Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Айсберг", Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-614/2016, 05АП-871/2016
на решение от 22.12.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-22775/2015 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третьи лица: муниципальное унитарное предприятие "Аквамир" (ИНН 2540066994, ОГРН 1022502293550), общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (ИНН 2543012683, ОГРН 1122543013911)
о признании незаконным отказов,
при участии: стороны и третьи лица не явились, извещены,
установил:
Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - заявитель, управление, УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А в отношении объекта: помещения V, назначение: нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 48, выраженного в сообщении от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622, а также отказа в регистрации дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к указанному договору, выраженного в сообщении от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-624. В качестве восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А и дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015.
Определением суда от 30.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены муниципальное унитарное предприятие "Аквамир" (далее по тексту - третье лицо, предприятие, МУПВ "Аквамир") и общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (далее - третье лицо, общество, ООО "Айсберг").
Решением от 22.12.2015 суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. Указывает, что, несмотря на отсутствие регистрации спорного договора, он является действующим и его сторонами исполняются договорные обязательства. При этом отмечает, что в связи с прекращением права хозяйственного ведения предприятия с 09.10.2013 заявитель как собственник спорного помещения стал его арендодателем по аналогии с положениями, содержащимися в статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и как сторона договора вправе обратиться в уполномоченный орган за его регистрацией. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о заключении договора аренды с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции) в отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества.
Общество, не согласившись с вынесенным решением, также обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой поддерживает позицию управления. В обоснование своей позиции поясняет, что проверка законности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды не входит в компетенцию государственного регистратора. С учетом изложенного третье лицо просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционные жалобы в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 2, 6, 7, 9-11, 13, 14 (V), адрес объекта: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/030/2012-350, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.04.2012 серии 25-АБ N 750981.
В соответствии с распоряжением собственника названные помещения были переданы предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРП 11.04.2012 была внесена соответствующая запись N 25-25-01/040/2009-473, а 09.10.2013 данное право на основании решения собственника было прекращено.
18.06.2012 УМС издано распоряжение N 498/28 о даче согласия МУПВ "Аквамир" на проведение торгов и заключение договоров аренды по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды на нежилые помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48.
На основании протокола от 09.11.2012 N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды недвижимого имущества МУПВ "Аквамир" (арендодатель) и ООО "Айсберг" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А, согласно которому последний принял за плату во временное пользование недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 169,2 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 2, 6, 7, 9-11, 13, 14, 17, 25, 26; этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48 для использования в целях: бытовые услуги, торговля, общественное питание, офис. Срок действия договора установлен с 10.12.2012 по 10.12.2017. Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
02.02.2015 в связи с прекращением 09.10.2013 права хозяйственного ведения предприятия между УМС и ООО "Айсберг" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А, согласно которому арендодатель по указанному договору заменен с предприятия на управление.
20.02.2015 УМС обратилось в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 и дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к нему в отношении объекта: помещения V, назначение нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48.
Уведомлением от 11.03.2015 N 25/001/004/2015-622, N 25/001/004/2015-624 государственная регистрация была приостановлена до 09.04.2015 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) с предложением представить отчет независимого оценщика, публикацию в СМИ о проведении аукциона, протокол об итогах аукциона.
Уведомлением от 02.04.2015 N 25/001/004/2015-624 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к договору аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 по заявлению УМС на срок до 01.07.2015.
По истечении срока приостановления государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 Росреестр пришел к выводу о том, что сомнения, послужившие основаниями для приостановления государственной регистрации, не устранены, в связи с чем сообщением от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622 отказал в государственной регистрации по той причине, что вышеуказанный договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, а МУПВ "Аквамир" в связи с изъятием предмета договора аренды прекратило права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Кроме того, регистрирующий орган указал, что заявитель на государственную регистрацию не представил запрошенные документы, что не позволило установить порядок определения арендной платы и не позволило убедиться в проведении аукциона при условии, что в порядке межведомственного взаимодействия были получены сведения о том, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного недвижимого имущества не проводился.
Помимо этого по истечении срока приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к указанному договору государственный регистратор сообщением от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-624 отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения, указав, что ранее управлению было отказано в государственной регистрации договора аренды, в который вносятся изменения названным дополнительным соглашением.
Не согласившись с указанными решениями, посчитав их незаконными и нарушающими права и законные интересы УМС в сфере иной экономической деятельности, последнее обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и дополнительного соглашения к нему, поскольку на государственную регистрацию в установленный законом срок не были представлены все необходимые для государственной регистрации документы.
Оценив доводы жалобы и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 26 этого же Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3); документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
Из материалов дела усматривается, что срок договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А был установлен сторонами с 10.12.2012 по 10.12.2017.
Соответственно в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор подлежал обязательной государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента регистрации.
Принимая во внимание, что данный договор зарегистрирован не был, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А является незаключенным, в связи с чем УМС не могло стать участником данного договора и вступить в него в качестве арендодателя вместо выбывшего МУПВ "Аквамир", в том числе и обратиться за государственной регистрацией данного договора, не являясь его стороной, признается апелляционной коллегией правильным.
С учетом изложенного государственный регистратор обоснованно посчитал, что заявитель не является стороной договора аренды, за государственной регистрацией которого он обратился, поскольку стороной по договору указано предприятие, у которого, в свою очередь, объект аренды изъят из хозяйственного ведения собственником.
При таких обстоятельствах отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 06.05.2016 N 25/001/004/2015-622, не противоречит Закону N 122-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя.
В этой связи является правильным и вывод государственного регистратора о том, что поскольку УМС не стало стороной договора аренды от 10.12.2012 N 3А, то оно не могло вносить изменения в указанный договор, в том числе путем подписания с ООО "Айсберг" дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015.
Следовательно, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к указанному договору аренды, выраженный в сообщении от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-24, также является законным и не нарушает права и законные интересы управления.
Довод апелляционной жалобы УМС о том, что оно как собственник спорного помещения стало его арендодателем по аналогии с положениями, содержащими в статье 617 ГК РФ, и, соответственно, вправе было требовать его государственной регистрации, не может быть принят коллегией во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом по условиям пункта статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенный в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Анализ указанных положений применительно к спорной ситуации показывает, что спорный договор аренды, как не прошедший государственную регистрацию, связал обязательством МУПВ "Аквамир" и ООО "Айсберг" в части оплаты пользования имуществом по договору аренды, не прошедшему обязательную государственную регистрацию.
Между тем указанный договор не приобрел обязательной силы для третьих лиц, в том числе и для УМС как представителя собственника объекта аренды.
В этой связи у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о том, что УМС стало арендодателем по аналогии с положениями, содержащимися в пункте 1 статьи 617 ГК РФ, поскольку к спорной ситуации данная норма права неприменима.
Оценивая вывод регистрирующего органа о непредставлении на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение сторонами договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А требований Закона N 135-ФЗ, апелляционная коллегия установила следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной нормы, осуществляется также заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
По правилам пункта 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Анализ имеющегося в материалах дела договора аренды недвижимого имущества показывает, что предмет договора аренды был определен сторонами на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды N 2 от 09.11.2012.
Согласно данному протоколу фактически объектом аукциона являлась не продажа права на заключение договора аренды, а право аренды указанных нежилых помещений.
Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что на государственную регистрацию УМС был представлен отчет об оценке N 3588, в том числе нежилых помещений общей площадью 169,2 кв. м, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48, изготовленный ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" 19.12.2011, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта определена оценщиком в размере 5444000,00 руб. Именно исходя из этой стоимости была определена начальная цена аукциона на право аренды - 5% от оценочной стоимости объекта.
Отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости аренды нежилых помещений, то есть рыночной стоимости арендной платы, для проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорных помещений не готовился.
Принимая во внимание, что по результатам торгов должен был быть определен размер арендной платы, а не стоимость права на заключение договора аренды, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для определения начальной цены аукциона, исходя из 5% процентов от оценочной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным.
Довод управления о том, что начальная минимальная цена договора аренды была определена в соответствии с действующим муниципальным правовым актом города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - Положение N 168-МПА), в связи с чем вывод государственного регистратора о невозможности установить, что арендная плата была определена в соответствии с Законом о защите конкуренции, является неправильным, судебной коллегией не принимается.
Как установлено частью 2 статьи 1 Положения N 168-МПА, арендная плата - величина, определяемая на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной решением Думы города Владивостока, при отсутствии методики расчета арендной платы и в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - по результатам оценки рыночной стоимости объекта.
Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды в отношении объектов, указанных в пункте 1 статьи 2 настоящего Положения, устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (часть 5 статьи 3 Положения N 168-МПА).
Материалами дела подтверждается, что величина арендной платы в спорной ситуации была определена по Методике расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.
Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Таким образом, обязательное проведение рыночной оценки стоимости объекта аукциона - права аренды муниципального имущества независимым оценщиком является требованием федерального законодательства, которому нормативные правовые акты органов местного самоуправления противоречить не могут.
В то же время отчет об оценке права аренды на государственную регистрацию управлением представлен не был, в связи с чем Росреестр правомерно указал на отсутствие оснований считать установленный в договоре аренды размер арендной платы определенным в соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ.
При таких обстоятельствах регистрирующий орган в оспариваемом решении от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622 обоснованно указал на то, что документы, представленные на государственную регистрацию договора аренды, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а документы, необходимые для государственной регистрации, заявителем не представлены. Данные обстоятельства в силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ являются основанием для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) права.
Что касается указания по тексту оспариваемого решения на то, что в порядке межведомственного взаимодействия Росреестром была получена информация о том, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного недвижимого имущества не проводился, то оно судом апелляционной инстанции во внимание не принимается и не оценивается, как документально не подтвержденное.
При этом названное обстоятельство не влияет на правильность разрешения настоящего спора при наличии иных установленных правовых препятствий к государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Довод апелляционной жалобы ООО "Айсберг" о том, что проверка обстоятельств, которые послужили основанием для отказа вынесения оспариваемых решений, выходит за пределы полномочий государственного регистратора, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.
В соответствии со статьей 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия зарегистрированных и ранее заявленных прав.
При осуществлении государственной регистрации согласно порядку, установленному статьей 13 Закона N 122-ФЗ, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Аналогичные положения предусмотрены пунктами 32, 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184.
По смыслу приведенных норм в компетенцию регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы документов входит проверка законности сделки на предмет соответствия ее по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность. При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.
Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, государственный регистратор действовал в пределах предоставленных ему полномочий.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
С учетом изложенных обстоятельств оспариваемые решения регистрирующего органа соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Айсберг" по правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу относятся коллегией на общество.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на управление судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы от имени УМС.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2015 по делу N А51-22775/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2016 N 05АП-614/2016 ПО ДЕЛУ N А51-22775/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. N 05АП-614/2016
Дело N А51-22775/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Айсберг", Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-614/2016, 05АП-871/2016
на решение от 22.12.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-22775/2015 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третьи лица: муниципальное унитарное предприятие "Аквамир" (ИНН 2540066994, ОГРН 1022502293550), общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (ИНН 2543012683, ОГРН 1122543013911)
о признании незаконным отказов,
при участии: стороны и третьи лица не явились, извещены,
установил:
Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - заявитель, управление, УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А в отношении объекта: помещения V, назначение: нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 48, выраженного в сообщении от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622, а также отказа в регистрации дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к указанному договору, выраженного в сообщении от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-624. В качестве восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А и дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015.
Определением суда от 30.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены муниципальное унитарное предприятие "Аквамир" (далее по тексту - третье лицо, предприятие, МУПВ "Аквамир") и общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (далее - третье лицо, общество, ООО "Айсберг").
Решением от 22.12.2015 суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. Указывает, что, несмотря на отсутствие регистрации спорного договора, он является действующим и его сторонами исполняются договорные обязательства. При этом отмечает, что в связи с прекращением права хозяйственного ведения предприятия с 09.10.2013 заявитель как собственник спорного помещения стал его арендодателем по аналогии с положениями, содержащимися в статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и как сторона договора вправе обратиться в уполномоченный орган за его регистрацией. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о заключении договора аренды с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции) в отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества.
Общество, не согласившись с вынесенным решением, также обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой поддерживает позицию управления. В обоснование своей позиции поясняет, что проверка законности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды не входит в компетенцию государственного регистратора. С учетом изложенного третье лицо просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционные жалобы в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании (лит. А), назначение: нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 2, 6, 7, 9-11, 13, 14 (V), адрес объекта: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/030/2012-350, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.04.2012 серии 25-АБ N 750981.
В соответствии с распоряжением собственника названные помещения были переданы предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРП 11.04.2012 была внесена соответствующая запись N 25-25-01/040/2009-473, а 09.10.2013 данное право на основании решения собственника было прекращено.
18.06.2012 УМС издано распоряжение N 498/28 о даче согласия МУПВ "Аквамир" на проведение торгов и заключение договоров аренды по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды на нежилые помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48.
На основании протокола от 09.11.2012 N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды недвижимого имущества МУПВ "Аквамир" (арендодатель) и ООО "Айсберг" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А, согласно которому последний принял за плату во временное пользование недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 169,2 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 2, 6, 7, 9-11, 13, 14, 17, 25, 26; этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48 для использования в целях: бытовые услуги, торговля, общественное питание, офис. Срок действия договора установлен с 10.12.2012 по 10.12.2017. Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
02.02.2015 в связи с прекращением 09.10.2013 права хозяйственного ведения предприятия между УМС и ООО "Айсберг" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А, согласно которому арендодатель по указанному договору заменен с предприятия на управление.
20.02.2015 УМС обратилось в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 и дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к нему в отношении объекта: помещения V, назначение нежилое, общая площадь 169,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48.
Уведомлением от 11.03.2015 N 25/001/004/2015-622, N 25/001/004/2015-624 государственная регистрация была приостановлена до 09.04.2015 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) с предложением представить отчет независимого оценщика, публикацию в СМИ о проведении аукциона, протокол об итогах аукциона.
Уведомлением от 02.04.2015 N 25/001/004/2015-624 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к договору аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 по заявлению УМС на срок до 01.07.2015.
По истечении срока приостановления государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 4А от 10.12.2012 Росреестр пришел к выводу о том, что сомнения, послужившие основаниями для приостановления государственной регистрации, не устранены, в связи с чем сообщением от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622 отказал в государственной регистрации по той причине, что вышеуказанный договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, а МУПВ "Аквамир" в связи с изъятием предмета договора аренды прекратило права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Кроме того, регистрирующий орган указал, что заявитель на государственную регистрацию не представил запрошенные документы, что не позволило установить порядок определения арендной платы и не позволило убедиться в проведении аукциона при условии, что в порядке межведомственного взаимодействия были получены сведения о том, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного недвижимого имущества не проводился.
Помимо этого по истечении срока приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015 к указанному договору государственный регистратор сообщением от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-624 отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения, указав, что ранее управлению было отказано в государственной регистрации договора аренды, в который вносятся изменения названным дополнительным соглашением.
Не согласившись с указанными решениями, посчитав их незаконными и нарушающими права и законные интересы УМС в сфере иной экономической деятельности, последнее обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и дополнительного соглашения к нему, поскольку на государственную регистрацию в установленный законом срок не были представлены все необходимые для государственной регистрации документы.
Оценив доводы жалобы и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 26 этого же Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3); документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
Из материалов дела усматривается, что срок договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А был установлен сторонами с 10.12.2012 по 10.12.2017.
Соответственно в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор подлежал обязательной государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента регистрации.
Принимая во внимание, что данный договор зарегистрирован не был, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А является незаключенным, в связи с чем УМС не могло стать участником данного договора и вступить в него в качестве арендодателя вместо выбывшего МУПВ "Аквамир", в том числе и обратиться за государственной регистрацией данного договора, не являясь его стороной, признается апелляционной коллегией правильным.
С учетом изложенного государственный регистратор обоснованно посчитал, что заявитель не является стороной договора аренды, за государственной регистрацией которого он обратился, поскольку стороной по договору указано предприятие, у которого, в свою очередь, объект аренды изъят из хозяйственного ведения собственником.
При таких обстоятельствах отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 06.05.2016 N 25/001/004/2015-622, не противоречит Закону N 122-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя.
В этой связи является правильным и вывод государственного регистратора о том, что поскольку УМС не стало стороной договора аренды от 10.12.2012 N 3А, то оно не могло вносить изменения в указанный договор, в том числе путем подписания с ООО "Айсберг" дополнительного соглашения N 1 от 02.02.2015.
Следовательно, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к указанному договору аренды, выраженный в сообщении от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-24, также является законным и не нарушает права и законные интересы управления.
Довод апелляционной жалобы УМС о том, что оно как собственник спорного помещения стало его арендодателем по аналогии с положениями, содержащими в статье 617 ГК РФ, и, соответственно, вправе было требовать его государственной регистрации, не может быть принят коллегией во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом по условиям пункта статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенный в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Анализ указанных положений применительно к спорной ситуации показывает, что спорный договор аренды, как не прошедший государственную регистрацию, связал обязательством МУПВ "Аквамир" и ООО "Айсберг" в части оплаты пользования имуществом по договору аренды, не прошедшему обязательную государственную регистрацию.
Между тем указанный договор не приобрел обязательной силы для третьих лиц, в том числе и для УМС как представителя собственника объекта аренды.
В этой связи у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о том, что УМС стало арендодателем по аналогии с положениями, содержащимися в пункте 1 статьи 617 ГК РФ, поскольку к спорной ситуации данная норма права неприменима.
Оценивая вывод регистрирующего органа о непредставлении на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение сторонами договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 4А требований Закона N 135-ФЗ, апелляционная коллегия установила следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной нормы, осуществляется также заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
По правилам пункта 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Анализ имеющегося в материалах дела договора аренды недвижимого имущества показывает, что предмет договора аренды был определен сторонами на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды N 2 от 09.11.2012.
Согласно данному протоколу фактически объектом аукциона являлась не продажа права на заключение договора аренды, а право аренды указанных нежилых помещений.
Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что на государственную регистрацию УМС был представлен отчет об оценке N 3588, в том числе нежилых помещений общей площадью 169,2 кв. м, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48, изготовленный ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" 19.12.2011, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта определена оценщиком в размере 5444000,00 руб. Именно исходя из этой стоимости была определена начальная цена аукциона на право аренды - 5% от оценочной стоимости объекта.
Отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости аренды нежилых помещений, то есть рыночной стоимости арендной платы, для проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорных помещений не готовился.
Принимая во внимание, что по результатам торгов должен был быть определен размер арендной платы, а не стоимость права на заключение договора аренды, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для определения начальной цены аукциона, исходя из 5% процентов от оценочной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным.
Довод управления о том, что начальная минимальная цена договора аренды была определена в соответствии с действующим муниципальным правовым актом города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - Положение N 168-МПА), в связи с чем вывод государственного регистратора о невозможности установить, что арендная плата была определена в соответствии с Законом о защите конкуренции, является неправильным, судебной коллегией не принимается.
Как установлено частью 2 статьи 1 Положения N 168-МПА, арендная плата - величина, определяемая на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной решением Думы города Владивостока, при отсутствии методики расчета арендной платы и в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - по результатам оценки рыночной стоимости объекта.
Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды в отношении объектов, указанных в пункте 1 статьи 2 настоящего Положения, устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (часть 5 статьи 3 Положения N 168-МПА).
Материалами дела подтверждается, что величина арендной платы в спорной ситуации была определена по Методике расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.
Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Таким образом, обязательное проведение рыночной оценки стоимости объекта аукциона - права аренды муниципального имущества независимым оценщиком является требованием федерального законодательства, которому нормативные правовые акты органов местного самоуправления противоречить не могут.
В то же время отчет об оценке права аренды на государственную регистрацию управлением представлен не был, в связи с чем Росреестр правомерно указал на отсутствие оснований считать установленный в договоре аренды размер арендной платы определенным в соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ.
При таких обстоятельствах регистрирующий орган в оспариваемом решении от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-622 обоснованно указал на то, что документы, представленные на государственную регистрацию договора аренды, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а документы, необходимые для государственной регистрации, заявителем не представлены. Данные обстоятельства в силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ являются основанием для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) права.
Что касается указания по тексту оспариваемого решения на то, что в порядке межведомственного взаимодействия Росреестром была получена информация о том, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного недвижимого имущества не проводился, то оно судом апелляционной инстанции во внимание не принимается и не оценивается, как документально не подтвержденное.
При этом названное обстоятельство не влияет на правильность разрешения настоящего спора при наличии иных установленных правовых препятствий к государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Довод апелляционной жалобы ООО "Айсберг" о том, что проверка обстоятельств, которые послужили основанием для отказа вынесения оспариваемых решений, выходит за пределы полномочий государственного регистратора, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.
В соответствии со статьей 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия зарегистрированных и ранее заявленных прав.
При осуществлении государственной регистрации согласно порядку, установленному статьей 13 Закона N 122-ФЗ, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Аналогичные положения предусмотрены пунктами 32, 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184.
По смыслу приведенных норм в компетенцию регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы документов входит проверка законности сделки на предмет соответствия ее по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность. При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.
Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, государственный регистратор действовал в пределах предоставленных ему полномочий.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
С учетом изложенных обстоятельств оспариваемые решения регистрирующего органа соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Айсберг" по правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу относятся коллегией на общество.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на управление судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы от имени УМС.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2015 по делу N А51-22775/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)