Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Сумароковой Т.Я., Алексеевой Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017 по делу N А40-227544/15, принятое судьей Махалкиным М.Ю. (шифр 16-1347)
по иску ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7"
к ООО "Русская Кухня Р"
третьи лица: Управление Росреестра по г. Москве, Департамент городского имущества г. Москвы
о признании права собственности, истребовании помещения
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гаврилова И.М., Шульман Л.Ю. по доверенностям от 07.07.2017, 01.10.2016;
- от ответчика: Плакхин М.И., Тихонова О.А., Кузенков С.А. по доверенностям от 17.08.2017, 22.03.2017;
- от третьих лиц: от Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещен, от Департамента городского имущества города Москвы - Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Русская Кухня Р" о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 права общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), об истребовании у ответчика указанного помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда от 14.06.2017 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в части требования об истребования в общую долевую собственность нежилого помещения I - комнаты с 1 по 14 общей площадью 149,7 кв. м, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Ответчик и третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы возражают против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Ответчиком представлены письменные пояснения.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14) с кадастровым номером 77:01:0001081:1279, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АР N 125572 от 14.04.2014.
Данное помещение было приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-152 от 29.11.2012.
До этого помещение находилось в собственности города Москвы на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 77-АВ N 750737 от 13.09.2005.
Истец полагает, что поскольку спорное помещение приобретено ответчиком после приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, которая, как утверждает истец, произведена 05.11.1993, данное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Определением суда от 28.11.2016 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
- расположены ли в нежилом помещении общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 (далее - спорное помещение), инженерные коммуникации и/или оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме?
- при положительном ответе на первый вопрос определить, требуется ли постоянный доступ эксплуатирующих служб к указанным инженерным коммуникациям и/или оборудованию для их обслуживания?
- является ли спорное помещение техническим подвалом или оно предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома?
- было ли спорное помещение на дату приватизации первой квартиры (05.11.1993) предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, либо фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцев?
В заключении эксперта N 36/02-17 на вопросы суда даны следующие ответы:
- - в нежилом помещении общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 (далее - спорное помещение), расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме;
- - постоянный доступ эксплуатирующих служб к указанным инженерным коммуникациям для их обслуживания не требуется;
- - спорное помещение не является техническим подвалом, оно предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;
- - на дату приватизации первой квартиры (05.11.1993) спорное помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы дела надлежащих доказательств даты приватизации первой квартиры в доме, также истцом не представлено в материалы дела надлежащих доказательств того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, доказательств использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме в качестве вспомогательного только для обслуживания жилого дома в материалы дела не представлено.
Все доводы истца надлежащим образом оценены и правомерно отклонены судом первой инстанции.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, для правильного разрешения спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Истец не представил в материалы дела доказательств даты приватизации первой квартиры в доме, того, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома.
Проект дома 1903 года не позволяет достоверно установить, что именно спорное помещение, а не иные помещения подвала, были предназначены для обслуживания всего жилого дома.
Наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций само по себе не имеет значения для определения правового режима данного помещения, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с позицией Постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Выводами экспертного заключения опровергаются доводы истца о техническом назначении спорного подвала.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Истцом в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оснований для проведения дополнительной экспертизы не имеется, ответы даны на все поставленные вопросы в полном объеме.
Вопреки мнению истца, отдельный выход из спорных помещений на улицу учтен органами БТИ с 06.06.1955, что подтверждается письмом МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17 и поэтажными планами БТИ, оснований считать отдельный выход на улицу незаконно построенным не имеется.
Как следует из письма Сокольнического ТБТИ от 17.05.2016 N 63 34 300537 и поэтажных планов БТИ по состоянию на 1955 год и на 13.03.1968, до 1955 года и позже, как минимум до 1968 года, спорное помещение на поэтажном плане значилось как жилая квартира N 1 общей площадью 152,51 кв. м и жилой площадью 104,78 кв. м.
Из письма МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17 и поэтажного плана БТИ по состоянию на 30.12.1974 следует, что спорное помещение приобрело статус "учрежденческое", его площадь увеличилась до 153,9 кв. м.
Факт использования помещения для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов дома не подтвержден материалами дела, поскольку спорное помещение имело обособленный от остальных помещений жилого дома выход на улицу и имело статус "учрежденческое", оно могло использоваться для размещения различных учреждений.
Свидетели по делу Голубева Е.В. и Балабанова О.А. показали, что до 1988 года в спорном помещении размещалось РЭУ, то есть учреждение, которое осуществляло оказание жилищно-коммунальных услуг в пределах района, а не только для спорного дома.
Кроме того, как показали свидетели по делу Голубева Е.В., Косач С.В. и Балабанова О.А. с 1989 года спорное помещение переоборудовано под кафе и используется в таком качестве по настоящее время.
Факт изменения назначения помещения с "учрежденческое" на "общественное питание", с уменьшением площади до 149,7 кв. м, подтверждается письмом МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17, письмом Сокольнического ТБТИ от 17.05.2016 N 63 34 300537 и поэтажным планом БТИ по состоянию на 29.10.1992, выполненном в "черных линиях".
Довод истца о том, что переоборудование помещения под кафе осуществлено незаконно, отклоняется судом на основании поэтажного плана БТИ по состоянию на 29.10.1992.
Также в деле имеется акт приемки вводимого предприятия общественного питания, подписанный уполномоченными органами, включая Управу Мещанского района, Госпожнадзор и Госсанэпиднадзор, АТИ, Москомимущество, Управление Роспотребнадзора, Управление Градостроительного регулирования, Госжилинспекцию и др.
Правопредшественнику истца - Кооперативу "Рождественка" спорное помещение предоставлено на основании Решения Исполнительного комитета Дзержинского районного совета народных депутатов от 06.04.1988 N 1653, по ордеру N 046683 от 07.04.1988 и договору на аренду помещения N 03341 от 22.02.1991.
Кооператив "Рождественка" реорганизован в ТОО "Рождественка" в 1994 году. 10.12.1994 между Москомимуществом и ТОО "Рождественка" заключен договор аренды N 1-22327/94.
Довод истца о том, что в ордере N 046683 от 07.04.1988 и договоре аренды N 03341 от 22.02.1991 указана площадь помещения 154 кв. м и адрес: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, что не соответствует площади и адресу спорного помещения, отклоняется, поскольку площадь помещения изменилась после его переоборудования под кафе.
На момент выдачи ордера его площадь составляла 153,9 кв. м, округленно - 154 кв. м. Адрес помещения изменился с Рождественский бульвар, д. 10/7 на Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 в 2006 году.
Довод истца о том, что договор аренды N 03341 от 22.02.1991 заключен неуполномоченным лицом на стороне арендодателя, судом отклоняется, поскольку договор заключен на основании ордера N 046683 от 07.04.1988, на что указано в п. 1 данного договора.
Кроме того, имеется последующее одобрение указанного договора Москомимуществом путем заключения нового договора аренды N 1-22327/94 от 10.12.1994, в котором в качестве основания его заключения указаны: ордер N 046683 от 07.04.1988 и договор аренды N 03341 от 22.02.1991.
Также Москомимуществом выдано ТОО "Рождественка" свидетельство на право аренды N 006954 от 16.12.1994, в котором указано основание: переоформление договора аренды N 03341 от 22.02.1991, ранее выданное свидетельство (ордер) N 046683 от 07.04.1988 аннулировано.
Довод истца о том, что в указанном договоре аренды не имеется описания передаваемого в аренду помещения и не представлен акт приема-передачи, судом отклоняется, поскольку помещение было фактически передано правопредшественнику ответчика, между сторонами данного договора аренды не имелось спора об исполнении договора, в связи с чем договор аренды не может считаться незаключенным или недействительным согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Довод истца о том, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, которая, как утверждает истец, произведена 05.11.1993, договор аренды N 03341 от 22.02.1991 прекратил свое действие, отклоняется, поскольку в силу п. 13 указанного договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право на возобновление договора.
Таким образом, из материалов дела следует, что спорное помещение N I никогда не использовалось в качестве технического подвала, а всегда имело самостоятельное использование, вначале - в качестве жилой квартиры, затем - для размещения учреждений, а с 1989 года - для размещения кафе.
Доказательств использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме в качестве вспомогательного только для обслуживания жилого дома в материалы дела не представлено.
Также судом верно отмечено, что истец не представил доказательств того, что собственники помещений в доме предоставили товариществу право на обращение в суд с иском к ответчику, что собственники помещений МКД владеют спорным помещением N 1.
Спорное помещение не является общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании.
В связи с этим, как указано в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, требование о признании права общей долевой собственности может быть предъявлено лишь одновременно с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом на такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).
Собственники квартир не могли не знать, что в спорном помещении располагается кафе с 1989 года, так как данное кафе функционировало открыто, что подтверждается показаниями свидетелей.
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пропуск истцом срока исковой давности по заявленному требованию является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 по делу N А40-227544/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2017 N 09АП-37275/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-227544/15
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2017 г. N 09АП-37275/2017-ГК
Дело N А40-227544/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Сумароковой Т.Я., Алексеевой Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017 по делу N А40-227544/15, принятое судьей Махалкиным М.Ю. (шифр 16-1347)
по иску ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7"
к ООО "Русская Кухня Р"
третьи лица: Управление Росреестра по г. Москве, Департамент городского имущества г. Москвы
о признании права собственности, истребовании помещения
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гаврилова И.М., Шульман Л.Ю. по доверенностям от 07.07.2017, 01.10.2016;
- от ответчика: Плакхин М.И., Тихонова О.А., Кузенков С.А. по доверенностям от 17.08.2017, 22.03.2017;
- от третьих лиц: от Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещен, от Департамента городского имущества города Москвы - Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Русская Кухня Р" о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 права общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), об истребовании у ответчика указанного помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда от 14.06.2017 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в части требования об истребования в общую долевую собственность нежилого помещения I - комнаты с 1 по 14 общей площадью 149,7 кв. м, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Ответчик и третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы возражают против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Ответчиком представлены письменные пояснения.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14) с кадастровым номером 77:01:0001081:1279, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АР N 125572 от 14.04.2014.
Данное помещение было приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-152 от 29.11.2012.
До этого помещение находилось в собственности города Москвы на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 77-АВ N 750737 от 13.09.2005.
Истец полагает, что поскольку спорное помещение приобретено ответчиком после приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, которая, как утверждает истец, произведена 05.11.1993, данное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Определением суда от 28.11.2016 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
- расположены ли в нежилом помещении общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 (далее - спорное помещение), инженерные коммуникации и/или оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме?
- при положительном ответе на первый вопрос определить, требуется ли постоянный доступ эксплуатирующих служб к указанным инженерным коммуникациям и/или оборудованию для их обслуживания?
- является ли спорное помещение техническим подвалом или оно предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома?
- было ли спорное помещение на дату приватизации первой квартиры (05.11.1993) предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, либо фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцев?
В заключении эксперта N 36/02-17 на вопросы суда даны следующие ответы:
- - в нежилом помещении общей площадью 149,7 кв. м (подал, помещение I, комнаты 1-14), расположенном в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 (далее - спорное помещение), расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме;
- - постоянный доступ эксплуатирующих служб к указанным инженерным коммуникациям для их обслуживания не требуется;
- - спорное помещение не является техническим подвалом, оно предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома;
- - на дату приватизации первой квартиры (05.11.1993) спорное помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы дела надлежащих доказательств даты приватизации первой квартиры в доме, также истцом не представлено в материалы дела надлежащих доказательств того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, доказательств использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме в качестве вспомогательного только для обслуживания жилого дома в материалы дела не представлено.
Все доводы истца надлежащим образом оценены и правомерно отклонены судом первой инстанции.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, для правильного разрешения спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Истец не представил в материалы дела доказательств даты приватизации первой квартиры в доме, того, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома.
Проект дома 1903 года не позволяет достоверно установить, что именно спорное помещение, а не иные помещения подвала, были предназначены для обслуживания всего жилого дома.
Наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций само по себе не имеет значения для определения правового режима данного помещения, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с позицией Постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Выводами экспертного заключения опровергаются доводы истца о техническом назначении спорного подвала.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Истцом в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оснований для проведения дополнительной экспертизы не имеется, ответы даны на все поставленные вопросы в полном объеме.
Вопреки мнению истца, отдельный выход из спорных помещений на улицу учтен органами БТИ с 06.06.1955, что подтверждается письмом МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17 и поэтажными планами БТИ, оснований считать отдельный выход на улицу незаконно построенным не имеется.
Как следует из письма Сокольнического ТБТИ от 17.05.2016 N 63 34 300537 и поэтажных планов БТИ по состоянию на 1955 год и на 13.03.1968, до 1955 года и позже, как минимум до 1968 года, спорное помещение на поэтажном плане значилось как жилая квартира N 1 общей площадью 152,51 кв. м и жилой площадью 104,78 кв. м.
Из письма МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17 и поэтажного плана БТИ по состоянию на 30.12.1974 следует, что спорное помещение приобрело статус "учрежденческое", его площадь увеличилась до 153,9 кв. м.
Факт использования помещения для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов дома не подтвержден материалами дела, поскольку спорное помещение имело обособленный от остальных помещений жилого дома выход на улицу и имело статус "учрежденческое", оно могло использоваться для размещения различных учреждений.
Свидетели по делу Голубева Е.В. и Балабанова О.А. показали, что до 1988 года в спорном помещении размещалось РЭУ, то есть учреждение, которое осуществляло оказание жилищно-коммунальных услуг в пределах района, а не только для спорного дома.
Кроме того, как показали свидетели по делу Голубева Е.В., Косач С.В. и Балабанова О.А. с 1989 года спорное помещение переоборудовано под кафе и используется в таком качестве по настоящее время.
Факт изменения назначения помещения с "учрежденческое" на "общественное питание", с уменьшением площади до 149,7 кв. м, подтверждается письмом МосгорБТИ от 05.06.2017 N ИС-А-2964/17, письмом Сокольнического ТБТИ от 17.05.2016 N 63 34 300537 и поэтажным планом БТИ по состоянию на 29.10.1992, выполненном в "черных линиях".
Довод истца о том, что переоборудование помещения под кафе осуществлено незаконно, отклоняется судом на основании поэтажного плана БТИ по состоянию на 29.10.1992.
Также в деле имеется акт приемки вводимого предприятия общественного питания, подписанный уполномоченными органами, включая Управу Мещанского района, Госпожнадзор и Госсанэпиднадзор, АТИ, Москомимущество, Управление Роспотребнадзора, Управление Градостроительного регулирования, Госжилинспекцию и др.
Правопредшественнику истца - Кооперативу "Рождественка" спорное помещение предоставлено на основании Решения Исполнительного комитета Дзержинского районного совета народных депутатов от 06.04.1988 N 1653, по ордеру N 046683 от 07.04.1988 и договору на аренду помещения N 03341 от 22.02.1991.
Кооператив "Рождественка" реорганизован в ТОО "Рождественка" в 1994 году. 10.12.1994 между Москомимуществом и ТОО "Рождественка" заключен договор аренды N 1-22327/94.
Довод истца о том, что в ордере N 046683 от 07.04.1988 и договоре аренды N 03341 от 22.02.1991 указана площадь помещения 154 кв. м и адрес: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 10/7, что не соответствует площади и адресу спорного помещения, отклоняется, поскольку площадь помещения изменилась после его переоборудования под кафе.
На момент выдачи ордера его площадь составляла 153,9 кв. м, округленно - 154 кв. м. Адрес помещения изменился с Рождественский бульвар, д. 10/7 на Рождественский бульвар, д. 10/7, стр. 1 в 2006 году.
Довод истца о том, что договор аренды N 03341 от 22.02.1991 заключен неуполномоченным лицом на стороне арендодателя, судом отклоняется, поскольку договор заключен на основании ордера N 046683 от 07.04.1988, на что указано в п. 1 данного договора.
Кроме того, имеется последующее одобрение указанного договора Москомимуществом путем заключения нового договора аренды N 1-22327/94 от 10.12.1994, в котором в качестве основания его заключения указаны: ордер N 046683 от 07.04.1988 и договор аренды N 03341 от 22.02.1991.
Также Москомимуществом выдано ТОО "Рождественка" свидетельство на право аренды N 006954 от 16.12.1994, в котором указано основание: переоформление договора аренды N 03341 от 22.02.1991, ранее выданное свидетельство (ордер) N 046683 от 07.04.1988 аннулировано.
Довод истца о том, что в указанном договоре аренды не имеется описания передаваемого в аренду помещения и не представлен акт приема-передачи, судом отклоняется, поскольку помещение было фактически передано правопредшественнику ответчика, между сторонами данного договора аренды не имелось спора об исполнении договора, в связи с чем договор аренды не может считаться незаключенным или недействительным согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Довод истца о том, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, которая, как утверждает истец, произведена 05.11.1993, договор аренды N 03341 от 22.02.1991 прекратил свое действие, отклоняется, поскольку в силу п. 13 указанного договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право на возобновление договора.
Таким образом, из материалов дела следует, что спорное помещение N I никогда не использовалось в качестве технического подвала, а всегда имело самостоятельное использование, вначале - в качестве жилой квартиры, затем - для размещения учреждений, а с 1989 года - для размещения кафе.
Доказательств использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме в качестве вспомогательного только для обслуживания жилого дома в материалы дела не представлено.
Также судом верно отмечено, что истец не представил доказательств того, что собственники помещений в доме предоставили товариществу право на обращение в суд с иском к ответчику, что собственники помещений МКД владеют спорным помещением N 1.
Спорное помещение не является общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании.
В связи с этим, как указано в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, требование о признании права общей долевой собственности может быть предъявлено лишь одновременно с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом на такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).
Собственники квартир не могли не знать, что в спорном помещении располагается кафе с 1989 года, так как данное кафе функционировало открыто, что подтверждается показаниями свидетелей.
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пропуск истцом срока исковой давности по заявленному требованию является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 по делу N А40-227544/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)