Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны и муниципального образования "Город Великие Луки" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 13 ноября 2015 года по делу N А52-2273/2015 (судья Васильева О.Г.),
индивидуальный предприниматель Куранова Валентина Владимировна (место нахождения: <...>, ОГРНИП 304602503400066, ИНН 602500240988; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Великие Луки" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская область, город Великие Луки, площадь Ленина, дом 1; ОГРН 1026000903136, ИНН 6025011453; далее - Комитет) о взыскании 534 386 руб. 15 коп. неосновательного обогащения.
Протокольным определением от 25.08.2015 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление Комитета, впоследствии уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с Предпринимателя платы за фактическое пользование нежилым помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015 в сумме 600 903 руб. 92 коп.
Решением суда от 13 ноября 2015 года исковые требования Предпринимателя признаны судом обоснованными в полном объеме, встречный иск Комитета удовлетворен частично - на сумму 199 161 руб. 17 коп. С учетом зачета встречных требований суд взыскал с Комитета в пользу Предпринимателя 335 224 руб. 98 коп. задолженности, 13 688 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Этим же решением с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4977 руб. 53 коп. государственной пошлины.
Предприниматель и Комитет с решением суда не согласились и обратились в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
Предприниматель в жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения встречного иска, отказать Комитету во взыскании платы за пользование помещением. В обоснование жалобы указывает, что в спорный период до расторжения сторонами договора купли-продажи владел объектом недвижимости на праве собственности. В связи с этим считает, что взыскание с него платы за фактическое пользование помещением по правилам статей 1102, 11005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неправомерно.
Комитет в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Полагает, что судом неправильно произведен расчет суммы платы за фактическое пользование нежилым помещением. По мнению Комитета, суд неверно принял за основу размер арендной платы, установленный ранее действовавшим договором аренды от 15.03.2001 N 596. Считает, что плату за пользование следует рассчитывать, исходя из рыночной стоимости аренды помещения, сведения о которой представлены суду. Кроме того отмечает, что при расчете арендной платы суд не учел ежегодно устанавливаемый коэффициент индексации размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Город Великие Луки".
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.
Комитет в поступившем в суд ходатайстве просит рассмотреть апелляционные жалобы без участия своего представителя.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 15.03.2001 Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды N 596, по условиям которого Предпринимателю во временное владение и пользование было предоставлено нежилое помещение общей площадью 113,4 кв. м, расположенное по адресу: город Великие Луки, набережная Лейтенанта Шмидта, дом 12, для использования под ателье.
В силу пункта 1.2 договора срок аренды устанавливался с 15.03.2001 по 14.03.2016. Государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.03.2003.
В порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Комитетом (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) 10.09.2013 заключен договор купли-продажи N 49 с условием о залоге, по которому Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить нежилое помещение N 1001, площадью 112,5 кв. м, находящееся на первом этаже пятиэтажного кирпичного многоквартирного дома 1971 года постройки, расположенного по адресу: город Великие Луки, набережная Лейтенанта Шмидта, дом 12.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе 2 договора. В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость помещения составляет 3 857 800 руб. 00 коп. Согласно пункту 2.2 договора Покупатель производит оплату с рассрочкой платежа, предоставленной на 36 месяцев. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере и порядке, установленных договором.
Судом установлено, что в целях оплаты недвижимого имущества Предприниматель заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Мицар" (Займодавец) договоры беспроцентного займа от 18.09.2013, от 10.10.2013, от 11.11.2013, от 18.11.2013, от 10.12.2013, от 16.12.2013, от 15.01.2014. Суммы займа по указанным договорам предоставлены Займодавцем Предпринимателю путем внесения платежей по договору купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49. Всего по платежным поручениям от 18.09.2013 N 69, от 10.10.2013 N 74, от 11.11.2013 N 84, от 18.11.2013 N 90, от 10.12.2013 N 92, от 16.12.2013 N 93, от 15.01.2014 N 1 в счет выкупа арендуемого имущества перечислено 534 386 руб. 15 коп.
Вместе с тем впоследствии по соглашению от 20.11.2014 стороны расторгли договор купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 с 01.12.2014.
По акту приема-передачи от 15.01.2015 нежилое помещение возвращено Предпринимателем Комитету.
В претензии от 21.04.2015 Предприниматель, ссылаясь на подписание сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи, потребовал у Комитета возвратить денежные средства, уплаченные в счет выкупа нежилого помещения в размере 534 386 руб. 15 коп.
Отказ Комитета от перечисления денежных средств, содержащийся в письме от 20.05.2015 N 2402, послужил основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.
Комитет предъявил встречные исковые требования к Предпринимателю о взыскании 600 903 руб. 92 коп. платы за фактическое пользование нежилым помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015. Размер платы определен Комитетом исходя из средней рыночной стоимости аренды 1 кв. м аналогичных помещений в данном районе города.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Предпринимателя, правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указывается, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 сторонами расторгнут, объект недвижимости возвращен Покупателем Комитету, основания для удержания ответчиком денежных средств, уплаченных Предпринимателем в счет выкупа имущества, отсутствуют, внесенные истцом денежные средства в сумме 534 386 руб. 15 коп. подлежат возврату Комитетом.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя к Комитету в заявленном размере. Решение суда в указанной части соответствует также разъяснениям, изложенным в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Судебная коллегия соглашается также с выводами суда об обоснованности исковых требований Комитета о взыскании с Предпринимателя платы за пользование нежилым помещением.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указывается, что при выкупе арендуемого имущества, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Вместе с тем, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
В материалах дела видно, что в спорный период нежилое помещение находилось в пользовании Предпринимателя. Плата за пользование недвижимым имуществом Предпринимателем не вносилась.
По правилам статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Между тем суд, признавая встречные требования Комитета правомерными, при определении размера платы за фактическое пользование нежилым помещением не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 19 Постановления N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из материалов дела следует, что до заключения сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 данный объект недвижимости находился в пользовании у Предпринимателя на основании договора аренды от 15.03.2001.
Размер и порядок внесения арендной платы по договору аренды был определен сторонами в разделе 3 договора. В силу пункта 3.2 договора Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Пунктом 3.3 договора аренды предусматривалась возможность изменения Арендодателем арендной платы в одностороннем порядке при изменении ставок арендной платы, утвержденных решением Великолукской городской Думы.
В рассматриваемый период размер арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Великие Луки", устанавливался решением Великолукской городской Думы от 14.12.2011 N 163.
На основании указанного решения, а также с учетом решения Великолукской городской Думы от 27.12.2012 N 199 "Об индексации размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Великие Луки", Комитетом подготовлен и передан Предпринимателю расчет арендной платы за 2013 год, согласно которому сумма платы за пользование помещением с учетом коэффициента индексации в размере 1,07 за данный период составляет 150 310 руб. 26 коп. (12 525 руб. 86 коп. в месяц).
С учетом коэффициента индексации, установленного решением Великолукской городской Думы от 29.11.2013 N 151 с 01.01.2014 в размере 1,1, арендная плата за 2014 год равна 165 341 руб. 29 коп. Размер арендной платы за 2015 год с применением коэффициента индексации 1,1, предусмотренного решением Великолукской городской Думы от 18.11.2014 N 131, составит 181 875 руб. 42 коп., в том числе в размере ежемесячного платежа - 15 156 руб. 29 коп.
Из имеющегося в материалах дела акта сверки сторон по договору аренды за период с 01.01.2013 по 12.09.2013 следует, что Предпринимателем за 2013 год внесена арендная плата в сумме 103 964 руб. 64 коп.
Таким образом, размер платы за фактическое пользование помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015 составит 219 020 руб. 60 коп., в том числе за 2013 год - 46 345 руб. 62 коп. (150 310 руб. 26 коп. - 103 964 руб. 64 коп.), за 2014 год - 165 341 руб. 29 коп., за 2015 год 7333 руб. 69 коп. (15 156 руб. 29 коп. / 31 x 15), а не 199 161 руб. 17 коп., как ошибочно указал суд первой инстанции.
Именно данный размер платы апелляционный суд находит обоснованным и подлежащим взысканию с Предпринимателя. В удовлетворении остальной части встречного иска Комитету следует отказать.
Доводы Комитета со ссылкой на решение Великолукской городской Думы от 22.06.2012 N 77 о том, что размер платы за пользование помещением должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за 1 кв. м, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не принимаются апелляционным судом. В силу пункта 4 данного решения Великолукской городской Думы установленный им порядок определения размера арендной платы не подлежал применению к сложившимся между сторонами арендным отношениям, поскольку рассматриваемый договор аренды нежилого помещения заключен до вступления в силу указанного решения.
В силу части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.
На основании изложенного решение суда подлежит изменению. С учетом зачета первоначальных и встречных исковых требований с Комитета в пользу Предпринимателя следует взыскать 315 365 руб. 55 коп. основного долга.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ. В связи с удовлетворением исковых требований Предпринимателя с Комитета в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежит взысканию 13 688 руб. В связи с частичным удовлетворением встречного иска Комитета с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в сумме 5473 руб. 87 коп.
Поскольку Комитет на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы Комитета в связи с ее частичным удовлетворением с истца в доход федерального бюджета не взыскивается в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах". Расходы Предпринимателя по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в связи с отказом в удовлетворении жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 13 ноября 2015 года по делу N А52-2273/2015 изменить, изложив абзацы первый и второй резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город Великие Луки в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская обл., г. Великие Луки, пл. Ленина, д. 1; ОГРН 1026000903136, ИНН 6025011453) в пользу индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны (место жительства: <...>; ОГРНИП 304602503400066) 315 365 руб. 55 коп. основного долга, 13 688 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны в доход федерального бюджета 5473 руб. 87 коп. государственной пошлины.".
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы предпринимателя Курановой Валентины Владимировны и муниципального образования город Великие Луки в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.04.2016 ПО ДЕЛУ N А52-2273/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. по делу N А52-2273/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны и муниципального образования "Город Великие Луки" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 13 ноября 2015 года по делу N А52-2273/2015 (судья Васильева О.Г.),
установил:
индивидуальный предприниматель Куранова Валентина Владимировна (место нахождения: <...>, ОГРНИП 304602503400066, ИНН 602500240988; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Великие Луки" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская область, город Великие Луки, площадь Ленина, дом 1; ОГРН 1026000903136, ИНН 6025011453; далее - Комитет) о взыскании 534 386 руб. 15 коп. неосновательного обогащения.
Протокольным определением от 25.08.2015 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление Комитета, впоследствии уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с Предпринимателя платы за фактическое пользование нежилым помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015 в сумме 600 903 руб. 92 коп.
Решением суда от 13 ноября 2015 года исковые требования Предпринимателя признаны судом обоснованными в полном объеме, встречный иск Комитета удовлетворен частично - на сумму 199 161 руб. 17 коп. С учетом зачета встречных требований суд взыскал с Комитета в пользу Предпринимателя 335 224 руб. 98 коп. задолженности, 13 688 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Этим же решением с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4977 руб. 53 коп. государственной пошлины.
Предприниматель и Комитет с решением суда не согласились и обратились в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
Предприниматель в жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения встречного иска, отказать Комитету во взыскании платы за пользование помещением. В обоснование жалобы указывает, что в спорный период до расторжения сторонами договора купли-продажи владел объектом недвижимости на праве собственности. В связи с этим считает, что взыскание с него платы за фактическое пользование помещением по правилам статей 1102, 11005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неправомерно.
Комитет в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Полагает, что судом неправильно произведен расчет суммы платы за фактическое пользование нежилым помещением. По мнению Комитета, суд неверно принял за основу размер арендной платы, установленный ранее действовавшим договором аренды от 15.03.2001 N 596. Считает, что плату за пользование следует рассчитывать, исходя из рыночной стоимости аренды помещения, сведения о которой представлены суду. Кроме того отмечает, что при расчете арендной платы суд не учел ежегодно устанавливаемый коэффициент индексации размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Город Великие Луки".
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.
Комитет в поступившем в суд ходатайстве просит рассмотреть апелляционные жалобы без участия своего представителя.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 15.03.2001 Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды N 596, по условиям которого Предпринимателю во временное владение и пользование было предоставлено нежилое помещение общей площадью 113,4 кв. м, расположенное по адресу: город Великие Луки, набережная Лейтенанта Шмидта, дом 12, для использования под ателье.
В силу пункта 1.2 договора срок аренды устанавливался с 15.03.2001 по 14.03.2016. Государственная регистрация договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.03.2003.
В порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Комитетом (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) 10.09.2013 заключен договор купли-продажи N 49 с условием о залоге, по которому Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить нежилое помещение N 1001, площадью 112,5 кв. м, находящееся на первом этаже пятиэтажного кирпичного многоквартирного дома 1971 года постройки, расположенного по адресу: город Великие Луки, набережная Лейтенанта Шмидта, дом 12.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе 2 договора. В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость помещения составляет 3 857 800 руб. 00 коп. Согласно пункту 2.2 договора Покупатель производит оплату с рассрочкой платежа, предоставленной на 36 месяцев. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере и порядке, установленных договором.
Судом установлено, что в целях оплаты недвижимого имущества Предприниматель заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Мицар" (Займодавец) договоры беспроцентного займа от 18.09.2013, от 10.10.2013, от 11.11.2013, от 18.11.2013, от 10.12.2013, от 16.12.2013, от 15.01.2014. Суммы займа по указанным договорам предоставлены Займодавцем Предпринимателю путем внесения платежей по договору купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49. Всего по платежным поручениям от 18.09.2013 N 69, от 10.10.2013 N 74, от 11.11.2013 N 84, от 18.11.2013 N 90, от 10.12.2013 N 92, от 16.12.2013 N 93, от 15.01.2014 N 1 в счет выкупа арендуемого имущества перечислено 534 386 руб. 15 коп.
Вместе с тем впоследствии по соглашению от 20.11.2014 стороны расторгли договор купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 с 01.12.2014.
По акту приема-передачи от 15.01.2015 нежилое помещение возвращено Предпринимателем Комитету.
В претензии от 21.04.2015 Предприниматель, ссылаясь на подписание сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи, потребовал у Комитета возвратить денежные средства, уплаченные в счет выкупа нежилого помещения в размере 534 386 руб. 15 коп.
Отказ Комитета от перечисления денежных средств, содержащийся в письме от 20.05.2015 N 2402, послужил основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.
Комитет предъявил встречные исковые требования к Предпринимателю о взыскании 600 903 руб. 92 коп. платы за фактическое пользование нежилым помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015. Размер платы определен Комитетом исходя из средней рыночной стоимости аренды 1 кв. м аналогичных помещений в данном районе города.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Предпринимателя, правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указывается, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 сторонами расторгнут, объект недвижимости возвращен Покупателем Комитету, основания для удержания ответчиком денежных средств, уплаченных Предпринимателем в счет выкупа имущества, отсутствуют, внесенные истцом денежные средства в сумме 534 386 руб. 15 коп. подлежат возврату Комитетом.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя к Комитету в заявленном размере. Решение суда в указанной части соответствует также разъяснениям, изложенным в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Судебная коллегия соглашается также с выводами суда об обоснованности исковых требований Комитета о взыскании с Предпринимателя платы за пользование нежилым помещением.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указывается, что при выкупе арендуемого имущества, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Вместе с тем, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
В материалах дела видно, что в спорный период нежилое помещение находилось в пользовании Предпринимателя. Плата за пользование недвижимым имуществом Предпринимателем не вносилась.
По правилам статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Между тем суд, признавая встречные требования Комитета правомерными, при определении размера платы за фактическое пользование нежилым помещением не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 19 Постановления N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из материалов дела следует, что до заключения сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от 10.09.2013 N 49 данный объект недвижимости находился в пользовании у Предпринимателя на основании договора аренды от 15.03.2001.
Размер и порядок внесения арендной платы по договору аренды был определен сторонами в разделе 3 договора. В силу пункта 3.2 договора Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Пунктом 3.3 договора аренды предусматривалась возможность изменения Арендодателем арендной платы в одностороннем порядке при изменении ставок арендной платы, утвержденных решением Великолукской городской Думы.
В рассматриваемый период размер арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Великие Луки", устанавливался решением Великолукской городской Думы от 14.12.2011 N 163.
На основании указанного решения, а также с учетом решения Великолукской городской Думы от 27.12.2012 N 199 "Об индексации размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Великие Луки", Комитетом подготовлен и передан Предпринимателю расчет арендной платы за 2013 год, согласно которому сумма платы за пользование помещением с учетом коэффициента индексации в размере 1,07 за данный период составляет 150 310 руб. 26 коп. (12 525 руб. 86 коп. в месяц).
С учетом коэффициента индексации, установленного решением Великолукской городской Думы от 29.11.2013 N 151 с 01.01.2014 в размере 1,1, арендная плата за 2014 год равна 165 341 руб. 29 коп. Размер арендной платы за 2015 год с применением коэффициента индексации 1,1, предусмотренного решением Великолукской городской Думы от 18.11.2014 N 131, составит 181 875 руб. 42 коп., в том числе в размере ежемесячного платежа - 15 156 руб. 29 коп.
Из имеющегося в материалах дела акта сверки сторон по договору аренды за период с 01.01.2013 по 12.09.2013 следует, что Предпринимателем за 2013 год внесена арендная плата в сумме 103 964 руб. 64 коп.
Таким образом, размер платы за фактическое пользование помещением за период с 10.09.2013 по 15.01.2015 составит 219 020 руб. 60 коп., в том числе за 2013 год - 46 345 руб. 62 коп. (150 310 руб. 26 коп. - 103 964 руб. 64 коп.), за 2014 год - 165 341 руб. 29 коп., за 2015 год 7333 руб. 69 коп. (15 156 руб. 29 коп. / 31 x 15), а не 199 161 руб. 17 коп., как ошибочно указал суд первой инстанции.
Именно данный размер платы апелляционный суд находит обоснованным и подлежащим взысканию с Предпринимателя. В удовлетворении остальной части встречного иска Комитету следует отказать.
Доводы Комитета со ссылкой на решение Великолукской городской Думы от 22.06.2012 N 77 о том, что размер платы за пользование помещением должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за 1 кв. м, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не принимаются апелляционным судом. В силу пункта 4 данного решения Великолукской городской Думы установленный им порядок определения размера арендной платы не подлежал применению к сложившимся между сторонами арендным отношениям, поскольку рассматриваемый договор аренды нежилого помещения заключен до вступления в силу указанного решения.
В силу части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.
На основании изложенного решение суда подлежит изменению. С учетом зачета первоначальных и встречных исковых требований с Комитета в пользу Предпринимателя следует взыскать 315 365 руб. 55 коп. основного долга.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ. В связи с удовлетворением исковых требований Предпринимателя с Комитета в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежит взысканию 13 688 руб. В связи с частичным удовлетворением встречного иска Комитета с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в сумме 5473 руб. 87 коп.
Поскольку Комитет на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы Комитета в связи с ее частичным удовлетворением с истца в доход федерального бюджета не взыскивается в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах". Расходы Предпринимателя по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в связи с отказом в удовлетворении жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 13 ноября 2015 года по делу N А52-2273/2015 изменить, изложив абзацы первый и второй резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город Великие Луки в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, Псковская обл., г. Великие Луки, пл. Ленина, д. 1; ОГРН 1026000903136, ИНН 6025011453) в пользу индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны (место жительства: <...>; ОГРНИП 304602503400066) 315 365 руб. 55 коп. основного долга, 13 688 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Курановой Валентины Владимировны в доход федерального бюджета 5473 руб. 87 коп. государственной пошлины.".
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы предпринимателя Курановой Валентины Владимировны и муниципального образования город Великие Луки в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)