Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, при этом капитальный ремонт дома, в котором расположена спорная квартира, не производился с момента ввода дома в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петрова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Савина А.И., Никитиной А.И.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Сегежского городского суда РК от 24 апреля 2017 года по иску Н. к администрации Сегежского городского поселения об обязании произвести капитальный ремонт и взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Савина А.И., судебная коллегия
установила:
Истица обратилась в суд по тем основаниям, что она является нанимателем по договору социального найма жилого помещения, расположенного в г. (...). Дом введен в эксплуатацию в 1961 году, капитальный ремонт кровли, оголовков печных труб, как и другого общедомового имущества в доме, не производился. В квартире истицы наблюдается провисание обшивки потолка в комнате площадью 11,2 кв. м, в комнате площадью 19,4 кв. м отсутствует отопительная печь, пол имеет уклон. Обращения к администрации Сегежского городского поселения и в жилищную инспекцию РК к должным результатам не привели. Истица просила обязать ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома и ремонт оголовков печных труб; провести обследование конструкции стен в районе оконных проемов квартиры на предмет признаков потери несущей способности и наличия перекосов; произвести восстановление отопительной печи и замену трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием (печи, трубы); произвести капитальный ремонт обшивки потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м, уклона пола в комнате площадью 19,4 кв. м, а также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 8.000 руб.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ЖЭО".
Суд иск удовлетворил частично. Обязал ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома, произвести монтаж новой отопительной печи в вышеуказанной квартире с заменой трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием печи, трубы. Обязал в срок до 31.10.2017 произвести капитальный ремонт потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м и пола в комнате площадью 19,4 кв. м В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Взыскал с ответчика в пользу истицы расходы на оплату услуг представителя в размере 6.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
С таким решением не согласен ответчик. В апелляционной жалобе его представитель указывает, что администрация частично не согласна с указанным решением, считает его подлежащим отмене в части возложения на администрацию обязанности по проведению капитального ремонта кровли дома, потолков в кухне и комнате, пола в комнате площадью 19,4 кв. м и взыскании государственной пошлины. Указывает, что у истицы, как нанимателя жилого помещения, отсутствуют правовые основания требовать от наймодателя проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в данном случае кровли. При этом, доказательств необходимости проведения именно капитального ремонта истицей не представлено. Из акта обследования от 15.09.2016, представленного истицей в качестве доказательства, содержится вывод комиссии, согласно которому для восстановления эксплуатационных качеств кровли жилого дома необходимо произвести текущий ремонт по замене треснувших листов шифера, восстановлению конька, замене проржавевших обделок печных труб, что подтверждается и актом от 31.03.2017, в связи с чем не усматривается необходимости проведения капитального ремонта. Выводы, зафиксированные в акте от 15.11.2016, и показания свидетеля С. противоречат выводам, указанным в актах от 15.09.2016 и 31.03.2017. Свидетель является заинтересованным лицом, т.к. проживает в спорном доме. Ранее аналогичные исковые требования данного свидетеля об обязании администрации Сегежского городского поселения произвести капитальный ремонт кровли дома являлись предметом рассмотрения в Сегежском городском суде и оставлены без удовлетворения. Администрация является одним из собственников помещений спорного многоквартирного дома наряду с иными гражданами (3 квартиры из 4 принадлежат администрации). Приведенные нормы закона не предусматривают возможности возложения обязанности по ремонту общего имущества только на одного из собственников, даже если этим собственником не разрешался вопрос о проведении ремонта. Ответчик также не согласен с возложением на него обязанности по проведению капитального ремонта потолков в кухне и комнате, а также пола в комнате, т.к. истицей не представлено доказательств необходимости проведения именно капитального ремонта потолка и пола в жилом помещении. Из представленных актов усматривается лишь наличие провисания потолка без указания на характер работ, которые необходимо произвести (текущий ремонт или капитальный). Предписание ГЖИ от 15.07.2016 также не содержит информации о необходимости проведения именно капитального ремонта. Администрация обязана провести обследование на предмет установления причин провисания обшивки потолков в кухне и комнате, уклона потолка в комнате площадью 19,4 кв. м и принятия мер по их устранению. Никаких документальных доказательств о наличии уклона пола не представлено. Из заключения межведомственной комиссии от 07.10.2014 следует, что необходимо выполнить работы по восстановлению печи в жилой комнате и провести косметический ремонт квартиры. Ответчик также не согласен с взысканием в пользу истицы расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. Просит решение суда в обжалуемой части отменить.
Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
По делу установлено, что истица является нанимателем по договору социального найма жилого помещения, расположенного в (...). Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация ООО "ЖЭО" по договору от 01.08.2015. В доме три из четырех квартир находятся в муниципальной собственности.
Согласно техническому паспорту названный дом 1961 года постройки, одноэтажный, брусчатый, четырехквартирный, кровля дома шиферная, печное отопление - круглые печи. Физический износ здания на 1990 год составил 32%. Капитальный ремонт дома, согласно сведениям технического паспорта, осуществлялся в 1981 году.
В соответствии с Приложением N 3 к Положению ВСН 58-88 (р) "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов" продолжительность эксплуатации шиферных кровель до капитального ремонта (замены) составляет для жилых зданий 30 лет. Таким образом, срок эффективной эксплуатации кровли данного дома истек в 2011 году.
07.10.2014 межведомственной комиссией было проведено обследование дома. Из акта обследования спорной квартиры следует, что в помещении жилой комнаты площадью 19,4 кв. м печь полностью разрушена. Среди рекомендаций межведомственной комиссии и предлагаемых мер, необходимых для обеспечения безопасности или создания нормальных условий для постоянного проживания, предложено восстановить печь.
15.07.2016 Государственная жилищная инспекция РК (ГЖИ РК) вынесла предписание, согласно которому предписано в срок до 05.09.2016 обеспечить надлежащее техническое содержание квартиры истицы путем организации и обеспечения проведения работ: по восстановлению отопительной печи в комнате площадью 19,4 кв. м в соответствии с техническим паспортом; по проведению обследования на предмет установления причин провисания обшивки потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м, уклона потолка в комнате площадью 19,4 кв. м и принять меры по их устранению.
18.07.2016 в отношении ООО "ЖЭО" ГЖИ РК проведена внеплановая проверка. По результатам было направлено предписание: разработать предложение по капитальному ремонту крыши МКД, оголовков печных труб помещений дома; довести до собственников дома информацию о необходимости проведения указанных работ с указанием источников финансирования; устранить трещины бетонного цоколя дома; провести обследование конструкций стен в районе оконных проемов квартиры N 3 дома на предмет признаков потери несущей способности, наличия перекосов (в том числе образования перекосов оконных проемов жилых комнат квартиры N 3 дома), устранить выявленные нарушения.
23.08.2016 ООО "ЖЭО" уведомило собственников помещений дома о необходимости производства работ по капитальному ремонту кровли дома с восстановлением оголовков печных труб. 30.08.2016 уведомление получено ответчиком.
Как следует из акта обследования от 15.09.2016 крыша дома двухскатная с покрытием из шифера с наружным неорганизованным водостоком; отопление печное. При визуальном осмотре кровельного покрытия из шифера со стороны чердака выявлено наличие зазора вдоль конька крыши: в покрытии из шифера имеются многочисленные трещины; наблюдается ослабление креплений листов шифера к обрешетке. При внешнем осмотре конструкций чердачного перекрытия над квартирой N 3 следов гнили и разрушений не выявлено; имеются трещины в кирпичной кладке стояка печной трубы под крышей. При осмотре крыши снаружи выявлено повреждение деревянного конька крыши, проржавление обделок Ч печных труб; поверхность кровельного покрытия из шифера почернела, местами покрыта мхом, многочисленные трещины и сколы шифера по краю крыши и со стороны фронтона; наблюдаются следы ремонта в виде заплат из кровельного железа. Двухкомнатная квартира N 3 общей площадью 44,5 кв. м состоит из 2-х жилых комнат, кухни, прихожей, на внутренней отделке которых наблюдаются сухие желтые пятна от протечек с кровли. Состояние отопительной печи обследовано специалистами КРО ВДПО 15.09.2016. Согласно выводам комиссии для восстановления эксплуатационных качеств кровли жилого дома необходимо произвести текущий ремонт по замене треснувших листов шифера, восстановлению конька, замене проржавевших обделок печных труб. В соответствии с актом обследования отопительной печи требуется полное ее восстановление, замена трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу с последующим оштукатуриванием печи и трубы. Печь в квартире отсутствует, остался стояк, тяга в каналах имеется. Дымовые каналы (трубы) выполнены из кирпича. Труба в чердачном помещении не оштукатурена, кирпич разрушен на 50%. Предтопочный лист отсутствует. Требуется монтаж новой отопительной печи. Замена трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием (печи, трубы). Наблюдается незначительное нарушение горизонтальной линии нижних брусков коробок оконных проемов 2 жилых комнат в сторону внутренней поперечной несущей стены (перекос оконных коробок). Согласно выводам комиссии причиной перекоса оконных коробок, изменения горизонтальной линии цоколя и стен являются разрушения нижнего окладного венца наружной стены, а также нижнего венца внутренней несущей поперечной стены.
Согласно акту обследования жилого дома от 15.11.2016, учитывая объем повреждений кровли более 50% и срок эксплуатации 55 лет при нормативном сроке 30 лет необходимо произвести капитальный ремонт кровли с восстановлением оголовков печных труб.
В январе - феврале 2017 года во исполнение предписания ГЖИ РК от 15.07.2016 администрацией инициировано повторное обследование квартиры истицы, однако она отказалась предоставлять доступ в занимаемое ею жилое помещение, в связи с чем ГЖИ РК принято решение о переносе срока исполнения предписания от 15.07.2016 на 31.03.2017.
Согласно акту обследования от 31.03.2017 в целом кровельное покрытие (шифер) повреждений не имеет. Конек деревянный, расположенный на кровле, поврежден, наблюдается гниение, ослабло крепление. Стропильная система (чердачное перекрытие) на кровле повреждена (гниль).
В части обязания ответчика произвести монтаж новой отопительной печи в вышеуказанной квартире, с заменой трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием печи, трубы, решение суда администрацией Сегежского городского поселения не обжаловано.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение.
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 25.10.2016 N 2322-О нормы п. 3 ч. 2 ст. 65 и ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса РФ, согласно которым наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а при неисполнении или ненадлежащем исполнении данной обязанности наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя, направлены на защиту имущественных прав нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Таким образом, нормы п. 3 ч. 2 ст. 65 и ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса РФ исчерпывающим образом определяют права нанимателя при необходимости капитального ремонта жилого помещения по договору социального найма.
Учитывая названные нормы права, решение суда в части возложения на администрацию обязанности отремонтировать кровлю дома, потолки в кухне и комнате, а также пол в комнате площадью 19,4 кв. м признать правомерным нельзя.
Наниматель вправе по своему выбору требовать от наймодателя действий, предусмотренных ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, но не вправе требовать ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также занимаемого по договору социального найма жилого помещения.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в оспариваемой ответчиком части. В связи с этим расходы на оплату услуг представителя подлежат уменьшению с 6.000 руб. до 4.000 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно в пользу истицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб., подлежат отклонению как не основанные на законе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сегежского городского суда РК от 24 апреля 2017 года по настоящему делу отменить в части возложения на администрацию обязанности по проведению капитального ремонта кровли дома, потолков в кухне и комнате, пола в комнате площадью 19,4 кв. м.
Принять в этой части новое решение об отказе в иске.
Уменьшить размер подлежащих взысканию с ответчика расходов на оплату услуг представителя с 6.000 руб. до 4.000 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 04.07.2017 N 33-2362/2017
Требование: Об обязании произвести капитальный ремонт кровли дома и печных труб, провести обследование конструкции стен, восстановление отопительной печи и замену трубы дымохода, произвести капитальный ремонт, взыскании компенсации морального вреда, расходов на уплату государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, при этом капитальный ремонт дома, в котором расположена спорная квартира, не производился с момента ввода дома в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. N 33-2362/2017
Судья Петрова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Савина А.И., Никитиной А.И.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Сегежского городского суда РК от 24 апреля 2017 года по иску Н. к администрации Сегежского городского поселения об обязании произвести капитальный ремонт и взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Савина А.И., судебная коллегия
установила:
Истица обратилась в суд по тем основаниям, что она является нанимателем по договору социального найма жилого помещения, расположенного в г. (...). Дом введен в эксплуатацию в 1961 году, капитальный ремонт кровли, оголовков печных труб, как и другого общедомового имущества в доме, не производился. В квартире истицы наблюдается провисание обшивки потолка в комнате площадью 11,2 кв. м, в комнате площадью 19,4 кв. м отсутствует отопительная печь, пол имеет уклон. Обращения к администрации Сегежского городского поселения и в жилищную инспекцию РК к должным результатам не привели. Истица просила обязать ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома и ремонт оголовков печных труб; провести обследование конструкции стен в районе оконных проемов квартиры на предмет признаков потери несущей способности и наличия перекосов; произвести восстановление отопительной печи и замену трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием (печи, трубы); произвести капитальный ремонт обшивки потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м, уклона пола в комнате площадью 19,4 кв. м, а также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 8.000 руб.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ЖЭО".
Суд иск удовлетворил частично. Обязал ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома, произвести монтаж новой отопительной печи в вышеуказанной квартире с заменой трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием печи, трубы. Обязал в срок до 31.10.2017 произвести капитальный ремонт потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м и пола в комнате площадью 19,4 кв. м В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Взыскал с ответчика в пользу истицы расходы на оплату услуг представителя в размере 6.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
С таким решением не согласен ответчик. В апелляционной жалобе его представитель указывает, что администрация частично не согласна с указанным решением, считает его подлежащим отмене в части возложения на администрацию обязанности по проведению капитального ремонта кровли дома, потолков в кухне и комнате, пола в комнате площадью 19,4 кв. м и взыскании государственной пошлины. Указывает, что у истицы, как нанимателя жилого помещения, отсутствуют правовые основания требовать от наймодателя проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в данном случае кровли. При этом, доказательств необходимости проведения именно капитального ремонта истицей не представлено. Из акта обследования от 15.09.2016, представленного истицей в качестве доказательства, содержится вывод комиссии, согласно которому для восстановления эксплуатационных качеств кровли жилого дома необходимо произвести текущий ремонт по замене треснувших листов шифера, восстановлению конька, замене проржавевших обделок печных труб, что подтверждается и актом от 31.03.2017, в связи с чем не усматривается необходимости проведения капитального ремонта. Выводы, зафиксированные в акте от 15.11.2016, и показания свидетеля С. противоречат выводам, указанным в актах от 15.09.2016 и 31.03.2017. Свидетель является заинтересованным лицом, т.к. проживает в спорном доме. Ранее аналогичные исковые требования данного свидетеля об обязании администрации Сегежского городского поселения произвести капитальный ремонт кровли дома являлись предметом рассмотрения в Сегежском городском суде и оставлены без удовлетворения. Администрация является одним из собственников помещений спорного многоквартирного дома наряду с иными гражданами (3 квартиры из 4 принадлежат администрации). Приведенные нормы закона не предусматривают возможности возложения обязанности по ремонту общего имущества только на одного из собственников, даже если этим собственником не разрешался вопрос о проведении ремонта. Ответчик также не согласен с возложением на него обязанности по проведению капитального ремонта потолков в кухне и комнате, а также пола в комнате, т.к. истицей не представлено доказательств необходимости проведения именно капитального ремонта потолка и пола в жилом помещении. Из представленных актов усматривается лишь наличие провисания потолка без указания на характер работ, которые необходимо произвести (текущий ремонт или капитальный). Предписание ГЖИ от 15.07.2016 также не содержит информации о необходимости проведения именно капитального ремонта. Администрация обязана провести обследование на предмет установления причин провисания обшивки потолков в кухне и комнате, уклона потолка в комнате площадью 19,4 кв. м и принятия мер по их устранению. Никаких документальных доказательств о наличии уклона пола не представлено. Из заключения межведомственной комиссии от 07.10.2014 следует, что необходимо выполнить работы по восстановлению печи в жилой комнате и провести косметический ремонт квартиры. Ответчик также не согласен с взысканием в пользу истицы расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. Просит решение суда в обжалуемой части отменить.
Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
По делу установлено, что истица является нанимателем по договору социального найма жилого помещения, расположенного в (...). Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация ООО "ЖЭО" по договору от 01.08.2015. В доме три из четырех квартир находятся в муниципальной собственности.
Согласно техническому паспорту названный дом 1961 года постройки, одноэтажный, брусчатый, четырехквартирный, кровля дома шиферная, печное отопление - круглые печи. Физический износ здания на 1990 год составил 32%. Капитальный ремонт дома, согласно сведениям технического паспорта, осуществлялся в 1981 году.
В соответствии с Приложением N 3 к Положению ВСН 58-88 (р) "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов" продолжительность эксплуатации шиферных кровель до капитального ремонта (замены) составляет для жилых зданий 30 лет. Таким образом, срок эффективной эксплуатации кровли данного дома истек в 2011 году.
07.10.2014 межведомственной комиссией было проведено обследование дома. Из акта обследования спорной квартиры следует, что в помещении жилой комнаты площадью 19,4 кв. м печь полностью разрушена. Среди рекомендаций межведомственной комиссии и предлагаемых мер, необходимых для обеспечения безопасности или создания нормальных условий для постоянного проживания, предложено восстановить печь.
15.07.2016 Государственная жилищная инспекция РК (ГЖИ РК) вынесла предписание, согласно которому предписано в срок до 05.09.2016 обеспечить надлежащее техническое содержание квартиры истицы путем организации и обеспечения проведения работ: по восстановлению отопительной печи в комнате площадью 19,4 кв. м в соответствии с техническим паспортом; по проведению обследования на предмет установления причин провисания обшивки потолков в кухне и комнате площадью 11,2 кв. м, уклона потолка в комнате площадью 19,4 кв. м и принять меры по их устранению.
18.07.2016 в отношении ООО "ЖЭО" ГЖИ РК проведена внеплановая проверка. По результатам было направлено предписание: разработать предложение по капитальному ремонту крыши МКД, оголовков печных труб помещений дома; довести до собственников дома информацию о необходимости проведения указанных работ с указанием источников финансирования; устранить трещины бетонного цоколя дома; провести обследование конструкций стен в районе оконных проемов квартиры N 3 дома на предмет признаков потери несущей способности, наличия перекосов (в том числе образования перекосов оконных проемов жилых комнат квартиры N 3 дома), устранить выявленные нарушения.
23.08.2016 ООО "ЖЭО" уведомило собственников помещений дома о необходимости производства работ по капитальному ремонту кровли дома с восстановлением оголовков печных труб. 30.08.2016 уведомление получено ответчиком.
Как следует из акта обследования от 15.09.2016 крыша дома двухскатная с покрытием из шифера с наружным неорганизованным водостоком; отопление печное. При визуальном осмотре кровельного покрытия из шифера со стороны чердака выявлено наличие зазора вдоль конька крыши: в покрытии из шифера имеются многочисленные трещины; наблюдается ослабление креплений листов шифера к обрешетке. При внешнем осмотре конструкций чердачного перекрытия над квартирой N 3 следов гнили и разрушений не выявлено; имеются трещины в кирпичной кладке стояка печной трубы под крышей. При осмотре крыши снаружи выявлено повреждение деревянного конька крыши, проржавление обделок Ч печных труб; поверхность кровельного покрытия из шифера почернела, местами покрыта мхом, многочисленные трещины и сколы шифера по краю крыши и со стороны фронтона; наблюдаются следы ремонта в виде заплат из кровельного железа. Двухкомнатная квартира N 3 общей площадью 44,5 кв. м состоит из 2-х жилых комнат, кухни, прихожей, на внутренней отделке которых наблюдаются сухие желтые пятна от протечек с кровли. Состояние отопительной печи обследовано специалистами КРО ВДПО 15.09.2016. Согласно выводам комиссии для восстановления эксплуатационных качеств кровли жилого дома необходимо произвести текущий ремонт по замене треснувших листов шифера, восстановлению конька, замене проржавевших обделок печных труб. В соответствии с актом обследования отопительной печи требуется полное ее восстановление, замена трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу с последующим оштукатуриванием печи и трубы. Печь в квартире отсутствует, остался стояк, тяга в каналах имеется. Дымовые каналы (трубы) выполнены из кирпича. Труба в чердачном помещении не оштукатурена, кирпич разрушен на 50%. Предтопочный лист отсутствует. Требуется монтаж новой отопительной печи. Замена трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием (печи, трубы). Наблюдается незначительное нарушение горизонтальной линии нижних брусков коробок оконных проемов 2 жилых комнат в сторону внутренней поперечной несущей стены (перекос оконных коробок). Согласно выводам комиссии причиной перекоса оконных коробок, изменения горизонтальной линии цоколя и стен являются разрушения нижнего окладного венца наружной стены, а также нижнего венца внутренней несущей поперечной стены.
Согласно акту обследования жилого дома от 15.11.2016, учитывая объем повреждений кровли более 50% и срок эксплуатации 55 лет при нормативном сроке 30 лет необходимо произвести капитальный ремонт кровли с восстановлением оголовков печных труб.
В январе - феврале 2017 года во исполнение предписания ГЖИ РК от 15.07.2016 администрацией инициировано повторное обследование квартиры истицы, однако она отказалась предоставлять доступ в занимаемое ею жилое помещение, в связи с чем ГЖИ РК принято решение о переносе срока исполнения предписания от 15.07.2016 на 31.03.2017.
Согласно акту обследования от 31.03.2017 в целом кровельное покрытие (шифер) повреждений не имеет. Конек деревянный, расположенный на кровле, поврежден, наблюдается гниение, ослабло крепление. Стропильная система (чердачное перекрытие) на кровле повреждена (гниль).
В части обязания ответчика произвести монтаж новой отопительной печи в вышеуказанной квартире, с заменой трубы дымохода в чердачном помещении с выходом на крышу, с последующим оштукатуриванием печи, трубы, решение суда администрацией Сегежского городского поселения не обжаловано.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение.
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 25.10.2016 N 2322-О нормы п. 3 ч. 2 ст. 65 и ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса РФ, согласно которым наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а при неисполнении или ненадлежащем исполнении данной обязанности наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя, направлены на защиту имущественных прав нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Таким образом, нормы п. 3 ч. 2 ст. 65 и ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса РФ исчерпывающим образом определяют права нанимателя при необходимости капитального ремонта жилого помещения по договору социального найма.
Учитывая названные нормы права, решение суда в части возложения на администрацию обязанности отремонтировать кровлю дома, потолки в кухне и комнате, а также пол в комнате площадью 19,4 кв. м признать правомерным нельзя.
Наниматель вправе по своему выбору требовать от наймодателя действий, предусмотренных ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, но не вправе требовать ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также занимаемого по договору социального найма жилого помещения.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в оспариваемой ответчиком части. В связи с этим расходы на оплату услуг представителя подлежат уменьшению с 6.000 руб. до 4.000 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно в пользу истицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб., подлежат отклонению как не основанные на законе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сегежского городского суда РК от 24 апреля 2017 года по настоящему делу отменить в части возложения на администрацию обязанности по проведению капитального ремонта кровли дома, потолков в кухне и комнате, пола в комнате площадью 19,4 кв. м.
Принять в этой части новое решение об отказе в иске.
Уменьшить размер подлежащих взысканию с ответчика расходов на оплату услуг представителя с 6.000 руб. до 4.000 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)