Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником квартиры на основании заключенного с ответчиками договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей областного суда Ившиной Т.В., Судак О.Н., с участием прокурора Губаревой О.А., при секретаре Б., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года по гражданскому делу по иску Т. к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, встречному иску С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи, а также по иску С.В., С.Э. к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности совершить действия,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя Т. - Ф., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчиков - П., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Оренбургской области - Г., оставившего разрешение вопроса об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение судебной коллегии,
Т. обратился в суд с вышеуказанным иском к С.В. и С.Э.
В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры N по адресу: (адрес) на основании заключенного с ответчиками договора купли-продажи от 31 декабря 2015 года.
Просил признать ответчиков прекратившими право пользования указанной квартирой, выселить их из квартиры, снять с регистрационного учета из нее.
С.В., С.Э. обратились к Т. с вышеуказанным встречным иском.
В обоснование встречных исковых требований указали, что договор купли-продажи квартиры от 31 декабря 2015 года подлежит расторжению, поскольку Т. ее не оплатил, денежные средства им не передал.
Просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры N по адресу: (адрес) от 31 декабря 2015 года, заключенный между ними (продавцы) и Т. (покупатель). Обязать Т. возвратить им указанную квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21 июля 2016 года исковые требования Т. к С.Э., С.В. удовлетворены. С.Э., С.В. признаны прекратившими право пользования квартирой N по (адрес). Оренбурга и выселены из квартиры. Указано, что решение является основанием для снятия С.В. и С.Э. с регистрационного учета по указанному адресу. Встречное исковое заявление С.В. и С.Э. к Т. оставлено без рассмотрения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25 октября 2016 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21 июля 2016 года отменено. Гражданское дело возвращено в тот же суд для рассмотрения по существу.
В последующем в порядке отдельного судопроизводства (дело N 2-7945/2016) С.В., С.Э. обратились в суд с иском к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области с требованиями о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 31 декабря 2015 года по тем же основаниям - неоплата приобретенного товара; возложении на Т. обязанности возвратить им квартиру N по (адрес). Просили обязать Управление Росреестра по Оренбургской области аннулировать регистрационную запись N от 19 января 2016 года о праве собственности Т. на спорную квартиру, зарегистрировать их (С.В. и С.Э.) право на спорную квартиру.
Определением суда от 28 сентября 2016 года вышеуказанные два гражданских дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года Т. в удовлетворении исковых требований к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказано. Встречные исковые требования С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи квартиры N по адресу: (адрес), заключенный 31 декабря 2015 года между Т. и С.В., С.Э. Указано, что решение суда является основанием для исключения Управлением Росреестра по Оренбургской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N от 19 января 2016 года о государственной регистрации за Т. права собственности на спорную квартиру.
В апелляционной жалобе Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований и оставлении без рассмотрения встречных исковых требований С.В., С.Э.
В письменных возражениях на жалобу С.В., С.Э. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Т., С.В., С.Э., представитель Управления Росреестра по Оренбургской области, не явились.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).
Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Судом установлено, что 31 декабря 2015 года между Т. (покупатель) и С.Э., С.В. (продавцы) заключен договор купли-продажи квартиры N по (адрес). Государственная регистрация перехода права собственности произведена 19 января 2016 года, о чем сделана запись регистрации N.
Согласно пункту 6 договора купли-продажи, договор имеет силу передаточного акта.
По заявлению сторон квартиру продавцы продали, а покупатель купил за 4 000 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен в день подписания настоящего договора (пункт 5 договора купли-продажи).
Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.
Как указывали С.Э. и С.В., со стороны Т. допущено нарушение условий договора в виде неоплаты стоимости квартиры, что согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, саму по себе ссылку продавцов на отсутствие оплаты стоимости квартиры, как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать достаточной для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.
Ссылающиеся на существенное нарушение договора С.Э. и С.В. не представили суду доказательств такого нарушения, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности на покупателя вернуть квартиру.
Кроме того, Т. в материалы дела представлена копия расписки от 31 декабря 2015 года, согласно которой С.В., С.Э. получили от Т. денежные средства в сумме 4 000 000 рублей за квартиру N по (адрес). В расписке имеются подписи С.Э., С.В., Т. и свидетеля ФИО1.
В расписке указаны паспортные данные сторон, которые совпадают с данными, указанными в паспортах сторон, предоставляемых суду при рассмотрении дела по существу.
С.Э., С.В. оспаривались подписи, указанные от их имени в расписке, в связи с чем судом назначалась почерковедческая экспертиза.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза" ФИО2 от 09 июня 2017 года, изображение подписи от имени С.В., расположенное после основного текста, в разделе "Подписи:", на верхней линии графления, слева от изображения рукописной записи "С.В.", является изображением подписи, выполненной самим С.В. Изображение подписи от имени С.Э., расположенное после основного текста, в разделе "Подписи:", на второй линии графления, слева от изображения рукописной записи "С.Э.", является изображением подписи, выполненной самой С.Э.
Согласно пунктам 6, 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих, что представленная копия расписки не соответствует оригиналу, в связи с чем судебная коллегия находит возможным принять ее в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего получение ответчиками от истца денежной суммы 4 000 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
Кроме того, данная расписка согласуется с иными доказательствами по делу, также указывающими на то, что между сторонами расчет за квартиру был произведен. Так, представитель истца указывал, что Т. копию расписки передал занимающийся сопровождением сделки риэлтор ФИО1, при этом истец только в последующем обнаружил, что переданная расписка является копией.
Свидетель ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции указывала, что помогала Т. в оформлении спорной квартиры в его собственность. Т. передавал деньги по договору в полном объеме продавцам, при этом часть полученных денег продавцы внесли в счет погашения ипотеки, оставшаяся часть денег осталась у продавцов наличными денежными средствами. При передаче денег была составлена в ее присутствии расписка о получении денежных средств, где она (свидетель) поставила свою подпись. В последующем со слов Т. ей стало известно, что продавцы из квартиры не выселяются.
Из представленной Т. копии расписки и получении денежных средств от 31 декабря 2015 года следует, что в ней имеется подпись ФИО1, которая подтвердила обстоятельства, в подтверждение которых она ставила в расписке подпись. С.В., С.Э. доказательств, подтверждающих, что ФИО1 подпись ставилась в отношении каких-либо иных обстоятельств, не представлено.
Обстоятельства расчета Т. за продаваемую квартиру, в результате чего за счет данных денежных средств продавцами был погашен кредит, согласуются и с условиями договора купли-продажи о том, что на момент подписания договора квартира находилась в залоге. К моменту перехода права собственности залог будет снят. Кредит погашен в полном объеме.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что предъявление ответчиками встречного иска о расторжении договора купли-продажи после того, как ими была получена стоимость квартиры, произведен переход права собственности и к ним предъявлен иск о выселении, оценивается как недобросовестное поведение в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и злоупотребление правом на судебную защиту.
В совокупности вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт полного расчета Т. с продавцами за приобретаемую квартиру.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска ответчиков о расторжении договора купли-продажи от 31 декабря 2015 года, возложении обязанности возвратить квартиру у суда первой инстанции не имелось.
Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
С.Э., С.В. зарегистрированы в спорной квартире N по (адрес).
В связи с продажей жилого помещения ответчики утратили права владения, пользования и распоряжения указанным имуществом, в связи с чем подлежат признанию прекратившими право пользования спорной квартирой, выселению из нее и снятию с регистрационного учета.
Ответчики членами семьи истца не являются, ранее совместно с ним никогда не проживали, какого-либо соглашения о пользовании спорной квартирой с ним не заключали, самостоятельного права владеть и пользоваться указанной квартирой не имеют, проживают в данном жилом помещении без наличия к тому оснований. Проживание ответчиков в квартире истца, а также их регистрация по месту жительства нарушают права собственника жилого помещения.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Т. о признании С.В., С.Э. прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении из него и снятии с регистрационного учета; отказе С.В., С.Э. в удовлетворении встречных исковых требований к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть квартиру.
Разрешая исковые требования, заявленные С.В. и С.Э. в гражданском деле, имевшем номер до объединения 2-7945/2016, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их удовлетворении к Управлению Росреестра по Оренбургской области, поскольку отсутствуют основания для аннулирования регистрационной записи о переходе права собственности от С.В., С.Э. к Т., возложении обязанности зарегистрировать право собственности С.В. и С.Э. на спорную квартиру.
Производство по гражданскому делу подлежит прекращению в части исковых требований С.В., С.Э. предъявленных повторно к Т. в рамках гражданского дела (до объединения N 2-7945/2016) о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить квартиру, на основании абзаца 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В то же время судебная коллегия находит противоречащими нормам процессуального права доводы апелляционной жалобы о необходимости оставления без рассмотрения встречного иска С.Э., С.В. в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства были предметом исследования суда апелляционной инстанции в рамках рассматриваемого дела. Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25 октября 2016 года следует, что до предъявления иска в суд С.В., С.Э. обращались в устной форме к Т. с требованием о расторжении договора купли-продажи, то есть излагали позицию, указанную во встречном исковом заявлении, что указывает на соблюдение ими досудебного порядка урегулирования спора.
Доводы представителя С.В. - П. о несогласии с заключением эксперта от 09 июня 2017 года, основанными на исследовании копии документа, о допущенных нарушениях методики почерковедческой экспертизы и действующего законодательства в области судебной экспертизы при проведении почерковедческой экспертизы и составлении заключения эксперта судебной коллегией отклоняются, поскольку сомневаться в однозначных выводах эксперта, имеющего соответствующую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, несмотря на то, что экспертом в названном экспертном заключении был перефразирован вопрос, сформулированный в определении о назначении экспертизы, существо вопроса, не изменили, цели экспертного исследования остались прежними, что не могло повлиять на выводы эксперта о том, что подписи (их изображения на копии) в расписке от 31 декабря 2015 года принадлежат С.Э. и С.В.
Эксперт, определяя возможность или невозможность проведения почерковедческого исследования исходя из предоставленных ему для исследования материалов, не заявлял о недостаточности и непригодности для идентификации исполнителя изображения подписи представленных ему на проверку материалов для дачи заключения.
На основании положений пункта 3 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с каждого - С.В., С.Э. подлежат взысканию по 7 000 рублей - плата за проведение судебной почерковедческой экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года отменить.
Производство по гражданскому делу по иску С.В., С.Э. к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности совершить действия прекратить в части исковых требований С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить квартиру, прекратить.
Вынести новое решение, которым исковые требования Т. к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать С.В., С.Э. прекратившими право пользования квартирой N по (адрес).
С.В., С.Э. выселить из квартиры N по (адрес).
Настоящее апелляционное определение является основанием для снятия С.В. и С.Э. с регистрационного учета из квартиры N по (адрес).
С.В., С.Э. в удовлетворении встречных исковых требований к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть квартиру отказать.
С.В., С.Э. в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Оренбургской области о возложении обязанности совершить действия отказать.
Взыскать с каждого - С.В., С.Э. по 7 000 рублей плату за проведение судебной почерковедческой экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1913/2017
Требование: О признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником квартиры на основании заключенного с ответчиками договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N 33-1913/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей областного суда Ившиной Т.В., Судак О.Н., с участием прокурора Губаревой О.А., при секретаре Б., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года по гражданскому делу по иску Т. к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, встречному иску С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи, а также по иску С.В., С.Э. к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности совершить действия,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя Т. - Ф., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчиков - П., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Оренбургской области - Г., оставившего разрешение вопроса об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение судебной коллегии,
установила:
Т. обратился в суд с вышеуказанным иском к С.В. и С.Э.
В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры N по адресу: (адрес) на основании заключенного с ответчиками договора купли-продажи от 31 декабря 2015 года.
Просил признать ответчиков прекратившими право пользования указанной квартирой, выселить их из квартиры, снять с регистрационного учета из нее.
С.В., С.Э. обратились к Т. с вышеуказанным встречным иском.
В обоснование встречных исковых требований указали, что договор купли-продажи квартиры от 31 декабря 2015 года подлежит расторжению, поскольку Т. ее не оплатил, денежные средства им не передал.
Просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры N по адресу: (адрес) от 31 декабря 2015 года, заключенный между ними (продавцы) и Т. (покупатель). Обязать Т. возвратить им указанную квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21 июля 2016 года исковые требования Т. к С.Э., С.В. удовлетворены. С.Э., С.В. признаны прекратившими право пользования квартирой N по (адрес). Оренбурга и выселены из квартиры. Указано, что решение является основанием для снятия С.В. и С.Э. с регистрационного учета по указанному адресу. Встречное исковое заявление С.В. и С.Э. к Т. оставлено без рассмотрения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25 октября 2016 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21 июля 2016 года отменено. Гражданское дело возвращено в тот же суд для рассмотрения по существу.
В последующем в порядке отдельного судопроизводства (дело N 2-7945/2016) С.В., С.Э. обратились в суд с иском к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области с требованиями о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 31 декабря 2015 года по тем же основаниям - неоплата приобретенного товара; возложении на Т. обязанности возвратить им квартиру N по (адрес). Просили обязать Управление Росреестра по Оренбургской области аннулировать регистрационную запись N от 19 января 2016 года о праве собственности Т. на спорную квартиру, зарегистрировать их (С.В. и С.Э.) право на спорную квартиру.
Определением суда от 28 сентября 2016 года вышеуказанные два гражданских дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года Т. в удовлетворении исковых требований к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказано. Встречные исковые требования С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи квартиры N по адресу: (адрес), заключенный 31 декабря 2015 года между Т. и С.В., С.Э. Указано, что решение суда является основанием для исключения Управлением Росреестра по Оренбургской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N от 19 января 2016 года о государственной регистрации за Т. права собственности на спорную квартиру.
В апелляционной жалобе Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований и оставлении без рассмотрения встречных исковых требований С.В., С.Э.
В письменных возражениях на жалобу С.В., С.Э. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Т., С.В., С.Э., представитель Управления Росреестра по Оренбургской области, не явились.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).
Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Судом установлено, что 31 декабря 2015 года между Т. (покупатель) и С.Э., С.В. (продавцы) заключен договор купли-продажи квартиры N по (адрес). Государственная регистрация перехода права собственности произведена 19 января 2016 года, о чем сделана запись регистрации N.
Согласно пункту 6 договора купли-продажи, договор имеет силу передаточного акта.
По заявлению сторон квартиру продавцы продали, а покупатель купил за 4 000 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен в день подписания настоящего договора (пункт 5 договора купли-продажи).
Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.
Как указывали С.Э. и С.В., со стороны Т. допущено нарушение условий договора в виде неоплаты стоимости квартиры, что согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, саму по себе ссылку продавцов на отсутствие оплаты стоимости квартиры, как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать достаточной для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.
Ссылающиеся на существенное нарушение договора С.Э. и С.В. не представили суду доказательств такого нарушения, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности на покупателя вернуть квартиру.
Кроме того, Т. в материалы дела представлена копия расписки от 31 декабря 2015 года, согласно которой С.В., С.Э. получили от Т. денежные средства в сумме 4 000 000 рублей за квартиру N по (адрес). В расписке имеются подписи С.Э., С.В., Т. и свидетеля ФИО1.
В расписке указаны паспортные данные сторон, которые совпадают с данными, указанными в паспортах сторон, предоставляемых суду при рассмотрении дела по существу.
С.Э., С.В. оспаривались подписи, указанные от их имени в расписке, в связи с чем судом назначалась почерковедческая экспертиза.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза" ФИО2 от 09 июня 2017 года, изображение подписи от имени С.В., расположенное после основного текста, в разделе "Подписи:", на верхней линии графления, слева от изображения рукописной записи "С.В.", является изображением подписи, выполненной самим С.В. Изображение подписи от имени С.Э., расположенное после основного текста, в разделе "Подписи:", на второй линии графления, слева от изображения рукописной записи "С.Э.", является изображением подписи, выполненной самой С.Э.
Согласно пунктам 6, 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих, что представленная копия расписки не соответствует оригиналу, в связи с чем судебная коллегия находит возможным принять ее в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего получение ответчиками от истца денежной суммы 4 000 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
Кроме того, данная расписка согласуется с иными доказательствами по делу, также указывающими на то, что между сторонами расчет за квартиру был произведен. Так, представитель истца указывал, что Т. копию расписки передал занимающийся сопровождением сделки риэлтор ФИО1, при этом истец только в последующем обнаружил, что переданная расписка является копией.
Свидетель ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции указывала, что помогала Т. в оформлении спорной квартиры в его собственность. Т. передавал деньги по договору в полном объеме продавцам, при этом часть полученных денег продавцы внесли в счет погашения ипотеки, оставшаяся часть денег осталась у продавцов наличными денежными средствами. При передаче денег была составлена в ее присутствии расписка о получении денежных средств, где она (свидетель) поставила свою подпись. В последующем со слов Т. ей стало известно, что продавцы из квартиры не выселяются.
Из представленной Т. копии расписки и получении денежных средств от 31 декабря 2015 года следует, что в ней имеется подпись ФИО1, которая подтвердила обстоятельства, в подтверждение которых она ставила в расписке подпись. С.В., С.Э. доказательств, подтверждающих, что ФИО1 подпись ставилась в отношении каких-либо иных обстоятельств, не представлено.
Обстоятельства расчета Т. за продаваемую квартиру, в результате чего за счет данных денежных средств продавцами был погашен кредит, согласуются и с условиями договора купли-продажи о том, что на момент подписания договора квартира находилась в залоге. К моменту перехода права собственности залог будет снят. Кредит погашен в полном объеме.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что предъявление ответчиками встречного иска о расторжении договора купли-продажи после того, как ими была получена стоимость квартиры, произведен переход права собственности и к ним предъявлен иск о выселении, оценивается как недобросовестное поведение в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и злоупотребление правом на судебную защиту.
В совокупности вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт полного расчета Т. с продавцами за приобретаемую квартиру.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска ответчиков о расторжении договора купли-продажи от 31 декабря 2015 года, возложении обязанности возвратить квартиру у суда первой инстанции не имелось.
Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
С.Э., С.В. зарегистрированы в спорной квартире N по (адрес).
В связи с продажей жилого помещения ответчики утратили права владения, пользования и распоряжения указанным имуществом, в связи с чем подлежат признанию прекратившими право пользования спорной квартирой, выселению из нее и снятию с регистрационного учета.
Ответчики членами семьи истца не являются, ранее совместно с ним никогда не проживали, какого-либо соглашения о пользовании спорной квартирой с ним не заключали, самостоятельного права владеть и пользоваться указанной квартирой не имеют, проживают в данном жилом помещении без наличия к тому оснований. Проживание ответчиков в квартире истца, а также их регистрация по месту жительства нарушают права собственника жилого помещения.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Т. о признании С.В., С.Э. прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении из него и снятии с регистрационного учета; отказе С.В., С.Э. в удовлетворении встречных исковых требований к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть квартиру.
Разрешая исковые требования, заявленные С.В. и С.Э. в гражданском деле, имевшем номер до объединения 2-7945/2016, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их удовлетворении к Управлению Росреестра по Оренбургской области, поскольку отсутствуют основания для аннулирования регистрационной записи о переходе права собственности от С.В., С.Э. к Т., возложении обязанности зарегистрировать право собственности С.В. и С.Э. на спорную квартиру.
Производство по гражданскому делу подлежит прекращению в части исковых требований С.В., С.Э. предъявленных повторно к Т. в рамках гражданского дела (до объединения N 2-7945/2016) о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить квартиру, на основании абзаца 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В то же время судебная коллегия находит противоречащими нормам процессуального права доводы апелляционной жалобы о необходимости оставления без рассмотрения встречного иска С.Э., С.В. в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства были предметом исследования суда апелляционной инстанции в рамках рассматриваемого дела. Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25 октября 2016 года следует, что до предъявления иска в суд С.В., С.Э. обращались в устной форме к Т. с требованием о расторжении договора купли-продажи, то есть излагали позицию, указанную во встречном исковом заявлении, что указывает на соблюдение ими досудебного порядка урегулирования спора.
Доводы представителя С.В. - П. о несогласии с заключением эксперта от 09 июня 2017 года, основанными на исследовании копии документа, о допущенных нарушениях методики почерковедческой экспертизы и действующего законодательства в области судебной экспертизы при проведении почерковедческой экспертизы и составлении заключения эксперта судебной коллегией отклоняются, поскольку сомневаться в однозначных выводах эксперта, имеющего соответствующую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, несмотря на то, что экспертом в названном экспертном заключении был перефразирован вопрос, сформулированный в определении о назначении экспертизы, существо вопроса, не изменили, цели экспертного исследования остались прежними, что не могло повлиять на выводы эксперта о том, что подписи (их изображения на копии) в расписке от 31 декабря 2015 года принадлежат С.Э. и С.В.
Эксперт, определяя возможность или невозможность проведения почерковедческого исследования исходя из предоставленных ему для исследования материалов, не заявлял о недостаточности и непригодности для идентификации исполнителя изображения подписи представленных ему на проверку материалов для дачи заключения.
На основании положений пункта 3 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с каждого - С.В., С.Э. подлежат взысканию по 7 000 рублей - плата за проведение судебной почерковедческой экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 декабря 2016 года отменить.
Производство по гражданскому делу по иску С.В., С.Э. к Т., Управлению Росреестра по Оренбургской области о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности совершить действия прекратить в части исковых требований С.В., С.Э. к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить квартиру, прекратить.
Вынести новое решение, которым исковые требования Т. к С.В., С.Э. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать С.В., С.Э. прекратившими право пользования квартирой N по (адрес).
С.В., С.Э. выселить из квартиры N по (адрес).
Настоящее апелляционное определение является основанием для снятия С.В. и С.Э. с регистрационного учета из квартиры N по (адрес).
С.В., С.Э. в удовлетворении встречных исковых требований к Т. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть квартиру отказать.
С.В., С.Э. в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Оренбургской области о возложении обязанности совершить действия отказать.
Взыскать с каждого - С.В., С.Э. по 7 000 рублей плату за проведение судебной почерковедческой экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)