросов применения норм материального права, а выражают несогласие кассатора с произведенной апелляционным судом оценкой доказательств (отчета эксперта), переоценка которых в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 24.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11215/2016 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие транспорта и механизации строительного монтажного управления N 1 крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
С.А.ДОРОНИН
Судьи
В.А.ЛОШКОМОЕВА
С.А.МЕЛЬНИК
С.А.ДОРОНИН
Судьи
В.А.ЛОШКОМОЕВА
С.А.МЕЛЬНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)