Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" ноября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Антоновой О.И., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 (судья Зотова Н.П.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж" (ИНН 3444110811, ОГРН 1033400342876)
к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" (ИНН 3435305797, ОГРН 1133435003657)
о взыскании 410 000 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее ООО "Радеж", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" (далее ООО "Гранд Терра", ответчик) о взыскании неустойки в размере 410 000 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Радеж" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ООО "Гранд Терра" нарушены обязательства по предварительному договору аренды нежилого помещения в части завершения строительства объекта в срок до 30.11.2016, материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта на объект аренды, что является основанием для удовлетворения требований об уплате неустойки.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.07.2015 г. между ООО "Гранд Терра" (Арендодатель) и ООО "Радеж" (Арендатор) заключен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны (Арендодатель и Арендатор) в соответствии со статьей 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор аренды в отношении объекта аренды указанного в п. 4 предварительного договора, подписав его не позднее 20 календарных дней с момента исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 предварительного договора.
Согласно пункту 4 предварительного договора Арендатору по основному договору должно быть передано нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр-кт Ленина, д. 387, общей площадью на момент подписания предварительного договора 425 кв. м, с внутренней отделкой и обеспеченное электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и канализацией.
Месторасположение, состав и планировка помещений объекта аренды на момент подписания сторонами предварительного договора определяется в соответствии с Приложением N 1 к предварительному договору.
Площадь, месторасположение, состав и планировка помещений объекта аренды подлежит уточнению в основном договоре в соответствии с технической документацией на объект аренды (техническим паспортом, кадастровым паспортом), получаемой Арендодателем за свой счет и действующей на момент заключения сторонами основного договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за нарушение ответчиком условий пункта 3 предварительного договора в размере 410 000 руб. за период с 23.12.2016 г. по 01.02.2017 г., судом первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 11 предварительного договора предусмотрено, что при нарушении Арендодателем условий предварительного договора, указанных в пункте 1, пункте 3, пункте 8 предварительного договора, Арендодатель обязуется уплатить Арендатору неустойку из расчета 10 000 руб. за каждый день просрочки.
На основании пункта 3 предварительного договора Арендодатель обязуется в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, предоставить арендатору документы, подтверждающие регистрацию прав собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастровый паспорт на объект аренды.
В пункте 2 предварительного договора, с учетом дополнительного соглашения от 30.09.2016 г., указано, что Арендодатель обязуется до 30.11.2016 г., завершить строительство объекта аренды (том числе, но не ограничиваясь, за счет собственных средств произвести внутреннюю отделку в объекте аренды, по техническому заданию Арендатора сделать планировку и разводку коммуникаций под оборудование Арендатора; обеспечить объект аренды электроснабжением (мощность электроустановки не менее 70 кВт), теплоснабжением, водоснабжением и канализацией; обеспечить объект аренды приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением по расчетам согласно СНиП, СанПиН и действующих нормативных документов РФ), изготовить кадастровый паспорт на объект аренды, зарегистрировать право собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следовательно, по условиям пункта 2 предварительного договора Арендодатель, в том числе, обязан до 30.11.2016 г. изготовить кадастровый паспорт на объект аренды, зарегистрировать право собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
Вместе с тем, полномочия по изготовлению кадастровых паспортов возложены на органы кадастрового учета.
Таким образом, Арендодатель по предварительному договору - ООО "Гранд Терра" не наделен полномочиями по изготовлению кадастрового паспорта на объект аренды и регистрации права собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
Поскольку, согласно выводам суда первой инстанции, пункты 2 и 3 предварительного договора связаны между собой, у истца не имелось оснований для начисления неустойки.
Более того, ответчиком представлены доказательства того, что ООО "Гранд Терра" предоставило ООО "Радеж" свидетельство о государственной регистрации права собственности и кадастровый паспорт.
В совокупности представленных доказательств по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Указанные нормы устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится неустойка.
Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также статьей 394 Гражданского кодекса.
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен один из возможных способов определения срока - путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.
В то же время статьей 157 Кодекса предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке.
В данном случае стороны в предварительном договоре связали заключение основного договора аренды с исполнением арендодателем иных обязательств по завершению строительства объекта аренды и передачей арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также кадастрового паспорта на объект аренды.
При этом, за неисполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по предоставлению арендатору в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, документов, подтверждающих регистрацию прав собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастровый паспорт на объект аренды, стороны предусмотрели неустойку из расчета 10 000 руб. за каждый день просрочки.
Таким образом, отсутствие полномочий у арендодателя по изготовлению кадастрового паспорта на объект аренды и регистрации права собственности на объект аренды, не являются основанием для освобождения арендодателя от ответственности за неисполнение договорного условия и никакого правового значения для разрешения спора не имеют.
Вопреки выводам суда первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта на объект аренды.
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Из содержания условий предварительного договора не следует, что стороны предусмотрели, что письма, отправленные по электронной почте, имеют юридическую силу.
Как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, не являются надлежащим доказательством передачи кадастрового паспорта на объект аренды скриншоты от 19.12.2016 страниц личной электронной подписи физического лица Оголь А.К.
Наличие осведомленности арендатора о технических характеристиках объекта аренды не является доказательством исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче документов, подтверждающих регистрацию прав собственности на объект аренды (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастрового паспорта на объект аренды.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).
При этом, условиями предварительного договора предусмотрена ответственность именно за неисполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по предоставлению арендатору соответствующих документов (свидетельства о государственной регистрации и кадастрового паспорта), а не за отсутствие факта осведомленности арендатора о технических характеристиках объекта аренды.
С учетом того, что неустойка за не предоставление арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также кадастрового паспорта на объект аренды подлежит начислению по истечении 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора (завершение строительства объекта до 30.11.2016), следует, что взыскание неустойки за период, начало которого датировано истцом 23.12.2016 (что является правом истца) является обоснованным.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по передаче в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастрового паспорта на объект аренды, соответственно, при отсутствии доказательств окончания срока для заключения основного договора (20 календарных дней с момента исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 предварительного договора) начисление неустойки по 01.02.2017 является правомерным.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворении исковых требований, с общества с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" подлежит взысканию 410000 руб. неустойки, исходя из расчета 10000 руб. х 41 день просрочки.
В связи с отменой решения суда первой инстанции судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы апеллянта по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение дела апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в размере 3000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" 410000 руб. неустойки, 14200 государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2017 N 12АП-12874/2017 ПО ДЕЛУ N А12-12070/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2017 г. по делу N А12-12070/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "21" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" ноября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Антоновой О.И., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 (судья Зотова Н.П.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радеж" (ИНН 3444110811, ОГРН 1033400342876)
к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" (ИНН 3435305797, ОГРН 1133435003657)
о взыскании 410 000 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Радеж" (далее ООО "Радеж", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" (далее ООО "Гранд Терра", ответчик) о взыскании неустойки в размере 410 000 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Радеж" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ООО "Гранд Терра" нарушены обязательства по предварительному договору аренды нежилого помещения в части завершения строительства объекта в срок до 30.11.2016, материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта на объект аренды, что является основанием для удовлетворения требований об уплате неустойки.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.07.2015 г. между ООО "Гранд Терра" (Арендодатель) и ООО "Радеж" (Арендатор) заключен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны (Арендодатель и Арендатор) в соответствии со статьей 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор аренды в отношении объекта аренды указанного в п. 4 предварительного договора, подписав его не позднее 20 календарных дней с момента исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 предварительного договора.
Согласно пункту 4 предварительного договора Арендатору по основному договору должно быть передано нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр-кт Ленина, д. 387, общей площадью на момент подписания предварительного договора 425 кв. м, с внутренней отделкой и обеспеченное электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и канализацией.
Месторасположение, состав и планировка помещений объекта аренды на момент подписания сторонами предварительного договора определяется в соответствии с Приложением N 1 к предварительному договору.
Площадь, месторасположение, состав и планировка помещений объекта аренды подлежит уточнению в основном договоре в соответствии с технической документацией на объект аренды (техническим паспортом, кадастровым паспортом), получаемой Арендодателем за свой счет и действующей на момент заключения сторонами основного договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за нарушение ответчиком условий пункта 3 предварительного договора в размере 410 000 руб. за период с 23.12.2016 г. по 01.02.2017 г., судом первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 11 предварительного договора предусмотрено, что при нарушении Арендодателем условий предварительного договора, указанных в пункте 1, пункте 3, пункте 8 предварительного договора, Арендодатель обязуется уплатить Арендатору неустойку из расчета 10 000 руб. за каждый день просрочки.
На основании пункта 3 предварительного договора Арендодатель обязуется в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, предоставить арендатору документы, подтверждающие регистрацию прав собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастровый паспорт на объект аренды.
В пункте 2 предварительного договора, с учетом дополнительного соглашения от 30.09.2016 г., указано, что Арендодатель обязуется до 30.11.2016 г., завершить строительство объекта аренды (том числе, но не ограничиваясь, за счет собственных средств произвести внутреннюю отделку в объекте аренды, по техническому заданию Арендатора сделать планировку и разводку коммуникаций под оборудование Арендатора; обеспечить объект аренды электроснабжением (мощность электроустановки не менее 70 кВт), теплоснабжением, водоснабжением и канализацией; обеспечить объект аренды приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением по расчетам согласно СНиП, СанПиН и действующих нормативных документов РФ), изготовить кадастровый паспорт на объект аренды, зарегистрировать право собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следовательно, по условиям пункта 2 предварительного договора Арендодатель, в том числе, обязан до 30.11.2016 г. изготовить кадастровый паспорт на объект аренды, зарегистрировать право собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
Вместе с тем, полномочия по изготовлению кадастровых паспортов возложены на органы кадастрового учета.
Таким образом, Арендодатель по предварительному договору - ООО "Гранд Терра" не наделен полномочиями по изготовлению кадастрового паспорта на объект аренды и регистрации права собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством.
Поскольку, согласно выводам суда первой инстанции, пункты 2 и 3 предварительного договора связаны между собой, у истца не имелось оснований для начисления неустойки.
Более того, ответчиком представлены доказательства того, что ООО "Гранд Терра" предоставило ООО "Радеж" свидетельство о государственной регистрации права собственности и кадастровый паспорт.
В совокупности представленных доказательств по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Указанные нормы устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится неустойка.
Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также статьей 394 Гражданского кодекса.
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен один из возможных способов определения срока - путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.
В то же время статьей 157 Кодекса предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке.
В данном случае стороны в предварительном договоре связали заключение основного договора аренды с исполнением арендодателем иных обязательств по завершению строительства объекта аренды и передачей арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также кадастрового паспорта на объект аренды.
При этом, за неисполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по предоставлению арендатору в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, документов, подтверждающих регистрацию прав собственности на объект аренды в соответствии с действующим законодательством (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастровый паспорт на объект аренды, стороны предусмотрели неустойку из расчета 10 000 руб. за каждый день просрочки.
Таким образом, отсутствие полномочий у арендодателя по изготовлению кадастрового паспорта на объект аренды и регистрации права собственности на объект аренды, не являются основанием для освобождения арендодателя от ответственности за неисполнение договорного условия и никакого правового значения для разрешения спора не имеют.
Вопреки выводам суда первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта на объект аренды.
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Из содержания условий предварительного договора не следует, что стороны предусмотрели, что письма, отправленные по электронной почте, имеют юридическую силу.
Как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, не являются надлежащим доказательством передачи кадастрового паспорта на объект аренды скриншоты от 19.12.2016 страниц личной электронной подписи физического лица Оголь А.К.
Наличие осведомленности арендатора о технических характеристиках объекта аренды не является доказательством исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче документов, подтверждающих регистрацию прав собственности на объект аренды (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также кадастрового паспорта на объект аренды.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).
При этом, условиями предварительного договора предусмотрена ответственность именно за неисполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по предоставлению арендатору соответствующих документов (свидетельства о государственной регистрации и кадастрового паспорта), а не за отсутствие факта осведомленности арендатора о технических характеристиках объекта аренды.
С учетом того, что неустойка за не предоставление арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также кадастрового паспорта на объект аренды подлежит начислению по истечении 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора (завершение строительства объекта до 30.11.2016), следует, что взыскание неустойки за период, начало которого датировано истцом 23.12.2016 (что является правом истца) является обоснованным.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3 предварительного договора по передаче в течение 3 календарных дней с момента исполнения обязательств указанных в п. 2 предварительного договора, арендатору свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастрового паспорта на объект аренды, соответственно, при отсутствии доказательств окончания срока для заключения основного договора (20 календарных дней с момента исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 предварительного договора) начисление неустойки по 01.02.2017 является правомерным.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворении исковых требований, с общества с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" подлежит взысканию 410000 руб. неустойки, исходя из расчета 10000 руб. х 41 день просрочки.
В связи с отменой решения суда первой инстанции судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы апеллянта по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение дела апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в размере 3000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 сентября 2017 года по делу N А12-12070/2017 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гранд Терра" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радеж" 410000 руб. неустойки, 14200 государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.И.АНТОНОВА
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.И.АНТОНОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)