Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Мадонна-Т"
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я., дов. от 09.01.17 N 33-Д-9/17
от третьего лица ООО "АБН-Консалт",
рассмотрев 23 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 25 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мадонна-Т"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - ООО "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мадонна-Т" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 131,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 27.05.2008 N 10-0071/08 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объекта согласно п. 3.1 договор установлена в размере 11 747 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, в связи с ее завышенным размером.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "АБН-Консалт".
Решением суда Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Мадонна-Т", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14), урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена объекта составляет 9 648 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется".
п. 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 160 800 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
Заявитель также указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; занижение оценщиком или судебным экспертом правомерно установленной рыночной стоимости объекта нарушает права города Москвы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
Истец и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14) и занимаемого на основании договора аренды от 27.05.2008 N 10-0071/08.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судами правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 6 095 000 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ судом первой инстанции назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено АНО Исследовательский центр "Независимая экспертиза". Согласно выводам эксперта рыночная стоимость спорного имущества составила 9 648 000 руб.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом АНО Исследовательский центр "Независимая экспертиза" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256 и от 25.09.2014 N 611. В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 АПК РФ, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, не имеется.
Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется исходя из следующего.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в кассационной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2017 года по делу N А40-9403/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2017 N Ф05-15880/2017 ПО ДЕЛУ N А40-9403/16
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N А40-9403/16
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Мадонна-Т"
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я., дов. от 09.01.17 N 33-Д-9/17
от третьего лица ООО "АБН-Консалт",
рассмотрев 23 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 25 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мадонна-Т"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - ООО "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мадонна-Т" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 131,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 27.05.2008 N 10-0071/08 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объекта согласно п. 3.1 договор установлена в размере 11 747 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, в связи с ее завышенным размером.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "АБН-Консалт".
Решением суда Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Мадонна-Т", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14), урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена объекта составляет 9 648 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется".
п. 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 160 800 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
Заявитель также указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; занижение оценщиком или судебным экспертом правомерно установленной рыночной стоимости объекта нарушает права города Москвы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
Истец и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14) и занимаемого на основании договора аренды от 27.05.2008 N 10-0071/08.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судами правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2005 (1 этаж, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6, 10-12, 12а, 13, 14), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 6 095 000 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ судом первой инстанции назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено АНО Исследовательский центр "Независимая экспертиза". Согласно выводам эксперта рыночная стоимость спорного имущества составила 9 648 000 руб.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом АНО Исследовательский центр "Независимая экспертиза" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256 и от 25.09.2014 N 611. В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 АПК РФ, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, не имеется.
Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется исходя из следующего.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в кассационной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2017 года по делу N А40-9403/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)