Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор сослался на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвел капитальный ремонт.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Зиновьевой Т.А.,
Сириной В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (истца) на решение от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Никонова Е.А.) и постановление от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А75-7930/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г Нижневартовск, ул. Ленина д. 15 оф. 1006, ИНН 8603190620, ОГРН 1128603016497) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты- Мансийском автономном округе - Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г Ханты-Мансийск, ул. Светлая, д. 39, корп. 2, ИНН 8601038677, ОГРН 1098601001157) о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту арендованного объекта.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - ТУ Росимущества) о взыскании 6 667 746 руб. 65 коп. стоимости работ по капитальному ремонту арендованного объекта недвижимости.
Исковые требования со ссылкой на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы вышеуказанными расходами истца в связи с проведением им капитального ремонта арендуемого по договору аренды федерального имущества от 12.03.2014 N 428 (далее - договор аренды) здания.
Решением от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неправомерное отклонение судами его ходатайства о назначении экспертизы, что повлекло принятие незаконных судебных актов.
В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества возражает против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
Общество, ТУ Росимущества о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и обществом (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 25.02.2014 N 1 аукциона N 4 на право заключения договора аренды государственного имущества Российской Федерации), арендодатель передал по акту приема-передачи от 12.03.2014 в пользование арендатора на срок с 12.03.2014 по 12.03.2024 овощехранилище общей площадью 266,4 м{\super 2, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 23а, строение 1, для обеспечения уставной деятельности арендатора.
В акте приема-передачи стороны указали, что имущество находится в удовлетворительном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.
Согласно пункту 2.1.3 договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сдаваемого в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра и проверки имущества при передаче его в аренду.
По условиям пункта 2.2.10 договора аренды арендатор обязан своевременно, не реже одного раза в год, производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества.
Пунктом 4.1 договора арендная плата за владение и пользование имуществом установлена в размере 56 000 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Перечисление арендной платы без НДС арендатор производит ежемесячно до 10-го числа текущего месяца равными долями.
Договор аренды 08.04.2014 зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за номером 86-86/02/002/2014-559.
Письмом от 14.05.2014 N 33 общество попросило у ТУ Росимущества разрешение на проведение реконструкции и переоборудования здания в целях улучшения его внешнего вида, сокращения теплопотерь, улучшения коммуникационных и отопительных систем, водоснабжения за счет собственных средств, а также сообщило о выполнении необходимых улучшений собственными средствами и о проведении всех согласований с контролирующими органами.
В ответном письме от 19.05.2014 N 2342 ТУ Росимущества (арендодатель) согласовало проведение капитального ремонта здания без зачета затрат в счет арендной платы и указало, что для рассмотрения вопроса о согласовании проведения работ по реконструкции и перепланировке арендуемого имущества необходимо представить документы, подтверждающие согласование данных работ с контролирующими государственными органами.
Письмом от 09.07.2014 N 43 истец просил разрешить подключение арендованного объекта к тепловым сетям, сетям горячего водоснабжения до узла учета, находящегося в здании по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира дом 23а, указав, что все технические условия на установку узла учета обязуется согласовать с соответствующими службами, выполнить в полном объеме и за счет собственных средств.
В письмах от 11.07.2014 NN 3172, 3173 ответчик согласовал проведение работ по подключению арендованного объекта к тепловым сетям, сетям горячего водоснабжения, электрическим сетям при условии согласования данных работ с соответствующими службами.
В период с апреля 2014 года по август 2015 года общество выполняло строительные работы в овощехранилище.
Ссылаясь на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвело капитальный ремонт, на который израсходовало 6 667 746 руб. 65 коп., общество письмом от 20.05.2016 N 45 (получено ответчиком 23.05.2016) просило ТУ Росимущества возместить ему эти расходы, на что письмом от 06.06.2016 N ТУ86/2083 ответчик сослался на возможность рассмотрения спора относительно возмещения затрат на капитальный ремонт арендованного объекта в судебном порядке.
Поскольку расходы истца, связанные с проведением работ арендованного имущества, возмещены не были, последний предъявил в суд настоящий иск.
При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанции исходили из отсутствия доказательств необходимости проведения осуществленных обществом работ и отсутствия договоренности об оплате этих работ за счет бюджетных средств.
Выводы судов отвечают установленным по делу обстоятельствам дела и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.
В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В случае неисполнения арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, арендатор имеет право на произвести его за свой счет со взысканием с арендодателя его стоимости или зачетом произведенных затрат в счет арендной платы.
В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства содержит исчерпывающий перечень работ: замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, и замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.
В соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается, как верно отмечено судами, в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Проанализировав материалы дела, суды установили, что согласно техническому паспорту овощехранилища по состоянию на 22.01.2013 оно является недействующим, год постройки объекта: 1987, группа капитальности: 1, число этажей: 1, износ: 50 процентов, площадь 229,8 м{\super 2 (подвальная часть - 107, 7 м{\super 2, помещение первого этажа - 122,1 м{\super 2). Объект имеет простую отделку; фундамент: железобетонные сваи, железобетонный ростверк; наружные и внутренние капитальные стены: кирпичные; перегородки: кирпичные; перекрытия чердачные: железобетонные плиты; перекрытия подвальные: железобетонные плиты; крыша: асбестоцементный лист по деревянной обрешетке; полы: бетонные; проемы (окна): двойные створные, переплеты деревянные; проемы (двери): металлические; отделка (внутренняя) штукатурка, побелка, покраска.
Фактическое техническое состояние арендованного объекта определено в отчете по результатам визуального осмотра строительных конструкций здания овощехранилища от 04.09.2014 N 13, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский партнер", имеющим допуск к работам по обследованию строительных конструкций, переданным обществу.
В названном отчете зафиксировано, что для предотвращения дальнейшего прогрессивного разрушения строительных конструкций здания необходимо срочное выполнение следующих мероприятий: выполнить капитальный ремонт крыши; заменить разрушающиеся участки кирпичной кладки на новую из кирпича полнотелого на цементном растворе с ячейкой 50х50 мм через 5 рядов кладки; демонтировать световые приямки и выполнить новые в соответствии с современными требованиями.
Однако акт приема-передачи имущества в аренду от 12.03.2014, подписанный арендодателем и арендатором, не содержит ссылки на ненадлежащее состояние объекта аренды и невозможность его использования по назначению в качестве складского помещения, претензии и замечания арендатора относительно технического состояния овощехранилища отсутствуют.
Поэтому суды посчитали, что арендатор, принимая в аренду имущество, знал о его техническом состоянии и имеющихся недостатках, в то же время, подписывая акт приема-передачи от 12.03.2014, подтвердил пригодность здания для его дальнейшей эксплуатации в качестве овощехранилища.
Помимо этого, истец не доказал, что выполненные им строительные работы на объекте были вызваны неотложной необходимостью осуществления замены основных частей или элементов арендованного здания.
Давая оценку переписке сторон, связанную с подготовкой и осуществлением ремонтных работ, суды сочли, что договоренности о проведении капитального ремонта за счет средств федерального бюджета арендодателем и арендатором не достигнуто.
Напротив, общество собиралось выполнить работы за счет собственных средств, а ТУ Росимущества в подтверждение этого, указало на проведение истцом работ без зачета в счет арендной платы.
Переписка истца и ответчика, по сути, свидетельствует о конклюдентных действиях, направленных на согласование сторонами порядка оплаты произведенного арендатором ремонта за счет его средств.
К тому же выявленные (согласно акту осмотра от 06.10.2016) строительные работы по надстройке здания, включающие в себя в том числе разборку крыши и ее монтаж по новой конструкции, в результате чего увеличилась этажность здания, расценены судами применительно к пункту 14 статьи 1 ГрК РФ как реконструкция овощехранилища, не являющаяся капитальным ремонтом.
В соответствии с условиями договора аренды (пункт 2.2.10), пунктом 2 статьи 616 ГК РФ общество обязано за свой счет производить текущий ремонт переданного в аренду имущества.
Ремонт, реконструкция арендованного объекта произведены истцом за счет собственных средств исключительно по своей воле, но вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ в отсутствие согласия арендодателя (ответчика) на его проведение за счет федерального бюджета и получения соответствующей разрешительной документации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Что касается довода заявителя о необоснованном отказе ему в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, то суды, исходя из положений статей 65, 66, части 1 статьи 82 АПК РФ, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10, согласно которым судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, требующих специальных познаний, правильно сослались на то, что поскольку вопросы, поставленные обществом на рассмотрение экспертов, относятся к классификации строительных работ и необходимости проведения таких работ, являются вопросами права, то оснований для назначения экспертизы не имеется.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав с достаточной полнотой и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, верно распределили бремя доказывания имеющих существенное значение для дела обстоятельств и установили таковые.
Учитывая, что оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-7930/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.10.2017 N Ф04-3045/2017 ПО ДЕЛУ N А75-7930/2016
Требование: О взыскании стоимости работ по капитальному ремонту арендованного объекта недвижимости.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор сослался на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвел капитальный ремонт.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. по делу N А75-7930/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Зиновьевой Т.А.,
Сириной В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (истца) на решение от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Никонова Е.А.) и постановление от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А75-7930/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г Нижневартовск, ул. Ленина д. 15 оф. 1006, ИНН 8603190620, ОГРН 1128603016497) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты- Мансийском автономном округе - Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г Ханты-Мансийск, ул. Светлая, д. 39, корп. 2, ИНН 8601038677, ОГРН 1098601001157) о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту арендованного объекта.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регион-АВТО" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - ТУ Росимущества) о взыскании 6 667 746 руб. 65 коп. стоимости работ по капитальному ремонту арендованного объекта недвижимости.
Исковые требования со ссылкой на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы вышеуказанными расходами истца в связи с проведением им капитального ремонта арендуемого по договору аренды федерального имущества от 12.03.2014 N 428 (далее - договор аренды) здания.
Решением от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неправомерное отклонение судами его ходатайства о назначении экспертизы, что повлекло принятие незаконных судебных актов.
В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества возражает против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
Общество, ТУ Росимущества о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и обществом (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 25.02.2014 N 1 аукциона N 4 на право заключения договора аренды государственного имущества Российской Федерации), арендодатель передал по акту приема-передачи от 12.03.2014 в пользование арендатора на срок с 12.03.2014 по 12.03.2024 овощехранилище общей площадью 266,4 м{\super 2, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 23а, строение 1, для обеспечения уставной деятельности арендатора.
В акте приема-передачи стороны указали, что имущество находится в удовлетворительном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.
Согласно пункту 2.1.3 договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сдаваемого в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра и проверки имущества при передаче его в аренду.
По условиям пункта 2.2.10 договора аренды арендатор обязан своевременно, не реже одного раза в год, производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества.
Пунктом 4.1 договора арендная плата за владение и пользование имуществом установлена в размере 56 000 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Перечисление арендной платы без НДС арендатор производит ежемесячно до 10-го числа текущего месяца равными долями.
Договор аренды 08.04.2014 зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за номером 86-86/02/002/2014-559.
Письмом от 14.05.2014 N 33 общество попросило у ТУ Росимущества разрешение на проведение реконструкции и переоборудования здания в целях улучшения его внешнего вида, сокращения теплопотерь, улучшения коммуникационных и отопительных систем, водоснабжения за счет собственных средств, а также сообщило о выполнении необходимых улучшений собственными средствами и о проведении всех согласований с контролирующими органами.
В ответном письме от 19.05.2014 N 2342 ТУ Росимущества (арендодатель) согласовало проведение капитального ремонта здания без зачета затрат в счет арендной платы и указало, что для рассмотрения вопроса о согласовании проведения работ по реконструкции и перепланировке арендуемого имущества необходимо представить документы, подтверждающие согласование данных работ с контролирующими государственными органами.
Письмом от 09.07.2014 N 43 истец просил разрешить подключение арендованного объекта к тепловым сетям, сетям горячего водоснабжения до узла учета, находящегося в здании по адресу: г. Нижневартовск, ул. Мира дом 23а, указав, что все технические условия на установку узла учета обязуется согласовать с соответствующими службами, выполнить в полном объеме и за счет собственных средств.
В письмах от 11.07.2014 NN 3172, 3173 ответчик согласовал проведение работ по подключению арендованного объекта к тепловым сетям, сетям горячего водоснабжения, электрическим сетям при условии согласования данных работ с соответствующими службами.
В период с апреля 2014 года по август 2015 года общество выполняло строительные работы в овощехранилище.
Ссылаясь на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвело капитальный ремонт, на который израсходовало 6 667 746 руб. 65 коп., общество письмом от 20.05.2016 N 45 (получено ответчиком 23.05.2016) просило ТУ Росимущества возместить ему эти расходы, на что письмом от 06.06.2016 N ТУ86/2083 ответчик сослался на возможность рассмотрения спора относительно возмещения затрат на капитальный ремонт арендованного объекта в судебном порядке.
Поскольку расходы истца, связанные с проведением работ арендованного имущества, возмещены не были, последний предъявил в суд настоящий иск.
При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанции исходили из отсутствия доказательств необходимости проведения осуществленных обществом работ и отсутствия договоренности об оплате этих работ за счет бюджетных средств.
Выводы судов отвечают установленным по делу обстоятельствам дела и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.
В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В случае неисполнения арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, арендатор имеет право на произвести его за свой счет со взысканием с арендодателя его стоимости или зачетом произведенных затрат в счет арендной платы.
В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства содержит исчерпывающий перечень работ: замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, и замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.
В соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается, как верно отмечено судами, в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Проанализировав материалы дела, суды установили, что согласно техническому паспорту овощехранилища по состоянию на 22.01.2013 оно является недействующим, год постройки объекта: 1987, группа капитальности: 1, число этажей: 1, износ: 50 процентов, площадь 229,8 м{\super 2 (подвальная часть - 107, 7 м{\super 2, помещение первого этажа - 122,1 м{\super 2). Объект имеет простую отделку; фундамент: железобетонные сваи, железобетонный ростверк; наружные и внутренние капитальные стены: кирпичные; перегородки: кирпичные; перекрытия чердачные: железобетонные плиты; перекрытия подвальные: железобетонные плиты; крыша: асбестоцементный лист по деревянной обрешетке; полы: бетонные; проемы (окна): двойные створные, переплеты деревянные; проемы (двери): металлические; отделка (внутренняя) штукатурка, побелка, покраска.
Фактическое техническое состояние арендованного объекта определено в отчете по результатам визуального осмотра строительных конструкций здания овощехранилища от 04.09.2014 N 13, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский партнер", имеющим допуск к работам по обследованию строительных конструкций, переданным обществу.
В названном отчете зафиксировано, что для предотвращения дальнейшего прогрессивного разрушения строительных конструкций здания необходимо срочное выполнение следующих мероприятий: выполнить капитальный ремонт крыши; заменить разрушающиеся участки кирпичной кладки на новую из кирпича полнотелого на цементном растворе с ячейкой 50х50 мм через 5 рядов кладки; демонтировать световые приямки и выполнить новые в соответствии с современными требованиями.
Однако акт приема-передачи имущества в аренду от 12.03.2014, подписанный арендодателем и арендатором, не содержит ссылки на ненадлежащее состояние объекта аренды и невозможность его использования по назначению в качестве складского помещения, претензии и замечания арендатора относительно технического состояния овощехранилища отсутствуют.
Поэтому суды посчитали, что арендатор, принимая в аренду имущество, знал о его техническом состоянии и имеющихся недостатках, в то же время, подписывая акт приема-передачи от 12.03.2014, подтвердил пригодность здания для его дальнейшей эксплуатации в качестве овощехранилища.
Помимо этого, истец не доказал, что выполненные им строительные работы на объекте были вызваны неотложной необходимостью осуществления замены основных частей или элементов арендованного здания.
Давая оценку переписке сторон, связанную с подготовкой и осуществлением ремонтных работ, суды сочли, что договоренности о проведении капитального ремонта за счет средств федерального бюджета арендодателем и арендатором не достигнуто.
Напротив, общество собиралось выполнить работы за счет собственных средств, а ТУ Росимущества в подтверждение этого, указало на проведение истцом работ без зачета в счет арендной платы.
Переписка истца и ответчика, по сути, свидетельствует о конклюдентных действиях, направленных на согласование сторонами порядка оплаты произведенного арендатором ремонта за счет его средств.
К тому же выявленные (согласно акту осмотра от 06.10.2016) строительные работы по надстройке здания, включающие в себя в том числе разборку крыши и ее монтаж по новой конструкции, в результате чего увеличилась этажность здания, расценены судами применительно к пункту 14 статьи 1 ГрК РФ как реконструкция овощехранилища, не являющаяся капитальным ремонтом.
В соответствии с условиями договора аренды (пункт 2.2.10), пунктом 2 статьи 616 ГК РФ общество обязано за свой счет производить текущий ремонт переданного в аренду имущества.
Ремонт, реконструкция арендованного объекта произведены истцом за счет собственных средств исключительно по своей воле, но вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ в отсутствие согласия арендодателя (ответчика) на его проведение за счет федерального бюджета и получения соответствующей разрешительной документации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Что касается довода заявителя о необоснованном отказе ему в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, то суды, исходя из положений статей 65, 66, части 1 статьи 82 АПК РФ, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10, согласно которым судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, требующих специальных познаний, правильно сослались на то, что поскольку вопросы, поставленные обществом на рассмотрение экспертов, относятся к классификации строительных работ и необходимости проведения таких работ, являются вопросами права, то оснований для назначения экспертизы не имеется.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав с достаточной полнотой и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, верно распределили бремя доказывания имеющих существенное значение для дела обстоятельств и установили таковые.
Учитывая, что оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 04.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-7930/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)