Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии (до перерыва) от истца - администрация города Обнинска (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 4025001211, ОГРН 1024000937927) - Клименко А.Г. (доверенность от 28.12.2012) и Дроздовой Г.П. (доверенность от 10.01.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 4025049407, ОГРН 1024000945693) - Моисеева И.А. (протокол от 03.03.1998), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-3727/2012 (судья Бураков А.В.),
установил:
следующее.
Администрация города Обнинска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" (далее - общество) о взыскании 2 011 595 рублей 49 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 31.07.2007 N 1599 в сумме 1 681 319 рублей 73 копеек, пени в размере 330 275 рублей 76 копеек и выселении из нежилых муниципальных помещений по адресу: г. Обнинск, ул. Пирогова, д. 3 (т. 1, л.д. 4).
До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как требования взыскания с ответчика 2 496 804 рублей, в том числе задолженности по договору аренды от 31.07.2007 N 1599 в сумме 2 215 630 рублей 90 копеек, пени в размере 281 173 рублей 08 копеек и возложении на общество обязанности освободить занимаемые помещения (т. 5, л.д. 10). Судом уточнение принято.
Решением суда от 04.10.2013 (т. 5, л.д. 31) исковые требования удовлетворены. Суд, приняв во внимание неисполнение обществом условий соглашения от 04.04.2012 о порядке погашения задолженности, пришел к выводу о прекращении договора аренды и отсутствии оснований для использования ответчиком спорного объекта. Задолженность и неустойка за нарушение обязательств взысканы судом в пользу истца. При этом довод ответчика о необходимости зачета задолженности в счет выполненного им ремонта не принят судом во внимание, поскольку данный зачет не предусмотрен условиями договора.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что соглашение от 04.04.2012 не имеет юридической силы, поскольку не прошло государственную регистрацию, а потому считает ошибочным вывод суда о прекращении договора аренды и отсутствии у общества оснований пользоваться спорным имуществом. Ссылаясь на результаты судебной экспертизы и условия договора аренды, выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для зачета стоимости аварийного ремонта в счет арендной платы.
В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию сделок прекращения договора аренды. Считает, что основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют. Выражает несогласие с выводом суда о том, что указанный ремонт являлся аварийным, поскольку, заключая договор аренды, общество знало о необходимости проведения капитального ремонта объекта.
В судебном заседании до перерыва представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.12.2013 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 12.12.2013.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон (до перерыва), Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит частичной отмене.
Как видно из материалов дела, 31.07.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1599, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в пользование помещения общей площадью 243,8 кв. метров, находящиеся по адресу: г. Обнинск Калужской области, ул. Пирогова, д. 3, на срок до 01.08.2014 (т. 1, л.д. 10-16).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 19.05.2008 за N 40-40-27/003/2008-302 (т. 1, л.д. 17).
Пунктом 2.2. договора установлено, что арендодатель обязуется обеспечить проведение аварийного ремонта. Если арендодатель нарушил свою обязанность провести аварийный ремонт, арендатор может произвести аварийный ремонт своими силами. В этом случае арендодатель засчитывает стоимость проведенного ремонта в счет арендной платы по согласованной сторонами смете. О проведении зачета стоимости произведенного аварийного ремонта стороны заключают дополнительное соглашение к договору.
Арендная плата перечисляется арендатором за текущий месяц до пятого числа следующего месяца (пункт 3.3 договора).
По акту приема-передачи от 31.07.2007 (т. 1, л.д. 12) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение. При этом в акте указывалось, что передаваемое имущество требует капитального ремонта.
04.04.2012 стороны подписали соглашение о порядке погашения задолженности в котором определили, что договор считается расторгнутым в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 25.05.2012 (т. 1, л.д. 21).
Поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Факт передачи спорного имущества в аренду арендатору подтверждается актом приема-передачи (т. 1 л.д. 12) и не оспаривается ответчиком.
За период с 07.01.2009 по 23.09.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 215 630 рублей 90 копеек. Поскольку указанная задолженность не погашена, требования администрации о ее взыскании удовлетворены правомерно. Контрасчета долга общество не представило. Судом при проверке расчета неточностей и ошибок не установлено.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Заключая спорный договор, стороны в пункте 5.2 договора установили, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца размер пеней за период с 07.01.2009 по 24.05.2012 договора составил 281 173 рублей 08 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено. О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
Довод ответчика об отсутствии у него задолженности по арендной плате в связи с осуществлением им зачета стоимости произведенного ремонта здания в счет арендной платы по договору, не принимается апелляционной инстанцией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2.6 и 2.12 договора аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возложена на арендатора.
При этом в акте приема-передачи указано на то, что передаваемое в аренду имуществом требует капитального ремонта (т. 1, л.д. 12). Таким образом, принимая имущество в аренду, общество знало о его ненадлежащем состоянии и приняло на себя обязательства по проведению капитального ремонта.
Что касается обязательств по проведению аварийного ремонта, то пунктом 2.2 договора эта обязанность возлагалась на арендодателя, при условии, что авария произошла не по вине арендатора. О необходимости аварийного ремонта арендатор обязан сообщить в эксплуатационную организацию и арендодателю, который обязан оказать необходимое содействие по устранению их последствий. Если арендодатель нарушил свою обязанность в разумный срок произвести аварийный ремонт, арендатору предоставлялось право провести аварийный ремонт своими силами. В этом случае арендодатель засчитывает стоимость произведенного ремонта в счет арендной платы по согласованной сторонами смете.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" аварийная ситуация - техногенное происшествие, а значит работы по ее устранению являются экстренными и незапланированными.
По смыслу изложенного, аварийный ремонт является следствием недпредвиденной (аварийной) ситуации, наличие которой, исходя из условий договора аренды, должны быть зафиксировано документально.
В материалах дела отсутствует доказательства извещения арендатором эксплуатационной организации и арендодателя о возникновении аварийных ситуаций и необходимости проведения аварийного ремонта на заявленную сумму арендной платы.
В связи с этим представленные обществом заявления о зачете (т. 2, л.д. 17, 44) не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку не доказывают, что указанная в них стоимость является стоимостью ремонта, осуществленного вследствие возникшей аварии, как устранение ее последствий. Кроме того, доказательств направления этих заявлений истцу не представлено.
Ссылка заявителя на экспертное заключение, которым, по его мнению, подтверждается факт проведения арендатором аварийного ремонта, отклоняется, поскольку обществом не представлено доказательств того, что указанные виды работ являлись устранением последствий техногенных и непредвиденных ситуаций, о возникновении которых были проинформированы соответствующие службы. Кроме того, в ответе первый вопрос экспертизы указано на проведение обществом капитального внутреннего ремонта помещений, в то время как в ответе на третий вопрос сделан вывод об аварийных работах по ремонту внутренней отделки помещений. Остальные указанные виды работ, поименованные как аварийные, не свидетельствуют об их выполнении в условиях существования аварийной ситуации, и не опровергают факт их возможного проведения в процессе капитального ремонта, обязанность которого возложена на арендатора.
Кроме того, в силу пункта 2.2. договора, о проведении зачета стоимости произведенного аварийного ремонта в счет арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение к договору.
Дополнительных соглашений о зачете к договору стороны не составляли, истец в добровольном порядке произвел зачет по арендной плате в сумме 68 856 рублей 95 копеек, что было учтено при расчете суммы исковых требований.
Доказательств направления обществом в адрес администрации заявлений о зачете взаимных требований (т. 2, л.д. 17, 44) (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации), возникших из договора аренды не представлено. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что доказательств вручения истцу письменных заявлений о зачете не имеется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Общество со встречным иском в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обращалось, ввиду чего у суда отсутствовала процессуальная обязанность осуществления зачета взаимных требований.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением суда в части возложения на общество обязанности освободить занимаемые помещения.
Удовлетворяя требования в указанной части, суд исходил из условий подписанного сторонами соглашения от 04.04.2012 (т. 1, л.д. 21), которым устанавливался срок погашения задолженности арендатора и при его нарушении договор признавался расторгнутым с 25.05.2012.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
В данном случае подписанное сторонами соглашение от 04.04.2012 изменяло обязательства сторон, устанавливая иной срок действия договора в случае непогашения арендатором задолженности.
В соответствии с Законом о регистрации и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Доказательств регистрации соглашения от 04.04.2012 материалы дела не содержат. Из представленной ответчиком выписки из ЕГРП на 24.10.2013 следует, что спорное имущество обременено договором аренды на срок по 01.08.2014.
Поскольку соглашение от 04.04.2012 изменяло срок договора аренды в случае непогашения арендатором задолженности, оно подлежало государственной регистрации. Отсутствие последней свидетельствует о его незаключенности и действии договора по указанную в нем дату - 01.08.2014 (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11241/12, от 25.07.2011 N 18168/10).
Поскольку требований о расторжении договора истцом не заявлено, основания для возложения на общество обязанности освободить спорное имущество отсутствует.
В связи с изложенным решение суда в части возложения на общество обязанности освободить помещения подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1 тыс. рублей подлежат взысканию с администрации в пользу общества (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117). Излишне уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 15 830 рублей 72 копеек возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 104, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-3727/2012 отменить в части обязания ООО "А.М. Еврострой" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Обнинск Калужской области, ул. Пирогова, 3, передав их по акту приема-передачи администрации города Обнинска Калужской области.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации города Обнинска Калужской области в пользу ООО "А.М. Еврострой" в возмещение расходов по уплате госпошлины 1 тыс. рублей.
Возвратить ООО "А.М. Еврострой" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 15 830 рублей 72 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 ПО ДЕЛУ N А23-3727/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. по делу N А23-3727/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии (до перерыва) от истца - администрация города Обнинска (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 4025001211, ОГРН 1024000937927) - Клименко А.Г. (доверенность от 28.12.2012) и Дроздовой Г.П. (доверенность от 10.01.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 4025049407, ОГРН 1024000945693) - Моисеева И.А. (протокол от 03.03.1998), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-3727/2012 (судья Бураков А.В.),
установил:
следующее.
Администрация города Обнинска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А.М. Еврострой" (далее - общество) о взыскании 2 011 595 рублей 49 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 31.07.2007 N 1599 в сумме 1 681 319 рублей 73 копеек, пени в размере 330 275 рублей 76 копеек и выселении из нежилых муниципальных помещений по адресу: г. Обнинск, ул. Пирогова, д. 3 (т. 1, л.д. 4).
До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как требования взыскания с ответчика 2 496 804 рублей, в том числе задолженности по договору аренды от 31.07.2007 N 1599 в сумме 2 215 630 рублей 90 копеек, пени в размере 281 173 рублей 08 копеек и возложении на общество обязанности освободить занимаемые помещения (т. 5, л.д. 10). Судом уточнение принято.
Решением суда от 04.10.2013 (т. 5, л.д. 31) исковые требования удовлетворены. Суд, приняв во внимание неисполнение обществом условий соглашения от 04.04.2012 о порядке погашения задолженности, пришел к выводу о прекращении договора аренды и отсутствии оснований для использования ответчиком спорного объекта. Задолженность и неустойка за нарушение обязательств взысканы судом в пользу истца. При этом довод ответчика о необходимости зачета задолженности в счет выполненного им ремонта не принят судом во внимание, поскольку данный зачет не предусмотрен условиями договора.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что соглашение от 04.04.2012 не имеет юридической силы, поскольку не прошло государственную регистрацию, а потому считает ошибочным вывод суда о прекращении договора аренды и отсутствии у общества оснований пользоваться спорным имуществом. Ссылаясь на результаты судебной экспертизы и условия договора аренды, выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для зачета стоимости аварийного ремонта в счет арендной платы.
В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию сделок прекращения договора аренды. Считает, что основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют. Выражает несогласие с выводом суда о том, что указанный ремонт являлся аварийным, поскольку, заключая договор аренды, общество знало о необходимости проведения капитального ремонта объекта.
В судебном заседании до перерыва представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.12.2013 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 12.12.2013.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон (до перерыва), Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит частичной отмене.
Как видно из материалов дела, 31.07.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1599, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в пользование помещения общей площадью 243,8 кв. метров, находящиеся по адресу: г. Обнинск Калужской области, ул. Пирогова, д. 3, на срок до 01.08.2014 (т. 1, л.д. 10-16).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 19.05.2008 за N 40-40-27/003/2008-302 (т. 1, л.д. 17).
Пунктом 2.2. договора установлено, что арендодатель обязуется обеспечить проведение аварийного ремонта. Если арендодатель нарушил свою обязанность провести аварийный ремонт, арендатор может произвести аварийный ремонт своими силами. В этом случае арендодатель засчитывает стоимость проведенного ремонта в счет арендной платы по согласованной сторонами смете. О проведении зачета стоимости произведенного аварийного ремонта стороны заключают дополнительное соглашение к договору.
Арендная плата перечисляется арендатором за текущий месяц до пятого числа следующего месяца (пункт 3.3 договора).
По акту приема-передачи от 31.07.2007 (т. 1, л.д. 12) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение. При этом в акте указывалось, что передаваемое имущество требует капитального ремонта.
04.04.2012 стороны подписали соглашение о порядке погашения задолженности в котором определили, что договор считается расторгнутым в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 25.05.2012 (т. 1, л.д. 21).
Поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Факт передачи спорного имущества в аренду арендатору подтверждается актом приема-передачи (т. 1 л.д. 12) и не оспаривается ответчиком.
За период с 07.01.2009 по 23.09.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 215 630 рублей 90 копеек. Поскольку указанная задолженность не погашена, требования администрации о ее взыскании удовлетворены правомерно. Контрасчета долга общество не представило. Судом при проверке расчета неточностей и ошибок не установлено.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Заключая спорный договор, стороны в пункте 5.2 договора установили, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца размер пеней за период с 07.01.2009 по 24.05.2012 договора составил 281 173 рублей 08 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено. О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
Довод ответчика об отсутствии у него задолженности по арендной плате в связи с осуществлением им зачета стоимости произведенного ремонта здания в счет арендной платы по договору, не принимается апелляционной инстанцией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2.6 и 2.12 договора аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возложена на арендатора.
При этом в акте приема-передачи указано на то, что передаваемое в аренду имуществом требует капитального ремонта (т. 1, л.д. 12). Таким образом, принимая имущество в аренду, общество знало о его ненадлежащем состоянии и приняло на себя обязательства по проведению капитального ремонта.
Что касается обязательств по проведению аварийного ремонта, то пунктом 2.2 договора эта обязанность возлагалась на арендодателя, при условии, что авария произошла не по вине арендатора. О необходимости аварийного ремонта арендатор обязан сообщить в эксплуатационную организацию и арендодателю, который обязан оказать необходимое содействие по устранению их последствий. Если арендодатель нарушил свою обязанность в разумный срок произвести аварийный ремонт, арендатору предоставлялось право провести аварийный ремонт своими силами. В этом случае арендодатель засчитывает стоимость произведенного ремонта в счет арендной платы по согласованной сторонами смете.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" аварийная ситуация - техногенное происшествие, а значит работы по ее устранению являются экстренными и незапланированными.
По смыслу изложенного, аварийный ремонт является следствием недпредвиденной (аварийной) ситуации, наличие которой, исходя из условий договора аренды, должны быть зафиксировано документально.
В материалах дела отсутствует доказательства извещения арендатором эксплуатационной организации и арендодателя о возникновении аварийных ситуаций и необходимости проведения аварийного ремонта на заявленную сумму арендной платы.
В связи с этим представленные обществом заявления о зачете (т. 2, л.д. 17, 44) не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку не доказывают, что указанная в них стоимость является стоимостью ремонта, осуществленного вследствие возникшей аварии, как устранение ее последствий. Кроме того, доказательств направления этих заявлений истцу не представлено.
Ссылка заявителя на экспертное заключение, которым, по его мнению, подтверждается факт проведения арендатором аварийного ремонта, отклоняется, поскольку обществом не представлено доказательств того, что указанные виды работ являлись устранением последствий техногенных и непредвиденных ситуаций, о возникновении которых были проинформированы соответствующие службы. Кроме того, в ответе первый вопрос экспертизы указано на проведение обществом капитального внутреннего ремонта помещений, в то время как в ответе на третий вопрос сделан вывод об аварийных работах по ремонту внутренней отделки помещений. Остальные указанные виды работ, поименованные как аварийные, не свидетельствуют об их выполнении в условиях существования аварийной ситуации, и не опровергают факт их возможного проведения в процессе капитального ремонта, обязанность которого возложена на арендатора.
Кроме того, в силу пункта 2.2. договора, о проведении зачета стоимости произведенного аварийного ремонта в счет арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение к договору.
Дополнительных соглашений о зачете к договору стороны не составляли, истец в добровольном порядке произвел зачет по арендной плате в сумме 68 856 рублей 95 копеек, что было учтено при расчете суммы исковых требований.
Доказательств направления обществом в адрес администрации заявлений о зачете взаимных требований (т. 2, л.д. 17, 44) (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации), возникших из договора аренды не представлено. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что доказательств вручения истцу письменных заявлений о зачете не имеется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Общество со встречным иском в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обращалось, ввиду чего у суда отсутствовала процессуальная обязанность осуществления зачета взаимных требований.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением суда в части возложения на общество обязанности освободить занимаемые помещения.
Удовлетворяя требования в указанной части, суд исходил из условий подписанного сторонами соглашения от 04.04.2012 (т. 1, л.д. 21), которым устанавливался срок погашения задолженности арендатора и при его нарушении договор признавался расторгнутым с 25.05.2012.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
В данном случае подписанное сторонами соглашение от 04.04.2012 изменяло обязательства сторон, устанавливая иной срок действия договора в случае непогашения арендатором задолженности.
В соответствии с Законом о регистрации и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Доказательств регистрации соглашения от 04.04.2012 материалы дела не содержат. Из представленной ответчиком выписки из ЕГРП на 24.10.2013 следует, что спорное имущество обременено договором аренды на срок по 01.08.2014.
Поскольку соглашение от 04.04.2012 изменяло срок договора аренды в случае непогашения арендатором задолженности, оно подлежало государственной регистрации. Отсутствие последней свидетельствует о его незаключенности и действии договора по указанную в нем дату - 01.08.2014 (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11241/12, от 25.07.2011 N 18168/10).
Поскольку требований о расторжении договора истцом не заявлено, основания для возложения на общество обязанности освободить спорное имущество отсутствует.
В связи с изложенным решение суда в части возложения на общество обязанности освободить помещения подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1 тыс. рублей подлежат взысканию с администрации в пользу общества (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117). Излишне уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 15 830 рублей 72 копеек возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 104, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-3727/2012 отменить в части обязания ООО "А.М. Еврострой" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Обнинск Калужской области, ул. Пирогова, 3, передав их по акту приема-передачи администрации города Обнинска Калужской области.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации города Обнинска Калужской области в пользу ООО "А.М. Еврострой" в возмещение расходов по уплате госпошлины 1 тыс. рублей.
Возвратить ООО "А.М. Еврострой" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 15 830 рублей 72 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)