Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что оказалась обманутой представителями ответчика-1, истице была предоставлена недостоверная информация о правовых последствиях и результатах предлагаемых ей документов, деньги за квартиру по договору купли-продажи ей не передавались, квартира выбыла из владения истицы и передана третьим лицам помимо ее воли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Морозовой Д.Х.
с участием адвоката В.Д.М.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика З.М.В. - Е.Д.В., представителя ответчика О.В.А. - С.Д.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года, которым постановлено:
"Иск М.О.Н. удовлетворить.
Признать ничтожным договор купли-продажи комнаты N 3, площадью *** кв. м, находящейся в трехкомнатной квартире по адресу: ****, заключенный *** года между О.В.А. и З.М.В.
Истребовать из незаконного владения З.М.В. указанную комнату.
Расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанной комнаты, заключенный **** года между М.О.Н. и О.В.А.
Возвратить М.О.Н. комнату N 3, площадью *** кв. м, находящуюся в трехкомнатной квартире по адресу: ****.
Встречный иск З.М.В. к М.О.Н., О.В.А. о признании добросовестным приобретателем комнаты, - оставить без удовлетворения.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности на данную комнату за З.М.В. и О.В.А. и регистрации прав собственности на данную комнату за М.О.Н. в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество",
установила:
М.О.Н. обратилась в суд с иском к О.В.А., З.М.В., в котором, согласно уточнению (л.д. 292 - 294), просит:
- расторгнуть договор купли-продажи комнаты, заключенный между М.О.Н. и О.В.А. *** года,
- - привести стороны в первоначальное положение;
- - истребовать из незаконного владения З.М.В. в собственность М.О.Н. комнату, площадью 15,4 кв. м, находящуюся в коммунальной трехкомнатной квартире по адресу: ****;
- В обоснование иска М.О.Н. указала, что оказалась обманутой представителями О.В.А., была введена в заблуждение относительно истинных намерений покупателя, продавцом быть не намеревалась. Ей (М.О.Н.) была предоставлена недостоверная информация о правовых последствиях и результатах предлагаемых ей документов; деньги за квартиру по договору купли-продажи от **** года не передавались, данный договор О.В.Н. не оплачивался; получение денег за продажу комнаты она (М.О.Н.) никому не доверяла, так же как и не давала полномочий от своего имени получать деньги, поскольку не собиралась продавать комнату; реально сделка исполнена не была; О.В.А. получила комнату бесплатно; квартира выбыла из владения М.О.Н. и передана третьим лицам помимо ее воли; акт приема-передачи комнаты сторонами не подписывался; была сохранена регистрация М.О.Н. по месту жительства в комнате.
З.М.В. предъявил встречный иск к М.О.Н. и О.В.А., в котором (л.д. 121 - 124) просит признать его добросовестным приобретателем комнаты N 3 площадью **** кв. м, находящейся в трехкомнатной квартире по адресу: ****.
В обоснование встречного иска З.М.В. указал, что *** года между О.В.А. и З.М.В. заключен договор купли-продажи комнаты, который был зарегистрирован в установленном порядке **** года. За указанную комнату он заплатил О.В.А. ***** миллиона рублей. О.В.А. приобрела право собственности на данную комнату на основании заключенного с М.О.Н. договора купли-продажи комнаты от ***** года, который также был зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с имеющимися на дату подписания договора документами О.В.А. являлась собственником комнаты, право собственности на комнату было удостоверено свидетельством о государственной регистрации права собственности. Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда N 6-11, положения ст. 302 ГК РФ и другие нормы закона, З.М.В. считает себя добросовестным покупателем комнаты. Предъявляя исковые требования, М.О.Н. незаконно оспаривает право З.М.В. владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Истец М.О.Н. в судебное заседание не явилась, извещалась о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, ее интересы представляли по доверенности П.Н.Л. и С.А.В., которые исковые требования в последней редакции поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Ответчик О.В.А. в судебное заседание не явилась, извещалась о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, ее интересы представлял по доверенности С.Д.В., который иск М.О.Н. не признал, просил в его удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 303 - 305), поддержал встречный иск З.М.В.
Ответчик З.М.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом, его интересы представлял Е.Д.В., который встречный иск просил удовлетворить, в удовлетворении иска М.О.Н. отказать, учесть, что срок исковой давности М.О.Н. пропущен.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят ответчики.
Выслушав объяснения представителей ответчика З.М.В. - С.М.В., О.В.А. - С.Д.В., поддержавших доводы своих жалоб, истца М.О.Н., ее представителя - адвоката В.Д.М., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 2 названного Постановления решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.
Как установлено судом первой инстанции, М.О.Н. на праве собственности принадлежала комната размером N 3 размером **** кв. м 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: **** (л.д. 121, 136).
В соответствии с пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
**** года М.О.Н. (продавец) и О.В.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорной комнаты, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату общей площадью **** кв. м, расположенную в квартире коммунального заселения по адресу: **** (п. 1); комната оценивается и продается за **** руб., данную денежную сумму покупатель обязуется оплатить продавцу в течение 1-го календарного дня с момента государственной регистрации настоящего договора УФРС по Москве (п. 4); в указанной комнате зарегистрирован и проживает продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 7 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на комнату к покупателю в УФРС по Москве (п. 5). Передача указанной комнаты от продавца к покупателю будет осуществлена сторонами по передаточному акту в течение 14 дней с момента государственной регистрации и перехода права собственности к покупателю (п. 7). Договор зарегистрирован в УФРС по Москве **** года (л.д. 139).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как видно из материалов дела, после регистрации в УФРС по Москве **** года договора купли-продажи, **** г. О.В.А. с несовершеннолетней дочерью О.А.Р. вселились в жилое помещение и были в нем зарегистрированы.
Таким образом, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной комнаты от ***** г. был фактически исполнен.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, М.О.Н. указывает на существенные нарушения условий договора ответчиком в виде не оплаты стоимости комнаты, тем самым причинение истцу ущерба, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя требования М.О.Н. о расторжении договора купли-продажи и возврате комнаты в собственность истца, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 450, 453, 454, 486 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что предусмотренная договором купли-продажи комнаты от *** г. обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость жилого помещения в размере ***** рублей О.В.А. не исполнена, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии допустимых и бесспорных доказательств исполнения ответчиком О.В.А. условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за комнату.
Однако, судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи комнаты от ***** г. согласиться не может по следующим основаниям.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истицей и ответчиком О.В.А. договор купли-продажи комнаты не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Вместе с тем в пункте 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункта 4 статьи 453, пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи комнаты, судебная коллегия полагает, что истцу (продавцу комнаты) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика О.В.А. (покупателя) возврата переданной по договору комнаты даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, то судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, М.О.Н. не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует статья 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей О.В.А. в предусмотренный договором срок приобретенного имущества.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании пунктов 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: пункт 4 статьи 453, пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ.
При этом ссылки истца в уточненном иске, что она была введена в заблуждение и обманута представителями покупателя, не подписывала договор купли-продажи и передаточный акт, являются несостоятельными, поскольку таких оснований для расторжения договора купли-продажи закон не содержит.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение в части расторжения договора купли-продажи комнаты законным признано быть не может, в связи с чем, подлежит отмене.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи от **** года, заключенного между О.В.А. (продавец) и З.М.В. (покупатель), у суда также не имелось, поскольку расторжение договора купли-продажи комнаты не влечет недействительности последующих сделок с таким имуществом.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Истец М.О.Н. не являлась стороной в указанном договоре купли-продажи и не вправе оспаривать его по основаниям статьи 178 и 179 ГК РФ.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции, действуя в пределах предоставленных пунктом 2 ст. 328 ГПК РФ полномочий полагает возможным решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новое решение об отказе в иске М.О.Н. к О.В.А., З.М.В. о расторжении договора купли-продажи комнаты, истребовании из незаконного владения жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным, возврате имущества.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что судом при вынесении решения были допущены нарушения норм процессуального права.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В апелляционной жалобе ответчики указывают, что истец обратился в суд с иском о расторжении договора в день судебного заседания - 26 мая 2014 г., в досудебном порядке М.О.Н. с предложением расторгнуть договор купли-продажи от ****** г. не обращалась.
В соответствии со ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, иск М.О.Н. в части расторжения договора купли-продажи комнаты подлежал оставлению без рассмотрения.
Несмотря на то, что в удовлетворении заявленных М.О.Н. требований отказано в полном объеме, не может быть также удовлетворен встречный иск З.М.В. о признании его добросовестным приобретателем комнаты.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, целью которых является восстановление нарушенного права.
Сам по себе факт признания З.М.В. добросовестным приобретателем каких-либо правовых последствий для него повлечь не может, поэтому ему следует избрать иной, предусмотренный законом, способ защиты нарушенного права.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329, ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М.О.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты, заключенного **** года с О.В.А., признании ничтожным договора купли-продажи комнаты, заключенного **** года между О.В.А. и З.М.В., истребовании имущества из незаконного владения, отказать.
В удовлетворении встречного иска З.М.В. к М.О.Н., О.В.А. о признании добросовестным приобретателем, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-18861/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи комнаты, признании ничтожным договора купли-продажи комнаты, истребовании имущества из незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что оказалась обманутой представителями ответчика-1, истице была предоставлена недостоверная информация о правовых последствиях и результатах предлагаемых ей документов, деньги за квартиру по договору купли-продажи ей не передавались, квартира выбыла из владения истицы и передана третьим лицам помимо ее воли.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. по делу N 33-18861\\2014
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Морозовой Д.Х.
с участием адвоката В.Д.М.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика З.М.В. - Е.Д.В., представителя ответчика О.В.А. - С.Д.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года, которым постановлено:
"Иск М.О.Н. удовлетворить.
Признать ничтожным договор купли-продажи комнаты N 3, площадью *** кв. м, находящейся в трехкомнатной квартире по адресу: ****, заключенный *** года между О.В.А. и З.М.В.
Истребовать из незаконного владения З.М.В. указанную комнату.
Расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанной комнаты, заключенный **** года между М.О.Н. и О.В.А.
Возвратить М.О.Н. комнату N 3, площадью *** кв. м, находящуюся в трехкомнатной квартире по адресу: ****.
Встречный иск З.М.В. к М.О.Н., О.В.А. о признании добросовестным приобретателем комнаты, - оставить без удовлетворения.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности на данную комнату за З.М.В. и О.В.А. и регистрации прав собственности на данную комнату за М.О.Н. в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество",
установила:
М.О.Н. обратилась в суд с иском к О.В.А., З.М.В., в котором, согласно уточнению (л.д. 292 - 294), просит:
- расторгнуть договор купли-продажи комнаты, заключенный между М.О.Н. и О.В.А. *** года,
- - привести стороны в первоначальное положение;
- - истребовать из незаконного владения З.М.В. в собственность М.О.Н. комнату, площадью 15,4 кв. м, находящуюся в коммунальной трехкомнатной квартире по адресу: ****;
- В обоснование иска М.О.Н. указала, что оказалась обманутой представителями О.В.А., была введена в заблуждение относительно истинных намерений покупателя, продавцом быть не намеревалась. Ей (М.О.Н.) была предоставлена недостоверная информация о правовых последствиях и результатах предлагаемых ей документов; деньги за квартиру по договору купли-продажи от **** года не передавались, данный договор О.В.Н. не оплачивался; получение денег за продажу комнаты она (М.О.Н.) никому не доверяла, так же как и не давала полномочий от своего имени получать деньги, поскольку не собиралась продавать комнату; реально сделка исполнена не была; О.В.А. получила комнату бесплатно; квартира выбыла из владения М.О.Н. и передана третьим лицам помимо ее воли; акт приема-передачи комнаты сторонами не подписывался; была сохранена регистрация М.О.Н. по месту жительства в комнате.
З.М.В. предъявил встречный иск к М.О.Н. и О.В.А., в котором (л.д. 121 - 124) просит признать его добросовестным приобретателем комнаты N 3 площадью **** кв. м, находящейся в трехкомнатной квартире по адресу: ****.
В обоснование встречного иска З.М.В. указал, что *** года между О.В.А. и З.М.В. заключен договор купли-продажи комнаты, который был зарегистрирован в установленном порядке **** года. За указанную комнату он заплатил О.В.А. ***** миллиона рублей. О.В.А. приобрела право собственности на данную комнату на основании заключенного с М.О.Н. договора купли-продажи комнаты от ***** года, который также был зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с имеющимися на дату подписания договора документами О.В.А. являлась собственником комнаты, право собственности на комнату было удостоверено свидетельством о государственной регистрации права собственности. Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда N 6-11, положения ст. 302 ГК РФ и другие нормы закона, З.М.В. считает себя добросовестным покупателем комнаты. Предъявляя исковые требования, М.О.Н. незаконно оспаривает право З.М.В. владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Истец М.О.Н. в судебное заседание не явилась, извещалась о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, ее интересы представляли по доверенности П.Н.Л. и С.А.В., которые исковые требования в последней редакции поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Ответчик О.В.А. в судебное заседание не явилась, извещалась о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, ее интересы представлял по доверенности С.Д.В., который иск М.О.Н. не признал, просил в его удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 303 - 305), поддержал встречный иск З.М.В.
Ответчик З.М.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом, его интересы представлял Е.Д.В., который встречный иск просил удовлетворить, в удовлетворении иска М.О.Н. отказать, учесть, что срок исковой давности М.О.Н. пропущен.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят ответчики.
Выслушав объяснения представителей ответчика З.М.В. - С.М.В., О.В.А. - С.Д.В., поддержавших доводы своих жалоб, истца М.О.Н., ее представителя - адвоката В.Д.М., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 2 названного Постановления решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.
Как установлено судом первой инстанции, М.О.Н. на праве собственности принадлежала комната размером N 3 размером **** кв. м 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: **** (л.д. 121, 136).
В соответствии с пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
**** года М.О.Н. (продавец) и О.В.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорной комнаты, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату общей площадью **** кв. м, расположенную в квартире коммунального заселения по адресу: **** (п. 1); комната оценивается и продается за **** руб., данную денежную сумму покупатель обязуется оплатить продавцу в течение 1-го календарного дня с момента государственной регистрации настоящего договора УФРС по Москве (п. 4); в указанной комнате зарегистрирован и проживает продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 7 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на комнату к покупателю в УФРС по Москве (п. 5). Передача указанной комнаты от продавца к покупателю будет осуществлена сторонами по передаточному акту в течение 14 дней с момента государственной регистрации и перехода права собственности к покупателю (п. 7). Договор зарегистрирован в УФРС по Москве **** года (л.д. 139).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как видно из материалов дела, после регистрации в УФРС по Москве **** года договора купли-продажи, **** г. О.В.А. с несовершеннолетней дочерью О.А.Р. вселились в жилое помещение и были в нем зарегистрированы.
Таким образом, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной комнаты от ***** г. был фактически исполнен.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, М.О.Н. указывает на существенные нарушения условий договора ответчиком в виде не оплаты стоимости комнаты, тем самым причинение истцу ущерба, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя требования М.О.Н. о расторжении договора купли-продажи и возврате комнаты в собственность истца, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 450, 453, 454, 486 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что предусмотренная договором купли-продажи комнаты от *** г. обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость жилого помещения в размере ***** рублей О.В.А. не исполнена, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии допустимых и бесспорных доказательств исполнения ответчиком О.В.А. условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за комнату.
Однако, судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи комнаты от ***** г. согласиться не может по следующим основаниям.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истицей и ответчиком О.В.А. договор купли-продажи комнаты не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Вместе с тем в пункте 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункта 4 статьи 453, пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи комнаты, судебная коллегия полагает, что истцу (продавцу комнаты) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика О.В.А. (покупателя) возврата переданной по договору комнаты даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, то судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, М.О.Н. не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует статья 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей О.В.А. в предусмотренный договором срок приобретенного имущества.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании пунктов 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: пункт 4 статьи 453, пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ.
При этом ссылки истца в уточненном иске, что она была введена в заблуждение и обманута представителями покупателя, не подписывала договор купли-продажи и передаточный акт, являются несостоятельными, поскольку таких оснований для расторжения договора купли-продажи закон не содержит.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение в части расторжения договора купли-продажи комнаты законным признано быть не может, в связи с чем, подлежит отмене.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи от **** года, заключенного между О.В.А. (продавец) и З.М.В. (покупатель), у суда также не имелось, поскольку расторжение договора купли-продажи комнаты не влечет недействительности последующих сделок с таким имуществом.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Истец М.О.Н. не являлась стороной в указанном договоре купли-продажи и не вправе оспаривать его по основаниям статьи 178 и 179 ГК РФ.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции, действуя в пределах предоставленных пунктом 2 ст. 328 ГПК РФ полномочий полагает возможным решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новое решение об отказе в иске М.О.Н. к О.В.А., З.М.В. о расторжении договора купли-продажи комнаты, истребовании из незаконного владения жилого помещения, признании договора купли-продажи недействительным, возврате имущества.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что судом при вынесении решения были допущены нарушения норм процессуального права.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В апелляционной жалобе ответчики указывают, что истец обратился в суд с иском о расторжении договора в день судебного заседания - 26 мая 2014 г., в досудебном порядке М.О.Н. с предложением расторгнуть договор купли-продажи от ****** г. не обращалась.
В соответствии со ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, иск М.О.Н. в части расторжения договора купли-продажи комнаты подлежал оставлению без рассмотрения.
Несмотря на то, что в удовлетворении заявленных М.О.Н. требований отказано в полном объеме, не может быть также удовлетворен встречный иск З.М.В. о признании его добросовестным приобретателем комнаты.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, целью которых является восстановление нарушенного права.
Сам по себе факт признания З.М.В. добросовестным приобретателем каких-либо правовых последствий для него повлечь не может, поэтому ему следует избрать иной, предусмотренный законом, способ защиты нарушенного права.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329, ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М.О.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты, заключенного **** года с О.В.А., признании ничтожным договора купли-продажи комнаты, заключенного **** года между О.В.А. и З.М.В., истребовании имущества из незаконного владения, отказать.
В удовлетворении встречного иска З.М.В. к М.О.Н., О.В.А. о признании добросовестным приобретателем, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)