Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обязательства, предусмотренные договором, выполнил в полном объеме, передал денежные средства в счет покупки квартиры, однако продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется, на четвертый день после совершения сделки он отозвал доверенность у доверенного лица, сам на регистрацию сделки не явился, в связи с чем ему было отказано в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Левинская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Л.А.,
судей Чаус И.А., Малоедовой Н.В.,
при секретаре Г.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам С.А., Г.Ю. на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 30 марта 2017 года по иску Х. к С.И. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, передаче имущества.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
Х. обратилась в суд с иском к С.И., в котором просила зарегистрировать переход права собственности от С.И. к ней по договору купли-продажи квартиры ***, заключенному 20.03.2016 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени С.И., с одной стороны (продавец), и Х., с другой стороны (покупатель). Кроме этого, Х. просила передать ей квартиру ***.
Заявленные требования мотивировала тем, что она обязательства, предусмотренные договором, выполнила в полном объеме, передала денежные средства в счет покупки квартиры, однако продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется, на четвертый день после совершения сделки отозвал доверенность у К.Н., сам на регистрацию сделки не явился. В связи, с чем органами по регистрации прав отказано в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований Х.
Третьи лица С.А. и Г.Ю. направили апелляционные жалобы.
С.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.
Указывает, что в материалах дела имеется ее нотариальное согласие от 25.06.2016 года на право продажи С.И. спорной квартиры, однако данное согласие было дано на другую сделку с другим условием о цене квартиры. Ссылается на то, что она не давала согласие на отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи от 20.05.2016 года за *** рублей. Указывает, что спорная квартира является для нее единственным жильем. Полагает, что сделка, совершенная между С.И. и Х. нарушает ее права и ставит ее в неблагоприятные условия. В нотариальном согласии указано, что она согласна на продажу спорной квартиры за 1200000 рублей, а не *** рублей.
В апелляционной жалобе Г.Ю. просит решение суда отменить. Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд первой инстанции был обязан приостановить производство по делу до вступления в законную силу приговора суда по уголовному делу в отношении К.Н. Постановлением от 29 июля 2016 года Х. признана потерпевшей по уголовному делу в отношении К.Н., поскольку ей причинен материальный ущерб в размере *** рублей.
Определением судьи от 06 июля 2017 года в качестве представителя ответчика С.И. назначен адвокат коллегии адвокатов N 1 г. Челябинска.
Ответчик С.И., третьи лица Г.Ю., К.Н., нотариус А. судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения третьего лица С.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Г.Ю. - Б.А., полагавшего решение суда подлежащим отмене, истца Х., ее представителя К.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, адвоката ответчика С.И. - К.Т., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, С.И. на праве собственности принадлежит квартира ******, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.10.2016 г. (л.д. 81, т. 1).
13.05.2016 года С.И. выдал К.Н. доверенность, удостоверенную нотариусом Челябинского городского округа А., на продажу в установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, находящуюся по адресу: ***, *** в том числе заключать и подписывать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права собственности, получать денежные средства наличным или безналичным путем (л.д. 94, т. 1).
20.05.2016 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени С.И., с одной стороны (Продавец), и Х., с другой стороны (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру ****** (л.д. 7 - 8, т. 1).
Согласно п. 4 данного договора Покупатель покупает у Продавца квартиру за *** руб., уплаченных до подписания договора.
В соответствии с п. 11 договора Продавец передает, а Покупатель принимает квартиру, находящуюся по адресу: *** без передаточного акта.
Обязанность Покупателя по оплате цены договора исполнена надлежащим образом, что подтверждается распиской от 20.05.2016 года на сумму *** руб. (л.д. 9, т. 1).
20.05.2016 г. Х. и К.Н. представили документы с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 146, т. 1).
На дату подписания договора купли-продажи от 20.05.2016 года и сдачи документов в регистрирующий орган доверенность, выданная С.И. на имя К.Н., не была отменена.
24.05.2016 года С.И. обратился к нотариусу для отмены доверенности на имя К.Н.
Распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016 г., удостоверенной Б.И., временно исполняющей обязанности нотариуса А., была отменена доверенность, выданная 13.05.2016 г. К.Н. (л.д. 95, т. 1).
02.09.2016 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказало в регистрации перехода права собственности по причине того, что в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. На регистрацию поступило заявление о прекращении государственной регистрации от С.И. от 29.07.2016 г., кроме этого согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от 13.05.2016 г., зарегистрированная в реестре нотариуса за N 2-524, отменена распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016 г. Поскольку, в соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращено, проведение государственной регистрации перехода права собственности не может быть осуществлено (л.д. 68 - 69, т. 1).
После отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Х., С.И. 24 июня 2016 года продал эту же квартиры другому лицу - Г.Ю. (л.д. 134 т. 3). Регистрация перехода права собственности к Г.Ю. приостановлена 01.07.2016 г. (л.д. 144 - 145, т. 3).
Удовлетворяя исковые требования Х., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 20.05.2016 года заключен сторонами в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены, однако продавец необоснованно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия с указанными выводами суда согласна, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, однако полагает необходимым указать в резолютивной части решения суда основание для регистрации перехода права собственности от С.И. к Х.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Таким образом, судом правильно установлено, что от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на Х. и передачи объекта недвижимого имущества С.И. уклоняется, несмотря на то, что п. 5 договора предусмотрено, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от личных вещей в течение 14 рабочих дней с момента подписания договора.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о возложении на С.И. обязанности передать Х. квартиру по адресу: ***.
При этом, судебной коллегией установлено, что второму покупателю Г.Ю. квартира фактически не передана.
Проверяя доводы апелляционных жалоб третьих лиц судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Доводы С.А. о том, что она не давала согласия на продажу объекта по заниженной цене, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Х. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку после расторжения брака с С.И. прошло более 3 лет, то нотариального согласия бывшей супруги на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным в браке, не требовалось. Нарушения прав С.А. судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, С.А. 25.06.2016 года дала согласие на продажу спорной квартиры С.И. за цену и на условиях по его усмотрению, которое не исключает установление любой цены сторонами договора.
Ссылка С.А. на то, что С.И. не давал согласие на продажу квартиры за цену *** рублей является несостоятельной и опровергается пояснениями нотариуса А., из которых следует, в мае 2016 года к ней обратился С.И. за услугами по оформлению доверенности. Текст доверенности предложил сам С.И., каждый пункт доверенности был С.И. прочитан. Помощник нотариуса Б.И. несколько раз уточняла у С.И. о том, что действительно ли он согласен на передачу денежных средств за квартиру К.Н. и с указанием на то, что продать квартиру можно за любую стоимость. Нотариус подтвердила, что какого-либо недопонимания относительно тех или иных пунктов доверенности у С.И. не имелось.
Кроме того указание С.А. на то, что ее бывший супруг С.И. не имел намерений продавать квартиру за *** рублей, а был намерен продать квартиру за более высокую стоимость опровергаются материалами дела.
Так из правоустанавливающих документов на спорную квартиру следует, что 31 августа 2016 года между С.И. и Ч. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно данного договора стороны определили стоимость квартиры в *** рублей.
Однако в регистрации данного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области было отказано в связи с наличием ареста в отношении спорной квартиры.
Довод апелляционной жалобы Г.Ю. о том, что в отношении спорной квартиры совершены мошеннические действия, что возбуждено уголовное дело, в связи с чем суд был обязан приостановить производство по делу до вступления в законную силу приговора суда, не могут служить основанием для отмены решения.
В данном случае у суда не было оснований для приостановления производства по делу, поскольку спор в отношении недвижимого имущества подлежал окончательному разрешению в рамках данного гражданского дела и приговор суда в отношении К.Н. не имеет значения для рассмотрения данного дела, исходя из предмета и оснований заявленного иска.
Нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда, судебной коллегией не установлено. Решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, законно и обосновано, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 30 марта 2017 года изменить.
Дополнить абзац 2 резолютивной части решения суда указанием о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 20 марта 2016 года, заключенного между К.Н., действующей по доверенности от С.И., и Х.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы С.А., Г.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2017 N 11-8678/2017
Требование: О регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, передаче имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обязательства, предусмотренные договором, выполнил в полном объеме, передал денежные средства в счет покупки квартиры, однако продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется, на четвертый день после совершения сделки он отозвал доверенность у доверенного лица, сам на регистрацию сделки не явился, в связи с чем ему было отказано в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 11-8678/2017
Судья Левинская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Л.А.,
судей Чаус И.А., Малоедовой Н.В.,
при секретаре Г.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам С.А., Г.Ю. на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 30 марта 2017 года по иску Х. к С.И. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, передаче имущества.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
установила:
Х. обратилась в суд с иском к С.И., в котором просила зарегистрировать переход права собственности от С.И. к ней по договору купли-продажи квартиры ***, заключенному 20.03.2016 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени С.И., с одной стороны (продавец), и Х., с другой стороны (покупатель). Кроме этого, Х. просила передать ей квартиру ***.
Заявленные требования мотивировала тем, что она обязательства, предусмотренные договором, выполнила в полном объеме, передала денежные средства в счет покупки квартиры, однако продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется, на четвертый день после совершения сделки отозвал доверенность у К.Н., сам на регистрацию сделки не явился. В связи, с чем органами по регистрации прав отказано в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований Х.
Третьи лица С.А. и Г.Ю. направили апелляционные жалобы.
С.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.
Указывает, что в материалах дела имеется ее нотариальное согласие от 25.06.2016 года на право продажи С.И. спорной квартиры, однако данное согласие было дано на другую сделку с другим условием о цене квартиры. Ссылается на то, что она не давала согласие на отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи от 20.05.2016 года за *** рублей. Указывает, что спорная квартира является для нее единственным жильем. Полагает, что сделка, совершенная между С.И. и Х. нарушает ее права и ставит ее в неблагоприятные условия. В нотариальном согласии указано, что она согласна на продажу спорной квартиры за 1200000 рублей, а не *** рублей.
В апелляционной жалобе Г.Ю. просит решение суда отменить. Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд первой инстанции был обязан приостановить производство по делу до вступления в законную силу приговора суда по уголовному делу в отношении К.Н. Постановлением от 29 июля 2016 года Х. признана потерпевшей по уголовному делу в отношении К.Н., поскольку ей причинен материальный ущерб в размере *** рублей.
Определением судьи от 06 июля 2017 года в качестве представителя ответчика С.И. назначен адвокат коллегии адвокатов N 1 г. Челябинска.
Ответчик С.И., третьи лица Г.Ю., К.Н., нотариус А. судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения третьего лица С.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Г.Ю. - Б.А., полагавшего решение суда подлежащим отмене, истца Х., ее представителя К.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, адвоката ответчика С.И. - К.Т., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, С.И. на праве собственности принадлежит квартира ******, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.10.2016 г. (л.д. 81, т. 1).
13.05.2016 года С.И. выдал К.Н. доверенность, удостоверенную нотариусом Челябинского городского округа А., на продажу в установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, находящуюся по адресу: ***, *** в том числе заключать и подписывать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права собственности, получать денежные средства наличным или безналичным путем (л.д. 94, т. 1).
20.05.2016 г. между К.Н., действующей по доверенности от имени С.И., с одной стороны (Продавец), и Х., с другой стороны (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру ****** (л.д. 7 - 8, т. 1).
Согласно п. 4 данного договора Покупатель покупает у Продавца квартиру за *** руб., уплаченных до подписания договора.
В соответствии с п. 11 договора Продавец передает, а Покупатель принимает квартиру, находящуюся по адресу: *** без передаточного акта.
Обязанность Покупателя по оплате цены договора исполнена надлежащим образом, что подтверждается распиской от 20.05.2016 года на сумму *** руб. (л.д. 9, т. 1).
20.05.2016 г. Х. и К.Н. представили документы с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 146, т. 1).
На дату подписания договора купли-продажи от 20.05.2016 года и сдачи документов в регистрирующий орган доверенность, выданная С.И. на имя К.Н., не была отменена.
24.05.2016 года С.И. обратился к нотариусу для отмены доверенности на имя К.Н.
Распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016 г., удостоверенной Б.И., временно исполняющей обязанности нотариуса А., была отменена доверенность, выданная 13.05.2016 г. К.Н. (л.д. 95, т. 1).
02.09.2016 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказало в регистрации перехода права собственности по причине того, что в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. На регистрацию поступило заявление о прекращении государственной регистрации от С.И. от 29.07.2016 г., кроме этого согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от 13.05.2016 г., зарегистрированная в реестре нотариуса за N 2-524, отменена распоряжением об отмене доверенности от 24.05.2016 г. Поскольку, в соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращено, проведение государственной регистрации перехода права собственности не может быть осуществлено (л.д. 68 - 69, т. 1).
После отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Х., С.И. 24 июня 2016 года продал эту же квартиры другому лицу - Г.Ю. (л.д. 134 т. 3). Регистрация перехода права собственности к Г.Ю. приостановлена 01.07.2016 г. (л.д. 144 - 145, т. 3).
Удовлетворяя исковые требования Х., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 20.05.2016 года заключен сторонами в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены, однако продавец необоснованно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия с указанными выводами суда согласна, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, однако полагает необходимым указать в резолютивной части решения суда основание для регистрации перехода права собственности от С.И. к Х.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Таким образом, судом правильно установлено, что от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на Х. и передачи объекта недвижимого имущества С.И. уклоняется, несмотря на то, что п. 5 договора предусмотрено, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от личных вещей в течение 14 рабочих дней с момента подписания договора.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о возложении на С.И. обязанности передать Х. квартиру по адресу: ***.
При этом, судебной коллегией установлено, что второму покупателю Г.Ю. квартира фактически не передана.
Проверяя доводы апелляционных жалоб третьих лиц судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Доводы С.А. о том, что она не давала согласия на продажу объекта по заниженной цене, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Х. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку после расторжения брака с С.И. прошло более 3 лет, то нотариального согласия бывшей супруги на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным в браке, не требовалось. Нарушения прав С.А. судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, С.А. 25.06.2016 года дала согласие на продажу спорной квартиры С.И. за цену и на условиях по его усмотрению, которое не исключает установление любой цены сторонами договора.
Ссылка С.А. на то, что С.И. не давал согласие на продажу квартиры за цену *** рублей является несостоятельной и опровергается пояснениями нотариуса А., из которых следует, в мае 2016 года к ней обратился С.И. за услугами по оформлению доверенности. Текст доверенности предложил сам С.И., каждый пункт доверенности был С.И. прочитан. Помощник нотариуса Б.И. несколько раз уточняла у С.И. о том, что действительно ли он согласен на передачу денежных средств за квартиру К.Н. и с указанием на то, что продать квартиру можно за любую стоимость. Нотариус подтвердила, что какого-либо недопонимания относительно тех или иных пунктов доверенности у С.И. не имелось.
Кроме того указание С.А. на то, что ее бывший супруг С.И. не имел намерений продавать квартиру за *** рублей, а был намерен продать квартиру за более высокую стоимость опровергаются материалами дела.
Так из правоустанавливающих документов на спорную квартиру следует, что 31 августа 2016 года между С.И. и Ч. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно данного договора стороны определили стоимость квартиры в *** рублей.
Однако в регистрации данного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области было отказано в связи с наличием ареста в отношении спорной квартиры.
Довод апелляционной жалобы Г.Ю. о том, что в отношении спорной квартиры совершены мошеннические действия, что возбуждено уголовное дело, в связи с чем суд был обязан приостановить производство по делу до вступления в законную силу приговора суда, не могут служить основанием для отмены решения.
В данном случае у суда не было оснований для приостановления производства по делу, поскольку спор в отношении недвижимого имущества подлежал окончательному разрешению в рамках данного гражданского дела и приговор суда в отношении К.Н. не имеет значения для рассмотрения данного дела, исходя из предмета и оснований заявленного иска.
Нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда, судебной коллегией не установлено. Решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, законно и обосновано, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 30 марта 2017 года изменить.
Дополнить абзац 2 резолютивной части решения суда указанием о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 20 марта 2016 года, заключенного между К.Н., действующей по доверенности от С.И., и Х.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы С.А., Г.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)