Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: На основании договоров купли-продажи, заключенных между истцами и ответчиком-1, истцы являются собственниками квартир. Истцы ссылаются на то, что ответчик-1 заключил с ответчиком-2 договор купли-продажи в отношении помещения подвала, который относится к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соловьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Сучковой И.А.
судей: Акининой Е.В., Проценко Е.П.
при секретаре: А.Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сучковой И.А. гражданское дело
по апелляционной жалобе Д.Э.А.
на решение Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года
по делу по иску Д.Э.А., Е.А., Л.Ю., А.Л., П., Р., Т.А. к И., ООО "Контур" о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвал, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к И., ООО "Контур" о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании права общей долевой собственности.
Требования мотивированы тем, что они являются собственниками квартир по адресу: <адрес> на основании Договоров купли-продажи квартир, заключенных между ними и Застройщиком - ООО "Контур".
Собственникам квартир стало известно о том, что подвал площадью 382,3 кв. метра в указанном жилом доме продан третьему лицу.
24 февраля 2015 года ООО "Контур", являющейся Застройщиком, и гражданин И. заключили Договор купли-продажи, согласно которому И. приобрел право собственности на помещение N - подвал, которое было зарегистрировано 19 марта 2015 года, о чем истцам стало известно в феврале - марте 2015 года, когда началась реконструкция подвала под магазин.
Согласно Техническому паспорту дома в подвале проходят общедомовые коммуникации - водопровод и канализация.
Ответчику И. была направлена Претензия.
04 августа 2016 года на Претензию был получен ответ - И. указал на свое зарегистрированное право собственности и считает, что помещение не является техническим.
В результате захвата общедомового имущества, доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в помещении подвала, у собственников жилых помещений дома отсутствует, чем нарушаются их права и законные интересы. Истцы указывают, что Договор купли-продажи от 24.02.2015 года противоречит действующему законодательству, поскольку собственники не давали согласия на продажу подвала третьему лицу.
Указывают, что ч. 4 ст. 37 ЖК РФ и ст. 23 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущество многоквартирного дома. Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ, к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Совершение сделки, нарушающей требования закона, права и охраняемые интересы, дают основания для признания вышеуказанного договора недействительным.
Истцы указывают, что в данном случае должно быть восстановлено право общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество - подвал. В дополнении к исковому заявлению истцы уточнили, что 11 квартир вышеуказанного многоквартирного дома принадлежит жильцам на праве собственности, 9 квартир на праве собственности принадлежит Комитету по управлению муниципальным имуществом Тисульского муниципального района и используются по Договорам социального найма.
Истцы просили признать Договор купли-продажи подвала от 24.02.2015 года, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности И. на подвал, расположенный по адресу: <адрес>.
Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить запись о праве собственности И.
Признать право общей долевой собственности на подвал, расположенный по адресу: <адрес> за собственниками квартир дома N по ул. <адрес>.
Представители истца Д.Э.Е. - Д.В., Х. поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В ходе рассмотрения дела от истца Д.Э.А. поступило заявление о дополнение исковых требований, из которого следует, что в результате проведения судебных экспертиз установлены факты отступления от проектных параметров при строительстве жилого дома по <адрес>. Перестройка подвала, изначально спроектированного как техподполье, велась на основе проектных предложений, при этом экспертиза не проводилась. Изначально дом строился по проекту как 3-этажный, при этом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на здание с числом этажей - 4.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным, существующее положение угрожает безопасности.
Истец Е.А. Л.Ю. П. Р., третьи лица С.С., А.С., Д.И., Ш.Т.БА. и ее представитель Е.Л. поддержали исковые требования в полном объеме.
Представитель третьего лица - КУМИ Тисульского района Т.В. просил суд отказать в удовлетворении искового заявления, предоставив суду письменный отзыв на исковое заявление.
Представители третьего лица - Начальник Мариинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - С.Л., в письменном отзыве с заявленными требованиями не согласились в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить регистрационную запись о праве собственности ответчика И. на спорное помещение, так как государственная регистрация прав носит заявительный характер.
Представитель третьего лица ООО "УК Тисуль" Ч.
просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Ответчик И., его представитель К. не признали заявленные требования в полном объеме. От И. поступил письменный отзыв на исковые требования.
Представитель ответчика И., ООО "Контур" - К. считала необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ответчика - ООО "Контур" В. не признал исковые требования в полном объеме.
В судебное заседание истцы: Е.А., Лаврешина Ю.А., А.Л., П., Р., Т.А., ответчик И., третьи лица - А.С., С.С., Д.И., Ш.Т.ББ." представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Управляющая компания "Тисуль" не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Решением Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года исковые требования Д.Э.А., Е.А., Л.Ю., А.Л., П., Р., Т.А., оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Д.Э.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права при принятии судом дополнений к исковому заявлению, поскольку в предъявленных истцами дополнения к исковому заявлению, где были дополнения к иску указаны - только основания иска, подтверждающие обстоятельства, изложенные в иске, исковые требования остались прежними. Полагает, что суд, не приняв данные дополнения к иску, самостоятельно определил исковые требования, что противоречат действующему процессуальному законодательству, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК, изменение исковых требований относится исключительно к правам истца.
В ходе рассмотрения дела проводилось несколько экспертиз, экспертами однозначно подтверждено наличие оборудования, предназначенного для обслуживания практически всего дома, в спорном помещении. Речь идет в данном случае не о транзитных коммуникациях, которые есть в каждом помещении, а о наличии в помещении оборудования для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Считает, что суд не правильно определил юридические значимые обстоятельства, поскольку юридически значимым обстоятельством является установление, предназначено ли оборудование для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Помещения подвала проектировалось как техподполье при трехэтажном доме. В материалах дела имеется проект строительства 3-этажного дома с техподпольем. Разрешение же на ввод в эксплуатацию выдано на дом с количеством этажей - 4.
Считает, что суд не дал должной оценки показаниям свидетеля - начальника отдела архитектуры Л.В., показания которой противоречат действующему законодательству. Указывает, что проведены проверки в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В. Прокурором района в порядке ст. 37 УПК РФ вынесен постановление о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В., поскольку в ее действиях усматривается состав преступления, предусмотренный ч. 2 ст. 292 УК РФ.
Указывает, что в материалы дела предоставлялся только проект строительства 3-этажного дома. В дело представлялись и приобщались проектные решения на реконструкцию техподполья в подземный этаж, что не является проектом.
Проекта на строительство 4-этажного дома не было и нет, что подтверждалось сторонами ответчиков, дом построен в настоящем виде без проекта. Кроме того, даже Проектные решения не проходили обязательную экспертизу, что является грубейшим нарушением, угрожающим жизни и безопасности проживающих в доме граждан.
В решении суда никак не обосновано, почему суд проигнорировал доводы истцов о необходимости экспертизы проекта, оценил проектные решения как проект, подменил правовое понятие "наличие оборудования" понятием "доступность оборудования для обслуживания".
Относительно доводов апелляционной жалобы ООО "Контур", Комитета по управлению муниципальным имуществом Тисульского района принесены возражения.
Представитель истца Д.Э.А. - Х., действующий на основании доверенности, в суде апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истцов в полном объеме. Считает решение суда законным и обоснованным.
Представитель третьего лица - КУМИ Тисульского района Т.В., просил отказать в удовлетворении жалобы истца Д.Э.А.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Этот вывод мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК Российской Федерации, и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно данным Технического паспорта по состоянию на 8 ноября 2011 года правообладателем объекта незавершенного строительства (жилой дом), расположенного по адресу: <адрес>, инвентарный N, является М. на основании Разрешения на строительство N от 26.07.2011 г. (л.д. 154 - 163 тома N 2).
07 февраля 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома на 20 квартир и встроенного помещения под центр государственных и муниципальных услуг, расположенного по адресу: N (л.д. 125 том N 1).
10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м, расположенного по адресу: <адрес> количеством этажей - 4, в том числе подземных - 1 (л.д. 232 том N 1).
24 февраля 2015 года между ООО "Контур" и И. заключен Договор купли-продажи N, согласно которому ООО "Контур" продает, а И. покупает в собственность нежилое помещение - подвал, расположенный по адресу: <адрес>, пом. N (л.д. 5, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 19.03.2015 зарегистрировано право собственности И. на объект - нежилое помещение площадью 382.3 кв. м - подвал, расположенный по адресу: <адрес> пом. N, кадастровый номер N (л.д. 6, том N 1).
Согласно Выписке из кадастрового паспорта помещения - подвал N площадью N 382,3 кв. м расположен по адресу: <адрес> пом. N (л.д. 7, том N 1).
Согласно Плану вход в техническое помещение отдельно от общего помещения подвального этажа (л.д. 8, том N 1).
Из Уведомления Федеральной службы государственной регистрации от 28.07.2016 г., кадастра и картографии, следует, что сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 13, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2016 г. Е.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 14, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.03.2015 г. Д.Э.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, числится зарегистрированной по указанной адресу (л.д. 17, 18, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 17.11.2015 г. Л.Ю. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N числится зарегистрированной по адресу: <адрес> (л.д. 19, 20, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 01.06.2016 г. А.Л. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 22, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.05.2016 г. П. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 24, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2015 г. Р. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 26, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2015 г. Т.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 28, том N 1).
ООО "Контур" зарегистрировано в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ 27.02.2007 года, генеральный директор Воробьев С.И. (л.д. 30, том N 1).
Согласно списку, представленному Директором ООО "УК "Тисуль" О.В. Гуменной жильцами дома N по <адрес>, являются А.С., С.С., А.Л., Ш.Т.БА., Д.И., Л.Ю., П., Д.Э.А., Е.А., Р., Т.А. (л.д. 49, том N 1).
Согласно копии Технического паспорта на нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес>, субъектом права на указанное помещение является И. на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 19.03.2015 г.
Из копии технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 11 сентября 2014 по состоянию на 11.09.2014, видно, что субъектом права на него является ООО "Контур" на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N N от 10.10.2014 г. (л.д. 102, том N 1).
Согласно плану подвального помещения жилого дома, оно имеет два отдельных входа, в общее помещение и в изолированное, жилой дом оснащен водопроводом от центральной сети, электроосвещением, центральным водяным (паровым) отоплением, местной канализацией и вытяжной вентиляцией (л.д. 111, том N 1).
Единственным участником ООО "Контур" - Генеральным директором В. принято Решение от 06.02.2015 года о разделе 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземный этаж - 1), общей площадью 1942,1 кв. м (л.д. 129, том N 1).
Согласно Уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.09.2016 на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированные права отсутствуют (л.д. 142, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартир N д. N по ул. <адрес> муниципальный района Кемеровской области (л.д. 143, 144, 145, 146, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Д.И. (л.д. 147, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Ш.Т.БА. (л.д. 148, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Тисульский муниципальный район (л.д. 149, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является С.С. (л.д. 150, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Тисульский муниципальный район (л.д. 151, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателями на праве общей совместной собственности квартиры N д. N по ул. <адрес> являются А.С., А.Н. (л.д. 150, том N 1).
Положения статьи 289 ГК РФ устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ регламентировано, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из анализа указанных норм следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их незаконности и необоснованности.
Судом установлено, что согласно справке директора ООО "Управляющей компании "Тисуль" Г. от 16.08.2016 г. в подвале многоквартирного дома по адресу <адрес> расположены сети отопления, водопровода, канализации, обслуживающие квартиры и нежилые помещения дома, согласно плану на отметке +/- 0.000 (лист 3, ОВ 612-13 и лист 3, ВК 612-13, ООО "НеоПРОЕКТ") трубопроводы проходят по всем подвальным помещениям (л.д. 167 - 169, том N 1).
Согласно Решению Единственным участником ООО "Контур" В. в связи со сменой участника Общества (договор купли-продажи доли 100% в Уставе ООО "Контур" от 27.03.2007 г.) принято решение о внесении изменения в п. 1.2 Устава ООО "Контур" о том, что участником Общества является В., Генеральным директором избран В. (л.д. 170, том N 1).
Приказом N 10 от 02 мая 2007 года Генеральный директор ООО "Контур" Т.Ю. с 02.05.2007 г. освобожден от должности, на должность Генерального директора ООО "Контур" назначен В. (л.д. 171, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года ООО "Контур" принадлежит на праве собственности 20-квартирный жилой дом со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 942,1 кв. м, местонахождение объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, основанием регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.10.2014 г. N (л.д. 195, том N 1).
В соответствии с Договором N от 01 ноября 2015 года ООО "УК "Тисуль" обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенному по адресу: <адрес> в соответствии с Приложением N 1 к договору (л.д. 217 - 221, том N 1).
11 сентября 2014 года на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> дом N, N выдан Технический паспорт с присвоением инвентарного номер N (л.д. 223 - 225, том N 1).
Согласно проектной документации ООО "НеоПРОЕКТ" (л.д. 225 - 231) предусмотрена реконструкция техподполья здания жилого дома под подвальный этаж с дополнительным выходом со стороны главного фасада здания, для возможности в дальнейшем размещения торгово-демонстрационных помещений магазина строительных материалов. Проект выполнен по заданию ООО "Контур" на основании ранее выполненной проектной документации на строительство 3-этажного жилого дома с целью более рационального использования строительного объеме здания после реконструкции его техподполья под полноценный подвальный этаж, для возможности дальнейшего размещения в нем магазина.
Проектом предусматривается:
Расширение и усиление существующих проемов
Устройство дополнительных кирпичных перегородок
Устройство дополнительного главного входа
Внутренняя отделка.
Проект выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства, пожарной безопасности и санитарно-гигиеническими требованиями.
10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м2, расположенного по адресу: <адрес>, количеством этажей - 4, в том числе подземных - 1 (л.д. 232, том N 1).
П. 2.1. Договора N 28 Управления многоквартирным домом от 27 июня 2016 года, заключенным между Ю. на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> и ООО "УК "Тисуль", предусмотрена обязанность ООО "УК "Тисуль" по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлении коммунальных услуг собственникам и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в доме, п. 3.1.2 - организовать аварийно-диспетчерское обслуживание в целях оперативного приема заявок, устранения неисправностей и незамедлительного устранения аварий на общем имуществе многоквартирного дома.
Согласно п. 3.2.2 Договора собственники обязаны допускать в заранее согласованное с ООО "УК "Тисуль" время в занимаемое жилое помещение работников и представителей ООО "УК "Тисуль", представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, предусмотренных к договору перечне услуг и работ (л.д. 234 - 236), Приложение N 1 (л.д. 238, 239, том N 1).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение подвала, расположенного по адресу: <адрес> сформировано и поставлено на учет как самостоятельное, и использовалось как имеющее самостоятельное назначение.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку данный вывод суда подтверждается изложенными выше обстоятельствами и проведенной судебной строительно-технической экспертизой.
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы N от 22.11.2016, проведенной ООО "Кузбасс-Эксперт" (л.д. 38 - 67, том N 2) в спорном помещении расположены инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании.
- Согласно заключения эксперта N от 23.05.2017 по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по материалам гражданского дела N, составленного на основании определения суда от 28.12.2016 года следует, что АО "Научно-технический прогресс" помещение N, расположенное по адресу: <адрес>, не является техническим подпольем, требующим круглосуточного беспрепятственного доступа обслуживающего его эксплуатационного персонала, а является подвальным этажом; помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома; для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они располагаются в чердачных либо подвальных пространствах многих жилых зданий и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев не помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома;
- Спорное нежилое помещение N имеет функциональное назначение, как магазин промышленных товаров, отличное от обслуживания дома, сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеет отдельный вход - выход, используется для целей, не связанных с эксплуатацией дома. В нежилом помещении N, согласно Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", должны выполняться общедомовые работы следующей периодичностью:
- детальный осмотр разводящих трубопроводом - не реже одного раза в месяц;
- детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) не реже одного раз в неделю;
- систематическое удаление воздуха из системы отопления;
- промывка грязевиков (в зависимости от степени загрязнения, определяемой по перепаду давлений на монометра до и после грязевиков);
- - повседневный контроль за температурой и давлением теплоносителя.
Из указанного выше суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение не может быть использовано и, судом первой инстанции установлено, что никогда не использовалось в качестве спорного имущества, поскольку имеет самостоятельное функциональное назначение. На момент сдачи дома в эксплуатацию также не использовалось в качестве общедомового в качестве общего имущества.
Техническое состояние строительных конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как работоспособное, при котором некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Основные несущие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома (фундаменты, стены, балки, перекрытия, железобетонные перемычки) обладают достаточной несущей способностью. Безопасная эксплуатация строительных конструкций жилого дома N по <адрес> - обеспечена, угроза жизни и здоровью людей отсутствует.
Спорное нежилое помещение располагается в подземном этаже и предназначено под магазин, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества - не имеется, имеет самостоятельное назначение.
Кроме того отсутствуют сведения и о том, что указанное спорное помещение находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их).
Данные обстоятельства также подтверждаются показаниями допрошенных в суде первой инстанции в качестве свидетелей начальника Отдела архитектуры Администрации Тисульского муниципального района - Л.В. и директора ООО "Управляющая компания "Тисуль" - Гуменная О.В., которые оценены судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оснований давать им иную оценку по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Так, Л.В. пояснила, что она выдавала Разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию жилого дома N, расположенного по ул<адрес> Генеральному директору ООО "Контур" В. Для получения Разрешения он представил все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством: на земельный участок, проект, градостроительный план, техническое подключение к коммуникациям. Разрешение было выдано на строительство 20 квартирного дома со встроенным зданием МФЦ. В проекте было указано 3 этажа. Затем выдавалось Разрешение на реконструкцию, так как были вопросы с помещением МФЦ, затем на ввод жилого дома в эксплуатацию. Когда выдавали Разрешение на строительство, предполагалось строительстве трехэтажного дома, но в эксплуатацию был введен четырехэтажный дом. Экспертиза документации на реконструкцию не была произведена, поскольку она проводится перед началом строительства. На стадии выдачи Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию проведение экспертизы проектной документации невозможно и не требуется. Разрешение было выдано на ввод в эксплуатацию четырехэтажного дома. Допустимо спроектировать трехэтажный дом, а построить четырехэтажный дом.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N по <адрес>, законно.
Г. пояснила, что УК "Тисуль" обслуживает дом, расположенный по адресу: <адрес> Непосредственное управление домом осуществляет Общее собрание собственников. Договор на обслуживание заключался с каждым собственником квартиры, а также с И. на основании Решения Общего собрания собственников. О том, что в подвальном помещении дома будет магазин, им стало известно от Застройщика, который сказал об этом еще до Общего собрания собственников квартиры. В течение 6 месяцев никакие работы в подвальном помещении не велись, в 6 квартирах на тот момент уже жили граждане, остальные квартиры принадлежали Застройщику.
Кроме того, Коммуникации дома находятся в подвальном помещении, в котором есть отдельное специальное помещение, где расположены все счетчики.
В помещении магазина также проходят коммуникации, стояки. С собственником магазина было оговорено обеспечение доступа к сетям и коммуникациям, что было отражено в Договоре на обслуживание. И. представил документы о праве собственности на это помещение. Жильцы дома, собственники квартиры не имеют право сами заходить в помещения, где находятся счетчики, коммуникации. Помещение магазина находится почти под всем домом. Проходящие по помещению магазина коммуникации используются для обслуживания всего дома. Все сети относятся к общему домовому имуществу. Нежилое помещение, в котором расположен магазин, по документам не является подвалом, и за его обслуживание жильцам дома оплату не начисляется.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд на основании исследования собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что оснований полагать, что спорное нежилое помещение относится, либо когда-то относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома, не имеется, при этом технические характеристики данного объекта с учетом нахождения инженерных коммуникаций, позволяют его использовать как самостоятельный объект права.
Судебная коллегия считает вывод суда обоснованным, поскольку установлено, что помещение является нежилым, имеет два отдельных входа, в общее помещение и в изолированное, жилой дом оснащен водопроводом от центральной сети, электроосвещением, центральным водяным (паровым) отоплением, местной канализацией и вытяжной вентиляцией.
Вопреки доводов апелляционной жалобы, то обстоятельство, что в спорном нежилом помещении находятся запорная арматура, ревизии, сбросники, само по себе не является основанием для признания спорного помещения общедомовым имуществом.
Размещение помещений в подземном этаже и нахождение в нем коммуникаций систем отопления, канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, запорной арматуры, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, поскольку нежилое помещение предназначено, сформировано и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Поскольку спорное помещение не обладает признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, то на это имущество не распространяется режим общей долевой собственности.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку спорный объект недвижимости является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушены нормы процессуального права при принятии судом дополнений к исковому заявлению, являются несостоятельными, поскольку согласно протоколов судебных заседаний от 28.06.2017 (л.д. 166 оборот, том N 2), от 14.07.2017 (л.д. 197, том N 2) усматривается, что стороной истца поддерживались заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Рассмотрение судом исковых требований по иным основаниям, не заявленных истцами, либо дополнение их судом самостоятельно, судебной коллегией не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы о том, что помещение подвала проектировалось, как техподполье при трехэтажном доме, однако разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на дом с количеством этажей - 4, являются несостоятельным, поскольку как усматривается из представленных материалов дела, помещение N, имеющее назначение - нежилое, подвал, площадью 382, 3 кв. м, этаж 1, расположенное в здании многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, введенного в эксплуатацию в составе общей площадью 1942,1 кв. м, в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений, состоящих их шести помещений, общей площадью 741,4 кв. м, изначально прошло техническую инвентаризацию и государственный кадастровый учет, ООО "Контур" в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на донное помещение, как на объект недвижимости.
Согласно технического паспорта на здание жилого многоквартирного дома N по <адрес> следует, что здание имеет количество этажей - 4, в том числе 3 этажа надземной части, 1 этаж подземной части (л.д. 100 - 102, том N 1).
Кроме того согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.10.2014 разрешено ввод объекта в эксплуатацию со следующими показателями общей площадью жилого дома - 1942,10 кв. м в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений - 741,40 кв. м, жилых помещений (с учетом балконов и лоджий и т.д.) - 1094 кв. м.
Из чего следует вывод, что спорное жилое помещение изначально не входило в состав общего имущества и не предназначалось для обслуживания нужд многоквартирного дома, а входило в состав нежилых помещений, было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеющий отдельный вход-выход, используемый для целей, не связанных с эксплуатаций дома.
При этом, как установлено Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
Для ввода в эксплуатацию и учета зданий применяется понятие "количество этажей".
Количество этажей здания - количество всех этажей здания, надземных, подземных, мансардных, технических чердаков, за исключением помещений и междуэтажных пространств с высотой помещения менее 1,8 м и помещений подполья ("СП 54.13330.2016 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержден Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр).
Доводы апелляционной жалобы о том, что проекта на строительство 4-этажного дома не было и нет, также не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку не основан на нормах материального права.
Согласно Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости", осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, и помещений, расположенных в них.
Из материалов дела установлено, что жилой дом N по <адрес> со встроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию, в отношении указанного здания проведена техническая инвентаризация, споры о правомерности действий застройщика отсутствовали, государственная регистрация права собственности застройщика на все помещения в доме проведена, каждое из помещений в доме сформировано и учтено как самостоятельный объект недвижимости и самостоятельный объект прав.
Проектная документация ООО "НеоПРОЕКТ", предусматривающая реконструкцию техподполья здания жилого дома под подвальный этаж с дополнительным выходом со стороны главного фасада здания, выполнена по заданию ООО "Контур" на основании ранее выполненной проектной документации на строительство 3-этажного жилого дома с целью более рационального использования объема здания после реконструкции его техподполья под полноценный подвальный этаж, для возможности дальнейшего размещения в нем магазина.
Из изложенного следует, что кадастровый учет спорного нежилого помещения - подвал, осуществлен в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", поскольку данное нежилое помещение - подвал, изначально в качестве самостоятельного объекта недвижимости и объекта прав, прошел техническую инвентаризацию и государственный кадастровый учет, ООО "Контур" в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на данное помещение как на объект недвижимости.
Также судебная коллегия считает необоснованным довод жалобы о том, что непрохождение проектным решением экспертизы является нарушением, угрожающим жизни и безопасности проживающих в доме граждан.
Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы со стороны Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района, выдавшего разрешения, какие-либо замечания о несоответствии объекта проектной документации отсутствуют.
Получение ответчиком разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, подтверждает отсутствие нарушений, указанных подателем жалобы, угрожающих жизни и безопасности проживающих в доме граждан, при этом доказательств того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано в нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации, стороной истца не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о проведенных проверках в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В. не могут служить основание для отмены решения суда, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд проигнорировал доводы истцов о необходимости экспертизы проекта, оценил проектные решения как проект, подменил правовое понятие "наличие оборудования" понятием "доступность оборудования для обслуживания", основан на неверном толковании норм гражданского процессуального права, в частности ст. 67 ГПК РФ, а также противоречит материалам дела, согласно которым в решении суда изложены результаты оценки доказательств, произведенной судом.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, который дал надлежащую оценку доводам сторон и представленным доказательствам, юридически значимые по делу фактические обстоятельства определил правильно. Обстоятельства, установленные судом, подтверждаются доказательствами, которым дана оценка в соответствии с требованием ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального права, подлежащего применению к данным правоотношениям, судом не допущено.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Э.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11930/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи подвала, обязании погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: На основании договоров купли-продажи, заключенных между истцами и ответчиком-1, истцы являются собственниками квартир. Истцы ссылаются на то, что ответчик-1 заключил с ответчиком-2 договор купли-продажи в отношении помещения подвала, который относится к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. по делу N 33-11930
Судья: Соловьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Сучковой И.А.
судей: Акининой Е.В., Проценко Е.П.
при секретаре: А.Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сучковой И.А. гражданское дело
по апелляционной жалобе Д.Э.А.
на решение Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года
по делу по иску Д.Э.А., Е.А., Л.Ю., А.Л., П., Р., Т.А. к И., ООО "Контур" о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвал, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к И., ООО "Контур" о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании права общей долевой собственности.
Требования мотивированы тем, что они являются собственниками квартир по адресу: <адрес> на основании Договоров купли-продажи квартир, заключенных между ними и Застройщиком - ООО "Контур".
Собственникам квартир стало известно о том, что подвал площадью 382,3 кв. метра в указанном жилом доме продан третьему лицу.
24 февраля 2015 года ООО "Контур", являющейся Застройщиком, и гражданин И. заключили Договор купли-продажи, согласно которому И. приобрел право собственности на помещение N - подвал, которое было зарегистрировано 19 марта 2015 года, о чем истцам стало известно в феврале - марте 2015 года, когда началась реконструкция подвала под магазин.
Согласно Техническому паспорту дома в подвале проходят общедомовые коммуникации - водопровод и канализация.
Ответчику И. была направлена Претензия.
04 августа 2016 года на Претензию был получен ответ - И. указал на свое зарегистрированное право собственности и считает, что помещение не является техническим.
В результате захвата общедомового имущества, доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в помещении подвала, у собственников жилых помещений дома отсутствует, чем нарушаются их права и законные интересы. Истцы указывают, что Договор купли-продажи от 24.02.2015 года противоречит действующему законодательству, поскольку собственники не давали согласия на продажу подвала третьему лицу.
Указывают, что ч. 4 ст. 37 ЖК РФ и ст. 23 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущество многоквартирного дома. Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ, к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Совершение сделки, нарушающей требования закона, права и охраняемые интересы, дают основания для признания вышеуказанного договора недействительным.
Истцы указывают, что в данном случае должно быть восстановлено право общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество - подвал. В дополнении к исковому заявлению истцы уточнили, что 11 квартир вышеуказанного многоквартирного дома принадлежит жильцам на праве собственности, 9 квартир на праве собственности принадлежит Комитету по управлению муниципальным имуществом Тисульского муниципального района и используются по Договорам социального найма.
Истцы просили признать Договор купли-продажи подвала от 24.02.2015 года, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности И. на подвал, расположенный по адресу: <адрес>.
Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить запись о праве собственности И.
Признать право общей долевой собственности на подвал, расположенный по адресу: <адрес> за собственниками квартир дома N по ул. <адрес>.
Представители истца Д.Э.Е. - Д.В., Х. поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В ходе рассмотрения дела от истца Д.Э.А. поступило заявление о дополнение исковых требований, из которого следует, что в результате проведения судебных экспертиз установлены факты отступления от проектных параметров при строительстве жилого дома по <адрес>. Перестройка подвала, изначально спроектированного как техподполье, велась на основе проектных предложений, при этом экспертиза не проводилась. Изначально дом строился по проекту как 3-этажный, при этом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на здание с числом этажей - 4.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным, существующее положение угрожает безопасности.
Истец Е.А. Л.Ю. П. Р., третьи лица С.С., А.С., Д.И., Ш.Т.БА. и ее представитель Е.Л. поддержали исковые требования в полном объеме.
Представитель третьего лица - КУМИ Тисульского района Т.В. просил суд отказать в удовлетворении искового заявления, предоставив суду письменный отзыв на исковое заявление.
Представители третьего лица - Начальник Мариинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - С.Л., в письменном отзыве с заявленными требованиями не согласились в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить регистрационную запись о праве собственности ответчика И. на спорное помещение, так как государственная регистрация прав носит заявительный характер.
Представитель третьего лица ООО "УК Тисуль" Ч.
просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Ответчик И., его представитель К. не признали заявленные требования в полном объеме. От И. поступил письменный отзыв на исковые требования.
Представитель ответчика И., ООО "Контур" - К. считала необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ответчика - ООО "Контур" В. не признал исковые требования в полном объеме.
В судебное заседание истцы: Е.А., Лаврешина Ю.А., А.Л., П., Р., Т.А., ответчик И., третьи лица - А.С., С.С., Д.И., Ш.Т.ББ." представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО "Управляющая компания "Тисуль" не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Решением Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года исковые требования Д.Э.А., Е.А., Л.Ю., А.Л., П., Р., Т.А., оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Д.Э.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права при принятии судом дополнений к исковому заявлению, поскольку в предъявленных истцами дополнения к исковому заявлению, где были дополнения к иску указаны - только основания иска, подтверждающие обстоятельства, изложенные в иске, исковые требования остались прежними. Полагает, что суд, не приняв данные дополнения к иску, самостоятельно определил исковые требования, что противоречат действующему процессуальному законодательству, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК, изменение исковых требований относится исключительно к правам истца.
В ходе рассмотрения дела проводилось несколько экспертиз, экспертами однозначно подтверждено наличие оборудования, предназначенного для обслуживания практически всего дома, в спорном помещении. Речь идет в данном случае не о транзитных коммуникациях, которые есть в каждом помещении, а о наличии в помещении оборудования для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Считает, что суд не правильно определил юридические значимые обстоятельства, поскольку юридически значимым обстоятельством является установление, предназначено ли оборудование для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Помещения подвала проектировалось как техподполье при трехэтажном доме. В материалах дела имеется проект строительства 3-этажного дома с техподпольем. Разрешение же на ввод в эксплуатацию выдано на дом с количеством этажей - 4.
Считает, что суд не дал должной оценки показаниям свидетеля - начальника отдела архитектуры Л.В., показания которой противоречат действующему законодательству. Указывает, что проведены проверки в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В. Прокурором района в порядке ст. 37 УПК РФ вынесен постановление о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В., поскольку в ее действиях усматривается состав преступления, предусмотренный ч. 2 ст. 292 УК РФ.
Указывает, что в материалы дела предоставлялся только проект строительства 3-этажного дома. В дело представлялись и приобщались проектные решения на реконструкцию техподполья в подземный этаж, что не является проектом.
Проекта на строительство 4-этажного дома не было и нет, что подтверждалось сторонами ответчиков, дом построен в настоящем виде без проекта. Кроме того, даже Проектные решения не проходили обязательную экспертизу, что является грубейшим нарушением, угрожающим жизни и безопасности проживающих в доме граждан.
В решении суда никак не обосновано, почему суд проигнорировал доводы истцов о необходимости экспертизы проекта, оценил проектные решения как проект, подменил правовое понятие "наличие оборудования" понятием "доступность оборудования для обслуживания".
Относительно доводов апелляционной жалобы ООО "Контур", Комитета по управлению муниципальным имуществом Тисульского района принесены возражения.
Представитель истца Д.Э.А. - Х., действующий на основании доверенности, в суде апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истцов в полном объеме. Считает решение суда законным и обоснованным.
Представитель третьего лица - КУМИ Тисульского района Т.В., просил отказать в удовлетворении жалобы истца Д.Э.А.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Этот вывод мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК Российской Федерации, и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно данным Технического паспорта по состоянию на 8 ноября 2011 года правообладателем объекта незавершенного строительства (жилой дом), расположенного по адресу: <адрес>, инвентарный N, является М. на основании Разрешения на строительство N от 26.07.2011 г. (л.д. 154 - 163 тома N 2).
07 февраля 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома на 20 квартир и встроенного помещения под центр государственных и муниципальных услуг, расположенного по адресу: N (л.д. 125 том N 1).
10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м, расположенного по адресу: <адрес> количеством этажей - 4, в том числе подземных - 1 (л.д. 232 том N 1).
24 февраля 2015 года между ООО "Контур" и И. заключен Договор купли-продажи N, согласно которому ООО "Контур" продает, а И. покупает в собственность нежилое помещение - подвал, расположенный по адресу: <адрес>, пом. N (л.д. 5, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 19.03.2015 зарегистрировано право собственности И. на объект - нежилое помещение площадью 382.3 кв. м - подвал, расположенный по адресу: <адрес> пом. N, кадастровый номер N (л.д. 6, том N 1).
Согласно Выписке из кадастрового паспорта помещения - подвал N площадью N 382,3 кв. м расположен по адресу: <адрес> пом. N (л.д. 7, том N 1).
Согласно Плану вход в техническое помещение отдельно от общего помещения подвального этажа (л.д. 8, том N 1).
Из Уведомления Федеральной службы государственной регистрации от 28.07.2016 г., кадастра и картографии, следует, что сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 13, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2016 г. Е.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 14, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.03.2015 г. Д.Э.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, числится зарегистрированной по указанной адресу (л.д. 17, 18, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 17.11.2015 г. Л.Ю. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N числится зарегистрированной по адресу: <адрес> (л.д. 19, 20, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 01.06.2016 г. А.Л. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 22, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.05.2016 г. П. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 24, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2015 г. Р. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 26, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2015 г. Т.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N (л.д. 28, том N 1).
ООО "Контур" зарегистрировано в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ 27.02.2007 года, генеральный директор Воробьев С.И. (л.д. 30, том N 1).
Согласно списку, представленному Директором ООО "УК "Тисуль" О.В. Гуменной жильцами дома N по <адрес>, являются А.С., С.С., А.Л., Ш.Т.БА., Д.И., Л.Ю., П., Д.Э.А., Е.А., Р., Т.А. (л.д. 49, том N 1).
Согласно копии Технического паспорта на нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес>, субъектом права на указанное помещение является И. на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 19.03.2015 г.
Из копии технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 11 сентября 2014 по состоянию на 11.09.2014, видно, что субъектом права на него является ООО "Контур" на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N N от 10.10.2014 г. (л.д. 102, том N 1).
Согласно плану подвального помещения жилого дома, оно имеет два отдельных входа, в общее помещение и в изолированное, жилой дом оснащен водопроводом от центральной сети, электроосвещением, центральным водяным (паровым) отоплением, местной канализацией и вытяжной вентиляцией (л.д. 111, том N 1).
Единственным участником ООО "Контур" - Генеральным директором В. принято Решение от 06.02.2015 года о разделе 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземный этаж - 1), общей площадью 1942,1 кв. м (л.д. 129, том N 1).
Согласно Уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.09.2016 на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированные права отсутствуют (л.д. 142, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартир N д. N по ул. <адрес> муниципальный района Кемеровской области (л.д. 143, 144, 145, 146, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Д.И. (л.д. 147, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Ш.Т.БА. (л.д. 148, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Тисульский муниципальный район (л.д. 149, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является С.С. (л.д. 150, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N д. N по ул. <адрес> является Тисульский муниципальный район (л.д. 151, том N 1).
Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателями на праве общей совместной собственности квартиры N д. N по ул. <адрес> являются А.С., А.Н. (л.д. 150, том N 1).
Положения статьи 289 ГК РФ устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ регламентировано, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из анализа указанных норм следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их незаконности и необоснованности.
Судом установлено, что согласно справке директора ООО "Управляющей компании "Тисуль" Г. от 16.08.2016 г. в подвале многоквартирного дома по адресу <адрес> расположены сети отопления, водопровода, канализации, обслуживающие квартиры и нежилые помещения дома, согласно плану на отметке +/- 0.000 (лист 3, ОВ 612-13 и лист 3, ВК 612-13, ООО "НеоПРОЕКТ") трубопроводы проходят по всем подвальным помещениям (л.д. 167 - 169, том N 1).
Согласно Решению Единственным участником ООО "Контур" В. в связи со сменой участника Общества (договор купли-продажи доли 100% в Уставе ООО "Контур" от 27.03.2007 г.) принято решение о внесении изменения в п. 1.2 Устава ООО "Контур" о том, что участником Общества является В., Генеральным директором избран В. (л.д. 170, том N 1).
Приказом N 10 от 02 мая 2007 года Генеральный директор ООО "Контур" Т.Ю. с 02.05.2007 г. освобожден от должности, на должность Генерального директора ООО "Контур" назначен В. (л.д. 171, том N 1).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года ООО "Контур" принадлежит на праве собственности 20-квартирный жилой дом со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 942,1 кв. м, местонахождение объекта: <адрес>, кадастровый номер: N, основанием регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.10.2014 г. N (л.д. 195, том N 1).
В соответствии с Договором N от 01 ноября 2015 года ООО "УК "Тисуль" обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенному по адресу: <адрес> в соответствии с Приложением N 1 к договору (л.д. 217 - 221, том N 1).
11 сентября 2014 года на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> дом N, N выдан Технический паспорт с присвоением инвентарного номер N (л.д. 223 - 225, том N 1).
Согласно проектной документации ООО "НеоПРОЕКТ" (л.д. 225 - 231) предусмотрена реконструкция техподполья здания жилого дома под подвальный этаж с дополнительным выходом со стороны главного фасада здания, для возможности в дальнейшем размещения торгово-демонстрационных помещений магазина строительных материалов. Проект выполнен по заданию ООО "Контур" на основании ранее выполненной проектной документации на строительство 3-этажного жилого дома с целью более рационального использования строительного объеме здания после реконструкции его техподполья под полноценный подвальный этаж, для возможности дальнейшего размещения в нем магазина.
Проектом предусматривается:
Расширение и усиление существующих проемов
Устройство дополнительных кирпичных перегородок
Устройство дополнительного главного входа
Внутренняя отделка.
Проект выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства, пожарной безопасности и санитарно-гигиеническими требованиями.
10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО "Контур" разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м2, расположенного по адресу: <адрес>, количеством этажей - 4, в том числе подземных - 1 (л.д. 232, том N 1).
П. 2.1. Договора N 28 Управления многоквартирным домом от 27 июня 2016 года, заключенным между Ю. на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> и ООО "УК "Тисуль", предусмотрена обязанность ООО "УК "Тисуль" по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлении коммунальных услуг собственникам и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в доме, п. 3.1.2 - организовать аварийно-диспетчерское обслуживание в целях оперативного приема заявок, устранения неисправностей и незамедлительного устранения аварий на общем имуществе многоквартирного дома.
Согласно п. 3.2.2 Договора собственники обязаны допускать в заранее согласованное с ООО "УК "Тисуль" время в занимаемое жилое помещение работников и представителей ООО "УК "Тисуль", представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, предусмотренных к договору перечне услуг и работ (л.д. 234 - 236), Приложение N 1 (л.д. 238, 239, том N 1).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение подвала, расположенного по адресу: <адрес> сформировано и поставлено на учет как самостоятельное, и использовалось как имеющее самостоятельное назначение.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку данный вывод суда подтверждается изложенными выше обстоятельствами и проведенной судебной строительно-технической экспертизой.
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы N от 22.11.2016, проведенной ООО "Кузбасс-Эксперт" (л.д. 38 - 67, том N 2) в спорном помещении расположены инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании.
- Согласно заключения эксперта N от 23.05.2017 по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по материалам гражданского дела N, составленного на основании определения суда от 28.12.2016 года следует, что АО "Научно-технический прогресс" помещение N, расположенное по адресу: <адрес>, не является техническим подпольем, требующим круглосуточного беспрепятственного доступа обслуживающего его эксплуатационного персонала, а является подвальным этажом; помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома; для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они располагаются в чердачных либо подвальных пространствах многих жилых зданий и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев не помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома;
- Спорное нежилое помещение N имеет функциональное назначение, как магазин промышленных товаров, отличное от обслуживания дома, сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеет отдельный вход - выход, используется для целей, не связанных с эксплуатацией дома. В нежилом помещении N, согласно Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", должны выполняться общедомовые работы следующей периодичностью:
- детальный осмотр разводящих трубопроводом - не реже одного раза в месяц;
- детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) не реже одного раз в неделю;
- систематическое удаление воздуха из системы отопления;
- промывка грязевиков (в зависимости от степени загрязнения, определяемой по перепаду давлений на монометра до и после грязевиков);
- - повседневный контроль за температурой и давлением теплоносителя.
Из указанного выше суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение не может быть использовано и, судом первой инстанции установлено, что никогда не использовалось в качестве спорного имущества, поскольку имеет самостоятельное функциональное назначение. На момент сдачи дома в эксплуатацию также не использовалось в качестве общедомового в качестве общего имущества.
Техническое состояние строительных конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как работоспособное, при котором некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Основные несущие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома (фундаменты, стены, балки, перекрытия, железобетонные перемычки) обладают достаточной несущей способностью. Безопасная эксплуатация строительных конструкций жилого дома N по <адрес> - обеспечена, угроза жизни и здоровью людей отсутствует.
Спорное нежилое помещение располагается в подземном этаже и предназначено под магазин, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества - не имеется, имеет самостоятельное назначение.
Кроме того отсутствуют сведения и о том, что указанное спорное помещение находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их).
Данные обстоятельства также подтверждаются показаниями допрошенных в суде первой инстанции в качестве свидетелей начальника Отдела архитектуры Администрации Тисульского муниципального района - Л.В. и директора ООО "Управляющая компания "Тисуль" - Гуменная О.В., которые оценены судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оснований давать им иную оценку по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Так, Л.В. пояснила, что она выдавала Разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию жилого дома N, расположенного по ул<адрес> Генеральному директору ООО "Контур" В. Для получения Разрешения он представил все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством: на земельный участок, проект, градостроительный план, техническое подключение к коммуникациям. Разрешение было выдано на строительство 20 квартирного дома со встроенным зданием МФЦ. В проекте было указано 3 этажа. Затем выдавалось Разрешение на реконструкцию, так как были вопросы с помещением МФЦ, затем на ввод жилого дома в эксплуатацию. Когда выдавали Разрешение на строительство, предполагалось строительстве трехэтажного дома, но в эксплуатацию был введен четырехэтажный дом. Экспертиза документации на реконструкцию не была произведена, поскольку она проводится перед началом строительства. На стадии выдачи Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию проведение экспертизы проектной документации невозможно и не требуется. Разрешение было выдано на ввод в эксплуатацию четырехэтажного дома. Допустимо спроектировать трехэтажный дом, а построить четырехэтажный дом.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N по <адрес>, законно.
Г. пояснила, что УК "Тисуль" обслуживает дом, расположенный по адресу: <адрес> Непосредственное управление домом осуществляет Общее собрание собственников. Договор на обслуживание заключался с каждым собственником квартиры, а также с И. на основании Решения Общего собрания собственников. О том, что в подвальном помещении дома будет магазин, им стало известно от Застройщика, который сказал об этом еще до Общего собрания собственников квартиры. В течение 6 месяцев никакие работы в подвальном помещении не велись, в 6 квартирах на тот момент уже жили граждане, остальные квартиры принадлежали Застройщику.
Кроме того, Коммуникации дома находятся в подвальном помещении, в котором есть отдельное специальное помещение, где расположены все счетчики.
В помещении магазина также проходят коммуникации, стояки. С собственником магазина было оговорено обеспечение доступа к сетям и коммуникациям, что было отражено в Договоре на обслуживание. И. представил документы о праве собственности на это помещение. Жильцы дома, собственники квартиры не имеют право сами заходить в помещения, где находятся счетчики, коммуникации. Помещение магазина находится почти под всем домом. Проходящие по помещению магазина коммуникации используются для обслуживания всего дома. Все сети относятся к общему домовому имуществу. Нежилое помещение, в котором расположен магазин, по документам не является подвалом, и за его обслуживание жильцам дома оплату не начисляется.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд на основании исследования собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что оснований полагать, что спорное нежилое помещение относится, либо когда-то относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома, не имеется, при этом технические характеристики данного объекта с учетом нахождения инженерных коммуникаций, позволяют его использовать как самостоятельный объект права.
Судебная коллегия считает вывод суда обоснованным, поскольку установлено, что помещение является нежилым, имеет два отдельных входа, в общее помещение и в изолированное, жилой дом оснащен водопроводом от центральной сети, электроосвещением, центральным водяным (паровым) отоплением, местной канализацией и вытяжной вентиляцией.
Вопреки доводов апелляционной жалобы, то обстоятельство, что в спорном нежилом помещении находятся запорная арматура, ревизии, сбросники, само по себе не является основанием для признания спорного помещения общедомовым имуществом.
Размещение помещений в подземном этаже и нахождение в нем коммуникаций систем отопления, канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, запорной арматуры, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, поскольку нежилое помещение предназначено, сформировано и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Поскольку спорное помещение не обладает признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, то на это имущество не распространяется режим общей долевой собственности.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку спорный объект недвижимости является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушены нормы процессуального права при принятии судом дополнений к исковому заявлению, являются несостоятельными, поскольку согласно протоколов судебных заседаний от 28.06.2017 (л.д. 166 оборот, том N 2), от 14.07.2017 (л.д. 197, том N 2) усматривается, что стороной истца поддерживались заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Рассмотрение судом исковых требований по иным основаниям, не заявленных истцами, либо дополнение их судом самостоятельно, судебной коллегией не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы о том, что помещение подвала проектировалось, как техподполье при трехэтажном доме, однако разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на дом с количеством этажей - 4, являются несостоятельным, поскольку как усматривается из представленных материалов дела, помещение N, имеющее назначение - нежилое, подвал, площадью 382, 3 кв. м, этаж 1, расположенное в здании многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, введенного в эксплуатацию в составе общей площадью 1942,1 кв. м, в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений, состоящих их шести помещений, общей площадью 741,4 кв. м, изначально прошло техническую инвентаризацию и государственный кадастровый учет, ООО "Контур" в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на донное помещение, как на объект недвижимости.
Согласно технического паспорта на здание жилого многоквартирного дома N по <адрес> следует, что здание имеет количество этажей - 4, в том числе 3 этажа надземной части, 1 этаж подземной части (л.д. 100 - 102, том N 1).
Кроме того согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.10.2014 разрешено ввод объекта в эксплуатацию со следующими показателями общей площадью жилого дома - 1942,10 кв. м в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений - 741,40 кв. м, жилых помещений (с учетом балконов и лоджий и т.д.) - 1094 кв. м.
Из чего следует вывод, что спорное жилое помещение изначально не входило в состав общего имущества и не предназначалось для обслуживания нужд многоквартирного дома, а входило в состав нежилых помещений, было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеющий отдельный вход-выход, используемый для целей, не связанных с эксплуатаций дома.
При этом, как установлено Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
Для ввода в эксплуатацию и учета зданий применяется понятие "количество этажей".
Количество этажей здания - количество всех этажей здания, надземных, подземных, мансардных, технических чердаков, за исключением помещений и междуэтажных пространств с высотой помещения менее 1,8 м и помещений подполья ("СП 54.13330.2016 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержден Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр).
Доводы апелляционной жалобы о том, что проекта на строительство 4-этажного дома не было и нет, также не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку не основан на нормах материального права.
Согласно Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости", осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, и помещений, расположенных в них.
Из материалов дела установлено, что жилой дом N по <адрес> со встроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию, в отношении указанного здания проведена техническая инвентаризация, споры о правомерности действий застройщика отсутствовали, государственная регистрация права собственности застройщика на все помещения в доме проведена, каждое из помещений в доме сформировано и учтено как самостоятельный объект недвижимости и самостоятельный объект прав.
Проектная документация ООО "НеоПРОЕКТ", предусматривающая реконструкцию техподполья здания жилого дома под подвальный этаж с дополнительным выходом со стороны главного фасада здания, выполнена по заданию ООО "Контур" на основании ранее выполненной проектной документации на строительство 3-этажного жилого дома с целью более рационального использования объема здания после реконструкции его техподполья под полноценный подвальный этаж, для возможности дальнейшего размещения в нем магазина.
Из изложенного следует, что кадастровый учет спорного нежилого помещения - подвал, осуществлен в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", поскольку данное нежилое помещение - подвал, изначально в качестве самостоятельного объекта недвижимости и объекта прав, прошел техническую инвентаризацию и государственный кадастровый учет, ООО "Контур" в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на данное помещение как на объект недвижимости.
Также судебная коллегия считает необоснованным довод жалобы о том, что непрохождение проектным решением экспертизы является нарушением, угрожающим жизни и безопасности проживающих в доме граждан.
Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы со стороны Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района, выдавшего разрешения, какие-либо замечания о несоответствии объекта проектной документации отсутствуют.
Получение ответчиком разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, подтверждает отсутствие нарушений, указанных подателем жалобы, угрожающих жизни и безопасности проживающих в доме граждан, при этом доказательств того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано в нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации, стороной истца не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о проведенных проверках в отношении начальника отдела архитектуры и градостроительства Л.В. не могут служить основание для отмены решения суда, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд проигнорировал доводы истцов о необходимости экспертизы проекта, оценил проектные решения как проект, подменил правовое понятие "наличие оборудования" понятием "доступность оборудования для обслуживания", основан на неверном толковании норм гражданского процессуального права, в частности ст. 67 ГПК РФ, а также противоречит материалам дела, согласно которым в решении суда изложены результаты оценки доказательств, произведенной судом.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, который дал надлежащую оценку доводам сторон и представленным доказательствам, юридически значимые по делу фактические обстоятельства определил правильно. Обстоятельства, установленные судом, подтверждаются доказательствами, которым дана оценка в соответствии с требованием ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального права, подлежащего применению к данным правоотношениям, судом не допущено.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тисульского районного суда Кемеровской области от 14 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Э.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.СУЧКОВА
Судьи
Е.В.АКИНИНА
Е.П.ПРОЦЕНКО
И.А.СУЧКОВА
Судьи
Е.В.АКИНИНА
Е.П.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)