Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что после расторжения договора арендатор не явился в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи, претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность на момент возврата помещения оставлена без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" (далее - общество "Ринг-Продукт") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по тому же делу.
Время начала судебного заседания - 09 час. 48 мин.
Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Телегиной Людмилы Дмитриевны (далее - предприниматель Телегина Л.Д.) - Путинцев Е.К. (доверенность от 16.08.2016),
общества "Ринг-Продукт" - Милехина Е.Н. (доверенность от 25.01.2017), Евполова К.Е. (доверенность от 06.12.2016).
Предприниматель Телегина Л.Д. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Ринг-Продукт" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 794 766 руб. 71 коп., из которых 707 850 руб. - задолженность по арендной плате, 86 916 руб. 71 коп. - задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи.
Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 25.04.2017 (судья Евдокимова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ринг-Продукт" просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ненадлежащую оценку судами доказательств дела, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель выражает несогласие с выводами судов о прекращении договора аренды 14.08.2016, с момента направления арендатором письма от 02.06.2016 N 66, критически оценив представленное ответчиком письмо от 13.04.2016 N 34. Общество "Ринг-Продукт" утверждает, что выводы судов об уклонении ответчика от возврата помещения являются ошибочными, не соответствующими обстоятельствам дела и нарушают действующее гражданское законодательство. По мнению заявителя, суд встал на сторону истца, посчитав действия истца правомерными, признав представленные им доказательства надлежащими. Общество "Ринг-Продукт" ссылается на целенаправленное затягивание истцом передачи помещения с целью получения арендных платежей и полагает не соответствующим нормам права вывод судов о том, что неоднократность и систематичность не свидетельствует о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении им своими правами с целью уклонения от принятия помещения. Заявитель утверждает, что вся корреспонденция, направленная истцу по указанному в договоре адресу, в том числе телеграмма, а также письмо уведомление, направленное посредством экспресс-доставки почты "Даймекс", которые не были получены истцом, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими недобросовестное поведение истца. Общество "Ринг-Продукт" также полагает, что в судебных актах неясно, когда был прекращен спорный договор аренды и когда у арендатора возникает обязанность по передаче помещения арендодателю и по каким основаниям суд счел представленные ответчиком доказательства ненадлежащими.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
При рассмотрении спора судами установлено следующее.
Между предпринимателем Телегиной Л.Д. (далее - арендодатель) и обществом "Ринг-продукт" (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение "нежилое", общая площадь 1496,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.4 договор считается заключенным с даты его подписания и действует 6 лет. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Договор зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 договора).
В соответствии с п. 4.1 Договора от 21.04.2014 арендатор уплачивает арендную плату в размере 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
Впоследствии на основании дополнительного соглашения от 08.01.2015 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 сторонами согласована арендная плата в размере 163 350 рублей, а на основании дополнительного соглашения от 30.11.2015 N 2 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 за период с 01.12.2015 по 30.04.2016 сторонами согласована арендная плата в размере 154 275 руб.
Письмом от 02.06.2016 N 66, которое получено истцом нарочно 14.06.2016, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора со ссылкой на ранее направленное письмо от 13.04.2016 N 34.
Далее в письме от 12.07.2016 N 89 ответчик указал, что общество освободило помещение, торговую деятельностью в нем не ведет, оплата задолженности по арендной плате и передача ключей от арендуемого помещения будет произведена после согласования вопроса о передаче помещения по акту приема-передачи.
После многочисленной переписки сторон в отношении готовности принять помещение и оборудование, 01.08.2016 истцом составлен акт о неявке арендатора для приема-передачи помещения в связи с тем, что ответчик в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи не явился.
В целях досудебного разрешения спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность по арендной плате на момент возврата помещения, погасить задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи.
Указанная претензия осталась без ответа и без удовлетворения.
В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н за период май 2016 года - август 2016 года, истец обратился в арбитражный суд с соответствующему требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчик осуществлял использование переданного ему по договору аренды помещения в период до момента прекращения договора в отсутствие доказательств надлежащего возврата помещения арендодателю. При этом исходя из совокупной оценки представленных по делу доказательств, суд посчитал датой прекращения договора 14.08.2016, отклонив доводы ответчика о прекращении договора в силу направления им арендодателю уведомления от 13.04.2016, а также указал на уклонение ответчика как арендатора от надлежащего возврата помещения арендодателю.
Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.
Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, постольку между сторонами возникли договорные обязательства, соответственно, истец вправе требовать, в свою очередь, ответчик обязан вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных текстом договора аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с условиями раздела 6 договора, договор может быть прекращен арендатором в случае несогласия с изменением размера арендной платы, при условии обязательного соблюдения пункта 6.4. договора. Стороны имеют право расторгнуть названный договор в одностороннем порядке, предупредив письменно другую сторону за 2 месяца.
Судами установлено и сторонами не оспорено, что общество "Ринг-продукт", начиная с 2015 года, настаивало на уменьшении арендной платы, что следует из писем ответчика в адрес истца, а также из заключенных сторонами дополнительных соглашений от 08.01.2015 N 1 и от 30.11.2015 N 2, которыми размер арендной платы уменьшен по сравнению с первоначально согласованной арендной платой.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом находящейся в материалах дела переписки сторон, суды пришли к выводу о том, что письмо ответчика от 02.06.2016 N 66, полученное предпринимателем Телегиной Л.Н. 14.06.2016 и содержащее требование о досрочном расторжении договора аренды и возврате помещения, является в соответствии с п. 6.4 договора надлежащим уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н, в силу чего признали, что данный договор считается расторгнутым с 14.08.2016.
Иного заявителем в опровержение данных выводов не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, все представленные им в обоснование требований доказательства являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и мотивированно не приняты ими в качестве доказательств их обоснованности.
Так, в частности, письмо от 13.04.2016 N 34 не было принято судами в качестве достоверного доказательства уведомления арендодателя о прекращении спорного договора аренды, поскольку в материалы дела документ представлен в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора, и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора, с представлением истцом оригинала документа.
Несогласие заявителя с данными выводами судов не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Вопреки указаниям заявителя, изложенным в кассационной жалобе, в оспариваемых судебных актах отражено, что спорный договор прекратил свое действие с 14.08.2016, с приведением соответствующего обоснования.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Согласно п. 3.2.6 договора аренды, арендатор в течение семи рабочих дней после прекращения договора возвращает помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи.
В силу п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для вывода об уклонении арендодателя от приемки арендованного нежилого помещения в спорный период, признав не подтвержденным факт надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату арендуемого им имущества.
Более того, судами также отмечено, что надлежащих действий, совершенных в период наличия у арендодателя обязанности по принятию помещения из аренды, ответчиком не было совершено, объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата надлежащим образом арендуемого помещения и оборудования в заявленный истцом период взыскания арендной платы ответчик суду не представил, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг в спорный период не были прекращены, в силу чего удовлетворили исковые требования по взысканию с ответчика соответствующей задолженности по август 2016 года.
Ссылки заявителя жалобы о наличии в действиях истца признаков недобросовестного поведения, выраженных в уклонении от принятия помещения (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не принимаются судом кассационной инстанции.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Исходя из п. 3 названной статьи, лицо признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания обратного лежит на лице, утверждающем, что другое лицо воспользовалось своим правом исключительно во вред другому лицу.
В связи с тем, что из установленных судами по делу обстоятельств не усматривается факт недобросовестного поведения истца, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для применения норм ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось.
Несогласие заявителя с произведенной судами оценкой имеющейся по делу доказательственной базы и установленных на ее основании фактических обстоятельств само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены принятых по делу законных судебных актов.
Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда в данном случае приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 N 13031/12.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2017 N Ф09-6794/17 ПО ДЕЛУ N А47-8752/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и телефонной связи.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что после расторжения договора арендатор не явился в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи, претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность на момент возврата помещения оставлена без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. N Ф09-6794/17
Дело N А47-8752/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" (далее - общество "Ринг-Продукт") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по тому же делу.
Время начала судебного заседания - 09 час. 48 мин.
Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Телегиной Людмилы Дмитриевны (далее - предприниматель Телегина Л.Д.) - Путинцев Е.К. (доверенность от 16.08.2016),
общества "Ринг-Продукт" - Милехина Е.Н. (доверенность от 25.01.2017), Евполова К.Е. (доверенность от 06.12.2016).
Предприниматель Телегина Л.Д. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Ринг-Продукт" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 794 766 руб. 71 коп., из которых 707 850 руб. - задолженность по арендной плате, 86 916 руб. 71 коп. - задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи.
Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 25.04.2017 (судья Евдокимова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ринг-Продукт" просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ненадлежащую оценку судами доказательств дела, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель выражает несогласие с выводами судов о прекращении договора аренды 14.08.2016, с момента направления арендатором письма от 02.06.2016 N 66, критически оценив представленное ответчиком письмо от 13.04.2016 N 34. Общество "Ринг-Продукт" утверждает, что выводы судов об уклонении ответчика от возврата помещения являются ошибочными, не соответствующими обстоятельствам дела и нарушают действующее гражданское законодательство. По мнению заявителя, суд встал на сторону истца, посчитав действия истца правомерными, признав представленные им доказательства надлежащими. Общество "Ринг-Продукт" ссылается на целенаправленное затягивание истцом передачи помещения с целью получения арендных платежей и полагает не соответствующим нормам права вывод судов о том, что неоднократность и систематичность не свидетельствует о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении им своими правами с целью уклонения от принятия помещения. Заявитель утверждает, что вся корреспонденция, направленная истцу по указанному в договоре адресу, в том числе телеграмма, а также письмо уведомление, направленное посредством экспресс-доставки почты "Даймекс", которые не были получены истцом, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими недобросовестное поведение истца. Общество "Ринг-Продукт" также полагает, что в судебных актах неясно, когда был прекращен спорный договор аренды и когда у арендатора возникает обязанность по передаче помещения арендодателю и по каким основаниям суд счел представленные ответчиком доказательства ненадлежащими.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
При рассмотрении спора судами установлено следующее.
Между предпринимателем Телегиной Л.Д. (далее - арендодатель) и обществом "Ринг-продукт" (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение "нежилое", общая площадь 1496,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.4 договор считается заключенным с даты его подписания и действует 6 лет. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Договор зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 договора).
В соответствии с п. 4.1 Договора от 21.04.2014 арендатор уплачивает арендную плату в размере 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
Впоследствии на основании дополнительного соглашения от 08.01.2015 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 сторонами согласована арендная плата в размере 163 350 рублей, а на основании дополнительного соглашения от 30.11.2015 N 2 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 за период с 01.12.2015 по 30.04.2016 сторонами согласована арендная плата в размере 154 275 руб.
Письмом от 02.06.2016 N 66, которое получено истцом нарочно 14.06.2016, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора со ссылкой на ранее направленное письмо от 13.04.2016 N 34.
Далее в письме от 12.07.2016 N 89 ответчик указал, что общество освободило помещение, торговую деятельностью в нем не ведет, оплата задолженности по арендной плате и передача ключей от арендуемого помещения будет произведена после согласования вопроса о передаче помещения по акту приема-передачи.
После многочисленной переписки сторон в отношении готовности принять помещение и оборудование, 01.08.2016 истцом составлен акт о неявке арендатора для приема-передачи помещения в связи с тем, что ответчик в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи не явился.
В целях досудебного разрешения спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность по арендной плате на момент возврата помещения, погасить задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи.
Указанная претензия осталась без ответа и без удовлетворения.
В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н за период май 2016 года - август 2016 года, истец обратился в арбитражный суд с соответствующему требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчик осуществлял использование переданного ему по договору аренды помещения в период до момента прекращения договора в отсутствие доказательств надлежащего возврата помещения арендодателю. При этом исходя из совокупной оценки представленных по делу доказательств, суд посчитал датой прекращения договора 14.08.2016, отклонив доводы ответчика о прекращении договора в силу направления им арендодателю уведомления от 13.04.2016, а также указал на уклонение ответчика как арендатора от надлежащего возврата помещения арендодателю.
Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.
Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, постольку между сторонами возникли договорные обязательства, соответственно, истец вправе требовать, в свою очередь, ответчик обязан вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных текстом договора аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с условиями раздела 6 договора, договор может быть прекращен арендатором в случае несогласия с изменением размера арендной платы, при условии обязательного соблюдения пункта 6.4. договора. Стороны имеют право расторгнуть названный договор в одностороннем порядке, предупредив письменно другую сторону за 2 месяца.
Судами установлено и сторонами не оспорено, что общество "Ринг-продукт", начиная с 2015 года, настаивало на уменьшении арендной платы, что следует из писем ответчика в адрес истца, а также из заключенных сторонами дополнительных соглашений от 08.01.2015 N 1 и от 30.11.2015 N 2, которыми размер арендной платы уменьшен по сравнению с первоначально согласованной арендной платой.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом находящейся в материалах дела переписки сторон, суды пришли к выводу о том, что письмо ответчика от 02.06.2016 N 66, полученное предпринимателем Телегиной Л.Н. 14.06.2016 и содержащее требование о досрочном расторжении договора аренды и возврате помещения, является в соответствии с п. 6.4 договора надлежащим уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.04.2014 N 62/14-н, в силу чего признали, что данный договор считается расторгнутым с 14.08.2016.
Иного заявителем в опровержение данных выводов не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, все представленные им в обоснование требований доказательства являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и мотивированно не приняты ими в качестве доказательств их обоснованности.
Так, в частности, письмо от 13.04.2016 N 34 не было принято судами в качестве достоверного доказательства уведомления арендодателя о прекращении спорного договора аренды, поскольку в материалы дела документ представлен в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора, и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора, с представлением истцом оригинала документа.
Несогласие заявителя с данными выводами судов не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Вопреки указаниям заявителя, изложенным в кассационной жалобе, в оспариваемых судебных актах отражено, что спорный договор прекратил свое действие с 14.08.2016, с приведением соответствующего обоснования.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Согласно п. 3.2.6 договора аренды, арендатор в течение семи рабочих дней после прекращения договора возвращает помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи.
В силу п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для вывода об уклонении арендодателя от приемки арендованного нежилого помещения в спорный период, признав не подтвержденным факт надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату арендуемого им имущества.
Более того, судами также отмечено, что надлежащих действий, совершенных в период наличия у арендодателя обязанности по принятию помещения из аренды, ответчиком не было совершено, объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата надлежащим образом арендуемого помещения и оборудования в заявленный истцом период взыскания арендной платы ответчик суду не представил, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг в спорный период не были прекращены, в силу чего удовлетворили исковые требования по взысканию с ответчика соответствующей задолженности по август 2016 года.
Ссылки заявителя жалобы о наличии в действиях истца признаков недобросовестного поведения, выраженных в уклонении от принятия помещения (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не принимаются судом кассационной инстанции.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Исходя из п. 3 названной статьи, лицо признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания обратного лежит на лице, утверждающем, что другое лицо воспользовалось своим правом исключительно во вред другому лицу.
В связи с тем, что из установленных судами по делу обстоятельств не усматривается факт недобросовестного поведения истца, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для применения норм ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось.
Несогласие заявителя с произведенной судами оценкой имеющейся по делу доказательственной базы и установленных на ее основании фактических обстоятельств само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены принятых по делу законных судебных актов.
Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда в данном случае приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 N 13031/12.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)