Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик нарушил срок передачи объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Конюхова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Ефремовой Л.Н., Самчелеевой И.А.,
При секретаре К.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя А., ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 10 августа 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования А. к ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в пользу А. неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.,
Взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в бюджет городского округа Тольятти государственную пошлину в размере 3 200 руб.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя А. - Ч., представителя ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" - Ж., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о защите прав потребителей.
В обоснование иска указано, что 19.12.2014 года А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N, согласно условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Окончательная стоимость объекта составила 1 200 700 рублей.
Застройщик обязался передать покупателю объект во втором квартале 2015 года (пункт 2.1.1. договора).
А. исполнены обязательства по договору в части оплаты невозвратной суммы в размере 20 000 рублей и взноса в размере 880 525 рублей. Оставшуюся сумму покупатель обязан внести при подписании акта приема-передачи квартиры.
Истец указывает, что застройщик нарушен срок передачи объекта, договор купли-продажи построенного объекта заключен сторонами 23.12.2016 года.
15.05.2017 года А. направила застройщику претензию о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 20000 рублей. Требования истца оставлены без ответа.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, А. просила суд взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 433 854 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований.
Разрешая исковые требования А., суд исходил из того, что спорный объект передан истцу с нарушением срока, что ответчиком допущено нарушение прав А., в связи с чем, взыскал с ответчика неустойку, штраф, снизив их размер с учетом ст. 333 ГК РФ, компенсацию морального вреда, расходы на оплату услуг представителя.
В апелляционной жалобе представитель А. просит отменить решение суда в части снижения неустойки до 50 000 рублей и взыскать с ответчика неустойку в размере 433 854 рублей, изменить сумму штрафа, в остальной части решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта на 1,5 года, что является существенным нарушением истца.
Представитель ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор N от 19.12.2014 года является прекращенным, в связи с чем нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не применимы. Оплата за квартиру по предварительному договору полностью не внесена, в связи с чем срок передачи объекта долевого строительства не наступил.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...") настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.." регулирует отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.." распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено, что 19.12.2014 года А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" будет выступать продавцом, а А. - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Окончательная стоимость объекта составила 1 200 700 рублей (пункт 3.1 договора).
В соответствии с п. 2.1.1. договора ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" приняло на себя обязанность передать истцу квартиру во втором квартале 2015 года.
Из материалов дела следует, что 27.11.2014 года в обеспечение точного и надлежащего исполнения обязательств истец внесла в кассу ответчика залоговую невозвратную сумму в размере 20 000 рублей, а 19.12.2014 года она произвела взнос в размере 880 525 рублей, что подтверждается квитанциями (л.д. 11).
Оставшуюся сумму в размере 300 175 рублей в счет оплаты стоимости квартиры А. обязалась оплатить при подписании сторонами акта приема-передачи квартиры (п. 3.6. договора).
Принимая во внимание, что А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, при этом условиями договора устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то фактически заключенный между сторонами договор представляет собой договор участия в долевом строительстве, в связи с чем на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о том, что договор N от 19.12.2014 года является прекращенным, в связи с чем нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." не применимы, не могут быть приняты во внимание, поскольку спорные правоотношения сторон возникли из заключенного договора N от 19.12.2014 года о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, который по существу является договором об участии в долевом строительстве, то судом обоснованно применены к спорным правоотношениям положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что 23.12.2016 года между А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор купли-продажи жилого помещения общей площадью 35,1 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 1 199 044 рубля.
23.12.2016 года истцом произведена оплата оставшейся части за квартиру в размере 298 519 рублей.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи 23.12.2016 года.
Таким образом, спорный объект передан А. с нарушением установленного договором N от 19.12.2014 года срока - второго квартала 2015 года.
15.05.2017 года А. направила в адрес ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" претензию с требованием о выплате неустойки, однако, требования оставлены без удовлетворения.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в пользу А. неустойки за нарушение срока передачи им объекта долевого строительства, поскольку в срок, предусмотренный договором N от 19.12.2014 года, а именно, второй квартал 2015 года, объект долевого строительства истцу не передан, чем нарушены его права.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определениях N 1777-О от 24.09.2012 года, N 11-О от 10.01.2002 г., N 497-О-О от 22.03.2012 года, часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, закрепляющая право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, которое в силу ч. 2 ст. 333 ГК Российской Федерации распространяется лишь на случаи просрочки исполнения обязательства, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан.
Часть 1 статьи 333 ГК направлена на реализацию основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности. Суды при разрешении этого вопроса в каждом конкретном случае обязаны учитывать специфику данного вида правоотношений и характер охраняемого государством блага.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Поскольку степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, то только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
С учетом указанных положений, при разрешении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд обоснованно исходил из того, что произведенный истцом расчет неустойки за период с 01.07.2015 года по 23.12.2016 года в размере 433 854 рублей является верным, однако, с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, конкретных обстоятельств дела, ходатайства ответчика о снижении неустойки, периода просрочки исполнения обязательств, судом обоснованно снижен размер неустойки до 50 000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы представителя А. о взыскании неустойки в размере 433 854 рублей в связи с существенным нарушением прав истца не могут быть приняты во внимание, поскольку определенный судом размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком перед потребителем.
Судебная коллегия не находит оснований для увеличения размера взысканной судом неустойки, поскольку размер неустойки снижен судом на основании ходатайства ответчика, с указанием мотивов, по которым снижена неустойка, а также принципов разумности и справедливости, несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств.
При взыскании с ответчика в пользу А. компенсации морального вреда в размере 3 000 руб., суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", требованиями разумности и справедливости и исходил из того, что ответчиком допущено нарушение прав А. как потребителя.
Принимая во внимание, что ответчиком в добровольном порядке не исполнены законные требования А. о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта, то суд первой инстанции с учетом положений п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" верно взыскал с ответчика штраф, уменьшив его размер до 10 000 рублей в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Оснований для увеличения взысканного судом размера штрафа не имеется.
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу А. судебных расходов в размере 10 000 рублей, суд обоснованно исходил из объема работы представителя, принципов разумности и справедливости, категории дела.
Доводы апелляционной жалобы ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о том, что поскольку оплата за квартиру по предварительному договору N от 19.12.2014 года полностью не внесена, то срок передачи объекта долевого строительства не наступил, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...").
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из анализа условий заключенного между сторонами договора N от 19.12.2014 года усматривается, что договором предусмотрена оплата объекта частями - оплата залоговой невозвратной стоимости в размере 20 000 рублей (пункт 3.4 договора), взноса в размере 900 525 рублей с учетом невозвратной залоговой стоимости и оплата оставшейся суммы при подписании акта приема-передачи (пункт 3.5 договора).
Пунктом 2.1.1. договора предусмотрен срок передачи объекта А. - второй квартал 2015 года.
Из пункта 2.1.3. договора следует, что при условии полном исполнения А. пунктов договора в том числе по оплате договора, ответчик передает право собственности на объект путем заключения договора купли-продажи объекта.
Кроме того, сторонами согласовано условие о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры общей проектной стоимостью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.
Материалами дела подтверждается, что А. исполнены обязательства по оплате договора в соответствии с его условиями, что подтверждается квитанциями (л.д. 11). Сторонами в договоре предусмотрен безусловный срок передачи объекта А. - второй квартал 2015 года, который нарушен ответчиком.
Таким образом, ссылки ответчика на то, что срок исполнения обязательств не наступил, основаны на неверном толковании норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." и условий договора.
Таким образом, оснований для отмены правильного по существу решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства по делу, судом верно применены нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 10 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя А., ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" оставить без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13655/2017
Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик нарушил срок передачи объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. по делу N 33-13655/2017
Судья: Конюхова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Ефремовой Л.Н., Самчелеевой И.А.,
При секретаре К.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя А., ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 10 августа 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования А. к ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в пользу А. неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.,
Взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в бюджет городского округа Тольятти государственную пошлину в размере 3 200 руб.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя А. - Ч., представителя ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" - Ж., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о защите прав потребителей.
В обоснование иска указано, что 19.12.2014 года А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N, согласно условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Окончательная стоимость объекта составила 1 200 700 рублей.
Застройщик обязался передать покупателю объект во втором квартале 2015 года (пункт 2.1.1. договора).
А. исполнены обязательства по договору в части оплаты невозвратной суммы в размере 20 000 рублей и взноса в размере 880 525 рублей. Оставшуюся сумму покупатель обязан внести при подписании акта приема-передачи квартиры.
Истец указывает, что застройщик нарушен срок передачи объекта, договор купли-продажи построенного объекта заключен сторонами 23.12.2016 года.
15.05.2017 года А. направила застройщику претензию о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 20000 рублей. Требования истца оставлены без ответа.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, А. просила суд взыскать с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 433 854 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований.
Разрешая исковые требования А., суд исходил из того, что спорный объект передан истцу с нарушением срока, что ответчиком допущено нарушение прав А., в связи с чем, взыскал с ответчика неустойку, штраф, снизив их размер с учетом ст. 333 ГК РФ, компенсацию морального вреда, расходы на оплату услуг представителя.
В апелляционной жалобе представитель А. просит отменить решение суда в части снижения неустойки до 50 000 рублей и взыскать с ответчика неустойку в размере 433 854 рублей, изменить сумму штрафа, в остальной части решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта на 1,5 года, что является существенным нарушением истца.
Представитель ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор N от 19.12.2014 года является прекращенным, в связи с чем нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не применимы. Оплата за квартиру по предварительному договору полностью не внесена, в связи с чем срок передачи объекта долевого строительства не наступил.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...") настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.." регулирует отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.." распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено, что 19.12.2014 года А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" будет выступать продавцом, а А. - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Окончательная стоимость объекта составила 1 200 700 рублей (пункт 3.1 договора).
В соответствии с п. 2.1.1. договора ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" приняло на себя обязанность передать истцу квартиру во втором квартале 2015 года.
Из материалов дела следует, что 27.11.2014 года в обеспечение точного и надлежащего исполнения обязательств истец внесла в кассу ответчика залоговую невозвратную сумму в размере 20 000 рублей, а 19.12.2014 года она произвела взнос в размере 880 525 рублей, что подтверждается квитанциями (л.д. 11).
Оставшуюся сумму в размере 300 175 рублей в счет оплаты стоимости квартиры А. обязалась оплатить при подписании сторонами акта приема-передачи квартиры (п. 3.6. договора).
Принимая во внимание, что А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор N, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, при этом условиями договора устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то фактически заключенный между сторонами договор представляет собой договор участия в долевом строительстве, в связи с чем на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о том, что договор N от 19.12.2014 года является прекращенным, в связи с чем нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." не применимы, не могут быть приняты во внимание, поскольку спорные правоотношения сторон возникли из заключенного договора N от 19.12.2014 года о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, который по существу является договором об участии в долевом строительстве, то судом обоснованно применены к спорным правоотношениям положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что 23.12.2016 года между А. и ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" заключен договор купли-продажи жилого помещения общей площадью 35,1 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 1 199 044 рубля.
23.12.2016 года истцом произведена оплата оставшейся части за квартиру в размере 298 519 рублей.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи 23.12.2016 года.
Таким образом, спорный объект передан А. с нарушением установленного договором N от 19.12.2014 года срока - второго квартала 2015 года.
15.05.2017 года А. направила в адрес ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" претензию с требованием о выплате неустойки, однако, требования оставлены без удовлетворения.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" в пользу А. неустойки за нарушение срока передачи им объекта долевого строительства, поскольку в срок, предусмотренный договором N от 19.12.2014 года, а именно, второй квартал 2015 года, объект долевого строительства истцу не передан, чем нарушены его права.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определениях N 1777-О от 24.09.2012 года, N 11-О от 10.01.2002 г., N 497-О-О от 22.03.2012 года, часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, закрепляющая право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, которое в силу ч. 2 ст. 333 ГК Российской Федерации распространяется лишь на случаи просрочки исполнения обязательства, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан.
Часть 1 статьи 333 ГК направлена на реализацию основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности. Суды при разрешении этого вопроса в каждом конкретном случае обязаны учитывать специфику данного вида правоотношений и характер охраняемого государством блага.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Поскольку степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, то только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
С учетом указанных положений, при разрешении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд обоснованно исходил из того, что произведенный истцом расчет неустойки за период с 01.07.2015 года по 23.12.2016 года в размере 433 854 рублей является верным, однако, с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, конкретных обстоятельств дела, ходатайства ответчика о снижении неустойки, периода просрочки исполнения обязательств, судом обоснованно снижен размер неустойки до 50 000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы представителя А. о взыскании неустойки в размере 433 854 рублей в связи с существенным нарушением прав истца не могут быть приняты во внимание, поскольку определенный судом размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком перед потребителем.
Судебная коллегия не находит оснований для увеличения размера взысканной судом неустойки, поскольку размер неустойки снижен судом на основании ходатайства ответчика, с указанием мотивов, по которым снижена неустойка, а также принципов разумности и справедливости, несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств.
При взыскании с ответчика в пользу А. компенсации морального вреда в размере 3 000 руб., суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", требованиями разумности и справедливости и исходил из того, что ответчиком допущено нарушение прав А. как потребителя.
Принимая во внимание, что ответчиком в добровольном порядке не исполнены законные требования А. о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта, то суд первой инстанции с учетом положений п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" верно взыскал с ответчика штраф, уменьшив его размер до 10 000 рублей в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Оснований для увеличения взысканного судом размера штрафа не имеется.
Разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу А. судебных расходов в размере 10 000 рублей, суд обоснованно исходил из объема работы представителя, принципов разумности и справедливости, категории дела.
Доводы апелляционной жалобы ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" о том, что поскольку оплата за квартиру по предварительному договору N от 19.12.2014 года полностью не внесена, то срок передачи объекта долевого строительства не наступил, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...").
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из анализа условий заключенного между сторонами договора N от 19.12.2014 года усматривается, что договором предусмотрена оплата объекта частями - оплата залоговой невозвратной стоимости в размере 20 000 рублей (пункт 3.4 договора), взноса в размере 900 525 рублей с учетом невозвратной залоговой стоимости и оплата оставшейся суммы при подписании акта приема-передачи (пункт 3.5 договора).
Пунктом 2.1.1. договора предусмотрен срок передачи объекта А. - второй квартал 2015 года.
Из пункта 2.1.3. договора следует, что при условии полном исполнения А. пунктов договора в том числе по оплате договора, ответчик передает право собственности на объект путем заключения договора купли-продажи объекта.
Кроме того, сторонами согласовано условие о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры общей проектной стоимостью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.
Материалами дела подтверждается, что А. исполнены обязательства по оплате договора в соответствии с его условиями, что подтверждается квитанциями (л.д. 11). Сторонами в договоре предусмотрен безусловный срок передачи объекта А. - второй квартал 2015 года, который нарушен ответчиком.
Таким образом, ссылки ответчика на то, что срок исполнения обязательств не наступил, основаны на неверном толковании норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." и условий договора.
Таким образом, оснований для отмены правильного по существу решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства по делу, судом верно применены нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 10 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя А., ООО "КВАРЦ-СТРОЙ" оставить без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)